【주택임대차보호법】기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
1. 목적물을 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익할 목적을 갖고 있지 않거나 실제로 그러한 목적으로 사용ㆍ수익하지 않은 경우
(가) 주택임대차보호법의 적용대상인 주택이나 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물의 임대차계약에 있어서는 임차인이 목적물을 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익할 목적을 갖고 있지 않거나 실제로 그러한 목적으로 사용ㆍ수익하지 않은 경우에는 주택임대차계약이나 상가건물임대차계약이 있었다고 할 수 없거나 그러한 계약이 있었다 하더라도 대항력이나 우선변제권 및 최우선변제권을 인정할 수 없다.
(나) 채권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약이나 상가건물임대차계약의 형식을 빌려 기존채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록 또는 상가건물의 인도와 사업자등록을 마침으로써 주택임대차나 상가건물임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐, 실제 주택을 주거용이나 상가건물을 영업용으로 사용ㆍ수익할 목적을 갖지 않은 계약은 주택임대차계약이나 상가건물임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효이다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결, 2005. 8. 8.자 2005마524 결정).
(다) 기존채권을 보증금으로 채권자가 채무자 소유의 주택이나 상가건물에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고나 사업자등록을 마친 다음 그 곳에 거주 또는 영업을 하였다고 하더라도, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우, 그러한 임차인을 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결).
(라) 주택과 그 대지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자로서 그 주택의 일부분을 사용ㆍ수익해 오던 자가 그 주택 등이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 것에 대비하여 다른 공유자와 사이에 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아두었을 뿐인 경우에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다(대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결).
2. 임차목적물을 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익할 목적으로 임차하여 실제로도 그러한 목적으로 사용하고 있는 경우
주택임차인이나 상가건물임차인이 임차목적물을 주거용이나 영업용으로 사용ㆍ수익할 목적으로 임차하여 실제로도 그러한 목적으로 사용하고 있는 한, 계약당사자가 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 대항력을 갖지 않는다고 볼 수 없다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결, 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결).
실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용ㆍ수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결).
