【주택임대차보호법상 대항력의 발생시기】《주민등록이 정정된 경우 대항력 발생시기, 특수주소변경의 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【주택임대차보호법상 대항력의 발생시기】《주민등록이 정정된 경우 대항력 발생시기, 특수주소변경의 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《주택임대차보호법상 대항력의 발생시기》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 대항력의 발생시기

 

가. 발생시기

 

⑴ ㈎ 주택인도와 주민등록을 마친 다음 날(익일)에 발생한다(주택임대차보호법 제3조 제1항 본문). 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위해 임차인보다(등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결).

 

㈏ 주택인도와 주민등록을 마친 다음 날(익일)이라는 의미는 주택인도와 주민등록을 ‘모두 마친 다음 날’이라는 뜻이다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).

전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 간주한다(주택임대차보호법 제3조 제1항 후문).

 

⑵ ‘익일(다음 날)’부터 대항력이 생긴다고 함은 다음 날 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이므로, 익일 주간에 등기가 경료된 저당권에 기한 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99 9981 판결, 2001. 9. 18. 선고 2001다30902 판결).

예를 들어 2009. 5. 8. 설정된 근저당권자 A, 2009. 5. 8. 주택인도와 주민등록을 마친 B, 2009. 5. 9. 설정된 근저당권자 C 사이의 우열은 A, B, C의 순이다.

 

나. 주민등록이 정정된 경우 대항력 발생시기

 

⑴ 올바르게 정정된 시점

 

㈎ 주민등록정정의 경우(주민등록법 제13조) 올바른 주소로 정정했을 때 대항력이 발생한다고 볼 것이다.

즉 ① 단독주택의 경우에는 주민등록상의 주소가 임차주택의 지번과 정확하게 일치하는 것으로 정정된 때 비로소 대항력이 생기고, ② 공동주택의 경우에는 주민등록상의 주소가 적어도 공동주택의 동 ·호수와 정확하게 일치하는 것으로 정정되는 때 비로소 대항력이 생긴다.

 

㈏ 다가구용 단독주택의 경우에는 공동주택의 경우와 달리 다가구용 단독주택의 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 그 임차권에 대한 대항력은 임차인이 주택의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 마친 최초의 전입신고시를 기준으로 결정된다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결).

 

⑵ 특수주소변경의 경우

 

㈎ 안전행정부는 주민등록관리를 전산화하기 위하여 1996. 2. 주민등록업무처리기관인 읍·면·동 출장소에 ‘주민등록관리 전산화 업무처리지침’을 시달하였는데 그 중 ‘특수주소관리’라는 항목이 있다.

그에 의하면 ‘특수주소’라 함은 아파트, 빌라, 연립 등의 명칭이 주소로 사용되었을 때 이를 통칭하는 용어라고 정의하고 있다. 따라서 특수주소란 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 공동주택 만에 한하는 것은 아니고 다가구용 단독주택에도 적용되는 것으로서, 주민등록법령상의 개념이 아니고 종래 주민등록 업무처리기관에서 관용적으로 사용되어 오던 것을 안전행정부에서 위 지침을 시달함에 있어 편의상 사용한 용어에 불과하여 주택임대차보호법상의 주민등록의 유·무효를 판단하는 기준이 되는 개념도 아니다[행정관서에서는 주민등록 전입신고시 주민등록 관리의 편의를 위하여 미리 만들어진 ‘특수주소 등록부’를 전산상에 게시하여 이용하는 한편, 특수주소거주자 세대주 명부를 만들어 이용하고 있다. 따라서 주민이 주민등록시 특수주소에 전입신고하는 경우 오류를 많이 바로 잡을 수 있다. 물론 주민등록은 신고주의의 원칙을 취하는 관계로 이와 같은 전산상에 입력되어 있지 않은 특수주소라도 주민등록 전입신고가 가능하다].

 

㈏ 실무에서는 주로 공동주택, 특히 다세대주택이나 연립주택의 명칭과 동·호수를 정정하는 형태의 특수주소변경이 많고 특수주소변경이 있는 경우 주민등록표에 특수주소변경을 하였다는 취지를 기재하여 놓는 것이 일반적이다.

