【주택임대차보호법】금반언이나 신의칙 등을 이유로 주택임대차보호법상의 대항력을 부정할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
1. 금반언 및 신의성실의 원칙과 대항력
임차주택을 매수하거나 담보권을 취득하려는 자가 임차인에게 임대차계약의 내용에 관하여 문의할 경우에 임차인은 이를 진실대로 고지할 의무가 있고, 당시의 진술에 반하는 주장은 금반언 및 신의칙에 위배되어 대항력이나 우선변제권이 허용되지 않는다.
금반언을 인정한 사례로는 대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결, 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결, 1987. 12. 8. 선고 87다카1738 판결, 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결, 2000. 1. 5.자 99마4307 결정, 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결, 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등이 있고, 금반언을 인정하지 않은 사례로는 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결이 있다.
2. 신의칙 등을 이유로 대항력 행사를 부정한 경우
임대인의 부탁으로 대항력 있는 임차인이 그 주택을 담보취득하려는 은행직원에게 임대차보증금 없이 살고 있다거나 임대차계약을 체결한 바가 없다고 말하고 같은 취지의 확인서까지 써 준 후 경매절차에서 위 은행이 그 주택을 매수하여 명도를 구하자 임대차보증금 반환과의 동시이행을 주장한 경우(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결), 또는 위와 같은 임차인이 확정일자 있는 임차인으로서 배당요구를 하고 배당에서 배제되자 배당이의의 소를 제기한 경우(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결), 채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 확인서를 작성하여 준 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 매수인의 인도명령을 다투는 경우(대법원 2000. 1. 5.자 99마4307 결정)에는 모두 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용되지 않는다.
3. 우선변제권행사를 제한하면서도 대항력은 인정한 경우
은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도, 그 후의 경매절차에서 임대차관계가 분명히 된 이상은, 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다(대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결).
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