【(민사변호사) <임대차소송> 점유를 계속한 임차인에 대한 부당이득반환청구】<임대인의 건물명도소송> 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에도 부당이득반환의무를 부담할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에도 부당이득반환의무를 부담할까?>
● 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우 부당이득반환 의무의 성부
【대법원 1995.7.25. 선고 95다14664,14671(반소) 판결】
제목 : 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우 부당이득반환 의무의 성부
1. 쟁 점
이 판례의 쟁점은, 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우 부당이득반환의무가 성립하는지 여부이다.
손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재이다.
2. 임대차종료 후 임차인의 목적물 점유와 부당이득의 성부
가. 판례의 법리(이에 관하여 자세한 것은 ☞ 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결의 판례평석 참조)
① 판례는 인도거절권능의 유무에 관계없이 실질적 이득의 유무에 따라 부당이득반환의무의 존부를 결정하는 입장에 있다.
즉, 법률상의 원인 없이 이득을 얻었음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임차물의 사용․수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것이고(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결), 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용․수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결 등).
나아가 이러한 법리는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용․수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라고 한다(대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결).
이러한 관점에서 판례는, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용․수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).
② 한편, 임차인이 보증금에 관한 동시이행의 항변권에 기하여 임차물의 인도를 거절하는 경우에도 목적물보관의무를 진다고 볼 것이므로, 임차물이 멸실, 훼손된 경우 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다.
③ 판례는 보증금반환채권을 위하여 임차건물에 대한 유치권을 행사하는 것을 인정하지 않고 있다(대법원 1997. 11. 25. 선고 97다29790 판결).
나. 대상판결의 경우
⑴ 법률상의 원인없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물의 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다(대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 1992. 4. 14. 선고 91다45202,45219판결 등 다수).
⑵ 대상판결의 사안에서, 1990. 1. 5. 피고의 영업소를 이사하였다면 그 이사로 인하여 더 이상 이 사건 건물에 대한 사용․수익은 없는 것이다.
즉 건물명도가 완료되지 아니하였다고 하더라도, 피고의 보험영업소가 이사를 간 이상 그 이후의 임료상당의 부당이득반환의무는 없다.
