【판례<중간생략등기, 중간등기생략의 합의, 소유권이전등기청구권 양도제한>】《부동산명의신탁자가 명의신탁약정을 해지한 다음 제3자에게 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등..

【판례<중간생략등기, 중간등기생략의 합의, 소유권이전등기청구권 양도제한>】《부동산명의신탁자가 명의신탁약정을 해지한 다음 제3자에게 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’을 양도하였으나 명의수탁자가 양도에 대하여 동의하거나 승낙하지 않은 경우, 양수인이 명의수탁자에 대하여 직접 소유권이전등기청구를 할 수 있는지 여부(소극)(대법원 2021. 6. 3. 선고 2018다280316 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [명의신탁해지로 인한 소유권이전등기청구권 양수인의 소유권이전등기청구 사건]

 

【판시사항】

 

부동산 명의신탁자가 명의신탁약정을 해지한 다음 제3자에게 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’을 양도하였으나 명의수탁자가 양도에 대하여 동의하거나 승낙하지 않은 경우, 양수인이 명의수탁자에 대하여 직접 소유권이전등기청구를 할 수 있는지 여부(소극)

 

【판결요지】

 

부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사 합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구된다. 그러므로 비록 최종 양수인이 중간자로부터 소유권이전등기청구권을 양도받았다 하더라도 최초 양도인이 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차 이행을 청구할 수 없다.

이와 같은 법리는 명의신탁자가 부동산에 관한 유효한 명의신탁약정을 해지한 후 이를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 양도한 경우에도 적용된다. 따라서 비록 부동산 명의신탁자가 명의신탁약정을 해지한 다음 제3자에게 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’을 양도하였다고 하더라도 명의수탁자가 양도에 대하여 동의하거나 승낙하지 않고 있다면 양수인은 위와 같은 소유권이전등기청구권을 양수하였다는 이유로 명의수탁자에 대하여 직접 소유권이전등기청구를 할 수 없다.

 

2. 사안의 요지 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 피고와 A, B(이하 ‘피고 등’)는 이 사건 토지의 각 1/3 지분 공유자이다.

 

⑵ 이 사건 종중은 피고 등이 이 사건 토지의 명의수탁자라고 주장하며 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 청구 소송을 제기하여 승소판결이 확정되었다(‘선행판결’).

 

⑶ 이 사건 종중은 선행판결에 따른 등기를 마치지 않고 이 사건 토지를 원고에 매도하였다.

 

⑷ A, B는 원고에게 각 1/3 지분의 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 피고는 등기를 이전하지 않았다.

 

⑸ 원고는 이 사건 종중이 피고에게 가지는 이 사건 토지의 1/3 지분에 관한 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 양도받아, 피고를 상대로 그 이행을 구하는 이 사건 소송을 제기하였다.

 

⑹ 원심은 이를 인용하였으나, 대법원은 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 양도 시 명의수탁자인 피고가 그 양도에 동의하거나 승낙하지 않은 이상 원고가 직접 원고 명의로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수는 없다는 이유로 파기환송하였다.

 

나. 쟁점

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 명의수탁자의 동의ㆍ승낙 없이 명의신탁해지로 인한 소유권이전등기청구권을 양수받아 청구할 수 있는지 여부이다.

 

⑵ 비록 명의신탁자인 이 사건 종중이 농지 중 1/3 지분에 관하여 피고와의 명의신탁약정을 해지한 다음 원고에게 ‘명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’을 양도하였다고 하더라도, 명의수탁자인 피고가 그 양도에 대하여 동의하거나 승낙하지 않은 이상 원고는 피고에 대하여 직접 원고 명의로의 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차’ 이행을 청구할 수 없다고 할 것임에도, 이 사건 종중의 위 소유권이전등기청구권 양도에 관하여는 매매로 인한 소유권이전등기청구권에 관한 양도제한의 법리가 적용되지 않는다고 보아, 그 양도에 관하여 명의수탁자인 피고의 동의나 승낙이 없더라도 피고는 그 양수인인 원고에게 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 원심판결에는 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’의 양도와 그 중간등기 생략의 합의에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 보아 원심판결을 파기환송한 사안이다.

