【임대차목적물반환청구소송의 요건사실, 이에 대한 항변 및 공격방어방법】《임대차계약의 체결, 목적물의 인도, 임대차의 종료, 적법한 전대차가 있는 경우, 매수청구권의 행사, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권, 임대차보증금과의 동시이행, 유치권(필요비상환청구권, 유익비상환청구권, 비용상환청구권의 포기 등)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<임대차계약에 기한 청구소송>
1. 임대차목적물반환청구
가. 청구원인
⑴ 요건사실은 “임대차계약의 체결 + 목적물의 인도 + 임대차의 종료”이다.
⑵ 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제 547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 한다.
이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결).
⑶ 이 청구에서는 임대차보증금반환청구에서의 임대차보증금의 지급사실 대신 목적물의 인도사실을 요건사실로 한다(※ 임대차보증금반환청구소송의 요건사실은 “임대차계약의 체결 + 임대차보증금의 지급 + 임대차의 종료”이다).
타인 소유의 물건에 대한 임대차계약도 유효하게 성립하는 것이므로, 임대인은 목적물이 자신의 소유인 점을 주장ㆍ증명할 필요가 없다.
⑷ 목적물의 반환과 함께 연체차임이나 부당이득의 반환을 청구하는 경우에는 각각의 청구권 발생에 관한 요건사실을 추가로 주장ㆍ증명하면 된다.
㈎ 임대차 존속 중의 연체차임
연체차임채권의 발생사실로서 차임약정사실만을 주장ㆍ증명하면 되고, 차임지급사실은 피고의 항변사유가 된다.
㈏ 임대차 종료 후의 부당이득
피고가 임대차 종료 후 목적물을 계속 사용.수익한 사실이 증명되면, 피고가 차임 상당의 이득을 얻고 이로 인하여 피고가 손해를 입었다는 사실이 사실상 추정되므로, 부당이득에 관한 요건사실 중 원고의 손해사실과 인과관계에 대하여는 별도로 증명할 필요가 없다.
다만, 임차인이 임대차계약 종료 후 유치권 또는 동시이행항변권과 같은 인도거절 권능을 가지고 이를 행사하기 위한 방편으로 목적물을 점유하고 있을 뿐, 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용.수익을 하지 아니하여 실질적인 이익을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반 환의무는 성립되지 아니한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결, 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결, 2006. 10. 12. 선고 2004다818 판결).
따라서 원고로서는 피고가 임차목적물을 점유하고 있다는 사실을 주장ㆍ증명하는 것만으로는 부족하고, 피고가 목적물을 본래의 용법대로 사용ㆍ수익하고 있는 사실까지 주장ㆍ증명하여야 한다.
임대차 종료 후 피고의 임차목적물 점유와 관련하여 원고는 부당이득반환채권의 발생 대신 불법점유로 인한 손해배상채권의 발생을 주장할 수도 있는데, 이 경우 피고는 임차보증금반환채무와 동시이행을 주장하며 목적물의 반환을 거절할 권능을 가지고 있으므로, 피고의 점유를 불법점유로 주장하기 위해서는 원고가 잔존임차보증금 반환채무의 이행제공이 계속되어 왔음을 주장ㆍ증명하여야 한다.
㈐ 임대차목적물의 멸실.훼손에 따른 손해배상
임차인은 임대차 종료시 임대인에게 목적물을 반환하여야 할 의무를 부담하므로, 원고가 목적물이 멸실.훼손됨에 따라 목적물반환의무의 전부 또는 일부가 이행불능되었다는 이유로 그 전보배상청구권 상당액의 공제를 주장하기 위해서는 목적물의 멸실.훼손사실과 그 손해액을 주장ㆍ증명하면 되고, 그 이행불능이 임차인인 피고의 귀책사유로 말미암은 것이 아니라는 주장은 피고의 항변사유가 된다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013, 51020 판결).
