【주택임대차보호법상 대항력의 내용】《대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인(신소유자)의 지위(임대차존속 중의 양수인, 임대차가 종료된 후의 양수인), 임차인의 이의가 있는 경우(임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우), 대항력 있는 임대차의 존재에 관하여 고지 받지 못한 양수인의 손해배상청구, 종전 임대인의 지위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【주택임대차보호법상 대항력의 내용】《대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인(신소유자)의 지위(임대차존속 중의 양수인, 임대차가 종료된 후의 양수인), 임차인의 이의가 있는 경우(임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우), 대항력 있는 임대차의 존재에 관하여 고지 받지 못한 양수인의 손해배상청구, 종전 임대인의 지위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《주택임대차보호법상 대항력의 내용 》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 대항력의 내용

 

가. 의미

 

대항력을 가진 임차인은 등기된 임대차와 동일한 권리, 즉임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리(보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등)를 임대인 기타 제3자에 대하여 주장할 수 있다.

 

나. 대항력 발생 이후의 신소유자에 대한 대항력의 내용

 

⑴ 대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인(신소유자)의 지위

 

㈎ 임대차 존속 중의 양수인

 

임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 그 임대차관계가 양수인에게 승계된다.

임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로 양도인이나 양수인에 의한 양도사실의 통지 혹은 임차인의 승낙 등은 불필요하며(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결), 양수인의 권리취득의 원인은 매매 증여 등의 법률행위이든, 상속·경매·체납처분에 의한 공매 등의 법률의 규정에 의한 경우이든 상관없이 모두 포함된다.

 

㈏ 임대차가 종료된 후의 양수인

 

① 임대차가 종료된 후의 양수인에 대하여는 주택임대차보호법 제3조 제2항이 바로 적용될 수 없지만, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 일정한 범위 내에서 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되는 결과 비로소 주택임대차보호법 제3조 제2항이 적용되고, 이에 따라 임차인은 보증금반환청구권을 주장하여 주택인도청구에 대하여 동시이행의 항변을 할 수 있다(주택임대차보호법 제4조 제2항에 따른 법정임대차관계).

 

② 결론적으로 임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라, 임대차가 종료된 후의 양수인은 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.

 

⑵ 임차인의 이의가 있는 경우 (임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우)

 

㈎ 임차인 보호를 위한 법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로서 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결), 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

위와 같은 법리는 임대차주택이 경매로 양도되는 경우뿐 아니라(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결), 경매 이외의 원인으로 양도되는 경우에도 적용된다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정).

 

㈏ 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되는 경우(경매의 경우는 제외) 임차인이 언제까지 이의를 제기하여야 하는가에 관하여 견해의 대립이 있으나, 판례는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인인 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 한다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

⑶ 대항력 있는 임대차의 존재에 관하여 고지 받지 못한 양수인의 손해배상청구

 

㈎ ① 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 주택임대차보호법 제3조 제3항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나(부당이득반환), 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).

 

② 여기서 중요한 것은 대금의 전부 또는 일부를 부당이득반환으로 구하기 위해서는 반드시 계약을 해제하여야 한다는 것이고, 경매목적물의 흠결을 알고도 고지하지 않은 채무자나 채권자를 상대로 손해배상을 구하기 위해서는 계약해제가 필수적이지 않다는 점이다.

 

㈏ 매수인이 낙찰을 받은 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인(낙찰자)에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인(낙찰자)이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제 항의 규정에 의하여 매수인(낙찰자)이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

 

⑷ 종전 임대인의 지위

 

㈎ ① 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다(면책적 채무인수설. 대법원 1998. 8. 24.자 98 1031 결정, 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

 

② 그 이유는, 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권 채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무 등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라 임대차계약의 위와 같은 여러 채권·채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다는 데 있다.

 

㈏ 신소유자가 임차인에게 보증금을 반환하였다 하더라도 그것은 자기 채무의 이행에 불과하므로 종전 임대인에게 부당이득반환을 구할 수는 없다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결).

 

㈐ 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 되어 임차인의 보증금반환채권이 혼동으로 소멸된 경우에도 동일하다. 즉 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).

 

㈑ 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 임대인은 전부금지급의무를 면한다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결).

 

2. 주택임대차보호법상 대항력의 내용    [이하 민법교안, 노재호 P.1071-1092 참조]

 

가. 임대차목적물이 양도된 경우

 

⑴ 판례의 태도

 

① 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결: 주택임대차보호법 제3조 제2항은 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘임대인의 지위’란 임대차계약상 임대인에게 귀속되는 권리의무의 주체가 되는 자격을 말하고, 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 ‘승계’한다고 함은 종전의 임대인과 임차인 간에 존재하는 임대차계약상의 임대인의 지위가 양수인에게 이전되는 한편 종전의 임대인은 임대차계약관계에서 이탈하는 것을 의미하므로, 위 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다고 할 것이므로, 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당된다고 할 것이나, 이른바 주택의 양도담보의 경우는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한, 양도담보권자가 주택의 사용수익권을 갖게 되는 것이 아니고 또 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 ‘양수인’에 해당되지 아니한다고 보는 것이 상당하다. 주택의 양도담보권자가 귀속청산의 방법으로 양도담보를 실행하여 대내외적으로 확정적인 소유권을 취득하게 되면, 그때 ‘양수인’으로서 임대인 지위를 승계한다.

 

② 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 : 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 ‘임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.

 

⑵ 양수인과 임차인 사이의 법률관계

 

㈎ 임대차관계의 승계

 

① 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임차주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조).

 

② 이러한 법리는 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임차주택이 양도된 경우에도 그대로 적용되므로 이 경우 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하게 되는데, 나아가 채권가압류의 제3채무자의 지위까지 승계하는지 문제 된다. 승계를 인정하면 양도인을 제3채무자로 하여 임대차보증금반환채권에 관한 가압류가 이루어진 경우에 이를 모르고 그 주택을 양수하거나 경매에 의하여 소유권을 취득한 양수인은 예상하지 못한 손해를 입을 수 있는 반면(제3채무자의 지위가 양수인에게 승계된다고 하면 양수인은 임대차보증금을 임차인에게 반환해서는 안되며, 가압류권자가 나중에 집행권원을 취득하면 그에게 반환하여야 한다. 따라서 임차인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 숨기고 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받아 간 경우에 양수인은 이중변제의 위험을 부담하게 된다. 다만 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의·무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있을 것이다), 승계를 부정하면 가압류가 효력을 상실하게 되어 가압류권자가 피해를 입게 되므로 특히 문제로 된다(양도인과 양수인 사이의 임대주택의 양도를 가압류권자에게 통지해 주는 법적인 절차가 있는 것도 아니므로, 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계되지 않는다고 하면 가압류권자는 수시로 임대주택의 양도가 있는지 여부를 조사하여 양도사실을 아는 즉시 새로이 임차인의 양수인에 대한 임대차보증금반환채권을 가압류하여야 하고, 그런 조치를 취하지 않은 사이에 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하면 가압류소멸로 인한 불이익을 받을 수밖에 없다. 그리고 설령 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 알고 있더라도 임차인의 임대차보증금반환요구에 응하지 않을 수 없으므로, 임차인은 자기의 임대차보증금반환채권이 가압류되었음을 알면서도 아무런 제한 없이 보증금을 돌려받을 수 있는 뜻밖의 이익을 얻게 된다).

