【판례<관리비징수주체, 관리업무주체, 관리비청구권의 성립 입점상인들에 대한 관리비 부과․징수권한 (= 대규모점포등 관리자) / 관리비의 범위에 주차장 등의 공용부분 관리비 포함 여부(= 적극)>】《대규모점포관리자가 지정되어 있는 건물의 주차장 등 공용부분의 관리주체 및 주차장수익금의 귀속주체(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다291517, 291524 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지
【판시사항】
대규모점포관리자의 업무에서 제외되는 ‘구분소유와 관련된 사항’의 의미 및 대규모점포의 운영·관리를 위해 부과되는 관리비 징수권한이 대규모점포의 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 속하는지 여부(적극) / 대규모점포관리자에게 건물의 공용부분에 대한 관리권까지 있다고 할 수 있는지 여부(소극) / 건물의 공용부분에 대한 관리권과 그로부터 발생하는 수익금이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 관리단에게 있는지 여부(원칙적 적극) 및 집합건물의 상당 부분이 대규모점포에 해당한다고 하여 달리 볼 것인지 여부(소극)
【판결요지】
구 유통산업발전법 제13조는 입점상인들에 의해서 설립되는 대규모점포관리자에게 대규모점포의 유지·관리에 관한 일반적인 권한을 부여하면서도, ‘구분소유와 관련된 사항’에 관하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, ‘집합건물법’이라 한다)의 관리단 집회의 결의 등에 따르도록 함으로써 대규모점포의 관리에 있어서 구분소유자와 입점상인 사이의 이해관계를 조절하고 있다. 대규모점포관리자의 업무에서 제외되는 ‘구분소유와 관련된 사항’이라 함은 대규모점포의 유지·관리 업무 중 그 업무를 대규모점포관리자에게 허용하면 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌이 되거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 사항이라고 해석되므로, 당해 대규모점포의 운영·관리를 위해 부과되는 관리비 징수권한은 대규모점포의 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 속한다(한편 대규모점포관리자의 입점상인에 대한 관리비 청구권한은 유통산업발전법 2017. 10. 31. 법률 제14997호로 입법화되었다).
그러나 대규모점포관리자에게 당해 점포에 대한 관리비 징수권한이 있다고 해서 건물의 공용부분에 대한 관리권까지 있다고 할 수 없다. 즉 집합건물법상 공용부분은 구분소유자에 의한 결의에 따라 관리단이 공용부분을 관리하고(집합건물법 제16조), 공용부분에서 발생하는 수익은 지분의 비율에 따라 취득하도록(집합건물법 제17조) 명시되어 있는 반면, 대규모점포관리자의 관리대상인 유통산업발전법의 ‘매장’에는 주차장 등의 공용부분이 포함되지 아니하고, 대규모점포개설자의 업무에 관하여 ‘대규모점포 등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무’라고 규정되어 있을 뿐 관리의 범위에 관하여 구체적인 규정도 없다. 또한 구 유통산업발전법 제13조와 구 유통산업발전법 시행규칙 제8조의2에 의하면 대규모점포관리자를 두게 한 입법 취지는 상거래질서의 확립을 위한 대규모점포의 적절한 운영에 있는 것이지 건물의 관리에 있는 것이 아니고, 구분소유자의 동의 없이 입점상인들의 동의만으로 설립된 대규모점포관리자가 공용부분 관리에 관한 사항까지 결정하는 것은 구분소유자의 소유권 행사와 충돌하게 되는 것이며, 점포구분소유자가 임차인에게 공용부분의 사용권한을 넘어서 관리권한까지 위임했다고 볼 수 없다. 더욱이 집합건물 중 일부가 대규모점포가 아닌 경우까지 공용부분에 대한 관리권이 대규모점포관리자에게 있다고 한다면, 점포소유자가 아닌 다른 구분소유자들은 공용부분 관리에 대한 의결권을 행사할 방법이 없게 되어 결국 구분소유자의 소유권을 침해하게 된다.
따라서 건물 전체가 대규모점포에 해당하여 대규모점포관리자에 의해 관리되고 주차장 등의 공용부분이 대규모점포의 운영·관리에 불가분적으로 연결되어 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 건물의 공용부분에 대한 관리권과 그로부터 발생하는 수익금은 집합건물법상의 관리단에게 있다고 봄이 상당하고, 집합건물의 상당 부분이 대규모점포에 해당한다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.
2. 사안의 개요 및 쟁점
가. 사실관계
⑴ 이 사건 빌딩은 지하 6층, 지상 15층의 집합건물로 지하 6층부터 지하 3층까지는 주차장, 기계실, 전기실이고, 지하 2층부터 지상 1층까지는 상가, 주차장, 2층부터 6층까지는 상가, 7, 8층은 근린생활시설, 9, 10층은 일반업무시설, 11층부터 15층까지는 오피스텔이다.
⑵ 원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)상 이 사건 빌딩의 구분소유자들로 구성된 관리단이고, 피고는 이 사건 빌딩 지하 2층 부터 지상 10층 부분에 대하여 구 유통산업발전법(2003. 7. 30. 법률 제6959호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 유통산업발전법’이라 한다)상 대규모점포관리자로 신고된 회사이다.
나. 쟁점
⑴ 이 사건 빌딩은 상가와 오피스텔이 혼재되어 있는데 상가에 대한 대규모점포관리자인 피고에 의해 상가뿐만 아니라 주차장 등 공용부분도 관리되어 왔다.
⑵ 대규모점포관리자의 업무에 관하여 구 유통산업발전법에서 ‘대규모의 점포 등을 유지․관리하기 위하여 필요한 업무’라고만 규정하고 있을 뿐이어서 대규모점포관리자가 있는 집합건물의 경우 주차장 등 공용부분 관리권이 대규모점포관리자에게 있는지 아니면 집합건물법상 관리단에게 있는지 여부가 문제 된다.
3. 관리비 징수 주체 (아파트, 상가, 대규모점포 등의 경우) [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1264-1265 참조]
가. 아파트, 상가, 대규모점포의 관리단, 입주자대표회의, 상가번영회 등의 차이점
⑴ 아파트
① 관리단 : 소유자들의 모임으로 ‘당연 성립’한다. 집합건물법을 근거로 한다.
② 입주자대표회의 : 동 대표들을 구성원으로 한다. ‘공동주택관리법’을 근거로 한다.
아파트의 경우 실제 거주자의 대표들로 구성된 입주자대표회의가 있다. 입주자대표회의는 입주자들의 모임이 아니라 동 대표들을 구성원으로 한다.
관리비를 걷거나 관리인을 두는 등 실제 거주자들의 공통된 이해관계를 조절하는 등의 행위는 모두 입주자대표회의에서 수행한다(공동주택관리법에서 규율함).
※ 임차인은 동 대표를 선출할 권한만 가지고 있다.
⑵ 상가
① 관리단 : ‘당연 성립’한다. 집합건물법을 근거로 한다.
② 상가번영회 : 임의단체이며, 근거규정은 별도로 없다.
상가의 경우 이른바 상가번영회가 있다. 상가번영회를 위한 법률규정은 없으므로, 상가번영회는 임의단체이다.
⑶ 대규모상가(규모가 3,000㎡ 이상인 곳 등)
① 관리단 : 당연 성립한다. 집합건물법을 근거로 한다.
② 대규모점포 등 관리자 : 주식회사만 가능하다. 유통산업발전법을 근거로 한다.
대규모점포 등 관리자는 사용하는 명칭과 상관없이 ‘대규모점포 등 관리자’다.
대규모점포의 경우 대규모점포등 관리자가 있다(유통산업발전법 12조 2항). 대규모점포는 매장 면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 곳 등을 말한다(예컨대, 동대문의 두타몰).
실제 영업하는 사람들을 위한 이해관계 조정 기구이고, 대규모점포 등 관리자는 상법상 주식회사로 하게 되어 있다(유통산업발전법 12조 2항 2호 가항).