 

 

3. 중간생략등기 일반론

 

가. 형사처벌

 

중간생략등기는 투기·탈세 등의 목적으로 악용되어 왔는바 이러한 문제를 막기 위해 부동산등기특별조치법이 제정되어 중간생략등기를 금지하고 일정한 목적을 가지고 이에 위반한 자에 대하여는 형사처벌을 하고 있다.

● 같은 법 제2조(소유권이전등기등 신청의무)

① 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날

2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

● 제8조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금에 처한다.

1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때

 

나. 중간생략등기청구권의 인정 여부

 

⑴ 학설

 

① 최초 양도인, 중간자, 최종 양수인 3자 사이의 합의가 있으면 가능하다는 견해(3자합의설)

② 중간자와 최종 양수인 사이에 물권적기대권의 양도가 있으면 가능하다는 견해(물권적기대권설)

③ 중간자와 최종 양수인 사이에 소유권이전등기채권의 양도가 있고 대항요건이 갖추어지면 가능하다는 견해(채권양도설) 등

 

⑵ 판례

 

① 특별조치법이 시행되기 전

 

부동산이 전전양도된 경우에 그 최종양수인은 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초의 양도인과 최종의 양수인 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구되는 것이다(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결 등).

 

② 특별조치법이 시행된 후

 

부동산등기특별조치법(1990. 8. 1. 법률 제4244호)상 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위하여 위 법률 제2조 제2항 및 제8조 제1호에서 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위에서 형사처벌하도록 되어 있으나 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라 고 할 것이다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결).

 

⑶ 검토

 

① 중간생략등기를 가능한 억제한다는 관점에서 기본적으로 3자 합의설이 타당하다. 그러나 특별조치법에 의하여 형사처벌을 받는 경우(조세회피, 부동산 투기, 법령의 제한 회피)에는 3자 사이의 합의가 있더라도 중간생략등기청구권을 부정하는 것이 타당하다. 이 경우 법원이 원고(최종 양수인)의 주장을 받아들인다는 것은 법률이 금지하는 것을 법원이 조력하는 결과가 되어 부당하기 때문이다.

② 3자 사이의 중간생략등기 합의는 최초 양도인에게서 중간자에게, 중간자에게서 최종 양수인에게 소유권이 이전되는 데 각 아무런 장애 사유가 없는 경우에 그 이행의 편의상 최초 양도인에게서 최종 양수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 하기로 하는 합의이다.

즉 순수하게 이행의 편의만을 위한 합의이고, 어느 한 계약이 무효이거나 취소·해제되면, 종된 합의인 중간생략등기의 합의도 그 효력을 상실한다.

 

다. 중간생략등기청구권이 인정되는 경우 각 당사자들의 법적 지위

 

⑴ 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지 그러한 합의가 있었다 하여 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸하는 것은 아니라 할 것이다(대법원 1991. 12. 13. 선고 91다18316 판결).

 

⑵ 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐이므로, 이러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인이 자신이 당사자가 된 매매계약상의 매수인인 중간자에 대하여 갖고 있는 매매대금청구권의 행사가 제한되는 것은 아니라고 할 것이다[대법원 2005. 4. 29. 선고 2003다66431 판결 : 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐이므로, 이러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인이 자신이 당사자가 된 매매계약상의 매수인인 중간자에 대하여 갖고 있는 매매대금청구권의 행사가 제한되는 것은 아니라고 할 것인바(대법원 1979. 2. 27. 선고 78다2446 판결, 1980. 5. 13. 선고 79다932 판결, 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결 등 참조), 이러한 법리에 비추어 보면, 이 사건 토지에 관하여 자신들 소유 명의로 등기가 되어 있는 피고들로서는 매수인인 소외 회사 명의로 소유권이전등기를 경료해 줄 의무의 이행과 동시에 소외 회사에 대하여 위와 같이 인상된 매매대금의 지급을 구하는 내용의 동시이행의 항변권을 보유하고 있다고 보아야 할 것이므로, 피고들은 위와 같이 인상된 매매대금이 지급되지 아니하였음을 이유로 원고 명의로 의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다고 할 것이다].