 

이에 대하여 판례는 ㉠ 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없는 점, ㉡ 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 되는 점 등을 주된 근거로 하여, 양수인은 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할수 있다고 판시하였다[대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 : [사실관계] ① 소외 1(이하 ‘임차인’이라 한다)은 2002. 4. 7. 소외 2로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주한 사실, ② 소외 3이 2002. 11. 11. 소외 2로부터, 소외 4가 2003. 11. 3. 다시 소외 3으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계한 사실, ③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 소외 4로 하여 임차인의 소외 4에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달된 사실, ④ 피고는 2007. 8. 2. 소외 4로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환한 사실, ⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 피고에게 송달된 사실 [원심의 판단] 원고가 임차인에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 이 사건 추심금 청구소송을 제기하여 임대차보증금의 반환을 구한 데 대하여, 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 소외 4 사이에서만 효력이 있을 뿐, 소외 4로부터 이 사건 임대주택을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 원고의 청구를 배척하였다. [대법원의 판단] 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다고 할 것이다. 그럼에도 이와 달리 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다].

 

③ 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기초하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결 : 부동산의 소유권자 및 근저당권자의 변경 과정에서 임차인과 새로운 소유자가 대출금채권자인 A은행이 종전 근저당권자인 B새마을금고와 같은 제1순위 근저당권자가 될 수 있도록 하기 위하여 종전 임대차계약을 배제하는 새로운 임대차계약을 체결하면서 A 은행의 근저당권 설정등기 후에 새로운 임대차계약의 확정일자를 받는 한편, 특약을 통하여 임차인에

게 종전에 없었던 6,000만 원의 권리금을 인정한 사안이다).

 

④ 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에

게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).

 

그런데 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하므로 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 따라서 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).

 

⑤ 임차주택의 양도에 따른 임대차보증금반환채무의 면책적 승계 법리는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임차주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결).

법률상 당연승계로 인한 것이므로 제352조에 저촉된다고 할 수 없다.

 

㈏ 임차인의 승계거부권

 

① 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 : 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임차인은임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다).

이 경우 임차인은 양도인과의 임대차계약을 즉시 해지할 수 있다.

 

② 대항력 있는 주택임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸한다. 그러나 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

③ 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 : 임차인의 임대차보증금반환채권에 대하여 질권이 설정되고 임대인이 이를 승낙한 상태에서, 임대인이 임차인에게 임차주택을 매도하기로 하고 매매대금채권과 임대차보증금반환채권을 상계처리하자, 질권자가 임대인을 상대로 임대차보증금의 반환을 직접 청구한 사안에서, 임차주택의 매수인인 임차인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니고, 나아가 질권설정의 제3채무자인 임대인이 질권자의 동의 없이 질권설정자인 임차인과 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 임차주택에 관한 임대차보증금반환채무를 소멸하게 하였더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없다고 판단한 사례).

 

⑶ 양도인(종전 임대인)과 임차인 사이의 법률관계

 

① 임대차관계가 양수인에게 승계되고 나면 이제 임차인은 종전 임대인에 대해서는 더 이상 임대차보증금반환채권을 갖지 못하는가?

 

학설 중에는 임대차보증금반환채무가 양수인에게 면책적으로 인수되려면 채권자인 임차인의 승낙이 필요하다는 이유로 임차인의 승낙이 없는 한 임대차보증금반환채무의 승계는 병존적 인수라고 보아야 한다는 견해가 있다.

 

② 그러나 판례는 “주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되며 대항력이 구비된 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있다. 이 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 할 것이다. 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권, 채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무 등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라 임대차계약의 위와 같은 여러 채권, 채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산 자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다. 따라서 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 할 때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 보아야 옳다고 여겨지는 것이다.”라고 판시하여 이를 면책적 인수로 보고 있다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결 : 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 양수인 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다고 판단한 사례).

 

⑷ 양도인과 양수인 사이의 법률관계

 

양수인이 목적물에 관하여 대항력 있는 임차권이 있는 사실을 알고 있었던 경우에는 이를 계산에 넣고 양도계약을 체결하였을 것이므로 문제가 없다. 문제는 그 사실을 모르고 있었던 경우인데, 이 경우 양수인은 양도인을 상대로 담보책임을 물을 수 있다(주택임대차보호법제3조 제3항). 이 경우 손해배상의 범위에는 임차권의 존재로 인하여 목적물을 사용·수익하지 못하여 입은 손해, 임대차보증금반환채무를 인수하여 입게 된 손해 등이 포함될 것이다.

 

나. 임대차목적물이 경매된 경우

 

⑴ 최선순위 담보물권자나 압류‧가압류권자보다 먼저 대항력을 취득한 경우

 

㈎ 판례의 태도

 

① 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결： 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

 

② 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결： 근저당권이 설정된 부동산에 관하여 제3의 집행채권자의 신청에 의한 강제경매가 진행되어 경락되면 그 결과 그 경매신청보다 앞서 설정된 근저당권이 소멸하므로(민사소송법 제608조 제2항) 그 경매는 제1순위 근저당권자에 의하여 실행된 것과 같은 상태에서 이루어져야 하는 것이다. 이 사건의 경우처럼 근저당권설정등기와 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 전세권자가 있고 그 전세권자가 경락인에게 대항할 수 있다고 하면 경락인은 전세권의 부담을 지게 되므로 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이는 전세권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않는다. 이리하여 같은 취지에서 피고의 임차권은 경락인인 원고에게 대항할 수 없다고 한 원심판단은 정당하다.

 

③ 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정： 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다고 할 것이다. 한편 이와 같이 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가한 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 보아야 할 것이다. 기록에 의하면, 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 3,750,000원의 선순위 근저당권이 설정되고, 다음에 대항요건을 갖춘 임대차보증금 50,000,000원의 임차권이 존속하고 있으며, 그 후에 채권최고액 금 45,000,000원의 후순위 근저당권이 설정된 다음, 후순위 근저당권자의 신청에 의하여 개시된 부동산 입찰절차에서 재항고인이 1998. 3. 5. 낙찰허가결정을 선고받아 대금지급기일이 1998. 3. 26.로 지정되었는데, 그 이전인 1998. 3. 24. 선순위 근저당권이 그 설정등기의 말소로 소멸하였음을 알 수 있는바, 이와 같은 경우라면 앞에서 본 법리에 따라 재항고인으로서는 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 낙찰부동산이 대항력 있는 임차권의 부담을 지게 되었음을 이유로 낙찰허가결정의 취소를 구할 수 있다고 보아야 할 것이다.

