● <판례평석> 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유가 매수인 대항할 수 있는 권원에 기한 것인지 여부(= 소극)【대법원 2002. 11. 27. 자 2002마3516 결정】(윤경변호사 법무법인바른 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매전문변호사)
【대법원 2002. 11. 27. 자 2002마3516 결정】
◎[요지]
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없다.
제목 : 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유가 매수인 대항할 수 있는 권원에 기한 것인지 여부(= 소극)
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유가 구 민사소송법 제647조 제1항 단서(현 민사집행법 제136조 제1항 단서) 소정의 '경락인(매수인)에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것인지 여부(소극)
2. 경매에서의 유치권
가. 유치권의 성립 요건
유치권의 성립 요건은 다음과 같다. ① 물건과 유가증권을 대상으로 한다. ② 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이여야 한다. ③ 채권이 변제기에 있어야 한다. ④ 유치권자는 타인의 물건 기타 유가증권의 점유자이어야 한다. ⑤ 유치권의 발생을 배제하는 법령상․계약상의 사유가 없어야 한다.
나. 유치권자의 점유
유치권자가 목적물의 점유를 잃으면, 유치권은 당연히 소멸한다(민법 제328조). 유치권자의 점유는 직접점유 뿐만 아니라 간접점유도 포함한다{편집대표 郭潤直, 民法注解[VI] 物權(3), 博英社(1992) 295쪽; 편집대표 朴駿緖, 註釋民法 物權(3) (第3版), 韓國司法行政學會(2001) 387쪽}. 채권자의 점유가 불법행위에 의하여 시작된 것이어서는 안된다(민법 제320조 제2항)
다. 유치권과 경락인(매수인)
목적물에 대한 경매가 있을 때에는 채권자는 유치권으로 경락인(매수인)에게 대항할 수 있다(구 민사소송법 제608조 제. 현행 민사집행법 제91조 제5항). 경락인(매수인)은 채권을 변제하지 않으면 유치물을 수취하지 못한다. 따라서 유치권자는 매수인(경락인)에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자이다.
3. 유치권자로부터 임차한 자도 경락인에게 대항할 수 있는지 여부(= 이 사건의 쟁점)
가. 인도명령의 상대방
⑴ 인도명령의 상대방은 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자이다(민사집행법 제136조 제1항 본문).
그러나 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 점유자는 상대방이 될 수 없다(같은 법 제136조 제1항 단서). 여기서 매수인에게 대항할 수 있는 권원이란 점유자의 채무자에 대한 점유권원으로 경매에 의하여 효력을 잃지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권원, 즉 ① 매수인에게 인수되는 권리와 ② 매각허가 후 매수인과의 사이에 새로이 성립한 점유권원의 두 가지로 구별된다. ①의 권원에는, 압류나 가압류, 저당권 등에 우선하는 대항력있는 용익권(임차권, 지상권)이라든가 유치권이 포함되고, ②의 권원에는 법정지상권이라든가 경락인과 점유자의 합의에 의하여 새로 성립한 용익권 등이 포함된다.
⑵ 채무자와 소유자 이외의 자가 인도명령의 상대방이 되기 위해서는 우선 부동산을 점유하는 것이 필요하며, 점유하지 않는 자는 어떤 경우에도 상대방이 될 수 없다. 점유여부의 판단기준시는 인도명령의 성립 당시이다. 인도명령 성립당시에 부동산을 직접 점유하지 않고 있는 자는 상대방이 될 수 없으므로, 직접점유자만이 인도명령의 상대방이 된다.
나. 유치권자로부터의 임차한 자의 점유 태양
유치권자로부터 임차한 자는 유치물을 직접점유하는 자이고, 유치권자는 임대차계약을 매개로하여 간접점유를 하는 것이다(민법 제194조). 직접점유자가 점유를 상실하면, 그 상실이 자발적이든 아니든 또는 간접점유자에 대한 관계에서 위법한 것이라고 하더라도 간접점유자도 점유를 상실한다.
다. 유치권자로부터의 임차한 자는 매수인에게 대항할 수 있는지 여부
⑴ 유치권자의 사용수익의 한계
유치권자는 채무자나 소유자의 승낙이 없는 한 보존에 필요한 한도 내에서만 사용․수익을 할 수 있다(민법 제324조 제2항).