 

이러한 특수주소가 변경된 경우 주민등록이 사실과 다르게 등재된 이유를 따져 ① 사실과 다른 주민등록이 주민등록 의무자인 임차인의 잘못된 신고에 의한 경우에는 특수주소변경 등에 의하여 사실과 일치하는 주민등록이 정정된 때이지만(대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결, 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결), ② 신고인인 임차인이 사실과 일치하는 주민등록 전입신고를 하였으나 담당공무원의 실수로 사실과 다른 사항이 등록되었던 경우에는 특수주소변경의 방법 등에 의하여 사실과 일치하는 주민등록이 정정된 것을 전제로 당초의 주민등록 전입신고를 한 때로 소급한다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결, 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).

 

따라서 특수주소변경의 경우에는 반드시 담당공무원의 실수로 사실과 다르게 되었다가 정정된 것인지 여부에 관한 자료가 제출되지 않은 경우에는 주민등록이 정정된 때(특수주소변경이 된 때)를 기준으로 대항력을 판단한다.

 

2. 임차권의 대항력에 관한 판례의 법리     [이하 민법교안, 노재호 P.1071-1092 참조]

 

가. 의의

 

채권은 원래 채권관계의 당사자 사이에서만 주장할 수 있는데, 임차권은 채권임에도 불구하고 일정한 경우 임차인은 제3자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다. 이를 임차권의 대항력이라 한다.

 

나. 대항력의 취득

 

⑴ 민법

 

㈎ 임차권 등기

 

부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제621조 제2항).

 

㈏ 건물 소유 목적의 토지 임대차에서 지상건물 등기

 

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조 제1항).

 

⑵ 주택임대차보호법

 

㈎ 의의

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조 제1항 1문). 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결 : 한국수력원자력 주식회사와 그 직원인 소외 1이 관사 용도로 아파트를 공동으로 임차하면서, 한수원과 소외 1은 임대차보증금을 지분대로 분담하여 지급하고 소외 1이 전입신고를 한 상태로 이 사건 아파트에 거주한 사안). 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리・의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다. 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다.

 

㈏ 적용범위

 

① 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다.

그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다(제2조).

 

② 임차인이 법인인 경우에는 원칙적으로 대항력이 인정되지 않는다. 위 법률은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이고, 법인은 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없기 때문이다(대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결, 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결).

그러나 ㉠ 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인[한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사, 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 이에 해당한다(주택임대차보호법 시행령 제2조)]이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 위 법인에게 대항력이 인정된다(제3조 제2항).

㉡ 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에도 같다(제3조 제3항 1문). 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조 제3항 2문).

 

③ 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 주택임대차보호법을 준용한다.

이 경우 ‘전세금’은 ‘임대차의 보증금’으로 본다(제12조).

 

다. 대항력의 발생 요건

 

⑴ 임대차계약에 관한 요건

 

㈎ 유효한 임대차일 것

 

가장임대차의 경우에는 당연히 대항력이 없다. 판례도 “임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다.”라고 판시하였다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결).

 

㈏ 임대인에게 대항력 있는 임차권 설정권한이 있을 것

 

① 대항력 있는 임차권의 설정은 처분행위의 성격이 있으므로 임대인에게 그러한 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이 있어야 한다. 다만 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다[대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다), 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결(아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례) 등 참조].

 

② 주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있으므로, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 경우 임차인은 수탁자에게 임차권으로 대항할 수 없다. 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있으므로, 신탁원부에 임대권한이 수탁자에게 있다는 취지가 기재된 경우에도 마찬가지이다[대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결].

 

③ 다만 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 그때부터 위 임대차계약에 대하여 대항력이 인정될 수 있다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 : 갑 주식회사가 을 신탁회사와 갑 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 을 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 을 회사의 승낙 없이 병과 임대차계약을 체결하였고, 병은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 정 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 정 조합이 신청한 임의경매절차에서 무 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 갑 회사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 을 회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수 없었지만, 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 병이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 병이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 병의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 병의 주민등록은 병이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이어서, 병은 갑 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 정 조합의 근저당권설정등기는 병이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 병은 임차권으로 주택의 매수인인 무 회사에 대항할 수 있다고 한 사례).

