임의경매·강제경매 등, 부동산경매 절차 ② - 경매전문변호사

 

임의경매·강제경매 등, 부동산경매 절차 ② - 경매전문변호사

 

 

 

 

법원은 매각기일을 공고해야 하는데, 부동산을 어떤 방법으로 매각할 것인지 정해야 합니다.

 

매각 방법으로는 기입일찰 방법과 기간입찰 방법이 있는데,

민사집행법에 따르면 기일입찰은 입찰자가 매각기일에 출석해 입찰표를 집행관에게 제출하고

개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다.

 

이어 기간입찰은 입찰자가 정해진 입찰기간 안에 입찰표에 매수가격을 기재해

집행관에게 직접 제출하거나, 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰하는 방식으로 진행되는

입찰절차 입니다.

 

 

 

 

민사집행법과 민사집행규칙에 의거,

법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면

남을 것이 없겠다고 인정하는 경우나 이를 압류채권자가 통지받은 날부터 1주일 이내에 부담과 비용을

변제하고 남을 만한 가격을 정해 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로

매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우가 아니라면

직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지한 뒤,

법원게시판과 관보 및 공보 또는 신무니나 전자통신매체를 이용해 공고합니다.

 

이어 입찰자의 경매 정보를 수집하거나 입착물건을 결정해야 하는데, 경매 부동산에 대한 정보는

법원게시판이나 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있습니다.

 

또한 경매참여희망자는 경매 정보를 토대로 관심 물건을 결정한 뒤

이에 대해 권리분석과 현장조사 등을 실시하여 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.

 

 

 

 

민사집행법과 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침에 따르면,

법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰이나 기간입찰에 참여하게 됩니다.

 

기일입찰에 참여하기 위해서는 정해진 날짜에 법원에 출석하여 입찰표를 작성한 뒤

매수신청의 보증금액과 함께 집행관원에게 제출해야 하며, 기간입찰에 참여하기 위해서는

정해진 기간 동안 입찰표를 작성한 뒤 매수신청의 보증금액과 같은 봉투에 넣은 뒤

봉투 겉면에 매각기일을 적고 등기우편이나 집행관에서 직접 제출하면 됩니다.

 

이어 입찰이 마감되면 입찰자를 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉하고,

개찰 결과 최고가로 매수 신고를 한자가 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 이름과

가격을 부르게 되고, 차순위매수신고를 최고한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있을 때에는

차순위매수신고인을 정해 이름과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다.

 

이로써 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인이 결정되면 나머지 입찰자는 매수의 책임을 벗게 됩니다.

이에 즉시 매수신청보증을 돌려 줄 것을 신청하여 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

법원은 이어 매각허가결정이나 매각불허가결정을 해야하는데, 매각허가결정이 확정되면 

매수인, 즉 낙찰자는 법원이 정한 매각대금이 지급기한 안에 매각대금을 지급해야 합니다.

 

만약 매수인이 기간 내에 매각대금을 지급하지 못한다면 법원은 차순위매수신고인에 대한

매각허가결정을 합니다. 또 재매각결정도 하게 되는데, 결정이 이뤄지게 되면 매수인은

입찰참여 절차엥서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다.

 

민사집행법 제135조에 따라 매수인이 매각대금을 모두 냈을 때에는

매각의 목적인 권리를 취득하게 되고, 이에 법원은 배당절차를 밟고,

채권자에 대한 배당을 실시합니다.