【판례<권리금보호, 상가건물임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담하는지 여부>】《구 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 따라 ..

【판례<권리금보호, 상가건물임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 권리금회수기회 보호의무를 부담하는지 여부>】《구 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(= 적극)(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 :  [임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 사건]

 

구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항, 제3항에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다.

 

⑵ 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다.

 

⑶ 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다.

원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다.

 

나. 이 사건의 쟁점

 

⑴ 이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.

 

⑵ 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결에 응하지 않은 사안에서, 임대인은 구 상가임대차법 제10조의4에 따라 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고 이는 임대인과 임차인 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지임에도, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다는 전제 하에 임차인의 손해배상청구를 기각한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례이다.

 

3. 2015년 개정 상가임대차법에 의한 ‘권리금’ 회수기회 보호 [이하 대법원판례해설 제119호, 이지영 P.203-237 참조]

 

가. 2015년 개정 구 상가임대차법의 권리금 보호조항

 

신설된 권리금 관련 규정은 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의5(권리금 적용 제외), 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등), 제10조의7(권리금 평가기준의 고시)이고(이하 ‘권리금 보호조항’이라 한다), 그중 가장 핵심적인 것은 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 규정한 제10조의4이다.

 

나. 권리금에 관한 판례의 태도

 

⑴ 권리금 보호조항이 신설되기 전 종래 대법원 판례는 권리금의 의의와 임대인이 권리금을 반환할 의무를 지는 경우, 임대인이 반환할 권리금 금액에 관하여 “권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형․무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다.”라고 판시하고 있다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결).

 

⑵ 이 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결).

 

⑶ 한편 임대인이 임차인에게 권리금을 인정한다고 약정한 경우 그 의미에 관하여 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결은, “통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해 석해야 할 것”이라고 판시하였다.

 

⑷ 권리금계약과 임차권양도양수계약의 관계에 관하여 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 “임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적․사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다.”고 하였다.

 

⑸ 따라서 권리금에 관한 종래 대법원 판례의 입장은 다음과 같이 정리할 수 있다.

우선, 임대인과 임차인 사이에서 임대인이 임차인으로부터 수령한 권리금은 특별한 사정이 없는 한 반환책임이 없다.

 

위의 특별한 사정으로는, ① 임대차 종료 후 임대인이 임차인으로부터 영업을 다시 양수하거나, ② 일정 기간 임대 조건으로 권리금을 수령하였는데 임대인 귀책사유로 임대차가 중도 해지된 경우(이 경우 반환할 권리금은 전액이 아니라 전체기간 중 잔존기간에 대응하는 금액임)를 들 수 있다.

임대차계약서 말미에 권리금을 인정한다는 기재가 있는 경우에도, 임대인은 임차인의 권리금회수를 방해하지 않을 의무를 질 뿐 이를 임차인에게 직접 반환하겠다는 취지로 볼 수 없다.

다만 임차인은 반대약정이 없는 한 신규임차인에게 영업권을 양도하여 권리금 상당액을 회수할 수 있다.

전 임차인과 신규임차인 사이에 임차인이 임차권을 양도하여 권리금을 받은 뒤 신규임차인과 임대인 사이의 임대차 계약이 체결되지 못하는 경우에는 권리금을 반환해야 한다.

 

다. 권리금의 개념과 본질

 

개정 상가임대차법 제10조의3 제1항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설․비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형․무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다.

권리금 회수의 본질은 기존 투자금의 회수 또는 영업의 현재 시장가치 회수로 보는 견해가 있다.

개정 상가임대차법하에서 권리금은 ‘영업의 현 시장가치’의 개념으로 파악하고 있다.

 

라. 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 내용과 위반 효과

 

⑴ 적용 범위

 

권리금 회수기회 보호의무에 관한 조항은 상가건물의 임대차에 관하여, 임대차보 증금의 액수와 무관하게 적용된다(상가임대차법 제2조 제3항).

다만 임대차목적물이 유통산업발전법 제2조에 정한 (준)대규모점포의 일부이거나 국공유재산인 경우(제 10조의5), 전대차관계(제13조)에서는 권리금 보호조항이 적용되지 않는다.

 

⑵ 임대인의 의무

 

㈎ 임대차 종료 시 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하면 안 된다.