 

④ 또한, 수탁자가 위탁자에게 대항력 있는 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 부여하였다면 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인은 수탁자에게 임차권으로 대항할 수 있다. 하지만 ‘위탁자의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’는 취지의 동의서를 작성하여 교부한 경우에는 이를 대항력 있는 임대차계약 체결권한을 부여한 것으로 볼 수 없다[대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결 : 이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다. 따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 케이피로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 케이피를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다. 나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다].

 

⑵ 대항요건

 

㈎ 주택의 인도

 

① ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 등 참조).

 

② 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다[대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결 : 원고들이 단독주택인 이 사건 주택 소유자로부터 당시 비어 있던 101호를 임차보증금 6,500만 원에 임차하면서 계약 당일 500만 원을 지급하고, 소유자의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 다음 날 이 사건 주택 101호에 일부 이사짐을 옮기고(전입신고와 확정일자는 임대차계약 당일 마침), 약 1개월 뒤에 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고 나머지 이사를 마쳤는데, 그 사이에 피고가 소유자와 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고 전세금 6,500만 원에 관해서 전세권설정등기를 마친 사안에서, 이 사건 임대차계약 당시 101호가 비어 있었고, 임대인이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들이 일부 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 일부 이사를 마친 시점에는 101호를 인도받았다고 보아야 하고, 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하여, 원고들이 임대차계약 당시 101호를 인도받았다고 볼 수 없다는 등의 이유로 피고에 대한 우선변제권이 없다고 본 원심을 파기한 사례].

 

㈏ 주민등록(전입신고를 한 때)

 

① 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다.

 

② 전대차의 경우 : 주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있는바, 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 위 법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것이다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 등).

 

③ 한편, 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다. 그리고 위와 같은 이유로 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법 유효한 것이라고 평가되는 경우에 있어서는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법 유효하게 유지 존속한다고 보아야 할 것이다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임대차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결).

 

③ ‘건축 중인 건물’에 관한 임대차의 경우 : 건축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 한다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결 : 피고가 전입신고 한 ‘에이스텔 404호’로 표시된 주민등록은 그 후 건축물관리대장 및 등기부상 표시된 실제 호수인 ‘에이스텔 4층 304호’와 일치하지 아니하여 당해 임대차의 유효한 공시방법이 될 수 없다).

 

④ 한편, 근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 예외적으로 그 주장을 배척할 수 있으나, 이는 주택임대차보호법에 의하여 인정되는 법률관계를 신의칙과 같은 일반원칙에 의하여 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해할 수 있으므로 그 적용에 있어 신중을 기초하여야 할 것이다. 앞서 본 바와 같이 주민등록이 임대차를 공시하는지 여부는 사회 통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 하므로, 근저당권자가 근저당권 설정에 앞서 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배된다고 할 수 없고, 임차인의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도 부당한 이익을 얻으려는 의도로 사후에 임차인의 손해는 전혀 고려함이 없이 그 주민등록의 잘못에 따른 임대차의 대항력 결여를 주장하는 경우와 같이, 근저당권자의 권리행사가 상대방의 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른다는 사정이 구체적으로 인정되어야 할 것이다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결).

 

④ 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다(제88조의2 제2항). 따라서 ‘외국인’이나 ‘외국국적동포’가 출입국관리법에 따라 마친 외국인등록과 체류지 변경신고는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결 : 재외국민인 피고의 동거 가족으로서 외국국적동포인 배우자 및 딸이 재외동포법에 따라 이 사건 아파트를 거소로 하여 한 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다).

 

한편, 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따르면, 국내거소신고나 거소이전신고를 한 ‘외국국적동포’는 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 간주한다(제10조 제4항). 따라서 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대해서는 출입국관리법 제88조의2 제2항이 적용되므로, 외국국적동포가 재외동포법에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고에 대해서도 앞에서 본 외국인등록과 마찬가지로 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정된다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결).