대규모점포 등 관리자는 구분소유와 관련한 사항에 대하여는 결정할 권한이 없다(유통산업발전법 12조 4항).
<관리단과 입주자대표회의 등>
나. 관리단과 입주자대표회의의 차이점
⑴ 관리단
① 근거법령 : 집합건물법
② 적용대상 : 아파트, 상가 등 집합건물
③ 구성원 : 구분소유자들 전원(당연성립). ※ 아파트의 경우, 입주민 중 임차인이 많아 현실적으로 관리단이 모이는 경우는 없음
④ 권한 : 소유권과 관련된 권한 및 관리행위 권한 갖고 있음
⑤ 상가의 경우 : 관리단 있음
⑥ 관리비 징수 : 위탁관리회사(임의적 소송담당, 대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결)
⑦ 구분소유권침해 손해배상청구권자 : 구분소유자 or 관리단(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결)
⑵ 입주자대표회의
① 근거법령 : 공동주택관리법
② 적용대상 : 공동주택(아파트, 연립주택 등)
③ 구성원 : 입주자 중 동대표(= 임차인들을 포함한 입주자들로부터 선출된 소수의 동대표들의 모임)
④ 권한 : 공동주택관리법에 규정 있음. 관리비 징수·운영, 엘리베이터·주차장 등 입주민 공동시설 관리, 입주민들의 공동규율 제정·관리 등. 하지만, 구분소유권과 관련된 권한은 없음
⑤ 상가의 경우 : 입주자대표회의 없음. 대신 상가번영회가 있으나, 법령에 근거 없는 임의단체임.
⑥ 관리비 징수 : 주택관리업자(공동주택관리법 제23조)
다. 아파트, 상가, 대규모점포의 관리비 징수주체 (= 징수대행자도 당사자 적격 인정)
⑴ 아파트의 경우
① 관리비 징수주체 : ‘입주자대표회의’이다.
② 관리비의 징수대행자 : ‘주택관리업자’(공동주택관리법 제23조)이다. 공동주택관리법에 의하여 당사자적격이 인정된다.
⑵ 상가의 경우
① 관리비 징수주체 : ‘관리단’이다.
② 관리비의 징수대행자 : ‘위탁관리회사’이다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결).
관리단의 당사자적격은 당연히 인정된다. 위탁관리회사는 임의적 소송담당(제3자 소송담당)임에도 불구하고 당사자적격이 인정된다(위 대법원 2014다87885, 87892 판결).
⑶ 대규모점포의 경우
① 관리비 징수주체 : 대규모점포는 주식회사인 ‘대규모점포 등 관리자’에게 관리비징수 권한이 인정된다(유통산업발전법).
대규모점포관리자에게 해당 점포에 대한 관리비 징수권한이 있더라도 건물의 공용부분에 대한 관리권까지는 인정할 수 없다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다291517, 291524 판결).
② 관리비의 징수대행자 : 위임받은 ‘상인회’(임의적 소송담당)이다.
대상판결(대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결)은 ‘대규모점포 등 관리자’로부터 포괄적으로 위임을 받은 ‘상인회’ 또는 ‘지회’도 관리비 청구소송에서 당사자적격이 인정된다고 보았다.
◎ 대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결 : 나아가 甲 회사가 그 내부 규정을 통하여 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 乙 상인회 내지 그 지회인 각 상가상인회에 포괄적으로 위임하였으므로, 원고는 위임받은 관리업무를 수행하면서 이 사건 상가 내 점포 상인들로부터 그러한 업무수행에 소요되는 경비, 즉 관리비를 부과·징수할 권한이 있고, 특별한 사정이 없는 한 자신의 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자적격도 인정된다.
라. 대규모점포관리자로부터 포괄적 위임받은 상인회의 관리비청구소송 원고적격 여부 및 운영회회비가 관리비에 포함되는지 여부(적극)(대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결)
⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 유통산업발전법에 따른 대규모점포개설자 내지 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 시장관리자의 지위에 있다면 점포 상인들에 대해 관리비를 징수할 권한이 있는지 여부, ② 상인회의 지회인 원고가 관리비 징수권한을 포괄적으로 위임받아 그 회원이 아닌 점포 상인들로부터 관리비를 징수할 권한이 있는지 여부, ③ 원고 자체의 운영·활동에 소요되는 경비가 관리비에 포함된다고 볼 수 있는지 여부이다.
⑵ 남대문시장 상인회의 지회인 원고가 그 구역 내 점포 상인들로부터 괸리비를 징수하는 과정에서, 원고로부터 탈퇴한 일부 상인들이 원고 자체의 운영·활동에 소요되는 경비인 운영회 회비에 대하여는 납부의무가 없다고 다투게 되어, 원고가 이들을 상대로 운영회 회비의 지급을 구하는 사건이다.
⑶ 원고가 유통산업발전법에 따른 대규모점포개설자 내지 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법(전통시장법)에 따른 시장관리자의 지위에서 점포 상인들에 대해 관리비 징수권한이 있는 서울남대문시장 주식회사(남대문시장회사)로부터 포괄적으로 관리비 징수권한을 위임받았으므로, 원고는 해당 구역 내에서 원고의 회원이 아닌 점포 상인들에 대해서도 적법한 관리비 징수권한이 있고, 그러한 업무를 수행하는 원고 자체의 운영·활동에 소요되는 경비 역시 남대문시장의 전체적인 운영관리나 이 사건 상가의 사용·보전·관리업무 수행에 수반되는 비용으로서 원고에게 징수권한 있는 관리비에 포함된다고 판단하여, 이와 달리 원고에게 징수권한 없다고 판단한 원심판결을 파기환송한 사례다.
⑷ 위 판결은(대법원 2020. 8. 20. 선고 2020다221020 판결), 실제 관리비를 징수하는 주체의 당사자적격을 인정해 줌으로써 실제 상황을 존중해주었다. 임의적 소송담당은 일반적으로 허용되지 않는다. 임의적 소송담당을 일반적으로 허용할 경우, 변호사가 아닌 자가 본인 이름으로 소송을 수행하는 등 변호사법위반이 될 여지가 크기 때문이다.
아파트나 상가처럼 관리비를 징수하는 주체가 직접 소송을 제기하는 것을 허용하더라도, 임의적 소송담당을 허용함으로써 발생할 위험성은 거의 발생하지 않을 것이다.
대법원은 이런 현실을 반영하여 ‘상인회’나 ‘지회’의 당사자적격도 인정하였다.
4. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제9조의3에 따른 관리업무주체 [이하 대법원판례해설 제131호 김종석 P.250-275 참조]
가. 집합건물법 제9조의3의 내용
⑴ 집합건물법 제9조의3은 다음과 같이 분양자의 관리권한과 의무를 정하고 있다.
● 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 개정, 2013. 6. 19. 시행) 제9조의3(분양자의 관리의무 등)
① 분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의
주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.
② 분양자는 제28조 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하
는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.
③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 날부터 3개월 이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임(제24조 제1항의 경우에만 해당한다)을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다.
● 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 개정, 2021. 2. 5. 시행) 제9조의3(분양자의 관리의무 등)
① 분양자는 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.
② 분양자는 제28조 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하
는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.
③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회(제23조에 따른 관리단의 집회를 말한다. 이하 같다)를 소집할 것을 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분소유자에게 통지하여야 한다. 이 경우 통지받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집할 것을 명시하여야 한다.
④ 분양자는 구분소유자가 제3항의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를
소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 관리단집회를 소집하여야 한다.
⑵ 공동주택관리법은 사업주체의 관리권한과 의무를 정하고 있는데, 집합건물법 제9조의3과 그 구조가 유사하다.
● 공동주택관리법
제11조(관리의 이관)
① 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자 등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.
② 입주자 등이 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 한다.
③ 입주자대표회의의 회장은 입주자 등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)한 경우에는 이를 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인에게 통지하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다.
● 제12조(사업주체의 주택관리업자 선정) 사업주체는 입주자대표회의로부터 제11조 제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제6조 제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니하는 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자대표회의 및 관할 시장․군수․구청장에게 그 사실을 알려야 한다.
