【판례<임차권등기말소의무와 동시이행관계>】《민법 제621조에 따른 임대차등기가 있는 경우 임대차종료 후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차권등기말소의무의 관계(= 동시이행관계)(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [임차인이 민법 제621조의 임차권등기를 마친 경우 임차보증금에 대한 지연손해금의 지급을 청구하기 위해 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공을 하여야 하는지 문제된 사건]
【판시사항】
임차인이 민법 제621조에 의하여 임차권등기를 마친 경우, 임차인은 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공을 하여 상대방을 이행지체에 빠뜨려야 비로소 임차보증금에 대한 지연손해금의 지급을 청구할 수 있는지 여부(원칙적 적극)
【판결요지】
임차인이 민법 제621조에 의하여 임차권등기를 마친 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차 종료 후 임대인의 임차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인은 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공을 하여 상대방을 이행지체에 빠뜨려야 비로소 임차보증금에 대한 지연손해금의 지급을 청구할 수 있다.
2. 사안의 개요 [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 2. 1.자 공보, 황진구 P.37-39 참조]
⑴ 원고는 임대인이고, 피고는 임차인에게 임차보증금을 대위변제한 사람임. 임대목적물인 이 사건 주택에는 민법상 임차권등기가 마쳐져 있었음
⑵ 원고는 위 임차권등기의 말소를 위하여 피고에게 피고가 대위변제한 임차보증금과 그 지연손해금을 지급하면서도 지연손해금 지급의무에 대하여 다투었고, 이후 피고에게 위 지연손해금에 대한 부당이득반환청구를 하였음
⑶ 쟁점은, 민법상 임차권등기가 마쳐진 경우 임대차 종료 후 임대인의 임차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부임
⑷ 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결)은 주택임대차보호법상 임차권등기의 경우와는 달리, 민법상 임차권등기의 경우 그 말소의무와 임차보증금 반환의무가 동시이행관계에 있다고 판단하였음. 이에 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결)은 같은 취지의 원심판결에 대한 상고를 기각하였음
3. 민법 제621조에 따른 임대차등기가 있는 경우 임대차종료 후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차권등기말소의무의 관계: 동시이행관계(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 2. 1.자 공보, 황진구 P.37-39 참조]
가. 관계법령
나. 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결)의 해설
⑴ 민법 제621조에 따라 임대차의 등기가 이루어진 경우, 보증금 있는 임대차가 종료하면 임대인은 보증금반환의무를, 임차인은 목적물반환의무, 임차권등기말소의무를 부담하게 됨
⑵ 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무가 동시이행의 관계에 있다는 점은 확립된 판례의 태도인데, 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결)은 임차인의 임차권등기말소의무도 임대인의 보증금반환의무와 사이에 동시이행관계에 있다고 봄
⑶ 이에 관하여는 법률에 규정이 있는 것은 아님. 그런데 참고로 전세권에 관하여는 민법 제317조에서 전세권설정자의 전세금반환의무와 전세권자의 목적물 인도 및 전세권등기말소의무가 동시이행관계에 있다는 점을 명문으로 규정하고 있음
- 등기한 임차권의 경우에도 이와 같이 보는 것이 타당함. 우리 민법에 위와 같은 규정을 둔 것과 관련하여, 전세임대차에 관하여 임차권등기가 되어 있는 경우에 관한 당시의 판례, 학설에 따른 것이라는 설명이 있음
⑷ ※ ☞ 피고는 임차권등기명령에 따른 등기에 관한 판례(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결)를 근거로 임차권등기말소의무와의 관계에서 임대인의 보증금반환의무가 선이행의무라고 주장한 것으로 보임.
그러나 임차권등기명령은 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못하는 경우에 보증금의 반환보장을 위한 담보적 기능을 주목적으로 하는 것이어서 민법 제621조의 임대차등기나 전세권등기와 같이 보기는 어려움. 판례도 이 점을 분명히 하고 있음
⑸ 전세권에 관한 다음과 같은 판례도 참고가 됨
⑹ (위의 판례와는 달리) 전세권의 경우에는 전세권이 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 함께 가지고 있으므로 담보물권적 성격을 강조하면 저당권설정등기말소의무와 마찬가지로 전세금반환채무가 등기말소보다 선이행관계에 있다는 입론도 가능함(다만 전세권의 우선변제권은 민법 제정 당시부터 있었던 조문은 아님). 그러나 민법 제621조의 임차권등기에는 이러한 담보물권적 성격을 인정할 수도 없으므로, 더욱 보증금반환채무가 선이행의무라고 보기 어려움
⑺ 임차권등기말소의무와 임차보증금반환의무가 동시이행관계에 있다고 볼 경우, 임차인이 목적물 반환의무를 이행하거나 이행제공하였더라도 임차권등기말소의무까지 이행하거나 이행제공하지 않았다면, 임대인의 임차보증금반환의무에 대하여 지체책임을 물을 수 없음 ⇒ 이른바 동시이행항변권의 존재효과설