 

라. 이미 마쳐진 중간생략등기의 효력

 

⑴ 학설

 

유효설(3자합의설, 물권적기대권설, 독일민법 원용설, 채권양도설 등) 무효설

 

⑵ 판례

 

부동산의 소유권 양도 계약이 차례로 여러 사람들 사이에 전전 이루어진 경우에 그

최종 양수인이 그 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료함에 있어서 등기부상의 현 명의자로부터 직접 그 소유권 명의를 넘겨오려면 그 중간 사람들의 명의로 거치지 아니하고 직접 자기 명의로 넘겨와도 무방하다는 합의가 그 관계당사자 전원들 사이에 있어야 되고 그렇지 못할 경우에는 그 최종 양수인이 자기의 직접적인 전자 아닌 등기부상의 명의자에게 대하여 소유권이전등기 절차를 이행하라고 청구할 수 없음은 물론이라 할지라도 그 방법이야 어찌됐건 이미 중간생략등기가 경료되어 버린 경우에 있어서는 그 관계 양도계약당사자들 사이에 양도계약이 적법히 성립되어 이행된 이상 다만 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로는 그 등기를 무효라고 할 수 없는 것이라고 보는 것이 상당하다(대법원 1969. 7. 8. 선고 69다648 판결)

 

⑶ 검토

 

① 이미 중간생략등기가 마쳐진 경우에는 등기경제의 관점도 고려하여야 한다. 따라서 실체적 권리관계에 부합하는지 여부를 기준으로 그 효력을 판단하는 것이 타당하다. 이에 따르면 유효한 3자 합의가 있는 경우는 물론이고, 3자 합의가 무효이거나 없는 경우에도 등기가 실체적 권리관계에 부합하면, 그 등기는 유효하다고 해석된다. 여기서 실체적 권리관계에 부합한다는 것은, 최초 양도인이 중간자의 소유권이전등기청구권 행사를 저지할 실체법상의 항변 사유가 없고, 중간자 역시 최종 양수인의 소유권이전등기청구권 행사를 저지할 실체법상의 항변 사유가 없는 상태를 의미한다.

 

② ‘최초 양도인과 중간자 사이의 계약’이 무효이거나 취소·해제된 경우 이미 마쳐진 중간생략등기의 효력은 어떠한가? 3자 합의는 소급적으로 무효가 되고, 또한 그 등기는 실체적 권리관계에 부합한다고도 할 수 없는 것이 원칙이지만, 제3자 보호 규정이 있는 경우에는 실체적 권리관계에 부합하여 유효하다고 평가할 수 있다.

 

③ ‘중간자와 최종 양수인 사이의 계약’이 무효이거나 취소·해제된 경우는 어떠한가? 3자 합의는 소급적으로 무효가 되고, 또한 그 등기는 실체적 권리관계에 부합한다고도 할 수 없기 때문에 무효라고 보아야 한다(대법원 1991. 2. 12. 선고 90다7364 판결 참조).

 

마. 소유권이전등기청구권이 양도된 경우

 

부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 물권의 이전을 목적으로 하는 매매의 효과로서 매도인이 부담하는 재산권이전의무의 한 내용을 이루는 것이고, 매도인이 물권행위의 성립요건을 갖추도록 의무를 부담하는 경우에 발생하는 채권적 청구권으로 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로, 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없고, 따라서 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되고 그 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다.”(대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결).

 

4. 중간생략등기

 

가. 중간생략등기의 합의

 

⑴ 부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수는 없다고 할 것이고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초의 양도인과 최종의 양수인 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구된다(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결, 1994. 5. 24. 선고 93다47738 판결).

 

종전 판례(대법원 1971. 2. 23. 선고 70다2996 판결, 1982. 7. 13. 선고 81다254 판결)는 중간생략등기의 합의가 묵시적으로도 가능하다고 봄으로써 최초 매도인의 의사를 별로 중시하지 않는 경향이 있었던 것에 비하여, 대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결 이후에는 최초 매도인과 최종 양수인 사이의 합의를 강조함으로써 중간생략등기 합의의 성립요건에 대하여 비교적 엄격한 심사를 하고 있다.