 

㈏ 임차권의 존속

 

이 경우에는 매각대금이 완납되어도 임차권은 소멸하지 않는다(민사집행법 제91조). 따라서 임차인은 매각받은 자에게 임차권을 주장할 수 있다.

 

㈐ 대항력과 우선변제권을 겸유하는 임차인이 우선변제권을 행사한 경우

 

① 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결).

② 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것)에는 “임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.”는 규정이 있어(구법 제3조의2 제1항 단서) 대항력 있는 임차인은 임대차계약을 해지하여야만 배당요구를 할 수 있었는데, 그 후 위 단서조항이 삭제되었기 때문에, 이제는 임차인은 임대차계약을 해지하지 않고도 배당요구를 할 수 있다.

 

③ 이와 같이 임차인이 배당요구를 한 경우 임차권이 언제 소멸하는지 문제되는데(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정된 주택임대차보호법 제3조의5는 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다), 판례는 임차인이 임차보증금 전액을 배당받는 것으로 작성된 배당표가 다른 채권자의 배당이의에 의해 배당이의 판결 확정에 의해 비로소 확정된 사안에서 “주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고

있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는

경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다.”라고 판시하였다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결).

 

④ 한편 보증금을 일부만 변제받는 것으로 배당표가 확정되면 그 범위에서만 임차권이 소멸하기 때문에 나머지 보증금에 관하여는 여전히 임차권이 존속한다. 그렇지만 임차인의 우선변제권은 제1경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 다시 우선변제권에 의한 배당을 받을 수는 없다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결 등 참조).

이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매 절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기초하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결).

 

⑤ 그런데 만약 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 된 경우에는 다시 대항력을 주장할 수 있는가?

주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다. 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결, 대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결).

 

⑵ 최선순위 담보물권자나 압류‧가압류권자보다 나중에 대항력을 취득한 경우

 

매각대금이 완납되면 임차권은 소멸한다. 따라서 임차인은 경매절차에서 배당을 받는 수 밖에 없다. 우선변제권 있는 임차인이라도 경매법원이 이를 알 수 없기 때문에 반드시 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다.

다만, 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기초하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이다(대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정).

 

다. 대항력의 소멸

 

⑴ 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 경우

 

건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기나, 그 뒤 건물이 임대차기간 만료 전에 멸실된 경우에는 그 효력을 잃는다(제622조 제2항).

 

⑵ 주택·상가건물 임대차의 경우

 

인도와 주민등록·사업자등록은 주택·상가건물 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 그 존속요건이기도 하다. 대법원도 “주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.”라고 판시하고 있다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결 등).

 

다만, 앞서 보았듯이 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐지면, 그 이전에 이미 취득한 대항력이 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 위 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력을 상실하지 아니한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항).

 

⑶ 점유의 상실

 

원칙적으로 점유가 상실되면 대항력은 소멸하나, 점유가 제3자에 의하여 위법하게 침탈되었다 하더라도 점유회복의 소 등을 제기하여 점유를 회복하게 되면 점유는 계속되었던 것으로 해석된다.

 

⑷ 주민등록·사업자등록의 이탈, 직권말소

 

실무상 주로 문제되는 주민등록의 경우를 중심으로 본다.

 

㈎ 주민등록의 이탈

 

① 단독 세대주 또는 세대원 전원이 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에는 가사 그것이 일시적인 것이라 하더라도 대항력은 종국적으로 소멸된다.

 

② 다만, 주민등록이 대항력의 존속요건이라 하더라도 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고, 또 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없다고 인정되는 경우라면, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 해석함이 상당하다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).

 

㈏ 주민등록의 직권말소

 

① 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은 법시행령에 따라 시장·군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다. 이 경우 대항력의 상실 시기는 직권말소의 이유와 원인에 따라 다른데, ‘위장전입’을 이유로 한 경우에는 처음부터 유효한 주민등록이 아니므로 처음부터 대항력이 발생하지 않은 것으로 되고, ‘무단전출’을 이유로 한 경우에는 무단전출시에 대항력이 소멸하는 것으로 될 것이다.

 

② 그렇지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 같은 법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결).

 

3. 매도인 악의의 계약명의신탁에서 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인에 대하여, 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 임대인의 지위를 승계하는지 여부(적극)(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결)

 

가. 관련 조문

 

● 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 (약칭 ‘부동산실명법’) 제4조(명의신탁약정의 효력)

① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

 

● 주택임대차보호법 (약칭 ‘주임법’) 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

●민사소송법 제218조(기판력의 주관적 범위)

① 확정판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤의 승계인) 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미친다.

● 민사집행법 제25조(집행력의 주관적 범위)

① 판결이 그 판결에 표시된 당사자 외의 사람에게 효력이 미치는 때에는 그 사람에 대하여 집행하거나 그 사람을 위하여 집행할 수 있다. 다만, 민사소송법 제71조의 규정에 따른 참가인에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 집행을 위한 집행문을 내어 주는데 대하여는 제31조 내지 제33조의 규정을 준용한다.

● 제31조(승계집행문)

① 집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다.

② 제1항의 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다.

● 제33조(집행문부여의 소)

제30조제2항 및 제31조의 규정에 따라 필요한 증명을 할 수 없는 때에는 채권자는 집행문을 내어 달라는 소를 제1심 법원에 제기할 수 있다.

 

나. 일반론

 

⑴ 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계에 관해서, 법률의 규정에 의한 ‘당연승계’의 입장과 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 ‘면책적 채무인수’의 입장이 있다.

◎ 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 : 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.

 

⑵ 주택임대차보호법 제3조 제4항의 ‘양수인’ 해당 여부

 

① 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 : 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여, 해제를 이유로 소유권을 회복한 제3자는 ‘임대인의 지위를 승계하는 양수인’에 해당한다.

 

② 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 : 이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다.

 

③ 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 : 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는지 여부(적극) 및 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결하였으나 그후 수탁자로부터 소유권을 회복한 경우, 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있다.

 

⑶ 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력의 범위는 민법상 등기한 임차인과 동일하게 보고 있다.

등기한 임차인은 임차부동산의 제3취득자에 대하여, 제3취득자의 소유권 취득원인과 관계없이 자기의 임차권을 주장할 수 있음. 다만, 제3취득자의 소유권취득으로 임차권등기가 말소되는 경우는 임차권을 주장할 수 없다.

 

다. 대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결 사안의 경우

 

㈎ 위 판결의 원심은, ① 무효인 명의신탁약정에 기한 소유권이전등기를 말소하여 임차주택의 등기명의를 회복한 것으로서 ‘양수’가 아니고, ② 임대인의 지위 승계가 이루어져 기존 임대인(명의수탁자)이 임대차관계에서 탈퇴하면, 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못하도록 한 부동산실명법 제4조 제3항의 입법취지에 반하며, ③ 명의수탁자 앞으로 마쳐진 등기가 말소되어 등기명의를 회복한 사람 또는 그 승계인을 상대로 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 주장하여 그 권리를 보호받을 수 있다는 점을 들어 이 사건 조합(매도인)으로부터 소유권을 이전받은 피고(명의신탁자)는 ‘임대인의 지위를 승계하는 양수인’에 해당하지 않는다고 보았다.