 

비록 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고는 주민등록법에 따른 주민등록과 비교하여 거래의 안전을 위해 제3자가 임대차의 존재를 인식할 수 있게 하는 공시방법의 효과가 매우 제한적이기는 하지만, 주민등록도 열람이나 등·초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용되고 임대차계약의 내용이 주민등록을 통해 공시되는 것도 아니어서 그 공시기능이 부동산등기와 같은 정도에 미치지 않는다는 한계가 있다. 외국인등록 또는 국내거소신고와 주민등록은 공시 효과에서 차이가 있지만 이것이 주택임대차의 대항력을 다르게 판단해야 할 정도는 아니다.

 

한편, 주민등록법의 개정으로 2015. 1. 22. 자로 ‘재외국민’에 대한 주민등록 제도가 도입되기 전에는 재외국민은 구 재외동포법 제6조에 따라 외국국적동포와 마찬가지로 국내거소신고 등을 할 수 있었다. 비록 구 재외동포법에 출입국관리법 제88조의2 제2항과 같이 재외국민의 국내거소신고와 거소이전신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다는 명문의 규정은 없지만, 재외동포법의 입법 목적, 재외국민의 국내거소신고 제도의 취지, 외국인의 외국인등록이나 외국국적동포의 국내거소신고에 관한 법적 규율 등에 비추어 볼 때 재외국민의 국내거소신고나 거소이전신고에 대해서도 출입국관리법 제88조의2 제2항을 유추적용하여 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 보아 주택임대차보호법에 따른 대항력을 취득할 수 있도록 하는 것이 형평에 부합한다. 따라서 재외국민이 구 재외동포법 제6조에 따라 마친 국내거소신고와 거소이전신고도 외국국적동포의 그 것과 마찬가지로 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 보아야 한다(대법원 2019. 4. 11. 선고 2015다254507 판결 : 재외국민의 국내거소신고는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항요건으로 정하는 주민등록과 같은 법적 효과가 인정되어야 하고, 이 경우 거소이전신고를 한 때에 전입신고가 된 것으로 보아야 한다).

 

라. 대항력의 취득 시기

 

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조 제1항). 여기서 ‘다음 날’이라 함은 익일 0시를 말한다. 따라서 임차인이 인도와 주민등록을 마친 당일에 임대인이 주택에 관하여 채권자에게 저당권설정등기를 마쳐 주면 저당권자가 우선하게 된다는 점을 유의하여야 한다.

 

한편 통상의 경우와는 달리 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 후에 임대인이 주택의 소유권을 취득한 경우에는 어떠한가?

 

ⓐ 임차인의 주민등록이 종전부터 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었다면 임대인이 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력이 생긴다.

◎ 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026 판결 : 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 마친 후 근저당권을 설정한 사안에서, 비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 본 사례.

◎ 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361 판결 : 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례.

◎ 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 : 甲 주식회사가 乙 신탁회사와 甲 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 乙 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 乙 회사의 승낙 없이 丙과 임대차계약을 체결하였고, 丙은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 甲 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 丁 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 丁 조합이 신청한 임의경매절차에서 戊 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 甲 회사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 乙 회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수 없었지만, 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 丙이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 丙이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 丙의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 丙의 주민등록은 丙이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이어서, 丙은 甲 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 丁 조합의 근저당권설정등기는 丙이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 丙은 임차권으로 주택의 매수인인 戊 회사에 대항할 수 있다고 한 사례.

 

ⓑ 그렇지 않은 경우에는 임대인이 소유권이전등기를 마친 다음 날부터 대항력을 갖게 된다.

◎ 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 : 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 하고 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음 날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

 

마. 임차권등기명령

 

주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못하였지만 근무지의 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 할 필요가 있다. 이러한 필요에 부응하여 주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령 제도를 두고 있다.

 

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(제3조의3 제1항). 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다(제3조의3 제5항). 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 소액임차인의 최우선변제를 받을 권리가 없다(제3조의3 제6항). 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(제3조의3 제8항).

 

임차권등기명령에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 마쳐지게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 마치는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 할 것이다[대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결. 참고로 전세권설정자의 전세금반환의무와 전세권자의 전세권등기말소의무는 동시이행의 관계에 있다(제317조). 그리고 이는 일반적인 임차권등기가 마쳐진 경우에도 마찬가지라고 해석하여야 할 것이다. 따라서 위 판결은 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기명령에 의하여 임차권등기가 마쳐진 경우에만 적용된다는 점을 주의하여야 한다].