● 제13조(관리업무의 인계)
① 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 관리주체에 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.
1. 입주자대표회의의 회장으로부터 제11조 제3항에 따라 주택관리업자의 선정을 통
지받은 경우
2. 제6조 제1항에 따라 자치관리기구가 구성된 경우
3. 제12조에 따라 주택관리업자가 선정된 경우
● 공동주택관리법 시행령 제24조(관리비예치금의 징수)
사업주체는 법 제11조 제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택
을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 따라 법 제24조 제1항에 따른 관리비예치금을 징수할 수 있다.
나. 집합건물법 제9조의3의 취지
⑴ 관리업무주체 (= 관리단)
㈎ 집합건물법상 집합건물 관리업무에 관한 권한과 의무를 가진 주체는 관리단이다[● 집합건물법 제23조의2(관리단의 의무) 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다].
㈏ 관리단의 관리업무는 관리단의 대표자인 관리인을 통해서 이루어진다[● 집합건물법 제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다. 3. 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위].
관리단이 성립하였다고 하더라도 관리인이 선임되지 않으면 관리단의 관리업무는 시행되기 어렵다.
㈐ 관리단은 구분소유 관계가 성립되면 당연히 설립된다[집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다].
구조상․이용상 독립성이 있는 1동의 건물에 대한 전체의 소유권을 가지고 있던 분양자가 분양을 개시하여 1명에게 분양을 하고 소유권을 이전하였다면 그때부터 관리단은 설립되었다고 보아야 할 것이다.
1동의 건물에 구분소유자가 발생하는 시점에 필연적으로 공용부분이 발생하고 공동관리가 필요하게 되기 때문이다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결에서 ‘집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다.’고 판단한 것은 이러한 취지에서 이해될 수 있다).
⑵ 관리업무주체로서의 분양자
㈎ 관리인을 선임하려면 분양이 개시되었더라도 구분소유자가 10인 이상이 될 때까지 기다려야한다[집합건물법 제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다].
현실적으로 분양이 완료되었더라도 관리단집회가 소집되어 결의로 관리인이 선임되기까지는 상당한 시간이 필요한 경우가 많다.
집합건물에 관리단이 설립되고 (분양이 개시된 때) 관리인이 선임될 때까지 상당 기간은 관리단이 관리업무를 시행할 수 없어서 관리업무의 공백이 발생할 수밖에 없다.
㈏ 집합건물법은 2012. 12. 18. 개정하면서 분양이 개시된 집합건물의 관리업무 공백 발생을 방지하기 위해 제9조의3을 신설하여 분양자에게 공동주택관리법의 사업주체(집합건물법 제9조의3이 신설될 당시에는 공동주택관리법이 입법되기 전으로, 그 내용은 주택법과 주택법시행령에서 정하고 있었다)와 같은 내용의 관리권한과 의무를 부여하였다.
㈐ 집합건물법 제9조의3에 의해서 분양자는 한시적으로 관리업무를 담당할 권한과 의무를 부여받게 되는데 그 기간은 ‘관리단이 설립된 때’부터 ‘관리단이 관리업무를 개시한 때’까지로 볼 수 있다. ‘관리단이 설립된 때’는 구분소유자가 발생한 때, 즉 분양자가 최초 수분양자를 상대로 소유권을 이전하는 때라 할 수 있다. 관리단이 설립되기 전에도 분양자는 집합건물을 관리할 것이지만 이때는 단독 소유자로서 관리하는 것이지, 집합건물의 공용부분에 대한 관리업무를 수행하는 것은 아니다.
관리단이 ‘관리업무를 개시한 때’는 관리단이 관리인을 선임하여 관리인으로 하여금 관리업무를 수행하도록 하는 때라 할 수 있다. 이는 최근 개정된 현행 집합건물법에서 보다 구체적으로 정하였다.
㈑ 분양자가 수행할 수 있는 관리업무의 범위가 문제 될 수 있는데, 이는 원칙적으로 분양계약 체결 전에 분양자가 교부하는 규약에 상응하는 것에서 정하는 바에 따라야 할 것이다. 집합건물법 제9조의3은 분양자가 규약에 상응하는 것을 정할 때 표준규약(집합건물법 제24조 제4항)을 참고하도록 정하고 있으므로, 분양자는 표준규약에서 정하는 범위를 넘어서는 관리권한을 정할 수는 없다고 보는 것이 타당하다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 분양자의 관리업무 권한 범위는 표준규약에서 정하는 관리단의 관리업무 권한 범위와 같다고 볼 수 있다.
여기에는 집합건물의 대지와 공용부분을 유지․보수하는 통상적인 관리행위, 이를 위한 관리비 징수행위가 포함된다. 분양자는 집합건물의 관리업무를 효율적으로 수행하기 위해서 관리위탁계약을 체결하여 위탁관리회사에 관리업무를 위탁할 수 있을 것이다. 표준관리규약 제28조 제15호도 ‘관리단의 사무의 위탁 및 관리위탁체결’을 관리단의 권한으로 정하고 있다.
법무부 표준관리규약과 서울시 표준관리규약은 관리단의 권한을 다음과 같이 정한다.
제28조(관리단의 권한)
① 관리단은 다음 각호의 사무를 수행한다.
1. 제5조에 따른 규약의 설정․변경․폐지
2. 제8조, 제17조, 제83조에 따른 세칙, 사용세칙, 회계세칙의 설정․변경․폐지
3. 제14조 제2항에 따른 전용사용부분 사용료의 징수
4. 제15조 제2항, 제4항, 제5항에 따른 주차장 사용계약의 체결 및 주차장 관리비․사용료의 징수
5. 제16조에 따른 대지와 공용부분 등의 임대
6. 제19조에 따른 대지와 공용부분 등의 관리
7. 제20조에 따른 전유부분에 부속된 공용부분의 개량공사
8. 제22조에 따른 보험계약의 체결
9. 제24조에 따른 구분소유자 등의 신고 접수
10. 제25조 제2항에 따른 일부관리단의 신고 접수
11. 제29조 제2항에 따른 공용부분 등의 보존행위에 관한 필요한 조치
12. 제31조에 따른 공동의 이익에 어긋나는 행위에 대한 시정권고 및 필요한 조치
13. 제32조에 따른 자료의 보관 및 열람, 등본 발급
14. 제34조에 따른 직원의 고용 및 제35조에 따른 직무교육지원
15. 제36조, 제37조에 따른 관리단 사무의 위탁 및 관리위탁계약의 체결
16. 제51조에 따른 관리인의 선임 또는 해임
17. 제75조 제2항, 제76조 제1항, 제77조에 따른 관리비, 수선적립금, 사용료의 징수․지출․적립
18. 제81조에 따른 예산안과 결산결과보고서의 검토
19. 그 밖에 상가 집합건물의 관리를 위하여 필요한 사항
⑶ 관리업무주체로서의 사업주체
㈎ 공동주택관리법은 공동주택을 건설한 사업주체에 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리할 의무를 부여하였다.
사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였다면 그 사실을 입주자들에게 통지하고 직접 관리할 것을 요구하여야한다.
입주자들은 이러한 요구를 받으면 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고 관리방법(위탁관리를 할 것인지, 자치관리를 할 것인지)을 정한 다음 사업주체에 통지하여야 한다.
입주자대표회의로부터 이러한 통지를 받은 사업주체는 새로운 관리주체에 관리업무를 인계하여야 하고, 만약 공동주택의 입주자대표회의가 관리방법을 정하지 않았다면 사업주체는 직접 주택관리업자를 선정할 수 있다.
㈏ 집합건물법 제9조의3도 관리단이 관리를 개시할 때(현행 집합건물법 제9조의3은 ‘선임된 관리인이 사무를 개시할 때’라고 정한다.
관리단이 관리업무를 개시하려면 관리인 선임절차가 필수적이라 할 것이므로 ‘선임된 관리인이 사무를 개시할 때’는 ‘관리단이 관리를 개시할 때’와 같은 의미로 볼 수 있다)까지 분양자의 관리의무를 부여하였다.