 

㈏ 대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결은 그동안 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인에 대한 보호는 ‘제3취득자의 소유권 취득 원인과 관계없이’ 보호하고자 하는 입장에 있었으므로, 이 경우 대항력 있는 임차인의 보호를 제외할 이유는 없다고 보인다. 위 판결은 악의의 계약명의신탁에서 대항력을 취득한 임차인에 대하여, 명의신탁무효 등을 이유로 소유권이전등기를 마친 명의신탁자가 ‘임대인의 지위를 승계하는 양수인’에 해당하고, 이 경우 임차보증금반환채무를 면책적으로 인수한 것임을 명확하게 선언하였다.

 

라. 매도인이 악의인 계약명의신탁의 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인이, 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복한 매도인과 그로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대하여 자신의 임차권을 대항할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 소유권이전등기를 마친 명의신탁자가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하는지 여부(적극)(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결)

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, ① 계약명의신탁이 무효임을 이유로 명의수탁자로부터 그 소유권이전등기를 회복하게 된 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계하는지 여부, ② 피고(명의신탁자)가 변론종결 후의 승계인에 해당하여 기존 임대인에 대한 확정판결의 기판력이 미친다는 이유로 권리보호의 이익이 없다고 본 원심의 가정적 판단의 당부이다.

 

⑵ 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제3항의 규정에 따라 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효를 대항할 수 없는 제3자에 해당하므로 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인 및 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대해 자신의 임차권을 대항할 수 있고, 이 경우 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법 목적 및 임차인이 보증금반환청구권을 행사하는 때의 임차주택 소유자로 하여금 임차보증금반환채무를 부담하게 함으로써 임차인을 두텁게 보호하고자 하는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 개정 취지 등을 종합하면 위의 방법으로 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.

임차인이 임대인을 상대로 보증금반환의 승소확정판결을 받았으나 이후 주택 양수인을 상대로 이를 반환받고자 할 경우 승계가 명확하지 않거나 임대인 지위의 승계를 증명할 수 없는 때에는 임차인이 양수인을 상대로 승계집행문 부여의 소를 제기하여 승계집행문을 부여받음이 원칙이나, 이미 임차인이 양수인을 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 소를 제기하여 양수인과 사이에 임대인 지위의 승계 여부에 대해 상당한 정도의 공격방어 및 법원의 심리가 진행됨으로써 사실상 승계집행문 부여의 소가 제기되었을 때와 큰 차이가 없다면, 그럼에도 법원이 소의 이익이 없다는 이유로 후소를 각하하고 임차인으로 하여금 다시 승계집행문 부여의 소를 제기하도록 하는 것은 당사자들로 하여금 그동안의 노력과 시간을 무위로 돌리고 사실상 동일한 소송행위를 반복하도록 하는 것이어서 당사자들에게 가혹할 뿐만 아니라 신속한 분쟁해결이나 소송경제의 측면에서 타당하다고 보기 어려우므로 이와 같은 경우 소의 이익이 없다고 섣불리 단정하여서는 안 된다.

 

⑶ 명의수탁자로부터 주택을 임차하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 원고가, 명의신탁이 무효임을 이유로 명의수탁자로부터 매도인을 거쳐 그 소유권이전등기를 회복한 명의신탁자인 피고를 상대로 임대차보증금반환을 청구한 사안에서, 대법원은 이러한 방법으로 소유권이전등기를 마친 명의신탁자자 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하고, 원고가 피고를 상대로 임대인 지위의 승계를 주장하면서 임대차보증금의 반환을 구할 권리보호의 이익이 없다고 단정하기 어렵다고 보아 원심판결을 파기환송한 사안이다.

 

4. 주택임대차보호법상 대항력 발생 이후 소유권이 변동된 경우 대항력 주장 가부   [이하 대법원판례해설 제131호, 박성구 P.207-222 참조]

 

가. 대항력의 의미

 

대항력을 가진 임차인은 등기된 임대차와 동일한 권리, 즉 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리(보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등)를 임대인 기타 제3자에 대하여 주장할 수 있다.

 

나. 대항력 발생 이후 소유권이 변동된 경우

 

⑴ 대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인(신소유자)의 지위

 

㈎ 임대차 존속 중의 양수인

 

임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 3조 4항에 의하여 그 임대차관계가 양수인에게 승계된다.

 

임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로, 양도인이나 양수인에 의한 양도사실의 통지 혹은 임차인의 승낙 등은 불필요하며, 양수인의 권리취득의 원인은 매매·증여 등의 법률행위이든, 상속·경매·체납처분에 의한 공매 등의 법률의 규정에 의한 경우이든 상관 없이 모두 포함된다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).

 

㈏ 임대차가 종료된 후의 양수인

 

임대차가 종료된 후의 양수인에 대하여는 주택임대차보호법 3조 4항이 바로 적용될 수 없지만, 주택임대차보호법 4조 2항에 의하여 일정한 범위 내에서 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되는 결과, 비로소 주택임대차보호법 3조 4항이 적용되고, 이에 따라 임차인은 보증금반환청구권을 주장하여 주택인도청구에 대하여 동시이행의 항변을 할 수 있다(주임법 4②에 따른 법정임대차관계).

 

결론적으로 임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 3조 4항에 따라, 임대차가 종료된 후의 양수인은 주택임대차보호법 4조 2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.

 

⑵ 임차인의 이의가 있는 경우(임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우)

 

① 임차인 보호를 위한 법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결), 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결. 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우가 아니라 아직 임대차가 종료되지 않은 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우에도 위 판례의 법리가 적용된다).

 

② 이는 임대차주택이 경매로 양도되는 경우(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결)뿐 아니라 경매 이외의 원인으로 양도되는 경우(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정)에도 적용된다.

 

③ 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되는 경우(경매의 경우는 제외) 임차인이 언제까지 이의를 제기해야 하는가에 관하여 견해의 대립이 있으나, 판례(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인인 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다고 한다.

 

⑶ 대항력 있는 임대차의 존재에 관하여 고지받지 못한 양수인의 손해배상청구

 

① 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는, 주택임대차보호법 3조 5항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 않은 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).

 

② 매수인이 낙찰을 받은 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 578조 3항의 규정에 의하여 매수인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).

 

⑷ 종전 임대인의 지위

 

① 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며, 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다(면책적 채무인수설. 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).

그 이유는, 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권·채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무등은 모두 이전하는 데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라, 임대차계약의 위와 같은 여러 채권·채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산 자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다는 데 있다.