나. 적법한 전대차가 있는 경우
⑴ 적법한 전대차가 있는 경우 임대인은 직접 계약관계에 있지 아니한 전차인에 대하여도 민법 630조 1항에 의하여 임대인으로서의 권리를 행사할 수 있고, 전차인은 전대차계약에 기하여 부담하는 의무의 범위 내에서 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다.
⑵ 따라서 임대인이 임차인과 사이의 임대차 종료를 이유로 전차인에 대하여 직접 목적물의 반환을 청구하는 경우에는 그 청구원인사실로서 ⓐ 임대인이 임차인과 임대차 계약을 체결한 사실, ⓑ 임대인이 임차인에게 목적물을 인도한 사실, ⓒ 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전차인과 임대차 또는 사용대차계약을 체결한 사실, ⓓ 임차인이 전차인에게 목적물을 인도한 사실, ⓔ 임대차가 종료한 사실을 주장ㆍ증명하여야 한다.
⑶ 다만, 전차인의 권리를 임대인과 임차인의 의사만으로 해하는 것은 허용되지 아니하므로(민법 631조), 위 요건사실 중 ⓔ의 임대차 종료원인으로서 합의해지를 주장하는 것은 주장 자체로 이유가 없게 된다. 같은 맥락에서 임차인이 임차권을 포기하였다는 주장도 전차인의 권리를 소멸케 하는 사유가 되지 못하므로(통설) 주장 자체로 이유 없게 된다.
2. 가능한 공격방어방법
가. 매수청구권의 행사
⑴ 부속물매수청구권의 경우
임대인이 임대한 건물의 인도와 함께 임차인이 시설한 부속물의 철거를 구할 경우 임차인이 민법 646조에 의한 부속물매수청구권의 행사를 주장하는 것은 임대인의 부속물철거청구에 대하여는 철거청구권의 소멸사유로, 건물인도청구에 대하여는 부속물 매수대금의 지급과의 동시이행이라는 인도청구권의 행사저지사유로 기능하는 유효한 항변이다(대법원 1981. 11. 10. 선고 81다378 판결).
여기서 말하는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결).
이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이라 할 것이다(대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결).
민법 646조에서 임대차의 종료원인을 제한하고 있지는 않으나, 임차인의 차임연체등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 부정되므로(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 7252 판결), 청구원인단계에서 이미 임차인의 채무불이행으로 인한 임대차 종료사실이 인정된 경우에는 부속물매수청구권 행사의 항변은 유효한 항변이 되지 못한다.
부속물매수청구권의 행사를 주장하는 피고로서는 ⓐ 임대인의 동의를 얻어 부속물을 설치하였거나 그 부속물이 임대인으로부터 매수한 것인 사실, ⓑ 그 부속물이 현존하는 사실, ⓒ 매수청구권을 행사한 사실은 물론, 동시이행의 범위를 정하기 위하여 매수청구권 행사 당시 부속물의 시가까지 주장ㆍ증명하여야 한다.
원칙적으로 임대차계약이 체결되었다가 종료한 사실도 요건사실에 포함된다 할 것이지만, 이는 이미 청구원인사실의 인정단계에서 판단되었을 것이므로 따로 주장ㆍ증명할 필요가 없다.
부속물매수청구권을 배제 또는 제한함으로써 임차인에게 불리한 특약을 맺는 것은 원칙적으로 효력이 없으나(민법 652조), 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴보아 그러한 특약이 임차인에게 불리하지 않은 것이라면 그 효력이 있으므로, 원고는 매수청구권 포기의 특약사실과 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴볼 때 그 특약이 임차인 등에게 일방적으로 불리한 것이 아니라는 사정에 관한 사실을 주장하며 재항변할 수 있다.
매수청구권 포기의 특약이 임차인 등에게 일방적으로 불리한 것이 아니라는 사정의 예로는 다음과 같은 판례가 있다.