 

즉 판례는, 최초 매도인, 중간자, 최종매수인 사이의 3자간 합의가 중간생략등기의 요건으로서 원칙적으로 필요하다는 원칙을 천명하고 있다.

 

⑵ 부동산등기특별조치법 제2조 제2항, 제8조 제1호가 부동산투기등을 방지하기 위하여 등기하지 않고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적 범위내에서 형사처벌하도록 규정하고 있으나, 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상의 효력까지 무효로 되지는 않는다(대법원 1992. 7. 28. 선고 92다11329 판결, 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결).

 

⑶ 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지, 그러한 합의가 있었다 하여 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니다(대법원 1979. 2. 27. 선고 78다2446 판결, 1991. 12. 13. 선고 91다18316 판결).

이러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인이 자신이 당사자가 된 매매계약상의 매수인인 중간자에 대하여 갖고 있는 매매대금청구권의 행사가 제한되는 것은 아니다.

 

중간생략등기 합의 후 갑과 을이 매매계약을 합의 해제하였을 경우 병의 이전등기청구를 부정한 사례로는 대법원 1973. 2. 26. 선고 72다2437 판결과 대법원 1980. 5. 13. 선고 79다932 판결이 있다.

중간생략등기의 합의가 있어도 중간자의 등기청구권은 소멸하지 않는다는 사례로는, 대법원 1965. 3. 23. 선고 64다1742 판결 및 대법원 1979. 2. 27. 선고 78다2446 판결이 있다.

 

판례는, 중간생략등기의 합의를 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과한 것이라고 보고 있다(대법원 1965. 3. 23. 선고 64다1742 판결 등).

 

중간생략등기합의 이후 갑, 을 사이에 합의해제가 가능하다고 하는 판례(대법원 1973. 2. 26. 선고 72다2437 판결과 대법원 1980. 5. 13. 선고 79다932 판결)는, 중간생략등기합의 이후에도 종전 매매계약이 유효하게 존속한다는 전제를 넘어, 중간생략등기합의에 이후에도 甲, 乙이 중간생략등기 합의의 기초가 된 자신들 사이의 법률관계를 사후에 변경 형성할 수 있음을 보여주고 있다.

 

최초 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간생략등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인 간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2003다66431 판결).

 

나. 판례의 법리 요약

 

⑴ 전원의 동의 없이 마쳐진 중간생략등기도 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다.

갑, 을 병 사이에 순차 매매계약이 체결된 경우 중간생략등기에 관한 합의가 없이 갑에서 병으로 이루어진 이전등기도 유효하다(대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2104 판결).

방법이야 어찌됐건 이미 중간생략등기가 마쳐져 버린 경우에는 그 관계 당사자들 사이에 매매계약이 적법하게 성립되어 이행된 이상 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로는 그 소유권이전등기를 무효라고 할 수 없다(대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2104 판결, 대법원 2005. 9. 29. 선고 2003다40651 판결).

부동산 등기에는 공신력이 없기 때문에 이미 이루어진 중간생략등기도 무효라고 볼 경우 그 이후의 등기까지 모두 무효로 돌아가면서 거래의 안전성을 심하게 해치기 때문이다.

 

부동산등기특별조치법 제2조 제2항, 제8조에 따라 중간생략등기를 한 경우 탈세 목적 등이 인정될 시 형사처벌이 가능하다.

중간생략등기는 탈세 또는 부동산 투기의 수단으로 활용될 수 있다는 큰 문제점을 안고 있기 때문에 1990년 제정된 부동산등기특별조치법에서는 부동산을 전매하는 경우 먼저 중간자가 소유권이전등기를 신청하도록 규정하였고(제2조 제2항), 탈세나 투기 등의 목적으로 이를 위반한 경우 형사처벌의 대상이 되도록 하였다(제8조).

 

부동산등기특별조치법 제2조, 제8조는 중간등기를 생략한 채 전매하는 일정한 행위를 처벌하도록 규정하고 있으나, 중간등기 생략 합의의 사법상 효력까지 무효로 하는 취지는 아니다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결).