 

적극적 요건은 ‘임대차의 종료’이다.

임대인이 갱신거절을 할 것이 요건이 아니므로 임차인이 갱신을 원하지 않는 경우에도 위 조항이 적용된다.

임차인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하여야 한다.

이와 관련하여 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결은 방해행위를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라고 하였다.

또한 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 주선을 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하므로 임차인이 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 하였다.

상가임대차법은 전형적인 방해행위를 예시적으로 규정하고 있다(제10조의4 제1항 각호).

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(제1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호), 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)는 방해행위에 해당한다.

 

㈏ 위와 같은 임대인의 권리금 회수기회 보호의무에 관해서는 광범위한 예외가 인정된다.

 

상가임대차법은 임대인의 갱신거절 사유로 정한 법 제10조 제1항 단서 각호의 사유가 존재하면 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 정한다(제10조의4 제1항 단서).

그러나 갱신거절사유 전부를 권리금 보호조항의 예외로 규정한 것에 대해서는 입법론으로 비판적인 견해가 많다.

상가임대차법은 일정한 경우 신규임대차계약 체결을 거절하는 데 정당한 사유가 있어 방해행위가 아님을 명시하여, 임대인과 임차인 사이의 형평성을 도모한다(법 제10조의4 제2항 각호).

법문 구조상 제2항은 제1항 제4호의 ‘정당한 사유’를 예시한 것으로, 한정적 열거가 아니다.

임대인의 거절에 정당한 사유가 있는지가 쟁점이 되는 사건이 많다.

이는 개개 사건의 구체적 사실관계를 살펴 판단하여야 한다.

 

마. 권리금 회수 방해의 효과 (= 임대인의 손해배상책임)

 

⑴ 손해배상책임의 성격

 

제10조의4 제3항의 손해배상책임의 법적 성격에 대해서는 채무불이행책임설, 불법행위설, 법정책임설 등 견해가 있으나, 별다른 견해 차이의 실익은 없는 듯 하다.

임대인이 임대차 종료로 인한 건물인도 청구를 하는 경우 임차인이 건물인도의 무가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상채권과 동시이행관계에 있다며 항변을 하는 경우가 종종 있다.

대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다424727 판결은 임차인의 임대차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가임대차법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하므로, 양 채무는 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다고 판단하였다.

 

⑵ 손해배상액의 산정

 

㈎ ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금’ 또는 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액

 

‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금’은 사실인정의 문제이나, ‘임대차 종료 당시의 권리금’은 감정을 통해야 확정할 수 있다.

실제로 거의 모든 하급심 사건에서 권리금에 대한 감정평가가 이루어지고 있다.

 

㈏ ‘임대차 종료 당시의 권리금’의 평가

 

법문에 따라 권리금의 평가시점은 ‘임대차종료 시’이다.

감정시점을 특정하지 않고 감정일을 기준으로 평가하는 경우가 종종 있어 주의를 요한다.

권리금 평가에 관하여 상가임대차법 제10조의7에 따라 고시된 ‘감정평가 실무기 준’(국토교통부고시) 4장에 규정되어 있다.

전 임차인과 신규임차인의 영업이 동종 업종이 아닌 경우는 어떠한가?

임차인이 타 업종의 신규임차인을 주선한 경우 임차인이 신규임차인에게 양도할 수 있는 재산적 이익만 평가할지(이 경우 시설 및 장소권리금만 포함된다), 아니면 임대차 종료 당시 모든 재산적 이익을 평가해야 하는지(영업권리금도 포함된다) 문제된다.

권리금 보호조항에 따른 권리금 회수의 구조를 고려하면, 임차인이 주선한 신규임 차인으로부터 받을 수 있는 권리금과 동일한 성격의 권리금을 평가해야 하므로 전자가 타당하다.

 

유형권리금은 시설, 집기를 원가법에 의해 산정한다.

그런데 많은 임대차계약에서 ‘유익비 포기 및 시설 원상회복 약정’이 이루어지는바, 종래 대법원 판례는 이러한 약정의 유효성을 인정해왔다.