◎ 대법원 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결 : 건물임차인인 피고들이 증.개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차 종료시의 현상대로 임대인의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 임대차계약의 보증금 및 월차임을 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정하고, 임대인은 임대차계약의 종료 즉시 임대건물을 철거하고 그 부지에 건물을 신축 하려고 하고 있으며 임대차계약 당시부터 임차인도 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우.
◎ 대법원 1992. 9. 8. 선고 92다24998, 25007 판결 : 임차보증금과 차임을 시가보다 저렴하게해 주고 그 대신 임차인은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정한 경우.
⑵ 지상물매수청구권의 경우
건물철거 및 토지인도의 확정판결 후에 지상물매수청구권을 행사하여 청구이의의 소를 제기하거나 대금지급청구의 소를 제기하는 것이 가능한가라는 문제와 관련하여 기판력의 시적 한계에 반하여 허용되지 않는다는 견해도 있으나, 판례는 그 확정판결에 의하여 건물철거가 집행되지 아니한 이상 매수청구권을 행사하여 별소로 임대인에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있다고 한다(대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결).
임대인이 임대한 토지의 인도와 함께 임차인이 건축한 지상물의 철거를 구할 경우 임차인이 민법 643조에 의한 지상물매수청구권을 행사하는 것은 임대인의 지상물철거 청구뿐만 아니라 토지인도청구에 대하여도 각 권리소멸사유로 기능하는 유효한 항변이다. 대법원 1995. 2. 3. 선고 94다51178, 51185 판결에 의하면, 원고가 청구를 변경하지 않는 한 건물철거청구와 대지인도청구를 모두 기각할 수밖에 없다고 한다.
임차인의 차임연체, 무단전대 등 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 지상물매 수청구권이 인정되지 않으며(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결), 임차인으로부터 지상건물을 양수한 자는 적법한 토지 임차권의 양수인 또는 전차인으로서의 요건을 갖추지 않는 한 양도인인 임차인을 대위하여 매수청구권을 행사할 수 없다. 임차인이 토지에 관한 임대차기간이 만료하기 전에 지상건물을 양도하였다면 이미 건물의 소유자가 아니어서 매수청구권을 행사할 수 없으므로(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결), 지상건물의 양수인이 임차인을 대위하여 매수청구권을 행사할 수도 없다.
지상물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이다. 한편, 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 매수청구가 허용된다(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 판결).
지상물매수청구권의 행사를 주장하는 피고로서는 ⓐ 지상물 소유의 목적으로 토지 임대차계약을 체결한 사실, ⓑ 임차인이 지상물을 건축하여 현존하고 있는 사실, ⓒ 계약갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 거절한 사실, ⓓ 매수청구권을 행사한 사실을 주장ㆍ증명하면 되고, 그 매매대금의 지급을 반소로 구하지 않는 한 매수청구권 행사 당시 지상물의 시가까지 주장ㆍ증명하여야 할 필요는 없다.
임차인의 지상물매수청구권의 대상이 되는 건물은 부속물매수청구권의 경우와는 달리 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다(대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결).
또한, 행정관청의 허가를 얻은 적법한 건물이 아니더라도 매수청구권의 대상이 될 수 있고(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결), 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인도 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결).
원고가 피고의 지상물매수청구권 행사의 항변이 받아들여질 것에 대비하여 예비적으로 지상물의 인도 및 소유권이전등기청구를 하고 있는 경우라면 피고는 이와 동시이행관계에 있는 지상물매매대금의 범위를 정하기 위하여 지상물의 시가를 주장ㆍ증명하여야 한다.
다만, 기한의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸한 경우에는 임차인의 계약갱신 청구의 유무에 불구하고 지상물매수청구권이 인정된다(대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결).
임대차계약이 종료한 사실 및 그 종료원인사실은 이미 청구원인단계에서 인정되었을 것이므로, 이를 다시 주장ㆍ증명할 필요가 없다.
