【선순위 저당권이 소멸함으로써 인수할 부담이 생긴 경우 매수인의 구제방법】《임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있음, 경매절차상의 구제방법(매각허가결정 확정 전, 매각허가결정 확정 후 대금 납부 전, 대금납부 후), 채무자 등에 대한 손해배상청구》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【선순위 저당권이 소멸함으로써 인수할 부담이 생긴 경우 매수인의 구제방법】《임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있음, 경매절차상의 구제방법(매각허가결정 확정 전, 매각허가결정 확정 후 대금 납부 전, 대금납부 후), 채무자 등에 대한 손해배상청구》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《선순위 저당권이 소멸함으로써 인수할 부담이 생긴 경우 매수인의 구제방법 : 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있음, 경매절차상의 구제방법(매각허가결정 확정 전, 매각허가결정 확정 후 대금 납부 전, 대금납부 후), 채무자 등에 대한 손해배상청구》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1392-1421 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]

 

1. 선순위 저당권이 소멸함으로써 인수할 부담이 생긴 경우 매수인의 구제방법

 

가. 문제점 제기

 

대항력을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있었으나 위 임차인보다 후순위인 근저당권자의 신청으로 진행된 경매절차에서 매각대금 지급 전에 선순위의 근저당권이 소멸됨으로써 임차인이 대항력을 가지게 되는 경우 매수인은 어떻게 구제받아야 하는지가 문제된다.

 

나. 검 토

 

⑴ 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있음

 

㈎ 강제집행이나 후순위 저당권의 실행으로 임차주택이 매각되어 선순위 저당권이 소멸하면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이런 경우 매수인(낙찰자)에게는 임대차를 가지고 대항할 수 없다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 1990. 1. 23. 선고 89다카 33043 판결, 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결. 경매목적 부동산이 매각된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 매수인은 법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없어 매수인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없고 소멸된다).

 

㈏ 그러나 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 피담보채무의 변제 등 사유로 소멸되었다면 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다(대법원 1996. 2. 9. 선고 95 49523 판결).

그 저당권이 매각대금지급 전에 소멸하였어도 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

부동산의 경매절차에서 주택임대차보호법 제3조에서 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 매각으로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그 보다 후순위의 임차권도 선순위의 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만(대법원 2003. 10. 6.자 2003마1438 결정 등 참조), 매각으로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위의 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다.

 

따라서 선순위 근저당권이 매각대금 지급기일 이전에 다른 사유로 소멸한 경우에도 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있다.

 

⑵ 경매절차상의 구제방법

 

㈎ 매각허가결정 확정 전

 

최고가매수신고인 또는 매수인은 민사집행법 제121조 제6호의 사유를 들어 매각허가에 대한 이의신청을 하거나 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있다.

 

㈏ 매각허가결정 확정 후 대금 납부 전

 

① 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 매수인으로서는 동법 제127조 제1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정).

 

② 다만 매수인은 위와 같은 사정이 있더라도 매수할 의사가 있는 경우에는 집행법원에 대금감액을 신청할 수 있고, 집행법원은 민법상 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 감액결정을 할 수 있다[대법원 1973. 12. 12.자 73마912 결정, 1979. 7. 24.자 78마248 결정, 2004. 12. 24. 자 2003마1665 결정(임의경매절차가 진행되어 그 매각허가결정이 확정되었는데 그 매각대금 지급기일이 지정되기 전에 그 매각목적물에 대한 소유자 내지 채무자 또는 그 매수인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유로 말미암아 그 매각목적물의 일부가 멸실되었고, 그 매수인이 나머지 부분이라도 매수할 의사가 있어서 경매법원에 대하여 그 매각대금의 감액신청을 하여 왔을 때에는 경매법원으로서는 민법상의 쌍무계약에 있어서의 위험부담 내지 하자담보책임의 이론을 적용하여 그 감액결정을 허용하는 것이 상당하다), 2005. 3. 29.자 2005마58 결정 등].

 

㈐ 대금납부 후

 

① 매각대금에 대한 배당이 실시되기 전인 경우에는 집행법원에 대하여 대금의 전부나 일부의 반환을 구할 수 있다(대법원1997. 11. 11.자 96그64 결정).

 

② 배당이 실시된 이후에는 민법상의 매도인의 담보책임(민법 제578조 등)을 유추적용하여 채무자에게 계약해제 또는 대금감액을 청구할 수 있고, 채무자가 무자력인 경우에는 배당을 받을 채권자 등에게 대금 전부나 일부의 반환을 청구함으로써 구제받을 수 있다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정).

 

⑶ 채무자 등에 대한 손해배상청구

 

㈎ 매수인이 낙찰을 받은 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인(낙찰자)에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인(낙찰자)이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 매수인(낙찰자)이 입게된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

 

㈏ 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 주택임대차보호법 제3조 제3항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).