【(민사변호사) <임대차소송> 임대차계약의 존속 중 당사자의 변경이 있는 경우 당사자확정 문제】<임대차보증금 반환청구소송> 임대차계약의 존속 중 당사자의 변경이 있는 경우 누구를 계약당사자로 볼 것인지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<임대차계약의 존속 중 당사자의 변경이 있는 경우 누구를 계약당사자로 볼 것인지 여부>
● 임대차계약의 존속 중 당사자의 변경이 있는 경우 당사자확정 문제
1. 합의가 있는 경우 (임차인, 임대인, 제3자가 합의한 경우)
임대차계약의 존속 중에 임대차계약서상의 임차인 또는 임대인의 명의가 변경된 경우 누구를 임차인(임대인)으로 볼 것인가에 관하여, 임차인, 임대인, 제3자 사이에 합의하여 임대차계약서상의 임차인 또는 임대인 명의를 제3자로 변경한 경우에는 제3자에게 임차인 또는 임대인의 지위가 승계되었거나 보증금반환채권의 양도나 보증금반환채무의 인수가 이루어진 것으로 볼 수 있을 것이다.
임대차계약상 임대인의 지위의 양도ㆍ양수 또는 계약인수는 임대인과 신 소유자 사이의 계약만으로써 그 지위를 양도할 수 있지만(대법원 1996. 9. 24. 선고 96다25548 판결), 그로 인한 효력을 임차인에게 주장하기 위하여는 원칙적으로 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다21662 판결).
따라서 임차인으로서는 임대인의 지위의 양도ㆍ양수 또는 계약인수에 대하여 이의를 제기함으로써 임대차관계의 구속을 면하거나 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정).
판례는 (갑)이 (을)과의 사이에 (을)에 대하여 부담하는 채무를 담보할 목적으로 (갑)이 (병)으로부터 임차하여 사용하고 있던 건물에 관한 임대차계약상의 임차인의 명의를 (을)로 변경하기로 약정하고 이에 따라 (갑), (을), (병) 3자의 합의에 의하여 임대차계약상의 임차인의 명의를 변경하였다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 (을)과 (병) 사이에 있어서 (병)은 임대차계약관계의 종료시에 (을)에게 임대차보증금을 지급할 의무를 부담하되, 만약에 피담보채무인 (갑)의 (을)에 대한 채무가 소멸한 경우라면 적어도 (을)로서는 신의칙상 병에 대하여 임대차보증금의 반환을 구할 수 없고, 따라서 (병)으로서도 피담보채무의 소멸을 이유로 (을)의 임대차보증금 반환청구에 대하여 이를 거절할 수 있다고 하였다(대법원 1994. 8. 23. 선고 94다18966 판결).
2. 법률의 규정에 의한 경우
대항력 있는 주택이나 상가건물의 임대차에 대하여는 주택이나 상가건물의 소유권이 양도되면 주택임대차보호법 제3조 제2항 및 상가건물임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차주택 또는 임차상가건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 된다.
그러나 이 경우에도 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 된다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
3. 상속의 경우
임대차기간 중에 임차인이나 임대인이 사망한 경우에는 임차인이나 임대인의 상속인들이 임대차에 관한 권리, 의무를 승계한다고 할 것이다.
다만, 주택임대차보호법은 동거가족의 주거생활의 안정을 보호하기 위하여 특칙을 두고 있다(제9조). 住宅賃貸借保護法 제9조는 주택임차권의 승계에 관하여 규정하고 있는데, 제2항에서는 “임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다”고 규정하고 있다.
