【주택임대차보호법】《임대차계약시 주의사항-대리인과 계약, 공동소유자 중 1인과의 임대차계약 체결》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<임대차계약시 주의사항>
1. 임대인의 대리인과 계약을 체결하는 경우
만일 임대인 본인이 아닌 임대인의 대리인과 계약을 진행할 때에는 위임장과 인감증명서를 확인하여 한다.
위임장에는 임차목적물 소재지, 소유자의 성명과 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름, 주소, 주민번호, 연월 일 등이 기재되어야 하고, 인감증명서와 관련하여 위임장의 날인과 인감증명서의 날인 그리고 계약서에 찍을 날인이 동일하여야 한다.
2. 계약서 없이 이루어진 구두 약정의 효력
임대차계약은 의사의 합치가 있으면 성립하고 별도의 요식행위를 요하지 않는다.
따라서 계약서 없이 체결 된 구두 약정도 유효하다.
하지만 훗날 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 계약 조건을 서면화하여 체결하는 것이 훨씬 안전하다.
3. 대항력 시점 확인
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 점유하고 주민등록(전입신고)을 하면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항 력이 발생한다.
만일 임차인이 전입신고를 한 당일에 임대인이 (근)저당권을 설정하게 되면, 임차권의 대항력보다 저당권이 더 우선하는 결과가 된다.
이를 방지하기 위해서는 계약 체결 전에는 물론이고 입주와 전입신고를 마친 다음 날에도 등기사항전부증명서를 확인해 볼 필요가 있다.
4. 전대차계약시 유의점
전대차는 집주인이 아닌 임차인이 세를 놓는 경우를 말한다.
임대인은 반드시 목적물 소유자일 것을 요하지 않으며, 임차인이 다시 세를 놓는 것도 유효하다.
다만 민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”고 규정하고 있으며, 위반 시 소유자는 무단전대를 이유로 원래의 임대차계약을 해지할 수 있다.
따라서, 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 무단으로 불법전대시 임대인은 임차인을 상대로는 임대차계약 해지를, 전차인을 상대로는 불법점유에 기한 목적물 인도청구가 가능하다.
이런 사태의 방지를 위해서는 전대차계약서에 임대인의 동의란을 기재하고 서명 또는 날인을 받거나 혹은 임 대인이 별도로 작성한 전대차동의서를 받아야만 한다.
5. 공동소유자 중 1인과의 임대차계약 체결시
집주인이 여러 명인데 그 중 1인과 계약을 진행하는 경우, 그 사람의 지분이 1/2을 넘어야만 법적으로 유효한 처분권한이 인정된다.
만일 1/2 이하의 지분을 가진 자와 임대차계약을 체결하는 경우 나머지 지분권자의 동의를 받는 것이 안전하다.
이와 관련하여 부부가 각각 절반씩 소유하고 있는 집에 대해 임대차계약을 체결하는 경우도 나머지 배우자의 동의서를 받는 것이 좋다.
판례는 부부 중 일방의 일상가사에 관한 대리권의 범위에 임대차계약 체결은 포함되지 않는다고 보고 있다.
개업 공인중개사의 중개 하에 체결된 임대차계약 후에는 주택임대차계약서, 중개대상물 확인설명서 및 공제 증서 등을 받아 보관한다.
또한 특히 하자가 있거나 보수를 요하는 임차목적물 부분이 있다면, 이 점을 계약서에 명기하는 것이 훗날 책임소재를 둘러싼 시비를 막을 수 있다.