위 약정이 강행규정인 권리금 보호조항과의 관계에서 여전히 유효한지, 유효하다면 시설권리금 산정 시 철거해야 할 시설을 제외해야 할지 문제된다. 아직 이에 관해 대법원 판례가 선고되지 않았다.

 

⑶ 손해배상액의 제한

 

많은 하급심판결에서 제반 사정을 감안하여 손해배상액을 제한하고 있다.

하급심 판결에서 책임제한 사유로 설시한 내용 중 이론의 여지가 있는 것은 다음과 같고, 이는 책임 제한뿐 아니라 임대인의 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유 유무(방해 행위의 존부) 판단에서도 종종 나타난다.

 

㈎ 임차인이 영업한 기간이 갱신가능기간을 초과하여 장기인 점

 

권리금 회수의 본질을 현재 영업의 시장가치 회수로 파악한다면 이러한 사유를 고 려하여 책임을 제한하면 안될 것으로 생각된다(영국 등은 오히려 영업기간이 장기이면 보상액을 증액한다).

 

㈏ 시설물 원상회복약정의 존재

 

원상회복약정이 개정 상가임대차법에 반하여 유효인지 무효인지 문제 된다.

위 약정이 여전히 유효하다면 철거할 시설을 특정하여 이를 제외하고 권리금을 평가하여야 하고 이를 총액에서 비율로 감액할 것은 아니다.

위 약정이 무효라면, 역시 이를 이유로 손해배상액을 제한 하는 것은 강행법규의 취지에 반한다고 볼 여지가 있다.

 

㈐ 당사자 사이에 권리금을 포기하기로 하는 특약의 존재

 

권리금 포기 특약은 상가임대차법에 반하여 무효이므로 이 부분을 손해배상액 제한 사유로 고려하면 안 된다.

 

㈑ 임대차계약이 상가임대차법 개정 전 체결되어 예측할 수 없었던 점(부진정소급효)

 

상가임대차법상 권리금 보호조항은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 모두 적용된다(2015. 5. 13.자 부칙 제3조).

 

㈒ 임차인이 향유하기 어려운 장소적 이익이 많아 보인다는 사정

 

장소권리금은 상가임대차법에서 보호하는 권리금 개념 내로 포섭되었으므로 권리금 중 장소적 성격이 강하다고 하여 만연히 제한할 것은 아니고, 부동산의 객관적 위치로 인한 영업상 이익이 큰지(역세권 등), 상인들의 상권 형성 노력에 의해 유동인구가 형성되지 않았는지 등을 고려하여 제한해야 할 것이다.

 

⑷ 손익상계 여부

 

손해배상액 제한과 손익상계는, 먼저 손해배상액 제한(= 과실상계)을 한 뒤 손익상계를 해야 한다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다37721 판결).

 

㈎ 인근에서 동종 영업을 하는 임차인

 

소멸되지 않는 영업상 이익의 공제 손익상계(공제)는 채무불이행 또는 불법행위에 의해 손해를 입은 피해자가 동시에 그 행위를 원인으로 하여 이득을 얻은 경우 손해배상액에서 그 이득을 차감함으로써 손해의 공평․타당한 분담을 도모하는 법리이다.

손해배상책임의 원인되는 행위로 인하여 피해자가 새로운 이득을 얻었고, 그 이득과 손해배상책임의 원인행위 사이에 상당인과관계가 있는 경우에 그 이득을 손해액에서 공제한다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다42348 판결 등).

임차인이 임대인의 방해행위로 인하여 신규임차인과 권리금계약을 해제하고 기존 점포 인근에서 동일한 영업을 하는 경우가 종종 있다.

이 경우 임차인이 거래처, 고객 등 영업이익을 계속 보유하고 있다고 평가할 수 있는 경우, 권리금 전액을 배상받는다면 임차인이 중복 이득을 취하는 결과가 된다.

임대인의 방해행위가 없어 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하였다면, 임차인은 거래처, 고객 등 영업 이익을 계속 보유하지 못할 것이므로, 임차인의 이득(동종 영업으로 인한 이익)과 손해배상책임의 원인(임대인의 권리금 회수 방해) 사이에 상당인과관계를 인정할 수 있으므로, 손익상계의 법리에 따라 잔존하는 영업상 이익을 공제해야 한다.

다만 임차인이 영업상 이익을 계속 보유한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 할 것이다.

