【(민사변호사) <임대차소송> 임차인의 보증금반환청구의 요건사실】<임대차보증금 반환청구소송> 임차인이 임대차보증금반환청구를 할 경우 주장입증해야 할 요건사실 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<임차인이 임대차보증금반환청구를 할 경우 주장입증해야 할 요건사실>
● 임차인의 보증금반환청구의 요건사실
임차인의 보증금반환청구의 요건사실
임차인이 임대차보증금반환청구를 하려면 그 요건사실로 ① 임대차계약사실, ② 보증금을 지급한 사실, ③ 임대차가 종료한 사실을 주장․입증하여 한다.
임차인의 목적물반환 여부는 요건사실에 포함되지 않는다.
2. 임대차계약
임대차계약은 임대인이 목적물을 임차인에게 사용ㆍ수익하게 하고 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 내용으로 하는 계약이므로, (1) 주관적으로 임차인이 목적물을 그 용법에 따라 사용ㆍ수익하려는 목적이 있어야 하고, (2) 객관적으로 임차인이 목적물을 그 용법에 따라 사용ㆍ수익하여야 한다.
일반적인 임대차계약에서는 주관적ㆍ객관적 요건은 특별히 문제되지 않는다.
그러나 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권이 인정되는 주택이나 상가건물의 임대차계약에서는 문제될 수 있다.
왜냐하면, 주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하고, 상가건물임대차보호법은 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하고 있기 때문이다.
즉 주택임대차보호법의 적용대상인 주택이나 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물의 임대차계약에 있어서는 임차인이 목적물을 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익할 목적을 갖고 있지 아니하거나 실제로 그러한 목적으로 사용ㆍ수익하지 아니한 경우에는 주택임대차계약이나 상가건물임대차계약이 있었다고 할 수 없거나 그러한 계약이 있었다 하더라도 대항력이나 우선변제권 및 최우선변제권을 인정할 수 없는 경우가 있을 수 있다.
따라서 주택임차인이나 상가건물임차인이 임차목적물을 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익할 목적으로 임차하여 실제로도 그러한 목적으로 사용하고 있는 한 계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 대항력을 갖지 않는다고 볼 수 없다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결).
반면 채권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약이나 상가건물임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록 또는 상가건물의 인도와 사업자등록을 마침으로써 주택임대차나 상가건물임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용이나 상가건물을 영업용으로 사용․수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약이나 상가건물임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이고(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결), 기존채권을 보증금으로 채권자가 채무자 소유의 주택이나 상가건물에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고나 사업자등록을 마친 다음 그 곳에 거주 또는 영업을 하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결).
결국, 상대방이 임대차계약의 효력을 다투는 경우, 특히 대항력이나 우선변제권 및 최우선변제권을 다투는 경우 법원으로서는 임대차계약의 체결경위와 목적, 내용, 보증금의 수수 여부, 실제 주거 여부나 영업 여부 기타 사정을 심리하여 판단하여야 한다. 앞으로 이 문제는 주택임대차보다는 상가건물임대차의 가장임차인의 최우선변제권의 문제로 다투어질 소지가 많을 것으로 보인다.
그러나 여기에서 주의를 요하는 것은, 주택임대차나 상가건물임대차에서 대항력이나 우선변제권 및 최우선변제권이 부인될 수 있는 것은 주택임대차나 상가건물임대차의 실질이 없이 최우선변제권을 받기 위하여 주택임대차나 상가건물임대차의 형식을 이용한 것에 지나지 않은 경우를 말하는 것이지, 비록 임차목적물을 그 용법에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하였다 하더라도 임대차의 실질이 있는 경우에는 그것이 임대차계약의 해지사유나 상가건물임대차보호법상의 계약갱신거부사유가 됨은 별론으로 하고 임차인의 대항력이나 우선변제권 및 최우선변제권이 함부로 부정되지는 않는다는 점이다.
