부동산 취득,소유권 방어조치/명도소송·관리명령 - 경매전문변호사

 

 

부동산 취득,소유권 방어조치/명도소송·관리명령 - 경매전문변호사

 

 

 

 

 

매각대금 지급 후 소유권 취득했는데도 불구하고

이전 부동산 소유자가 계속 살고 있는 경우, 어떻게 조치를 취해야 하나?

 

 

경매전문변호사 윤경변호사

 

① 부동산 관리명령

 

경매를 통해 부동산에 관하여 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤 매각대금을 지급하기 전까지 사이에

채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 할 시에는

 매수인은 생각지도 못한 손해를 볼 수 있습니다.

 

이에 민사집행법 제136조제2항에 의거, 매수인이나 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청하여

관리인에게 부동산의 권리를 맡길 수 있습니다.

 

관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있으며, 관리명령 신청은

법원의 매각허가결정이 선고된 후부터 그 부동산을 인도받을 때 까지 할 수 있습니다.

 

또한 부동산의 관리를 위해 필요할 시 법원은 매수인이나 채권자의 신청에 따라

담보를 제공하게 하거나, 제공하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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② 부동산 인도명령

 

매수인이 매각대금을 지급한 뒤 유효한 소유권을 취득했는데,

채무자 혹은 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손래가 발생할 수 있습니다.

 

이에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청하여 채무자, 전소유자 또는 점유자로부터

그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 

단, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는

인도명령을 신청할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

인도명령신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 해야 하고, 매수인이나 매수인의 상속인,

또는 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 인도명령을 신청할 수 있습니다.

 

법원의 인도명령이 있을 시에는 채무자, 소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 하며,

만약 이를 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.

 

 

 

 

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③ 명도소송

 

명도소송은 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 뒤 대금을 지급하고 6개월이 경과되었는데

점유자가 자진해 부동산을 비워주지 않을 때 낙찰인이 관할법원에 제기하는 소송입니다.

 

명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있고,

제기기간에 제한이 없습니다.

 

단, 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 

민사집행법 제24조 및 제30조제1항에 따르면, 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여될 시

강제집행을 통해 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다.