논리적으로는 임차인이 계속 보유하는 영업상 이익(거래처, 고객, 신용, 영업 노하우 등)의 가액을 산정하여 그 가액을 공제해야 할 것이나, 영업시설, 장소와 불가분적으로 결합되지 않은 영업상 이익을 객관적으로 평가하기 어려운 점을 고려하면, 이 부분은 손해의 공평․타당한 분담원칙에 따라 전체 손해배상액에서 비율로 제한하는 방법을 택할 수밖에 없을 것으로 보인다.

 

㈏ 임대차계약 종료 후 인도 시까지 발생한 임차인의 영업이익

 

임대차종료 후 영업을 계속한 경우, 인도 시까지 무형이익을 통해 얻은 이익을 공 제하지 않으면 임차인이 중복의 이익을 볼 우려가 있으므로 임대차종결 후 인도 시까지(미인도 시 변론종결 시 기준) 임차인이 얻은 영업이익 중 무형재산으로 인해 발생한 부분은 공제할 필요가 있다는 견해가 있다.

그러나 이는 권리금 회수의 본질을 기존 투자금의 회수 관점에서 바라본 시각이고, 임대차종료 후 영업을 계속하였다고 하여 영업의 시장가치가 감소하지는 않으므로 이를 공제할 이유는 없다고 보인다.

 

㈐ 임차인이 수거가능한 시설의 가액 공제

 

임차인이 수거한 시설 또는 장래 수거할 것으로 예상되는 시설은 시설권리금에서 공제해야 한다.

따라서 권리금의 감정 전에 ‘양도대상 시설의 범위’를 명확히 하여 그 부분만 시설권리금을 평가하도록 하는 것이 바람직하다.

감정평가된 시설 중 일부를 추후 임차인이 수거하였음이 사후적으로 밝혀진다면 그 부분은 손해배상 액에서 제외해야 한다.

 

바. 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 갱신요구 가능기간에 의해 제한되는지 여부(상가임대차법 제10조 제2항의 유추적용 여부)

 

① 제한설(유추적용 긍정설)은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 지나면 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다는 견해이다.

 

② 무제한설(유추적용 부정설)은 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 계약갱신요구권 행사기간(5년)의 제한을 받지 않는다는 견해이다.

 

권리금 규정의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면 무제한설이 타당하다.

 

4. 대상판결의 판시 요지 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.7 참조]

 

가. 권리금

 

⑴ 권리금은 다음의 두가지 사유로 발생한다.

임차인이 시설을 해놓고 그 시설을 다음 임차인에게 매도하면서 투자한 비용을 회수하려는 목적과 임차인이 초과이윤을 계산해서 다음 임차인에게 받아내기 위한 것(초과이윤 회수)이다.

 

⑵ 과거 판례들은 임차인이 임대인에게 권리금을 청구할 수 없다고 보는 것이 일반적이었다.

그런데 권리금을 회수할 기회를 부여하는 법률규정이 임대차보호법에 도입되었다.

독일, 프랑스, 영국 모두 임대차의 경우에는 임차인이 자유롭게 임차권을 양도하도록 규정하고 있고, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절하지 못한다.

우리나라가 상가임대차보호법에 관련 규정들을 만든 것은 오히려 때 늦은 감이 있다.

앞으로 권리금 등 임대차에 관하여 임차인을 보호하는 규정의 해석에 관해서는 global standard에 맞춰서 임차인에게 유리한 방향으로 적극적으로 해석할 필요가 있다.

 

나. 대상판결 검토

 

⑴ 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결에 응하지 않은 사안에서, 임대인은 구 상가임대차법 제10조의4에 따라 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고 이는 임대인과 임차인 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지임에도, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다는 전제 하에 임차인의 손해배상청구를 기각한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사안이다.

 

⑵ 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결에 응하지 않은 사안에서, 임대인은 구 상가임대차법 제10조의4에 따라 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고 이는 임대인과 임차인 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지임에도, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없다는 전제 하에 임차인의 손해배상청구를 기각한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사안이다.

 

이 판결은 2015년 신설된 상가임대차법상 권리금 보호조항에 관한 것으로, 임차인의 계약갱신 요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 있음을 명확히 밝혔다.