㈐ 또한 집합건물법은 예정된 매수인의 1/2 이상이 이전등기 한 날부터 3개월 이내에 관리단이 규약 설정과 관리인 선임을 하지 않으면 분양자가 직접 관리단집회를 소집하여야 한다고 정하여, 예정된 구분소유자 중 과반수가 소유권을 취득하였을 때를 분양자의 관리업무 인계기준 시기로 삼고 있다. 최근 개정(2020. 2. 4. 개정, 2021. 2. 5. 시행)된 현행 집합건물법은 예정된 매수인의 1/2 이상이 소유권을 취득하였을 때 분양자에게 구분소유자들에게 관리단집회를 소집할 것을 통지할 의무를 부여하였고, 이러한 통지를 받은 관리단은 3개월 이내에 관리단집회를 소집하여야 하며, 이때까지 관리단이 관리단집회를 소집하지 않으면 분양자가 관리단집회를 소집할 의무를 부과하여, 분양자의 관리단에 대한 관리업무 인계과정을 구체화하였다(공동주택관리법과 절차가 유사해졌다).
⑷ 관리계약 및 관리비 징수
㈎ 공동주택관리법은 사업주체가 공동주택을 직접 관리하기 위해서는 입주예정자들과 관리계약을 체결하도록 하고 있다.
공동주택관리법 시행령 제24조는 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여 그에 따라 관리비를 징수할 수 있도록 하였다[● 공동주택관리법 시행령 제24조(관리비예치금의 징수) 사업주체는 법 제11조 제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 따라 법 제24조 제1항에 따른 관리비예치금을 징수할 수 있다].
㈏ 사업주체와 입주예정자 사이의 관리계약은 사업주체가 공동주택의 관리업무에 관한 권한과 의무를 갖고 관리비를 징수할 수 있는 근거가 될 수 있다.
반면 집합건물법제9조의3에서는 분양자와 예정된 구분소유자 사이에서 관리업무를 위한 관리계약을 체결할 것을 정하지 않았다.
그러나 분양자와 예정된 구분소유자 사이에는 분양계약이라는 법률관계가 존재하므로 이를 근거로 분양자가 관리업무에 관한 권한과 의무를 부여받게 되는 근거가 될 수 있다. 즉 분양자의 관리업무에 관한 권한과 의무는 분양계약을 통해서 구분소유자로부터 위임받았다는 해석이 가능하다.
그러나 공동주택관리법상 입주예정자는 반드시 공동주택의 구분소유자가 되는 것은 아니므로 입주예정자 모두가 사업주체와 분양계약을 체결하는 것이 아니고 입주예정자 중에는 사업주체와 계약관계를 맺지 않은 자도 있다. 따라서 이들로부터 관리비를 징수하기 위해서는 별도의 관리계약 체결의 필요성이 있다.
⑸ 관리규약
㈎ 집합건물법 제9조의3에서는 분양자에게 공동주택관리법의 사업주체와 마찬가지로 최초 규약 제안의 권한을 부여하였다.
공동주택관리법 시행령 제20조는 사업주체는 입주예정자와 관리계약을 체결할 때 관리규약 제정안을 제안하여야 하고, 공동주택분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 제정안을 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정한다고 정하고 있다.
집합건물법 제9조의3 제2항은 분양자에게 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 하는 의무를 정하였다.
집합건물법과 시행령은 최초 규약 제정에 관한 이후의 절차를 구체적으로 정하고 있지는 않지만, 공동주택관리법 시행령에서 정한 내용에 비추어 볼 때, 구분소유자가 분양계약을 체결하면서 규약에 상응하는 것에 대해 서면결의를 하는 방법으로 최초 규약을 정하는 것을 예정하였다고 볼 수 있다. 이는 분양자가 최초 규약을 분양계약을 체결하면서 제공하고 구분소유자들로부터 동의를 받은 거래관행을 제도화시킨 것으로 볼 수 있다.
㈏ 그러나 집합건물법은 공동주택관리법과 달리 분양자가 제안한 최초 규약을 구분소유자들이 반드시 서면결의를 하여야 하는 의무를 정하지 않았으므로 관리단은 관리단집회에서 분양자가 제안한 규약에 상응하는 것과 다른 규약을 결의할 수 있다. 이때 분양자가 제안한 규약에 상응하는 것은 관리단이 관리를 개시될 때까지만 한시적으로 규약으로서 효력을 가지고, 관리단에 의해 새로운 규약이 만들어지면 효력을 잃는다고 볼 수 있다.
다. 분양자와 관리단 사이의 권리․의무 관계 승계 여부
⑴ 분양자는 관리단이 업무를 개시할 때까지 관리업무를 수행하면서 권리․의무 관계를 형성할 수 있고, 관리업무에 관한 권리․의무의 귀속주체가 될 수 있으므로 구분소유자들을 상대로 관리비 징수채권을 가지고 관리업무를 하는 과정에서 관리위탁계약 등 계약을 체결할 수 있다.
한편 관리단은 관리를 개시하면서 집합건물의 관리업무에 관한 권리․의무의 귀속주체가 되므로 이때부터 분양자와 마찬가지로 관리비 징수채권을 가지고, 관리업무에 관한 계약을 체결할 수 있다. 관리단이 관리업무를 개시하면서 별도의 양수절차 없이 분양자가 형성한 권리․의무 관계를 그대로 승계하는지 문제 될 수 있다. 분양자에게 귀속된 관리비 징수채권이나 분양자가 체결한 관리업무에 관한 계약관계를 그대로 승계하여 그에 따른 권리․의무관계가 관리단에 귀속하는지 문제 되는 것이다. 만약 관리단이 분양자의 권리․의무 관계를 그대로 승계한다면 분양자가 체결한 관리위탁계약도 그대로 승계하게 될 것이다. 새롭게 선임된 관리인은 분양자가 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사와 그대로 관리위탁계약 관계가 있고, 계약관계가 종료되지 않는 한 새로운 관리위탁계약을 체결할 수 없을 것이다.
⑵ 그러나 분양자와 관리단 사이에서 분양자가 형성한 권리․의무 관계를 승계한다는 약정이 없는 한 관리단은 그러한 권리․의무 관계를 승계하지 않는다고 보아야 한다. 분양자와 관리단은 별개의 인격체로서 권리․의무 관계가 포괄승계되는 관계가 아니다. 법률에 규정이 없는 한 일방의 권리․의무 관계가 타방에게 당연히 승계될 수는 없고 개별적인 의사표시에 따른 특정승계만이 가능하다고 할 것이다.
집합건물법과 시행령에서는 분양자의 지위를 관리단이 당연히 승계한다는 내용을 정하지 않았다. 그러므로 분양자와 관리단 사이에서는 약정에 의한 특별승계만 가능하고, 관리업무의 주체가 분양자에서 관리단으로 바뀌었다고 하더라도 분양자의 권리․의무 관계가 당연히 관리단에 귀속되지는 않을 것이다.
그렇다면 분양자가 관리업무를 담당하면서 발생된 관리비 징수채권은 관리단이 채권양수하지 않는 한 관리단이 이를 행사할 수 없고, 분양자가 체결한 계약도 관리단이 인수하지 않으면 관리단에 귀속되지 않는다고 보아야 할 것이다. 분양자가 체결한 관리위탁계약도 관리단에 귀속되지 않으므로 관리단은 분양자가 체결한 관리위탁계약에 따를 필요 없이 별도의 관리위탁계약을 체결할 수 있고, 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사는 관리단에 계약위반을 주장할 수는 없을 것이다.
⑶ 판례도 분양자의 관리업무에 관한 권리․의무 관계가 관리단에 당연히 승계되지
않는다는 입장에 있다(대법원 1996. 12. 10. 선고 96다12054 판결).