한편, 청구원인단계에서 그 종료원인이 임차인의 채무불이행으로 인한 해지였음이 밝혀진 경우라면 지상물매수청구권행사의 항변은 주장 자체로 이유 없게 된다.
지상물매수청구권 행사의 항변이 받아들여지면 청구취지의 변경이 없는 한 임대인의 지상물철거 및 토지인도청구는 기각하여야 할 것이나(대법원 1966. 5. 24. 선고 66다548 판결, 1966. 6. 28. 선고 66다712 판결), 법원으로서는 석명권을 적절히 행사하여 임대인으로 하여금 건물철거청구를 건물소유권이전등기.건물인도청구(대지와 건물부지가 일치할 경우 건물인도청구 이외에 별도의 대지인도청구는 불필요하다)로 변경하게 한 후 매매대금과의 상환이행을 명하는 판결을 하여야 하며, 이와 같은 석명권 행사 없이 그냥 기각하면 위법하다(대법원 1991. 4. 9. 선고 91다3260 판결, 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결).
나. 임대차보증금과의 동시이행
⑴ 임차인인 피고는 임대차보증금의 반환과 동시이행의 항변을 주장할 수 있는데, 이 경우 피고는 임대차보증금 지급사실만 주장ㆍ증명하면 되고, 이에 대하여 원고는 재항변으로서 공제대상채권의 발생사실을 주장ㆍ증명하여 그 공제를 주장할 수 있으며, 차임의 지급과 같은 공제대상채권의 소멸사실은 피고의 재재항변사유가 된다.
⑵ 임대인이 전차인에 대하여 목적물의 직접 반환을 청구한 경우 적법하게 전차한 전차인이라도 임대인에게 직접 전대차보증금반환청구권을 취득하는 것은 아니므로 전대차보증금의 반환과 동시이행의 항변을 주장할 수는 없지만, 임차인의 임대차보증 금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 원용할 수는 있다.
대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결은 이러한 입장을 전제로, 대항력을 갖춘 주택 임차인이 적법하게 전대한 경우 그 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속하므로, 임차인이 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된자에 대하여 전차인은 임차인의 동시이행항변권을 원용하여 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖는다고 판시하고 있다.
다. 유치권
⑴ 필요비상환청구권의 경우
임차인이 임차물의 보존관리를 위하여 필요한 비용을 지출한 경우 그러한 필요비상 환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있다.
이 경우 피고는 목적물에 관하여 일정 비용을 지출한 사실 및 그 비용이 목적물의 보존에 필요한 사실을 주장ㆍ증명하면 되고, 가액의 현존 여부는 따질 필요가 없다.
지출한 비용이 통상적인 비용액수를 초과하는 경우 그 초과분에 대하여는 필요비상환청구권이 인정되지 않는다고 보아야 할 것인데, 이때 통상액의 초과 여부에 대한 주장ㆍ증명책임은 상대방인 임대인에게 있다.
⑵ 유익비상환청구권의 경우
임차인이 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 유익비를 지출한 경우 그러한 유익비상환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있다.
필요비는 지출한 즉시 그 상환을 청구할 수 있음에 비하여, 유익비는 임대차가 종료하여야만 비로소 그 청구를 할 수 있다.
한편, 민법 203조 2항에 의한 점유자의 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나, 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 발생하는데(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결), 이는 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유 할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결).
유익비의 상환범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여지므로 임차인인 피고로서는 임대인인 원고의 선택권을 위하여 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액 모두에 대한 주장ㆍ증명책임을 진다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결).
⑶ 비용상환청구권의 포기 등
필요비, 유익비 등 비용상환청구권에 관한 민법 626조는 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 비용상환청구권을 포기하거나 제한하는 것이 가능하다.
예컨대, 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있고(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결), 임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다.”라고 약정한 경우, 이는 유익비상환청구권의 사전포기에 해당하며(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결), 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하다(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705, 44712 판결).
이러한 특약의 존재는 유치권항변에 대한 재항변사유로 된다.
