【판례<판단유탈, 판단누락>】《차임연체 등을 원인으로 한 임대차계약 해지에 관한 판단누락(대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다216490 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지
원심은, 이 사건 특약에 따라 피고가 이 사건 이행강제금을 부담할 의무를 지지 아니하므로, 원고로서는 피고가 위 의무를 이행하지 아니하였다고 하더라도 이를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다고 판단하고, 원고의 인도청구를 기각하였다.
그러나 기록에 의하면, 원고는 이 사건 특약에 따른 의무불이행을 이유로 한 해지 주장 이외에 2020. 4. 14. 자 준비서면을 진술함으로써 피고의 차임연체를 이유로 한 해지 주장을 하였음을 알 수 있다.
기록에 의하면, 원고는 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하면서 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 임대인이 즉시 계약을 해지할 수 있도록 정한 사실, 피고는 원고로부터 이 사건 임대차계약의 목적물인 이 사건 대지 및 건물을 인도받아 음식점을 운영하면서 원고에게 2018. 4. 17.까지의 차임을 지급하였으나, 2018. 5. 3.경 이 사건 건물에서 화재가 발생한 이후에는 차임을 지급하지 아니하고 있는 사실을 알 수 있다. 사정이 그와 같다면, 피고의 3기 이상의 차임연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 담긴 원고의 2020. 4. 14. 자 준비서면이 2020. 4. 16. 피고에게 송달됨으로써 이 사건 임대차계약이 해지되어 피고가 원고에게 이 사건 대지 및 건물을 인도하여야 할 의무가 있다고 볼 여지가 있다.
따라서 원심으로서는 이 사건 임대차계약이 피고의 차임연체로 인한 원고의 의사표시로 해지되었는지 여부에 관하여 심리․판단하였어야 함에도 이에 대하여 아무런 판단을 하지 아니한 채 앞서 본 판시와 같은 이유만을 들어 원고의 인도청구를 기각하였다.
이러한 원심판결에는 원고 주장에 대한 판단을 누락하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
2. 판단유탈
판결서에 당사자의 주장이나 기타 공격․방어방법에 대한 판단을 표시하지 아니한 것을 판단유탈(혹은 판단누락)이라고 한다.
대법원 판례의 대체적인 경향은 판단유탈을 민사소송법 제424조 제1항 제6호 소정의 이유불비에 해당한다고 보면서도 한편으로는 판단유탈이 있더라도 그것이 판결 결과에 영향이 없는 경우에는 파기사유가 되지 아니한다고 보고 있다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다34092 판결).
3. 대상판결의 분석 [이하 대법원판례해설 제127호, 이상엽 P.174-179 참조]
가. 판단유탈의 유무
⑴ 원고는 원심에서 이 사건 임대차계약이 이 사건 특약의 불이행 내지 차임연체를 이유로 해지되었다고 주장하였으나 원심은 이 사건 특약의 불이행으로 인한 해지 주장만 판단하고, 차임연체를 이유로 한 해지 주장은 판단하지 아니하였다.
⑵ 원심의 위와 같은 “판단유탈이 판결 결과에 영향을 미쳤는지 여부”는 원고의 차임연체를 이유로 한 해지 주장이 이유가 있는지 여부에 달렸다.
나. 피고의 차임연체 유무
⑴ 제1심 진행 중이던 2018. 5. 3. 화재가 발생하여 이 사건 부동산 중 건물의 1/3 이상에 해당하는 부분이 소실되었다.
⑵ 임차인이 임대차계약에 따라 정해진 목적에 따라 임대목적물을 사용․수익할 수 없는 상태가 되면 원칙적으로는 임대인에게 수선의무가 발생한다.
위 건물의 소실 정도에 비추어 특별한 사정이 없는 한 이 사건에서도 임대인인 원고에게 수선의무가 있다고 볼 수 있다.
⑶ 임대인이 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다[대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 : 임대차계약에 있어서 목적물을 사용․수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용․수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용․수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다].
⑷ 이 사건에서도 임대인(원고)에게 수선의무 발생 및 그 불이행이라는 점이 인정된다면 피고의 차임 미지급은 정당하므로 원고가 이를 이유로 해지권을 행사할 수는 없다.
⑸ 그런데 이 사건에서의 화재는 피고의 귀책사유(피고 측 직원의 과실)에 의하여 발생한 것으로 보인다.
⑹ 이 사건의 경우와 같이 수선이 필요한 파손상태가 임차인의 귀책사유로 인하여 생긴 경우에도 임대인의 수선의무가 발생하는지에 대해서는 학설이 나뉜다.
① 긍정설 : 임대인의 수선의무를 인정하되, 임차인에게 보관의무 위반 또는 불법행위에 따른 손해배상의무를 인정하자는 견해. 목적물의 사용․수익이 부분적으로 지장이 있는 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다고 함.
② 부정설 : 보관의무에 위반한 임차인은 스스로 그에 대한 수선의무 및 채무불이행책임을 부담해야 하고, 임대인의 수선의무는 부정해야 한다는 견해. 목적물의 사용․수익에 지장이 있어도 본인의 귀책사유에 기인하는 것이므로 차임의 지급을 거절할 수 없음.
③ 결론 : 부정설이타당하다. 긍정설의 주장대로 임대인은 수선의무를 부담하고 임차인은 보관의무 위반 내지 불법행위에 따른 손해배상의무를 부담하게 된다고 하면, 결국 임대인이 수선에 지출한 비용은 임차인이 부담하는 손해배상채무로 충당되게 된다. 그런데 그 과정에서 임차인은 차임의 지급을 거절할 수 있다.
이러한 결과는 임대인으로서는 임차인에게만 귀책사유가 있음에도 수선에 드는 비용 충당을 위한 회수과정에 수고를 들이게 하고, 그 과정에서 차임마저 지급받지 못하는 불합리함을 초래한다.
임차인을 보호하고자 하는 임대차 관련 규정의 목적이 귀책사유를 만든 임차인의 고의, 과실까지 보호하고자 하는 취지로 볼 수 없으므로 부정설이 타당하다.
⑻ 부정설의 입장에서 서면, 이 사건에서 임차인인 피고는 차임지급을 거절할 수 없다. 그런데 피고는 화재로 인하여 건물을 사용․수익할 수 없어 2018. 4. 18. 이후의 차임을 지급하지 않고 있다는 점은 자인하고 있다.
다. 원고의 해지권 행사 가부
⑴ 원고는 2020. 4. 14. 자 준비서면을 통하여, 피고가 화재발생 이후 차임을 지급하지 아니하여 연체된 차임이 3기 이상이라는 이유로 이 사건 임대차계약서 4조에 의거 해지통보를 하였다.
⑵ 피고가 2018. 4. 18. 이후의 차임을 지급하지 아니하였으므로 원고의 해지권 행사시기까지 24개월분의 차임을 연체하고 있었던 상황이었다.
⑶ 결국 위 준비서면이 피고에게 도달한 2020. 4. 16. 이 사건 임대차계약은 해지되었다고 보인다.
라. 대상판결의 결론 [이하 대법원판례해설 제127호, 이상엽 P.174-179 참조]
원고의 임대차 해지 주장이 이유 있다.
피고가 임대보증금반환과의 동시이행을 주장하고는 있지만(피고의 2019. 6. 28. 자 준비서면) 동시이행의 판결을 하면 충분하고 원고의 청구를 기각할 것까지는 아니다.
결국 이 사건에서는 판단유탈이 판결 결과에 영향을 미친 것으로 봄이 타당하다.