① 대법원 1996. 12. 10. 선고 96다12054 판결은 집합건물법 제9조의3이 신설되기 전의 사안에 관한 것으로 분양자에게 관리의무가 부과되지는 않았다. 그러나 위 사안에서 분양자는 관리단의 관리업무를 개시할 때까지 현실적인 관리업무를 부담하였으므로 집합건물법 제9조의3에서 예정한 관리의무를 이행하였다고도 볼 수 있다. 위 판례는 관리단이 관리업무를 개시하기 전에 분양자가 관리업무를 담당하면서 형성한 채권채무 관계는 관리단에 당연히 귀속되지 않는다고 판단하였다. 이러한 법리는 집합건물법 제9조의3이 신설되어 분양자의 관리의무가 인정되는 경우에도 적용될 수 있다고 보는 것이 타당하다.
② 대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다46570 판결 : 대규모점포의 효율적이고 통일적인 유지․관리를 통하여 상거래질서 확립, 소비자 보호 등을 도모하려는 유통산업발전법의 입법 목적과 취지 등에 비추어 보면, 집합건물법상의 집합건물인 대규모점포에 관하여 관리단이 관리비 부과․징수 업무를 포함한 건물의 유지․관리 업무를 수행하여 오던 중 대규모점포관리자가 적법하게 설립되어 신고절차를 마치는 등으로 새로이 관리비 부과․징수권한을 가지게 된 경우에는 그때부터 대규모점포관리자의 권한에 속하게 된 범위에서 관리단이 가지던 관리비 부과․징수권한은 상실된다고 봄이 타당하다. 그러나 대규모점포관리자의 설립․신고 전까지 관리단이 대규모점포의 유지․관리업무를 수행함으로써 취득한 관리비채권마저 대규모점포관리자에게 당연히 이전한다고 해석할 법률상의 근거가 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 그 관리비채권은 대규모점포관리자가 새로이 관리비 부과․징수권한을 취득한 후에도 그대로 관리단에 귀속되고, 관리단이 그 관리비를 징수할 권한을 상실하지는 아니한다고 할 것이다.
위 판례는 집합건물법상 분양자와 관리단 사이에 관한 사안은 아니고, 대규모점포의 관리업무에 관한 권리․의무 귀속주체인 대규모점포관리자가 관리업무를 개시하기 전에 형성된 권리․의무 관계를 대규모점포관리자가 승계하는지에 관한 사안이지만, 집합건물법상 분양자와 관리단 사이의 법률관계와 유사하다고 할 수 있다. 위 판례의 사안에서 대규모점포관리자가 관리업무를 개시하기 전에 관리업무는 관리단이 담당하였다. 위 판례는 대규모점포관리자가 설립되어 관리업무를 개시하는 경우 관리단은 관리업무에 관한 권한을 상실하지만, 그렇다고 하여 기존에 발생한 관리비 징수채권까지 관리단이 상실하고 대규모점포관리자에게 귀속되는 것은 아니라고 판단하였다. 위 판례는 관리단과 대규모점포관리자 사이에서 대규모점포에 관한 관리업무에 관한 주체가 변경되는 경우를 판단한 것으로, 법령에서 정하는 전형적인 관리업무 주체 변경 사안은 아니다. 유통산업발전법에 따르면 대규모점포가 설립되었을 경우 대규모점포개설자가 관리업무를 개시하였다가 대규모점포관리자가 설립되면 그때 관리업무 주체가 대규모점포관리자로 변경된다.
● 유통산업발전법 제12조(대규모점포 등 개설자의 업무 등)
① 대규모점포 등 개설자는 다음 각호의 업무를 수행한다.
3. 그 밖에 대규모점포 등을 유지․관리하기 위하여 필요한 업무
② 매장이 분양된 대규모점포 및 등록 준대규모점포에서는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 ‘대규모점포 등 관리자’라 한다)가 제1항 각호의 업무를 수행한다.
1. 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 있는 경우에는 그 직영하는 자
2. 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 없는 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
가. 해당 대규모점포 또는 등록 준대규모점포에 입점하여 영업을 하는 상인(이하 ‘입점상인’이라 한다) 3분의 2 이상이 동의(동의를 얻은 입점상인이 운영하는 매장면적의 합은 전체 매장면적의 2분의 1 이상이어야 한다. 이하 이 장에서 같다)하여 설립한 민법 또는 상법 에 따른 법인
나. 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 설립한 중소기업협동조합법 제3조 제1항 제1호에 따른 협동조합(이하 ‘협동조합’이라 한다) 또는 같은 항 제2호에 따른 사업협동조합(이하 ‘사업조합’이라 한다)
다. 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 조직한 자치관리단체. 이 경우 6개월 이내에 (가)목 또는 (나)목에 따른 법인․협동조합 또는 사업조합의 자격을 갖추어야 한다.
라. (가)목부터 (다)목까지의 어느 하나에 해당하는 자가 없는 경우에는 입점상인 2분의 1 이상이 동의하여 지정하는 자. 이 경우 6개월 이내에 (가)목 또는 (나)목에 따른 법인․협동조합 또는 사업조합을 설립하여야 한다.
③ 대법원 2022. 1. 27. 선고 2020다39719 판결 : 법인의 권리의무가 법률의 규정에 의하여 새로 설립된 법인에 승계되는 경우에는 특별한 사유가 없는 한 계속 중인 소송에서 그 법인의 법률상 지위도 새로 설립된 법인에 승계되므로 새로 설립된 법인이 소송절차를 수계하여야 하나(대법원 1984. 6. 12. 선고 83다카1409 판결, 대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다44352 판결 참조), 법률에 법인의 지위를 승계하거나 법인의 권리의무가 새로 설립된 법인에 포괄적으로 승계된다는 명문의 규정이 없는 이상 새로 설립된 법인이 소송절차를 수계할 근거는 없다고 보아야 한다. 이와 같은
법리는 당사자가 법인격 없는 단체인 경우에도 마찬가지이다. 법은 대규모점포 등 개설자가 사망하거나 대규모점포 등을 양도한 경우 및 다른 법인과 합병하는 경우에는 등록결격 사유가 없는 한 그 상속인이나 양수인, 합병 후 존속하는 법인이나 합병으로 설립되는 법인이 대규모점포 등 개설자의 지위를 승계한다고 규정(법 제13조)하고 있는 반면, 대규모점포 등 관리자의 지위승계에 대하여는 아무런 규정이 없다. 대규모점포 등 관리자로서의 업무수행을 위해 종전 대규모점포 등 관리자가 관리비 부과․징수 업무를 포함한 건물의 유지․관리 업무를 수행하여 오던 중 다른 대규모점포 등 관리자가 적법하게 신고절차를 마치는 등으로 새로 대규모점포 등을 유지․관리하게 되면, 그때부터 종전 대규모점포 등 관리자의 관리비 부과․징수권한은 상실되고 새로운 대규모점포 등 관리자가 관리비 부과․징수권한을 가지게 됨이 원칙이다. 따라서 종전 대규모점포 등 관리자가 이미 취득하거나 부담하게 된 권리의무는 특별한 사정이 없는 한 종전 대규모점포 등 관리자에게 그대로 귀속되므로, 종전 대규모점포 등 관리자가 제기한 미납 관리비의 지급을 구하는 소송이 계속되던 중 새로 대규모점포 등 관리자가 신고절차를 마쳤다는 사정만으로 소송절차가 중단되어 소송수계절차가 이루어져야 한다고 할 수 없다.
④ 대법원 2020. 12. 10. 선고 2019다222874 판결 : 공동주택에 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자대표회의가 구성되기 전까지는 공동주택을 건설한 사업주체가 공동주택 관리업무의 주체가 되므로, 이 사건처럼 위 사업주체가 관리주체가 되는 동안 공동주택을 소유하는 등의 이유로 관리비 지급채무도 부담하게 될 경우 사업주체는 공동주택의 관리비와 관련해서는 채권자와 채무자의 지위를 동시에 가지게 된다. 요컨대 이 사건 아파트 건설의 사업주체인 피고들은 이 사건 아파트에 입주예정자의 과반수가 입주하여 입주자대표회의가 구성되기 전까지 관리주체의 지위에 있었고, 그 사이 피고들 소유의 아파트에 대하여 부과된 이 사건 관리비에 관하여는 피
고들이 채권자이면서 채무자의 지위를 동시에 가지므로, 그와 같은 사정이 객관적으로 해소될 때까지는 이 사건 관리비 채권에 대한 소멸시효는 진행되지 않는다고 봄이 타당하다.
