【주택임대차보호법】처분금지가처분이 이루어진 후에 임대차계약을 체결한 주택임대차보호법상의 소액임차인에게 우선배당을 해 줄 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
1. 질문의 요지
근저당권이 설정된 주택의 소유자인 乙이 丙에게 이전등기를 경료하여 주었는데, 그 후 乙의 채권자 甲이 사해행위취소를 원인으로 하여 丙에 대하여 소유권이전등기의 말소등기청구권을 피보전권리로 하여 처분금지가처분을 하였고, 그 후 임차인 丁이 丙과 임대차계약을 체결한 다음(소액보증금으로 보호대상이다), 위 주택에 대하여 근저당권자가 담보권 실행을 위한 경매신청을 하자, 위 임차인 丁이 배당요구를 하였고, 甲이 사해행위취소소송을 통하여 丙 명의의 이전등기를 말소한 다음 乙에 대한 집행권원으로 배당요구를 한 경우, 소액보증금을 우선으로 배당하여 줄 수 있는가?
2. 주택임대차보호법상 주택인도의 의미
(1) 주택의 인도는 주택에 대한 점유, 즉 주택에 대한 사실상의 지배력을 이전하는 것을 말한다. 여기에서의 인도에는 현실인도뿐만 아니라, 간이인도, 반환청구권의 양도(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결) 및 점유개정(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 2000. 3. 23. 선고 99다67970 판결)도 포함된다.
다만, 점유개정의 경우에는 주민등록의 공시와 관련하여 대항요건의 효력발생시기에 일정한 제한을 한 판례가 있다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결, 2000. 3. 23. 선고 99다67970 판결, 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결). 주택임대차보호법 3조 1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정되므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.
(2) 주택임차인의 경우 주택임대차보호법 3조 1항의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정된다.
(3) 이 요건은 주택임대차보호법 8조 1항의 소액보증금뿐 아니라 같은법 3조의22항의 우선변제권에도 그대로 적용되고, 상가건물임대차보호법 14조 1항의 소액보증금과 같은 법 5조 2항의 우선변제권에도 그대로 준용된다.
3. 처분금지가처분 후의 소액임차인에 대한 우선배당 여부(＝소극)
소액임차인의 우선배당도 대항력을 갖춘 임대차일 것이 전제요건이다.
그런데 대항력이 있는 임대차는 달리 말하면 주민등록의 이전과 주택의 인도를 등기에 갈음하여 등기가 없어도 등기한 임대차와 같이 취급하자는 것이지 등기한 임대차나 저당권보다 더 보호하자는 것은 아니다.
처분금지가처분의 경우 가처분명령 주문에서 금지하는 것의 대표적인 것이 양도, 저당권, 전세권, 임차권의 설정이다. 이러한 가처분 이후에 등기된 임대차가 있다면 물론 가처분에 위배되는 처분행위가 된다. 그렇다면 주택임대차보호법상의 소액임대차라고 하더라도 가처분에 위배된다.
따라서 위 사안에서는 가처분 이후에 대항력을 갖춘 소액임대차는 우선배당을 받을 수 없다. 아직 이 쟁점에 관한 판례는 없는 사안이다.
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