<판례평석> 임대인이 임대차보증금반환 채권양도 승낙시 이의를 보류하지 않아도 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 【대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결】
◎[요지]
[1] 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라 할 것이어서, 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다.
[2] 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 한다.
[3] 피상고인은 상고권이 소멸된 후에도 부대상고를 할 수 있지만 상고이유서 제출기간 내에 부대상고를 제기하고 부대상고이유서를 제출하여야 한다.
제목 : 임대인이 임대차보증금반환 채권양도 승낙시 이의를 보류하지 않아도 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극)
1. 쟁 점
① 임대차보증금 반환 채권양도를 승낙한 임대인이 원상회복에 실제로 소요될 비용을 공제하여야 한다는 주장이 허용되는지 여부, ② 위 임대인이 임대차목적물의 원상회복 비용 예정액을 반환하여야 할 임대차보증금에서 공제한다는 이의를 보류하지 아니한 채 임대차보증금 반환 채권 양도를 승낙한 경우에 나중에 그 보증금에서 위 예정액의 공제를 주장할 수 있는지 여부, ③ 임대인이 실제로 원상회복을 하지 아니하고 그대로 타에 임대한 경우 원상회복 실제 소요 비용 공제 주장을 할 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.
2. 해 설
가. 원상회복 비용의 공제 여부(= 제1 쟁점)
① 대법원 1997. 5. 30. 선고 96다22648 판결은, “민법 제451조 제1항은 채무자의 승낙이라는 사실에 공신력을 주어 양수인을 보호하고 거래의 안전을 꾀하기 위한 규정으로서, 이 경우 양도인에게 대항할 수 있는 사유로서 양수인에게 대항하지 못하는 사유는 협의의 항변권에 한하지 아니하고 넓게 채권의 성립, 존속, 행사를 저지하거나 배척하는 사유를 포함하고…”라고 판시하고 있다.
따라서 원칙적으로 채권양도를 채무자가 이의 보류 없이 승낙한 이상 채권의 성립, 존속, 행사를 저지하거나 배척하는 사유가 있음을 이유로 한 항변이나 공제 주장은 불가능하다. 다만, 그 이의 보류는 승낙 당시까지 발생한 사실에 한하여 문제가 된다.
② 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결은, “부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실. 훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차종료후 목적물 반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환 의무와 서로 동시이행의 관계에 있다.”고 한다.
따라서 임대차보증금 반환 채권을 양도하고, 임대인이 이를 승낙하여도 그 때 양도되는 보증금 반환 채권은 임대차관계 종료 후 목적물 반환시까지 발생하는 임차인의 임대인에 대한 모든 채무를 공제한 나머지 금액의 반환 채권에 불과하고, 임차목적물의 훼손으로 인한 원상회복 비용 상당 손해배상 채무도 임차인의 채무에 속하므로, 임대인이 임대차보증금 반환 채권 양도시 이의 보류 없이 승낙을 하였어도 원상회복에 실제로 소요되거나 소요될 비용은 당연히 공제 주장을 할 수 있다 .
2. 채권양도 승낙시 이의를 보류하지 않아도 원상회복 비용 예정액의 공제 주장이 가능한지 여부(= 제2 쟁점)
실제로 원상회복에 소요되거나 소요될 비용은 이의 보류 없이 채권양도를 승낙한 임대인도 공제를 주장할 수 있으나, 대상판결 사안에서 피고가 공제를 주장하는 원상회복비용 1억원이라는 것은 실제로 소요되거나 소요될 비용이 아니라, 소요될 것으로 예정하여 임대인과 임차인 사이에서 지급하기로 약정한 예정액(원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액)에 불과하다.
그렇다면 위 비용 예정액이라는 것은 채권양도될 임대차보증금에 반환 채권에서 당연히 공제되어야 할 성질의 것이라고는 볼 수 없고, 임대인과 임차인의 약정에 기하여 공제 내지 상계될 수 있는 성질의 것에 불과하다 할 것이므로, 만약 채권양도 승낙 전에 그러한 약정이 존재하였다면 임대인으로서는 채권양도 승낙시에 이 약정이 존재한다는 이의를 보류하였어야만 양수인에 대하여 대항할 수 있다고 보아야 할 것이고, 만약 그 약정이 채권양도 승낙 후에 있었다면 근본적으로 양수인에 대하여 대항할 수 없다(대법원 1984. 9. 11. 선고 83다카2288 판결 참조).
따라서 피고가 주장하는 위 예정액이 당연히 공제되어야 하는 것은 아니며, 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다.
3. 임대인이 실제로 원상회복을 하지 아니하고 그대로 타에 임대한 경우 원상회복 실제 소요 비용 공제 주장을 할 수 있는지 여부(= 제3 쟁점)
가. 기존 판례의 태도
대법원 1981. 11. 24. 선고 80다320,80다321 판결은, “임차인이 임차건물을 증.개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약하였다면 이는 임차인이 임차건물을 반환시에 비용상환청구등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 것이므로, 동 임차계약서상에 '임차인은 임대인의 승인하에 가옥을 개축 또는 변조할 수 있으나 차가를 반환할 기일 전에 임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구키로 함'이라는 인쇄된 부동문구가 그대로 남아 있다 하여 이에 기하여 임차인의 원상복구의무를 인정할 수 없다.”고 한다. 또 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결은, “임대차계약서에 ‘임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함.’이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 ‘보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다.’ 등의 약정을 한 경우 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 본 사례.”라고 판시하였고, 대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다58481 판결은, “임대차계약서에 임차인이 임대인의 승인을 받아 개축 또는 변조할 수 있으나 명도시에는 임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상회복하여야 하고, 원상회복비용은 보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 원상회복할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 다시 임대하려 하면서도 이를 숨기고 원상회복비를 보증금에서 공제한 채 다시 그대로 타에 임대하였다면 기망에 의한 불법행위가 성립된다 할 것이다.”고 한다.
나. 대상판결의 검토
대상판결의 사안을 보면, 1997. 1. 15. 작성된 임대인과 임차인 사이의 임대차계약서에 부동문자로 “임차인이 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 함”이라고 기재해 두고서도, 특약으로 “시설비를 건물주한테 요구할 수 없다.”고 정하고 있을 뿐만 아니라, 피고는 이 사건 부동산을 원상회복하지 아니한 채 동종 업종의 새로운 임차인에게 임대한 사실이 인정된다.
그렇다면 앞서 본 기존 판례에 비추어 보건대, 대상판결 사안의 경우 애초부터 임차인에게 원상복구 의무가 없는 것이고, 가사 원상복구 의무가 있더라도 피고로서는 원상회복 비용의 공제 주장을 할 수 없다고 보아야 한다.