 

② 신소유자가 임차인에게 보증금을 반환하였다 하더라도 그것은 자기 채무의 이행에 불과하므로, 종전 임대인에게 부당이득반환을 구할 수 없다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결. 다만, 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카1890 판결은 구상금 또는 부당이득청구가 가능함을 전제로 한 듯한 판시를 하고 있으나, 주택임대차보호법 3조 3항이 신설되기 전에 경락이 이루어진 사안에 관한 것이고 종전 임대인에게 보증금반환채무가 남아 있음을 전제로 하는 것이어서 주류적 판례의 취지와는 부합하지 않는다).

대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 되어 임차인의 보증금반환채권이 혼동으로 소멸된 경우에도 동일하다. 즉, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸한다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).

 

③ 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 임대인은 전부금 지급의무를 면한다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결).

 

④ 마찬가지로 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).

 

5. 주택임대차보호법상 대항력의 효력이 미치는 범위 [= 공동임차인중 1인만이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력요건을 갖추더라도 그 대항력이 임대차전체에 미치는지(적극)(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결)]

 

⑴ 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결은 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주임법상 대항력(제3조 제1항)을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미친다고 보았다. 

 

⑵ 따라서 임차 건물이 양도되는 경우 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전된다(면책적 채무인수).

 

⑶ 이는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다.

당사자의 의사는 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이 아니고, 이와 같이 해석하여도 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해되지 아니하기 때문이다.

 

6. 주택임대차보호법상 대항력과 보증금반환 청구

 

가. 주택임대차보호법의 적용범위

 

⑴ 주택임대차보호법이 적용되기 위해서 임대차계약을 체결한 임대인이 반드시 임차주택의 소유자일 필요는 없으나 임차주택에 대한 처분권한이 있거나 적법한 임대권한을 가진 자이어야 한다.

 

주택임대차보호법상 요건을 갖춘 임차인은 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 있고, 위 각 권리는 임차목적물의 채권적 사용․수익권을 넘어 용익물권이나 담보물권 유사의 권리를 임차인에게 부여한 것이기 때문이다.

 

⑵ 대법원 판례 역시 같은 입장이다.

주택의 원시취득자이자 명의신탁자가 적법하게 임대차계약을 체결한 경우 임차인은 주택임대차보호법상 대항력을 취득하여 명의수탁자는 임차인에 대하여 명도를 구할 수 없다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결).

 

미등기 주택의 사실상 소유자와 임대차계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되어 전 소유자로부터 권리를 승계한 자는 주택의 양수인으로 임대인의 지위를 승계하였으므로, 임대차보증금의 반환의무가 있다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결).

 

소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결).

주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 주택임대차보호법이 적용될 수 있다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결).

 

나. 주택임대차보호법상 대항력

 

⑴ 주택임대차보호법상 대항력의 의의

 

① 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 정한다.

 

② 주택임대차보호법 제3조 제1항 전문에서 말하는 ‘제3자에의 대항력’이라는 말은 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말하고, 대항력이 있다는 말은 그러한 권능을 가지고 있다는 의미이다.

 

③ 즉 임차주택의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제삼자의 임차주택에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 가진다.

 

⑵ 대항력 발생 이후 양수인에 대한 대항력의 내용

 

① 주택임대차보호법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정한다.

 

② 종래 구 주택임대차보호법(1983. 12. 30. 법률 제3682호로 개정되기 전의 것)에서는 제3조 제1항과 같은 규정만을 두고 있어 ‘대항력’의 효과에 관한 견해의 대립이 있었다. ⓐ 임차인은 양도인으로부터 임차보증금을 반환받을 때까지 양수인의 주택인도청구를 거절할 수 있다는 견해(인도거부가능설)와 ⓑ 주택의 양수인이 양도인의 임대인으로서의 권리의무를 승계한 것으로 보아 임차인은 양수인의 주택인도청구를 거절할 수 있을 뿐만 아니라 양수인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다는 견해(권리의무승계설)로 나뉘어 있었다.

위와 같이 견해가 분분하자 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”(1983. 12. 30. 법률 제3682호로 개정된 주택임대차보호법 제3조 제2항)라는 규정을 신설하였고, 이는 권리의무승계설을 명문화한 것이라고 이해하는 것이 일반적이다.

 

③ 따라서 주택임대차보호법상 대항력이 발생한 이후 양수인이 있는 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우 종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸하는 면책적 채무인수라고 이해하는 것이 통설이고, 판례(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)도 마찬가지이다.

 

주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리․의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조).

 

⑶ 주택임대차보호법 제3조 제1항과 제4항의 관계

 

① 원칙적으로 권리의무승계설을 명문화한 주택임대차보호법 규정 및 임차인 보호 필요성 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력이 인정됨에도 임대인의 지위 승계가 인정되지 않는다는 결론은 타당하지 않다.

 

그렇다고 해서 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력이 인정되는 경우 임대인의 지위 승계가 예외 없이 인정되어야 한다고 보기는 어렵다.

 

② 기본적으로 주택의 양수인은 ‘임대인의 지위’를 ‘승계’하는 것이고(주택임대차보호법 제3조 제4항), 임대인 지위의 핵심은 ‘임대차보증금 반환의무’이다. 따라서 위 규정은 ‘임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인 지위의 승계’를 말한다고 해석할 수 있다.

그런데 이러한 해석은 ‘양도인이 (승계 전) 임대인’임을 전제로 하는 것이다.

 

통상적으로 ‘양도인이 임대인’인 경우가 대부분일 것이지만, 앞서 본 바와 같이 임대인이 임차주택의 소유자가 아니더라도 임차주택에 대한 처분권한이 있거나 적법한 임대권한을 가진 자이면 주택임대차보호법이 적용되므로, ‘양도인이 임대인이 아닌’ 경우가 있을 수 있다.

 

③ ‘양도인이 임대인이 아닌’ 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 적용이 제한될 수 있다.

논리적으로 당초 임대인이 아니었던 양도인이 임대차보증금 반환의무를 부담하지 않는 경우에는 그러한 의무에 대한 임대인의 지위가 ‘승계’된다는 것을 상정하기 어렵다.

임대인 지위의 승계를 보증금 반환채무 등에 대한 ‘면책적 채무인수’로 이해하는 통설․판례에 의하더라도, 양도인이 임대인이 아니고 보증금 반환채무 등 임대차에 관한 의무를 부담하지 않는다면 인수(승계)의 대상이 존재하지도 않는다.

 

④ 즉 주택임대차보호법 제3조 제4항에서 임대인의 지위 승계는 양도인이 임대차 관련 부담하는 의무의 범위 내에서 승계된다고 해석하여야 한다.

양도인이 임대인이 아니어서 임대차보증금 반환의무를 부담하지 않는 경우에는 그 양수인 역시 보증금 반환의무를 부담하지 않는다. 반면 양도인이 임대권한을 부여하여 주택의 사용․수익을 수인할 의무를 부담한다면 그 양수인 역시 위와 같은 의무를 승계한다.

 

⑤ 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 자신의 임차권을 주장하여 사용․수익을 주장할 수 있는가의 문제로서 반드시 임대인 또는 임대인 지위를 승계한 사람과 관계에서만 문제 되는 것은 아니라는 점과도 조화로운 해석이다.