위 판례는 공동주택을 소유한 사업주체가 입주자대표회의의 관리업무 개시 전 관리업무를 하였을 당시 미납된 관리비를 입주자대표회의가 징수청구를 한 사안이다.
위 판례의 원심은 입주자대표회의가 관리업무를 개시하기 전에 발생한 관리비 징수 채권에 대해서도 입주자대표회의가 행사할 수 있다고 보면서도, 관리비 징수채권이 이미 소멸시효가 완성되었다고 판단하였다. 이에 대해서 위 판례는 사업주체가 관리비 징수채권자와 채무자의 지위를 동시에 가졌을 경우에는 소멸시효가 진행되지 않는다고 판단하였다. 이는 사업주체에 발생한 관리비 징수채권을 입주자대표회의가 승계한다는 전제에서 한 판단이라 할 수 있다. 다만 위 판례는 원고(입주자대표회의)가 소멸시효가 완성되지 않았다는 사유로 상고하여 이 부분에 대해서만 판단하였고, 원고(입주자대표회의)가 피고들(사업주체)의 관리기간에 발생한 관리비징수채권에 대해서 행사할 수 있는지에 대해서는 판단대상이 아니었다.
5. 분양계약에 의한 관리인 선임결의 [이하 대법원판례해설 제131호 김종석 P.250-275 참조]
가. 문제점 제기
⑴ 집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 서면합의가 있다면 관리단집회의 결의가 있는 것으로 정하여 서면결의를 통한 관리단집회 결의의 방법을 마련하고 있다. 관리단집회에서 결의하여야 하는 사항을 서면결의로 대체하게 되면 관리단집회를 소집․개최할 필요가 없게 된다(대법원 1995. 3. 10. 자 94마2377 결정 등).
한편 집합건물 분양 거래에서는 분양자가 분양계약서에 ‘집합건물의 관리는 분양자가 한다.’는 내용의 조항을 두는 경우가 있었다. 판례는 이에 대하여 집합건물법 제41조 제1항을 적용하여 해석하면서 수분양자의 분양계약 체결을 관리인 선임에 대한 서면결의로서 효력을 인정하였다. 분양계약체결로 관리인 선임의 서면결의가 인정되면, 구분소유가 성립되는 즉시 분양자가 관리인으로 선임되는 효과가 발생한다. 이로써 집합건물 관리의 공백이 발생하지 않는 장점이 있다.
⑵ 그러나 수분양자의 입장에서는 분양계약을 체결하는 행위로 분양자를 관리인으로 선임하는 결의를 하게 됨으로써 관리인 선임에 관한 선택권이 박탈되는 결과가 발생하게 되는 문제가 발생할 뿐만 아니라 구분건물의 매매를 주된 내용으로 하는 분양계약에서 향후 집합건물 관리에 관한 내용까지 포함하는 것이 적절한 것인지에 관한 문제가 제기될 수 있다.
나. 판례의 태도
판례는 대체로 분양계약에 의한 관리인 선임을 인정하였다. 다만 그러한 판례는 대체로 집합건물법 제9조의3이 신설되기 전의 사안에 관한 것이다.
⑴ 대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결 : 원심은 … 이 사건 집합건물의 각 구분소유자들은 ‘입점일 이후에는 건축주인 소외인외 3인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 한다.’는 내용이 포함된 분양계약서에 의하여 분양계약을 체결하였고, 이어 소외인 외 3인은 소외인을 이 사건 집합건물의 관리자로 하는데 서면합의한 사실, 이에 따라 소외인은 2003. 1.경부터 이 사건 집합건물을 관리하다가, 관리업무의 효율을 위하여 2003. 3. 31.경 원고 회사를 설립하고 그 이후부터는 원고 회사에 이 사건 집합건물의 관리업무를 맡기고 있는 사실을 인정한 다음 …앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 집합건물의 건축주와 수분양자들은 그 개별적 분양계약을 통하여, 수분양자들의 구분소유권 취득을 전제로 관리단 설립 이후의 관리인 선임에 관하여 사전에 서면으로 합의한 것이고, 수분양자들 사이에서도 그러한 개별적 서면합의를 상호 수용하는 데 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하므로 …
위 판례는 분양계약서에 ‘이 사건 집합건물은 입점일 이후에는 매도인인 소외인외 3인이 관리함을 원칙으로 하고, 입점지정일 이후 발생하는 모든 관리비는 매수인이 부담한다.’는 특약조항이 있는 사안이다. 위 판례는 분양계약서에서 업종제한약정을 둔 경우, 수분양자들이 분양계약의 업종제한약정에 따른 의무를 묵시적으로 동의한 것으로 본다는 판례 법리(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결 등)를 분양계약서에 의한 관리인 선임결의에까지 확대하여 적용한 것으로 보인다. 위 판례에서 분양계약서에 의한 관리인 선임결의를 인정한 것은 집합건물법 제9조의3이 신설되기 전 상황에서 집합건물에 수분양자들이 주도하는 관리단에 의한 관리가 이루어지기까지 사실상 건축주에 의하여 건물이 관리되었고, 나아가 분양이 순조롭게 이루어지지 못하는 경우 건축주에 의한 관리기간은 그만큼 길어지는 현실을 고려하여 분양자(건축주)에 의한 집합건물의 관리가 이루어질 수 있는 근거를 마련한 것으로 보인다.
⑵ 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다78139 판결 : 원심은 … 수분양자들은 (건축주인) 甲, 乙과의 개별적 분양계약을 통하여 甲, 乙을 관리인으로 선임하는 데 사전에 서면으로 합의하였다 할 것이며, 위와 같은 서면합의로써 甲, 乙을 관리인으로 선임하는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 볼 수 있으므로, 결국 관리인으로 선임된 甲, 乙과 이 사건 도급계약을 체결한 원고는 이 사건 집합건물의 관리업무를 적법하게 위탁받았다 할 것이고, 이 사건 도급계약은 계속 갱신되어 왔으므로, 원고는 이 사건 집합건물을 관리하고 그 관리비를 피고에게 청구할 권한이 있다고 보아 원고의 청구를 인용하였다. … 원심의 위와 같은 판단은 정당하고.
위 판례 사안에서 건축주인 甲, 乙은 2001. 7.경부터 분양계약을 체결하였는데, 분양계약서 제9조에는 ‘이 사건 집합건물의 관리는 입점일로부터 1년간 甲, 乙이 관리하고, 기간 만료 후에는 입점자들이 선출한 자치관리운영위원회에서 관리한다.’라고 기재되어 있었다. 위 판례는 분양계약서에 의한 관리인 선임결의를 유효하다고 보았고, 이렇게 선임된 관리인이 관리위탁계약을 체결한 경우 위탁관리회사는 적법하게 관리업무를 할 수 있고, 구분소유자를 상대로 관리비를 징수할 수 있다고 보았다.
