【개정 주택임대차보호법】《계약갱신요구권 행사에 대한 계약갱신거절(임대인의 직접거주위반으로 인한 손해배상책임)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<계약갱신거절>
1. 임대인의 계약갱신거절 사유
2. 갱신거절 후 3자에게 임대한 경우
임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 될까?
갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있다.
실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자 에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임 을 면할 수 있는 정당한 사유란 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임 대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다.
가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 말한다.
제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정은 다음과같은 방식으로 한다.
(1) 임대인과 임차인 간 손해배상 예정
(2) “(1)”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
② (임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료)의 2년 분에 해당하는 금액
③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해
3. 임대인의 직접 거주 사유를 확인하는 방법
임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차 인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위 인 것을 확인할 수 있는 방법은 무얼까?
정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 예정이다.
갱신거절 임차인 임대차 정보 열람권 확대로는
① 주민등록 전입세대 열람범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)
② 확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)
등이 있다.
4. 임대인의 직접거주위반으로 인한 손해배상책임
임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실 거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보 호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있다.
제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아니다.
다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정 되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입이다.
5. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지
법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 한 갱신절이 불가능하다.
법인은 주택임대차보호법에 따른 실거주할 수 있는 대상이 아니기 때문이다.