 

7. 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우, 이로써 제3자에게 대항할 수 있는지 여부(적극)(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결)

 

가. 부동산담보신탁에서 임대인

 

⑴ 관련 규정

 

● 표준 부동산담보신탁계약서 제10조(신탁부동산의 관리 등)

② 이 신탁계약 체결일 이전에 위탁자가 신탁부동산에 관하여 체결한 임대차계약은 유효하고, 이 신탁계약 체결일 이후에도 위탁자는 신탁부동산을 타인에게 임대하거나 직접 점유 또는 사용할 수 있다.

③ 제2항에도 불구하고 위탁자는 이 신탁계약 체결일 이후 신탁부동산에 대하여 임대차계약의 체결, 저당권설정, 전세권설정 등의 처분행위를 하고자 하는 경우에는 수탁자 및 수익자의 사전 서면 동의를 받아야 한다. 수탁자의 동의를 얻어 위탁자가 신탁부동산을 타인에게 임대 등의 처분행위를 한 경우에도 위탁자는 임차인으로부터 임대차 보증금 및 임대료 등을 직접 지급받는다.

● 표준 부동산담보신탁계약서 제9조(신탁부동산의 보전관리 등)

② 위탁자는 수탁자의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차, 저당권설정, 전세권설정 등 소유권을 제한하는 행위나 신탁부동산의 현상을 변경하는 등의 방법으로 가치를 저감하는 행위를 하지 못한다.

 

⑵ 신탁재산은 법적으로 수탁자에게 귀속되므로 원칙적으로 수탁자가 임대할 권한을 가진다고 보아야 한다.

이는 부동산담보신탁 역시 변칙담보가 아니라 신탁계약의 일종으로 이해하는 이상 마찬가지이다(대법원 2017. 6. 22. 선고 2014다225809 전원합의체 판결 참조).

 

⑶ 그런데 금융투자협회에서 제정하고 각 신탁사가 업무에 활용하는 표준 부동산담보신탁계약서에는 임대차에 관하여 “이 신탁계약 체결 후 위탁자가 제10조 제3항에 따라 수탁자 및 수익자의 사전 서면 동의를 받아 신탁부동산에 관한 임대차계약을 체결하는 경우에도 임대차계약은 위탁자 이름으로 체결하고, 임차인으로부터 임대차보증금 및 임대료 등을 직접 지급받는다. 다만 위탁자는 임대차계약 체결 시 임대차계약상 임대인은 위탁자이며 임대차보증금 반환의무는 위탁자가 부담한다는 내용을 임차인에게 명확히 알려야 한다.”라는 내용을 두고 있다(제11조 제1항).

표준 부동산담보신탁계약서에 따라 통상적인 담보신탁계약에 이러한 취지의 조항을 두고 있는 경우가 많고, 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결)의 신탁계약에서도 “신탁기간 중 임대차계약기간의 만료 또는 임대차계약의 해지 등으로 인하여 임대차계약을 갱신하거나 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 위탁자는 제9조 제2항의 규정에 따라 수탁자의 사전 승낙을 받아 자신의 명의로 계약을 체결하여야 한다.”라고 정하고 있다(제10조 제3항).

 

⑷ 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 사안에서 위와 같은 신탁계약의 내용에 따라 위탁자 A가 수탁자 B의 사전 동의를 받아 위탁자 A의 명의로 임대차계약을 체결하였다.

이러한 사실관계를 전제로 할 때 이 사건 임대차계약의 임대인이 누구인지 문제 된다. 이는 결국 수탁자가 한 ‘동의’의 해석 문제라고 할 것이다.

 

임대차계약 체결의 동의를 수탁자의 위탁자에 대한 대리권수여로 보면 임대인은 수탁자이고 보증금 반환의무도 수탁자가 부담한다고 해석하여야 한다. 반면 동의를 위탁자에게 신탁재산을 사용․수익할 권한을 부여하는 것으로 본다면 임대인은 위탁자이고 그가 보증금 반환의무를 부담한다고 해석하여야 한다.

 

위 판결의 사안에서는 임대차계약을 수탁자의 사전 승낙하에 ‘위탁자 명의’로 체결하도록 되어 있었으므로 후자와 같이 해석하는 것이 타당하다.

임차인이 임대차보증금 역시 위탁자에게 지급하였음에 비추어 보더라도 그러하다.

 

⑸ 대법원도 명확하지는 않지만 ‘주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적’이라고 판시하고 있는데, 수탁자의 동의를 임대권한에 대한 특별한 약정으로 볼 수 있다는 점에서 위탁자를 임대인으로 인정할 수 있다는 입장으로 보인다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결. 위 판결은 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에 주택임대차보호법이 적용될 수 있다는 것으로, 수탁자의 동의가 없다면 원칙적으로 위탁자를 임대권한 있는 임대인으로 볼 수 없다는 것이다. 반대로 수탁자의 동의가 있다면 위탁자를 임대인으로 인정할 수 있다는 입장으로 이해된다).

 

⑹ 따라서 위 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 사안에서 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자 명의로 임대차계약을 체결한다는 신탁계약 내용의 효력이 제3자에게 미친다면, 임대인은 위탁자인 A라고 보아야 할 것이고, 이 경우 임대인(위탁자 A)과 양도인(수탁자 B)이 일치하지 않는 예외적인 경우에 해당한다고 볼 수 있다.

 

나. 신탁등기의 대항력과의 관계

 

대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결의 사안에서는 위탁자가 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되었다. 위탁자에게 임대권한을 부여한 신탁조항이 신탁계약 당사자 사이의 내부적 법률관계만을 규율하고자 한 것이라고 보기 어렵고 그것이 부동산담보신탁의 본지에 반한다고 보이지 않으므로, 이러한 내용을 제3자에게 대항할 수 있다.

 

다. 위 판결의 판시내용

 

⑴ 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 사안에서 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자 명의로 임대차계약을 체결한다는 신탁계약 내용이 신탁원부에 기재되었고, 위탁자 A는 수탁자 B의 사전 승낙 아래 A의 명의로 목적물을 임대하였다.

위탁자 A가 임차주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가지고 있으므로, 주택임대차보호법이 적용된다.

주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력을 취득한 임차인인 피고는 제3조 제1항에 따라 임대차가 존속하는 동안 임차권에 기한 사용․수익을 주장할 수 있고, 임대차보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 인도할 의무나 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 없다. 본소청구에 대한 대상판결(대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결) 원심의 판단은 타당하다. 이 사건에서 피고가 이 사건 오피스텔에서 퇴거하지 않고 계속 점유하였다면 임대차보증금을 반환받을 때까지 거주할 수 있었으나, 항소심 계속 중 원고가 이 사건 오피스텔을 점유함으로써 피고가 대항력의 요건을 상실하게 되었다.