 

⑵ 부동산 전전양도에 있어 최종 양수인은 ‘관계 당사자 전원의 의사 합치’가 있어야 최초 매도인을 상대로 직접 자기 명의로 소유권이전등기를 청구할 수 있다(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결, 대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다69200 판결, 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다83410 판결).

중간생략등기의 합의는 갑, 을 병 순차로 등기청구권이 있는 경우 갑을, 을병, 갑병 사이에 각각 합의가 있어야 한다(대법원 1994. 5. 24. 선고 93다47738 판결).

 

⑶ 토지거래허가의 중간생략은 허용되지 아니하며 최초매도인과 최종매수인 사이에서 허가를 받아 직접 이루어진 소유권이전등기는 무효이다(대법원 1996. 6. 28. 96다3982 판결).

국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지가 관할관청의 허가없이 전전매도되고 그 당사자들 사이에 최초의 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최종 매수인 앞으로 경료한 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다33218 판결).

 

5. 소유권이전등기청구권 양도제한의 법리 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.928-932 참조]

 

가. 매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양도제한

 

매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양도에 매도인의 동의나 승낙을 요한다(대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결 : 부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 물권의 이전을 목적으로 하는 매매의 효과로서 매도인이 부담하는 재산권이전의무의 한 내용을 이루는 것이고, 매도인이 물권행위의 성립요건을 갖추도록 의무를 부담하는 경우에 발생하는 채권적 청구권으로 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로, 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없고, 따라서 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되고 그 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다).

 

위 법리는 중간생략등기에 관한 앞서 법리의 연장선상에 있다. 즉, 중간생략등기의 유형에 관하여 ① 전매형, ② 매수인 지위 이전형, ③ 소유권이전등기청구권 양도형의 3가지를 생각해볼 수 있는데, 이중 소유권이전등기청구권이 양도된 경우에도 ‘중간생략등기 청구권은 전원의 합의가 있어야 발생한다.’는 법리에 따라 단순한 채권양도의 경우와는 달리 채무자의 승낙이나 동의를 요하는 것이다.

한편 소유권이전등기청구권의 양도제한에 관한 대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다36167 판결은 ‘신뢰관계’의 의미에 대하여 “부동산매매계약에서 매도인과 매수인은 서로 동시이행관계에 있는 일정한 의무를 부담하므로 이행과정에 신뢰관계가 따른다. 특히 매도인으로서는 매매대금 지급을 위한 매수인의 자력, 신용 등 매수인이 누구인지에 따라 계약유지 여부를 달리 생각할 여지가 있다. 이러한 이유로 매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 이상 양도가 제한되고 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다.”고 설명한다

위 판례는 위 양도제한의 법리가 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 양도에는 적용되지 않는다고 하였다[대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다36167 판결 : 그러나 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 채권자와 채무자 사이에 아무런 계약관계나 신뢰관계가 없고, 그에 따라 채권자가 채무자에게 반대급부로 부담하여야 하는 의무도 없다. 따라서 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 양도의 경우에는 매매로 인한 소유권이전등기청구권에 관한 양도제한의 법리가 적용되지 않는다].

 

5. 대상판결의 내용분석 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.928-932 참조]

 

가. 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 양도에는 명의수탁자의 동의나 승낙이 필요함

 

대상판결의 원심은 취득시효완성의 경우에 관한 위 2015다36167 판결의 설시를 원용하여, 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 양도 역시 명의수탁자의 동의나 승낙 없이 가능하다고 보았다.

그러나 대상판결은 명의신탁해지로 인한 소유권이전등기청구권의 양도는 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 양도와 사안을 달리한다고 판단하여, 명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기청구권의 양도에는 명의수탁자의 동의나 승낙이 필요하다고 보았다.

 

나. 소유권이전등기청구권의 양도제한에 관한 판례의 태도

 

⑴ 매매의 경우의 동의나 승낙이 필요하다(대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결)

 

⑵ 취득시효의 경우 동의나 승낙이 불필요하다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다36167 판결)

 

⑶ 명의신탁 해지의 경우 동의나 승낙이 필요하다(대법원 2021. 6. 3. 선고 2018다280316 판결)