⑶ 대법원 2016. 2. 18. 선고 2014다89447, 89454 판결 : (건축주인) 甲 등 3인은 2005. 9. 25. 피고와 이 사건 건물의 관리위탁에 관한 이 사건 용역계약을 체결하고, 이 사건 용역계약은 계약기간을 2005. 10. 1.부터 2008. 9. 30.까지로 하되, 계약기간 만료 3개월 전에 서면 통보가 없을 시 계약기간이 자동 연장되는 것으로 정한 사실, 한편 甲 등 3인은 이 사건 건물의 구분소유자들에게 분양할 당시 “최초 입점 지정일부터 1년 동안의 관리를 甲 등 3인 또는 이들이 지정한 관리인으로 하여금 관리하게 하되 관리비는 구분소유자가 부담한다(제8조).”, “입점 신청 시 구분소유자는 건물관리를 위한 관리 선수금을 납부하고 甲 등 3인 또는 이들이 지정하는 관리인과 위탁관리계약을 체결한다(제7조 제2항).”라는 내용이 포함된 분양계약서에 의하여 분양계약을 체결한 사실, 2011. 12. 29. 개최된 이 사건 건물의 관리단집회에서 구분소유자 중 1인인 乙을 관리인으로 선임하고 피고와의 이 사건 용역계약을 해지하며 관리회사를 주식회사 영화미래관리로 변경하기로 하는 결의를 한 사실, 이에 원고(관리단)는 2012. 1. 3.경 피고에게 더이상 이 사건 건물 관리에 관여하지 말라는 취지의 용역계약 해지를 통보한 사실을 알 수 있다.… 甲 등 3인과 수분양자들은 그 개별적인 분양계약을 통하여 수분양자들의 구분소유권 취득을 전제로 관리단 설립 이후의 관리인 선임에 관하여 사전에 서면으로 합의함과 동시에 수분양자들 사이에서도 그러한 개별적 서면합의를 상호 수용하는 데 묵시적으로 동의하였다고 볼 수 있고, 나아가 이와 같은 서면결의로써 관리인으로 선임된 甲 등 3인이 이 사건 건물의 관리위탁을 위하여 피고와 사이에 체결한 이 사건 용역계약을 추인하는 데에도 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 원고가 설립된 이후에는 이 사건 용역계약이 적법하게 종료되기 전까지 위 용역계약의 효력이 원고에게 미친다고 보아야 하고, 이에 원고는 피고에 대하여 이 사건 용역계약에 따라 위 기간 동안 미지급된 용역비 등을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
위 판례는 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사가 관리업무를 수행하던 중 새롭게 선임된 관리인이 기존의 위탁관리회사에 대하여 관리위탁계약을 해지하고 다른 회사와 관리위탁계약을 체결한 사안이다. 관리단이 기존의 위탁관리회사에 관리비 선수금의 지급을 구하자, 기존의 위탁관리회사가 반소로 관리단을 상대로 관리용역대금의 지급을 구하였다. 위 판례는 구분소유자가 분양계약을 체결하면서 건축주인 甲 등 3인을 관리인으로 선임하였으므로 분양계약으로 선임된 관리인이 기존의 위탁관리회사와 체결한 관리위탁계약은 관리단에도 효력이 미치고, 관리단이 새로운 관리인을 선임하였다고 하더라도 기존의 위탁관리회사에 관리용역대금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
⑷ 대법원 2016. 1. 28. 선고 2014다218528 판결 : 甲과 乙이 이 사건 건물을 구분하여 각 구분건물을 분양하면서 수분양자들과 “최초 입점 지정일로부터 2년 동안의 관리는 매도인(甲, 乙) 또는 매도인이 지정한 관리인으로 하여금 관리하게 한다.”라는 내용의 분양계약서를 작성한 사실, 甲과 乙이 그 무렵 원고와 개시일로부터 2년간을 의무기간으로 하고, 계약기간 중 분양 소유자와 별도의 계약이 성립된 경우에는 그 기간을 적용하되, 甲과 乙 또는 구분건물을 분양받은 소유자가 기간 만료 2개월 전까지 계약해제 또는 계약갱신에 관하여 서면통보가 없으면 동일 내용으로 1년간 자동 연장되는 것으로 하는 이 사건 위탁관리계약을 체결한 사실을 인정하였다. 이 사건 위탁관리계약은 甲과 乙이 적법한 관리인으로서 관리단을 대표하여 원고와 체결한 것이므로, 원고는 이 사건 위탁관리계약에서 정한 바에 따라 개시일로부터 2년의 의무기간 동안 및 기간만료 2개월 전까지 甲과 乙 또는 구분건물소유자의 계약해제나 계약갱신에 관한 서면통보가 없어 자동연장되는 기간 동안 이 사건 건물의 구분소유자들에게 관리비를 청구할 수 있다.
다. 검토
⑴ 분양계약을 분양자에 대한 관리인 선임결의로 해석하였던 것은 관리단이 실질적 으로 관리업무를 개시하지 않았을 때 집합건물 관리공백을 해소하기 위해 고안된 방법으로 이를 해결할 집합건물법 제9조의3이 신설된 후에는 그러한 해석의 필요성은 소멸되었다고 보인다.
⑵ 집합건물법 제9조의3이 신설되기 전에는 구분건물의 매도인에 불과한 분양자가 집합건물을 사실상 관리하였다고 하더라도 분양자의 관리행위에 대한 법적 효과가 구분소유자들에게 미치는 근거를 설명하기 어려운 면이 있었다. 특히 분양자가 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사가 집합건물의 관리업무를 할 때, 위탁관리회사의 관리업무에 관한 법적 효과가 구분소유자에게 미치는 근거를 설명하기 어려웠다.
그러나 집합건물의 구분소유 관계가 성립됨으로써 관리단이 성립되었다고 하더라도 관리단이 관리인을 선임하는 등 실질적인 조직을 갖추고 관리업무를 개시하려면 상당한 시간이 필요하였고, 집합건물에 따라 이러한 조직을 갖추지 못하고 상당한 기간이 지나는 경우도 있었으므로, 분양자가 상당한 기간 동안 관리업무를 맡거나 관리위탁계약을 체결하여 위탁관리회사로 하여금 관리업무를 맡게 할 필요성이 있었다. 이러한 필요성에 따라 분양자는 분양계약서에 ‘일정기간 분양자가 관리하거나 분양자가 지정한 자가 관리한다.’는 취지의 문구를 포함시켜 분양계약을 체결하였고, 판례는 이러한 분양계약을 관리인 선임결의로 해석하였던 것으로 보인다. 즉 판례가 분양계약을 서면에 의한 관리인 선임결의로 해석하였던 것은 분양자의 관리행위에 적법성을 부여하기 위한 도구적 법리였다고 볼 수 있다. 분양계약을 관리인의 선임결의로 보게 되면, 분양자가 관리인으로 선임됨에 따라 분양자의 행위는 관리단의 대표자인 관리인의 행위로 관리단에 효력이 미치게 된다. 분양자가 체결한 관리위탁계약도 관리인의 지위에서 체결한 것이 되므로 위탁관리회사가 관리비를 징수하는 등 관리업무를 하더라도 구분소유자에게 효력이 미치게 되는 것이다.
⑶ 이러한 분양계약을 관리인 선임결의로 보는 해석방법은 개별 사건에서 분양계약의 내용을 해석하는 계약해석의 기준으로 사용된 것이므로 판례가 일반적으로 확립한 법리라고 보기는 어렵다.
분양계약에 의한 서면결의로 분양자를 관리인으로 선임하였다고 인정한 판례의 분양계약서 기재 내용은 대체로 ‘이 사건 집합건물은 (일정 기간 동안) 분양자 또는 분양자가 지정하는 자가 관리한다.’라고 기재되어 있는데 판례는 이를 ‘분양자를 관리인으로 선임한다.’는 의사표시로 해석하였다.
그러나 분양계약서의 내용에 ‘분양자를 관리인으로 선임한다.’는 의사표시가 명확하게 드러났다고 보기 어려운 면이 있다. 판례의 위와 같은 해석방법에는 분양자에게 집합건물을 관리할 수 있는 법적 지위를 부여하기 위한 의제적 해석의 성격도 존재하는 것으로 보인다.
⑷ 분양계약을 둘러싼 조건이나 환경이 바뀌었다면 그러한 변화에 따라 분양계약서의 내용을 달리 해석할 가능성도 충분히 존재한다. 집합건물법 제9조의3의 신설로 분양자의 관리행위에 대한 법적 근거가 존재하게 되었다. 따라서 분양자의 관리행위의 법적 근거를 마련하기 위하여 분양계약서의 기재 내용을 ‘분양자를 관리인으로 선임한다.’는 서면결의로 해석할 필요 없이 다른 취지의 의사표시로 해석할 수도 있을 것이다.