 

⑵ 한편 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 사안은 임대인(A)과 양도인(B)이 일치하지 않는 예외적인 경우로서 양도인(B)이 임대차보증금 반환의무를 부담하지 않는 사안이다.

따라서 보증금 반환의무를 부담하지 않는 양도인으로부터 임차주택을 양수한 양수인은 주택임대차보호법 제3조 제4항이 적용이 제한되어 보증금 반환의무를 부담하지 않는다.

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계하더라도 양수인은 임차주택의 수용․수익을 수인할 의무만을 승계한다.

그 결과 피고는 임대인인 위탁자 A를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자 B를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없고, B가 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 B로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고에게도 임대차보증금 반환을 구할 수 없다고 보는 것이 타당하다.

 

8. 임대차목적물인 주택 또는 상가건물이 제3자에 의해 경매된 경우의 임대차보증금반환청구권 [이하 민법교안, 노재호 P.1100-1107 참조]

 

가. 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 경우 (= 대항력과 우선변제권의 겸유)

 

⑴ 최선순위 담보물권자보다 먼저 대항력을 갖춘 경우에는 매각대금의 완납으로 임차권이 소멸하는 것은 아니기 때문에 임차인은 새로운 소유자에게 임차권으로 대항할 수 있다.

 

⑵ 그러나 이 경우에도 우선변제권 있는 임차인은 이를 선택하지 않고 경매절차에서 배당요구를 할 수 있다. 이에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받는 것으로 배당표가 확정되면 그때 임차권은 소멸한다. 한편, 임차인이 대항요건은 가장 먼저 갖추었는데 확정일자를 늦게 받은 경우에는 배당 순위에서 밀릴 수 있는바, 이에 따라 임차인이 보증금의 일부만을 배당받는 것으로 배당표가 확정되면 그 나머지 부분에 관하여는 여전히 임차권은 존속한다. 따라서 그 나머지 부분에 한해서는 임차인은 새로운 소유자에게 임차권으로 대항할 수 있다.

 

나. 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 경우 (= 우선변제권)

 

⑴ 개요

 

㈎ 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 그 순위에 따라 우선변제권을 가지고, 대항요건을 갖춘 소액임차인은 일정 범위에서 최우선변제권을 갖는다. 이는 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는다.

 

순위는, [① 인도, ② 주민등록/사업자등록 후 ③확정일자]의 경우에는 확정일자 기준이고, [①확정일자 후 ② 인도, ③ 주민등록/사업자등록]의 경우에는 인도, 주민등록/사업자등록을 모두 갖춘 다음 날(00:00) 기준이다.

 

㈏ 여기서 특히 주의할 점은, 대항요건은 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하고, 위와 같은 임차인이 배당을 받기 위해서는 경매절차에서 반드시 배당요구를 하여야 한다는 점이다.

그 이유는 임차인의 존재는 등기부상 공시되지 않으므로 임차인이 배당요구를 하지 않는 이상 경매법원이 이를 알 수 없기 때문이다. 그러므로 경매개시결정 이전에 임차권등기명령에 의해 임차권등기가 된 경우에까지 반드시 배당요구가 필요한 것은 아니다.

◎ 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 : 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 ‘저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.

 

㈐ 그리고 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 할 것이므로, 임차권 양수인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).

 

⑵ 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인

 

① 대항요건(인도 + 주민등록 / 사업자등록)과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차 주택·상가건물(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항).

 

한편, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결). 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인이 갖는 우선변제권은 법정담보물권의 성격을 갖기 때문에 임대인에게 그 주택에 관한 처분권한이 있어야 하는 것이다. 따라서 주택을 매수하고 아직 소유권을 이전받지 못한 상태에서 그와 임대차계약을 체결하고 그로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖춘 임차인은, 임대인이 그 주택의 소유권을 이전받은 날 비로소 대항요건 및 확정일자를 갖춘 것으로 취급되기 때문에 대항력과 우선변제권은 모두 다음 날 0시에 발생한다. 그렇기 때문에 만약 임대인이 주택의 소유권을 이전받은 당일 제3자에게 근저당권을 설정해 주었다면 순위가 밀리게 된다(위 2012다93794 판결의 사안이 바로 이러한 경우이다).

 

② 주택임대차의 경우에는 보증금의 액수와 상관없이 우선변제권이 인정되지만, 상가건물임대차의 경우에는 환산보증금[= 보증금 + (월차임 × 100)]이 지역별로 일정한 금액 이하인 임대차에 대하여만 우선변제권이 인정된다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서).

 

<상가건물임대차의 경우에는 환산보증금>

1. 서울특별시: 9억 원

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억 9천만 원

3. 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원

4. 그 밖의 지역: 3억 7천만 원

 

③ 주택임대차의 경우에는 법인인 임차인은 예외적으로 주택임대차보호법 제3조 제2항 또는 제3항에 해당하여야만 우선변제권이 인정되지만, 상가건물임대차의 경우에는 법인인 임차인도 위에서 본 환산보증금 요건만 갖추면 우선변제권이 인정된다.

 

④ 법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결).

 

⑤ 이는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 배당절차에 있어서 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미이다. 따라서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명 있고 이들이 모두 저당권자에 우선하는 경우에는 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되, 그들 상호 간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 가압류권자에게 우선권을 주장할 수 없고 평등배당을 받는다.

 

⑥ 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 것과 같은 행위는 공유물의 관리행위라 할 것이고, 공유물의 관리행위는 민법 제265조가 정하는 바에 따라 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 할 것이어서, 공유자의 지분의 과반수가 되지 못하는 공유자의 임대행위는 적어도 나머지 공유자에 대하여는 무효인 계약이다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다569 판결).

 

⑦ 예를 들어 갑, 을, 병, 정 4명이 각 1/4지분을 가지고 공유하는 상가건물에 관하여 갑이 단독으로 임대차계약을 체결하여 임차인이 이를 인도받아 사업자등록을 마친 경우, 위 임대차계약은 갑에 대하여만 유효하다. 따라서 임차인은 을, 병, 정의 지분에 관하여는 우선변제권을 가지지 못하고, 갑의 지분에 한하여 우선변제권을 가진다.

 

⑶ 대항요건을 갖춘 소액임차인

 

㈎ 대항요건(인도 + 주민등록 / 사업자등록)을 갖춘 소액임차인은 ‘보증금 중 일정액’을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제8조 제1항 1문, 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항 1문). 후순위의 담보물권자뿐만 아니라 선순위의 담보물권자, 국세, 지방세보다도 우선하여 배당을 받기 때문에 최우선변제권이라고 한다.

 

소액임차인의 범위는 다음과 같다.

