【매각불허가결정<과잉매각으로 되는 때>】《과잉매각이 금지되는 경우, 과잉매각의 경우 채무자의 매각할 부동산 지정, 과잉매각의 금지위반의 효과》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【매각불허가결정<과잉매각으로 되는 때>】《과잉매각이 금지되는 경우, 과잉매각의 경우 채무자의 매각할 부동산 지정, 과잉매각의 금지위반의 효과》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《매각불허가결정<과잉매각으로 되는 때> : 과잉매각이 금지되는 경우, 과잉매각의 경우 채무자의 매각할 부동산 지정, 과잉매각의 금지위반의 효과》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1392-1421 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]

 

I. 과잉매각으로 되는 때

 

⑴ 과잉매각이 금지되는 경우

 

㈎ 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 1개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 안 된다(민사집행법 제124조 제1항 본문).

 

㈏ ① 여기서 각 채권자의 채권이라 함은 경매신청채권자와 그에 우선하는 선순위 채권자는 물론이고 배당요구채권자 중 경매신청인과 동순위로 배당을 받을 자의 채권도 포함한다. 압류가 경합된 경우 뒤의 압류채권자의 채권도 포함된다. 그러나 경매신청채권자보다 후순위의 채권은 포함되지 않는다. 그러므로 경매신청채권자가 우선권이 없는 일반채권자인 때에는 배당요구를 한 모든 채권자의 채권이 포함된다.

 

② 채권액의 산정은 민사집행법 제84조 제4항에 의하여 각 채권자가 배당요구의 종기까지 집행법원에 제출한 채권신고서와 증빙서류에 의할 것이고, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자(민사집행법 제148조 제3호) 또는 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자(동조 제4호)가 배당요구의 종기까지 채권신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채권액은 등기부등본 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산한다(민사집행법 제84조 제5항). 우선채권자가 근저당권자인 경우에 현존채권액이 기록상 밝혀지지 않으면 채권최고액을 그 채권액으로 볼 수밖에 없다.

 

㈐ ① 과잉매각금지에 관한 민사집행법 제124조는 여러 개의 부동산을 개별매각하는 경우뿐 아니라 일괄매각하는 경우에도 적용되지만(민사집행법 제101조 제3항 본문), 같은 법 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 적용되지 아니한다(민사집행법 제124조 제1항 단서).

 

② 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우(대법원1970. 1. 30.자 69마1307 결정, 1985. 7. 23.자 85마26결정)나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있어 일괄매각 결정을 한 경우에는 과잉매각 금지 규정이 적용되지 아니한다(제124조 제1항 단서, 제101조 제3항 단서).

 

③ 토지와 지상건물을 동시에 경매하여 동일인이 그 전부에 관하여 최고가매수신고인으로 정하여진 경우에는 일괄매각의 결정을 하지 않았다 하더라도 일괄매각의 경우에 준하여 그 중 어느 하나의 매각대금만으로 채권액과 집행비용을 변제할 수 있는 경우라도 나머지 부동산에 대하여 과잉매각을 이유로 매각을 불허가할 것은 아니다(대법원 1968. 9. 30.자 68마890 결정).

 

⑵ 과잉매각의 경우 채무자의 매각할 부동산 지정

 

㈎ 과잉매각의 경우에는 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(민사집행법 제124조 제2항).

 

㈏ 이 경우 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전에 매각부동산 지정신청서 등 서면을 제출하는 방법으로 지정권을 행사하면 된다(민사집행규칙 제52조). 채무자의 지정권 행사는 이해관계인들에게 중대한 영향을 미칠 뿐 아니라 매각절차의 진행방향을 좌우하게 되므로, 이러한 점을 고려하여 지정권의 행사 여부와 지정 내용을 절차상 명확하게 하기 위하여 그 지정은 서면으로 하도록 한 것이다.

 

㈐ 서면으로 지정하는 때에는 그 지정신청서는 문서건명부에 전산입력하여 접수하고 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 가철하며 인지는 첩부를 요하지 아니한다(재민 91-1).

 

㈑ 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전까지 지정권을 행사하여야 하고(민사집행규칙 제52조) 매각허가결정의 선고 후에는 이를 행사할 수 없다.

 

㈒ 지정의 방식에 관하여는 특별한 규정이 없으므로 매각할 재산이나 부동산을 지정할 수도 있고 또 매각을 원하지 않는 재산이나 부동산을 지정할 수도 있다.

 

㈓ 매각을 한 후에 지정권이 행사되고 그 중 일부 재산만 매각하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정되는 때에는, 법원은 채무자의 지정에 따라 매각을 허가할 재산을 선택하여야 한다.

 

㈔ 채무자가 지정권을 행사하지 아니한 때에는 법원은 자유재량에 의하여 매각허가를 할 부동산을 선택할 수 있다(대법원 1966. 10. 10.자 66 891 결정). 채무자에 대하여 지정권의 행사를 최고할 의무가 있는 것은 아니나 채무자가 매각결정기일에 출석한 경우에는 그의 의견을 물어 처리함이 상당하다.

⑶ 매각실시 전의 경우

 

㈎ 민사집행법 제124조 제1항 본문은 매각이 실시되어 매수의 신고가 있음을 전제로 한 규정이다. 매각실시 전 단계에 있어서는 부동산의 최저매각가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만 경매하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다는 점이 명백한 경우에 한하여 그 부동산에 대하여만 매각을 명하고 나머지 부동산에 대하여는 매각명령을 유보함이 상당하다.

 

㈏ 실제로는 당초의 최저매각가격대로 매각이 되지 아니하고 최저매각가격이 저감된 후에야 비로소 매각이 이루어지는 예가 많고 또 과잉매각에 의한 채무자의 불이익은 매각허가결정 단계에서 매각을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 길이 있으므로 위와 같은 경우에 일부 부동산에 대하여만 매각을 실시할 것인가 아니면 전부동산에 대하여 매각을 실시할 것인가는 법원의 재량에 속한다(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정).

 

⑷ 과잉매각의 금지 위반의 효과

 

과잉매각의 금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우에는 이 결정에 의하여 불이익을 입는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제129조 제1항, 제121조 제7호). 채무자의 적법한 지정권 행사가 있었는데 집행법원이 이를 무시하고 매각허가를 한 경우라든가, 또는 과잉매각의 금지를 부당하게 적용하여 매각을 허가하지 아니한 경우에 채무자(전자의 경우) 또는 채권자 및 매수신고인등(후자의 경우)이 각 그 결정에 대하여 즉시항고할 수 있다. 과잉매각 금지 규정에 위반하여 매각을 허가하였을 경우에는 항고이유로 되나, 항고법원이 직권으로 조사할 사항은 아니다(대법원 1978. 4. 20.자 78마45 전원합의체 결정). 과잉매각금지에 위반되거나 채무자의 지정권 행사에 반하는 등 위법이 있는 매각허가결정이라 하더라도 그 결정이 확정되면 그 하자는 치유되고 매각허가결정의 효력을 더 이상 다툴 수 없다.