⑵ 채무자의 유치권소멸 청구권
① 대상판결의 사안에서 유치권자는 유치물을 함부로 임대하였다.
② 유치권자는 과실수취권(민법 제323조)은 있지만, 다음과 같은 2가지 의무가 있다. 즉 유치권자는, ㉠ 선량한 관리자의 주의의무로 유치물을 점유하여야 하고, ㉡ 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여(임대차 또는 사용대차)하거나 담보로 제공할 수 없고(민법 제324조 제2항 본문), 유치물의 보전에 필요한 사용만을 할 수 있을 뿐이다(동항 단서).
유치권자가 이러한 의무에 위반한 경우 손해의 발생 여부와 상관없이 채무자나 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조 제3항).
채무자의 유치권소멸 청구권은 형성권이므로, 채무자의 일방적 의사표시에 의하여 유치권은 소멸한다{民法注解[VI] 物權(3), 博英社(1992) 322쪽}.
⑶ 임차인의 대항 여부 (= 이 사건 쟁점의 해결)
㈎ 적법한 권원을 가진 자가 적법하게 임대를 한 경우 (ex, 전세권자의 경우)
전세권자가 전세목적물을 임대한 경우 그 임대를 제한하는 규정이 없으므로(민법 제306조, 제307조 참조), 이 경우의 임차인은 소유자에게 임대차로서 대항할 수 있다.
㈏ 적법한 권원을 가진 자가 법규정에 반하여 임대를 한 경우 (ex, 동의 없는 전대차 등)
① 제1설 : 유치권자는 함부로 유치물을 대여할 수 없다. 유치권자는 채무자나 소유자의 승낙 없이 유치물을 함부로 임대할 수 없으므로(민법 제324조 제2항), 임차인은 자신의 임대차를 가지고 매수인에게 대항할 수 없다.
② 제2설 : 대상판결의 사안을 ‘동의 없는 전대차’의 경우와 마찬가지로 보는 견해이다.
유치권에 기한 점유는 간접점유도 인정하고 있고, 한편 인도명령의 상대방은 직접점유자만을 대상으로 하여야 하므로, 직접점유자가 매수인에게 대항하지 못하고 점유를 상실할 경우 간접점유자인 유치권자도 점유를 상실함으로써 유치권을 행사하지 못하는 불합리한 결과가 발생한다.
따라서 매수인이 ㉠ 위와 같은 무단 임대행위를 들어 민법 제324조 제3항에 따른 유치권소멸청구권을 행사한 경우에는 임차인에 대하여 소유권에 기한 유치물인도청구를 행사할 수 있고, ㉡ 유치권소멸 청구권을 행사하지 않은 경우에는 유치물을 직접 자기에게 반환할 것을 청구하지 못하고 유치권자에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이다{편집대표 郭潤直 編, 民法註解 [XV] 債權(8), 博英社(1997) 116쪽 參照; 편집대표 朴駿緖, 註釋民法 債權各則(3) (第3版), 韓國司法行政學會(1999) 439-440쪽 參照}. 위 견해에 대하여는 다음과 같은 반론이 있다. 즉 동의 없는 전대차와 대상판결의 경우와는 사안이 다르다. 임차인은 목적물을 사용수익할 수 있는 권한이 있으므로 무단으로 전대를 하였다고 하여도 소유자가 전차인으로부터 막바로 인도를 구할 수 없지만, 유치권의 경우 유치권자는 유치물의 사용수익권이 없으므로 무단으로 임대를 한 경우 소유자가 임차인으로부터 막바로 인도를 구할 수 있다고 한다.
③ 결 론 : 제1설이 타당하다. 대상판결도 제1설을 채택한 것으로 보인다.
.............................................
법무법인 바른(www.barunlaw.com)
파트너 변호사 윤경
서울시 강남구 테헤란로 92길 7 바른빌딩 (우:135-846)
대표전화 : 02-3476-5599
직통전화 : 02-3479-2336(담당비서실), 팩스 : 02-538-3774