① 주택 : 보증금이 ㉠ 서울특별시 1억 1,000만 원 이하, ㉡ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 1억 원 이하, ㉢ 광역시, 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 6,000만 원 이하, ㉣ 그 밖의 지역 5,000만 원 이하인 임차인(주택임대차보호법 제8조 제3항, 같은 법 시행령 제11조)

② 상가건물 : 환산보증금이 ㉠ 서울특별시 6,500만 원이하, ㉡ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 5,500만 원 이하, ㉢ 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 3,800만 원 이하, ㉣ 그 밖의 지역 3,000만 원 이하인 임차인(상가건물 임대차보호법 제14조 제3항, 같은 법 시행령 제6조)

 

우선변제받는 소액보증금은 다음과 같다.

① 주택: ㉠ 서울특별시 3,700만 원, ㉡ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 3,400만 원, ㉢ 광역시, 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 2,000만 원, ㉣ 그 밖의 지역 1,700만 원(주택임대차보호법 제8조 제3항, 같은 법 시행령 제10조)

② 상가건물: ㉠ 서울특별시 2,200만 원, ㉡ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 1,900만 원, ㉢ 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 1,300만 원, ㉣ 그 밖의 지역 1,000만 원(상가건물 임대차보호법 제14조 제3항, 같은 법 시행령 제7조)

 

[입법목적에 의한 소액임차인 제한]

① 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 : 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다. 피고가 A에게 합계 7,000만 원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 A 소유의 이 사건 주택을 가압류하였는데, 이에 앞서 A와 이 사건 주택 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 마치고 거주해 온 사안이다.

② 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 : 甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 甲은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례이다.

 

㈏ 이는 소액임차인에 대하여 대항요건만으로 최우선변제권이라는 특혜를 주는 것이기 때문에 위 ‘보증금 중 일정액’이 임대차목적물인 주택·상가건물 가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제2항).

 

㈐ 다만, 임차인은 주택·상가건물에 대한 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항 2문, 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항 2문). 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 대항요건을 갖춘 경우에도 최우선변제권을 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적부동산을 신속하고 적정하게 환가하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있기 때문이다.

 

㈑ 소액임차인이 대항요건 외에 확정일자까지 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액에 대하여는 최우선변제권을 갖고, 나머지 보증금에 대하여는 대항요건 및 확정일자를 모두 갖춘 순위에 따라 우선변제권을 갖는다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결).

 

㈒ 주택 소액임차인의 보증금반환채권 중 위와 같이 우선변제를 받을 수 있는 금액 부분은 임차인의 채권자가 이를 압류하지 못한다(민사집행법 제246조 제1항 제6호). 하지만 상가건물 소액임차인의 경우에는 이 규정이 적용되지 않는다.

 

⑷ 우선변제권이 미치는 범위 (= ‘대지’ 포함)

 

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항 및 제14조 제3항의 각 규정과 위 각 법률의 입법 취지, 그리고 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인과 대항요건을 갖춘 소액임차인은 임차 주택·상가건물과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차 주택·상가건물과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 그리고 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차목적물인 임차 주택·상가건물 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택·상가건물과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 마찬가지라 할 것이다.

 

⑸ 우선변제권의 적용범위

 

㈎ 대지에 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우 소액임차인의 최우선변제권 인정 여부

 

대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조).

 

㈏ 임차주택이 미등기인 상태에서 대지만 경매된 경우

 

① 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고(제1조), 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로(제2조), 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 해석함이 상당하다(미등기무허가 건물의 양수인에 대한 대항력을 인정한 대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결 참조).

 

② 그런데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보아야 할 것이다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결. 이 판결은 종전에 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결을 폐기하면서, “원심이, 이 사건 미등기 다세대주택의 임차인인 원고들은 피고가 이 사건 대지에 대한 근저당권을 설정받기 전에 대항요건 및 확정일자를 갖추었으므로, 피고의 근저당권에 기초하여 신청된 이 사건 대지에 관한 경매절차에서 원고들이 그 대지의 환가대금으로부터 피고의 채권에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다고 판단한 것은 정당하다.”라고 판시하였다).

 

㈐ 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우 소액임차인의 최우선변제권 인정 여부

 

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로(제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.

◎ 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결 : 원심은 원고는 1999. 1. 28. 용도 변경 전의 이 사건 각 부동산 소유자인 소외인과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마친 사실, 원고가 위 근저당권을 설정할 당시 이 사건 건물의 등기부상 ‘건물내역’은 1, 2층 점포, 3층 사무실, 4층은 주택이었으며, 실제로 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었던 사실, 그런데 소외인은 위 근저당권설정등기를 마친 후 이 사건 건물전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들과 제1심 공동피고들에게 각 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 ‘건물내역’도 1층 교회, 2층 당구장, 3, 4층 다가구주택으로 변경등기한 사실을 인정한 다음, 판시와 같은 이유로 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 판단하였다. 원심의 위와 같은 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다.

 

다. 임차인이 스스로 임대차목적물인 주택 또는 상가건물에 대하여 강제경매를 신청하는 경우의 특례

 

⑴ 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게도 경매청구권은 없기 때문에 임차인이 임차권 자체에 기초하여 임의경매를 신청할 수는 없다. 따라서 임차인은 임대차보증금반환채권에 관한 집행권원을 얻어 그에 기초하여 강제경매를 신청하여야 한다.

 

⑵ 임차인이 임차 주택·상가건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시 요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제1항). 임차인의 점유는 우선변제권의 취득요건이자 존속요건이므로 배당요구의 종기까지 계속 유지되어야 하기 때문이다. 다만, 임차인이 실제로 배당금을 받기 위해서는 이와 동시에 매각 받은 자에게 임차 주택·상가건물을 인도하여야 한다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제3항).

 

● 민사집행법 제41조(집행개시의 요건) ① 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.

 

⑶ 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다. 그리고 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 할 것이다.

◎ 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결 : 배당요구의 종기까지 우선변제권 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 아니하였다는 등의 이유만으로 배당과 관련하여 일반채권자로서의 지위를 넘어 우선변제권이 있는 임차인의 지위를 인정할 수 없다고 판단한 원심판결을 파기·환송하였다.

 

라. 소유자의 임대차목적물 인도청구에 대하여 

 

⑴ 임대인이 청구하는 경우 (= 동시이행의 항변)

 

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임대차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지 를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결). 따라서 임차인은 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 때까지 임대인에게 임대차목적물의 인도를 거절할 수 있다.

 

⑵ 임대차목적물의 양수인이 청구하는 경우

 

㈎ 대항력이 있는 경우 (= 동시이행의 항변)

 

양수인은 양도인으로부터 임대인 지위를 승계하기 때문에 임차인은 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차목적물의 인도를 거절할 수 있다.

 

㈏ 대항력이 없는 경우 (= 유치권 불인정)

 

임차인은 유치권으로 임대차목적물의 양수인의 인도 청구에 대항할 수 있는지에 관하여 이를 긍정하는 견해도 있으나 통설 및 판례는 부정하고 있다.

임차권의 핵심을 이루는 사용·수익권능을 가지고 대항할 수 없는 양수인에 대하여 부수적 권리인 임대차보증금반환채권으로써 상환급부의 항변을 할 수 있다는 것은 타당하지 않으므로 부정하는 것이 타당하다.