나아가 집합건물법 제9조의3이 신설된 이상 이 조항의 취지에 따라 분양계약을 관리인 서면결의로 해석하는 방법은 바람직하지 않을 수 있다. 집합건물법 제9조의3이 적용되는 사안에서는 위 조항의 취지에 따라 분양자를 한시적 관리업무를 담당하는 자로 보는 것이 법률관계를 명확하게 하는 것이지, 관리인으로 선임되었다고 보는 의제적인 해석방법을 적용하는 것은 무리한 해석방법일 수 있기 때문이다. 분양계약서에 기존 거래관행에 따라 ‘분양자 또는 분양자가 지정하는 자가 일정 기간 동안 관리한다.’는 내용이 포함되었다고 하더라도 집합건물법 제9조의3이 신설된 사정 등을 고려하여 ‘분양자로 하여금 관리단이 관리를 개시할 때까지 한시적인 관리를 담당하게 한다.’는 의사표시로 보는 것이 집합건물법에 부합한 해석일 것이다.
6. 관리비청구권의 성립 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.1264-1266 참조]
가. 공용부분 관리비
⑴ 관련 규정
● 집합건물법 제17조(공용부분의 부담·수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
⑵ 위 규정의 취지
㈎ 집합건물법은 공용부분 관리비에 관한 규정을 두고 있다.
규약에서 달리 정할 수 있는 사항은 ‘부담비율’이고, 부담 자체는 아니다.
㈏ 근거 규약이 있으면 그에 따라, 규약이 없거나 무효라고 하더라도 집합건물법 제17조에 따라 공용부분 관리비를 청구할 수 있다.
㈐ 따라서 관리비가 발생하면 곧바로 구분소유자들은 이를 일정한 비율에 따라 직접 부담하여야 하고, 관리단이 먼저 지출한 후에야 구분소유자에게 청구할 수 있는 것이 아니다.
즉, 관리단이 이를 실제로 지출하였는지는 관리비청구권의 성립요건이 아니다.
그러므로 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 사실상 관리행위를 한 경우에도, 구분소유자는 관리단에게 공용부분 관리비를 지급할 의무가 있다.
㈑ 반면 관리단에 대한 공용부분 관리비 지급의무가 소멸하지 않은 이상 구분소유자는 사실상 관리행위를 한 자에게 부당이득반환의무를 지지 않는다[대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다94076(본소), 2010다94083(반소)].
나. 전유부분 관리비
⑴ 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로 집합건물법에는 전유부분 관리비에 관한 규정이 없다.
⑵ 그러나 대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결판결은 ‘규약’에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면, 관리단은 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있다고 보았다.
전유부분의 관리비 또한 관리단이 실제로 지출하지 않았더라도 징수할 수 있다.
다. 집합건물의 전유부분 및 공유부분 관리비청구권의 근거와 실제비용지출이 요구되는지 여부(대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결)
⑴ 이 사건의 쟁점은, 관리비 규약에서 집합건물의 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정한 경우, 관리단이 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있는지 여부(적극)이다.
⑵ 집합건물의 공용부분과 달리 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 관리단에게 전유부분 관리비의 징수권한을 부여하고 있지 않다. 그러나 규약에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면 관리단은 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있다.
⑶ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다.”라고 정하고, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다) 제25조 제1항은 “관리인은 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다.”라고 정하고 있다. 이에 의하면 집합건물법상 관리단은 관리비징수에 관한 유효한 규약이 있으면 그에 따라, 유효한 규약이 없더라도 구 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비에 대하여는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다. 이러한 법리는 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 집합건물에 관하여 사실상의 관리행위를 한 경우에도 마찬가지로 적용된다.
7. 입점상인들에 대한 관리비 부과․징수권한 (= 대규모점포등 관리자) / 관리비의 범위에 주차장 등의 공용부분 관리비 포함 여부(= 적극) [이하 대법원판례해설 제117호, 박영욱 P.523-539 참조]
가. 입점상인들에 대한 관리비 부과․징수권한 (= 대규모점포등 관리자)
⑴ 집합건물법상 관리비 징수권한은 원칙적으로 관리단에게 있는 것이어서, 대규모점포관리자가 직접 입점상인들로부터 관리비를 징수할 수 있는 권한이 있는지가 문제 되었다. 구 유통산업발전법 제13조 제3항에서 ‘대규모점포관리자의 업무 중 구분소유와 관련된 사항에 대하여는 집합건물법에 따른다.’고 규정하고 있어 관리비 징수권한이 구분소유에 관련된 사항으로서 관리단에게 귀속되는지 여부이다.
⑵ 대법원 2003. 10. 23. 선고 2001다45300 판결은 상가건물의 관리단(대규모점포개설자로도 신고함)이 대규모점포관리자를 상대로 입점상인들에 대한 전기, 수도, 주차요금의 징수권한이 관리단에게 확인을 구한 사안에서, 위 징수권한은 대규모점포관리자에게 있음을 확인하였다.
나. 관리비 범위에 공용부분 관리비 포함 여부(= 적극)
이후 대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결에서는 집합건물법의 ‘구분소유와 관련된 사항’과 유통산업발전법상 대규모점포관리자의 관리비 부과․징수와의 관계에 대하여 다음과 같이 명시적으로 설시하면서, 대규모점포관리자가 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 ‘공용부분’에 관한 체납관리비도 청구가 가능하다고 판시하였다.
다만 위 사안은 피고가 대규모점포관리자가 관리하는 당해 상가를 취득하였는데, 대규모점포관리자가 피고를 상대로 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비를 청구한 사안으로서, 이 사건과는 사안을 달리한다.
다. 판례의 법리
판례를 종합하면, 입점상인들에 대한 관리비 부과․징수권한은 대규모점포관리자들에게 있고, 그 관리비의 범위에는 주차장 등의 공용부분 관리비가 포함된다(대규모점포관리자의 입점상인에 대한 관리비 청구권한은 유통산업발전법 2017. 10. 31. 법률 제14997호로 입법화되었다).
위 판례들의 사안은 상가로만 이루어진 건물로서 그 전체에 대하여 대규모점포관리자의 관리범위가 미치는 것으로, 이 사건과 같이 한 건물에 대규모점포관리자의 관리 범위에 해당하지 않는 오피스텔이나 아파트가 있는 경우와는 사안을 달리 한다.
또한 위 판례들은 관리비의 징수권한에 관한 것으로, 공용부분의 관리권 자체의 귀속 여부에 관한 명시적인 판단이 있었다고 볼 수 없다.
5. 대상판결의 사안의 경우 [이하 대법원판례해설 제117호, 박영욱 P.523-539 참조]
⑴ 위 쟁점에 관하여는, ① 제1설(대규모점포관리자에게 주차장 등의 관리권이 있다는 견해), ② 제2설(주차장 등 관리권이 관리단에게 있다는 견해), ③ 제3설(주차장 등에 대하여 관리단과 대규모점포관리자의 공동관리권이 있다는 견해)의 대립이 있다.
⑵ 상가와 오피스텔 등이 혼재된 이 사건 빌딩과 같은 집합건물의 경우 공용부분 관리권이 관리단에게 있고, 주차장 수익금도 대규모점포관리자에게 분배할 필요는 없다(제2설, 대규모점포관리자는 건물의 구분소유자가 아니고, 구분소유자로 구성된 단체도 아닌 이상 주차장 수익금을 분배할 근거가 없다).
⑶ 대상판결은 건물 전체가 대규모점포에 해당하여 대규모점포관리자에 의해 관리되고 주차장 등의 공용부분이 대규모점포의 운영․관리에 불가분적으로 연결되어 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 건물의 공용부분에 대한 관리권과 그로부터 발생하는 수익금은 집합건물법상의 관리단에게 있다고 밝힌 최초의 판결이다.
대규모점포관리자에게 해당 점포에 대한 관리비 징수권한이 있더라도 건물의 공용부분에 대한 관리권까지는 인정할 수 없다.
