【판례】《아파트 분양계약상 채무불이행책임 또는 하자담보책임 인정 기준(분양계약 이후 설계변경으로 세대의 환경에 변화가 있는 경우)(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [분양자가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 문주(아파트 출입구에 설치하는 기둥 조형물)를 설치한 것과 관련하여 수분양자들에 대한 분양계약상 채무불이행책임이 인정되는지 여부가 문제된 사건]
【판시사항】
아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임이 인정되는 경우 / 여러 동의 아파트를 하나의 단지로 이루어 건축한 후 그 구분소유에 속하는 세대별로 분양하는 경우, 각 세대의 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황은 기본적인 건축 계획에 따라 결정되는지 여부(적극) 및 기본적인 건축 계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고․설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 되는지 여부(적극) / 분양된 아파트가 건축 관계 법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합하고, 일조나 조망 등이 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있는 경우, 분양계약상 채무불이행책임이나 하자담보책임이 인정되는지 여부(원칙적 소극) / 이는 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 아파트 단지 내에 추가로 구조물 등이 설치되고, 그러한 설치로 분양된 아파트 각 동․세대의 환경에 일정 부분 변화가 있더라도 마찬가지인지 여부(원칙적 적극)
【판결요지】
아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다. 여러 동의 아파트를 하나의 단지로 이루어 건축한 후 그 구분소유에 속하는 세대별로 분양하는 경우에 각 세대의 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황은 아파트 각 동⋅세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동⋅세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 건축 계획에 따라 결정된다. 기본적인 건축 계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고⋅설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 되고, 특별한 사정이 없는 한 수분양자는 기본적인 건축 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황을 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다. 따라서 분양된 아파트가 건축 관계 법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합하고, 아파트 각 동⋅세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등에 따른 일조나 조망, 사생활 노출 등이 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있었다면 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다. 나아가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 아파트 단지 내에 추가로 구조물 등이 설치되고, 그러한 설치로 분양된 아파트 각 동⋅세대의 환경에 일정 부분 변화가 있더라도 그것이 기본적인 건축 계획으로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있다면 특별한 사정이 없는 한 이를 두고 아파트가 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 2. 1.자 공보, 이재신 P.40-46 참조]
가. 사실관계
⑴ 피고는 주택재개발정비사업의 사업시행자로 이 사건 아파트를 신축하였고, 원고들은 이 사건 아파트 일부 호실에 관하여 이 사건 분양계약을 체결하고 분양대금을 완납한 소유권자들임
⑵ 이 사안은, 피고가 입주자 모집 당시 제공한 분양 안내 자료 등에 예정되어 있던 바와 다르게, 이 사건 부문주를 설치하고 경비실 위치를 변경하여 설치해서 문제가 된 사안임
⑶ 원심은 피고가 이 사건 부문주를 설치함으로써 원고들이 기본적인 건축 계획에 따라 누릴 수 있었던 조망이나 경관상의 이익을 침해당하였으므로, 피고가 이 사건 분양계약상의 채무를 불이행하였다고 판단했음
⑷ 그러나 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결)은, 아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 특약상 보유하여야 하거나 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다고 보면서,
- 아파트 분양계약 체결 후 설계변경이 있다 하더라도 그것이 기본적인 건축 계획으로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있다면 원칙적으로 거래상 통상 갖추어야 하거나 특약상 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 볼 수 없다고 판시하였음
⑸ 그러면서 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결)은, 사안의 경우에는 이 사건 부문주 설치로 인한 시야 제한이 중대하지 않고, 원고들이 이러한 시야 제한을 예상할 수 있었다고 보인다는 등의 이유로,
- 이 사건과 같은 설계변경으로 인한 시야 제한이 예상 가능한 범위를 벗어났다고 보기는 어렵다고 판단하였음. 이에 대상판결은 원심판결을 파기, 환송하였음
나. 쟁점 및 대법원의 판단
⑴ 위 판결의 쟁점은, 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 설치된 구조물 등으로 인하여 아파트 각 동·세대의 환경에 변화가 있는 경우 분양계약상 채무불이행책임 인정 여부를 판단하는 방법이다.
⑵ 아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다. 여러 동의 아파트를 하나의 단지로 이루어 건축한 후 그 구분소유에 속하는 세대별로 분양하는 경우에 각 세대의 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황은 아파트 각 동․세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동․세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 건축 계획에 따라 결정된다. 기본적인 건축 계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고․설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 되고, 특별한 사정이 없는 한 수분양자는 기본적인 건축 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황을 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다. 따라서 분양된 아파트가 건축 관계 법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합하고, 아파트 각 동․세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등에 따른 일조나 조망, 사생활 노출 등이 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있었다면 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조). 나아가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 아파트 단지 내에 추가로 구조물 등이 설치되고, 그러한 설치로 분양된 아파트 각 동․세대의 환경에 일정 부분 변화가 있더라도 그것이 기본적인 건축 계획으로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있다면 특별한 사정이 없는 한 이를 두고 아파트가 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.
⑶ 원고들은 주택재개발정비사업조합인 피고와 이 사건 아파트에 관하여 분양계약을 체결하고 분양대금을 완납한 소유권자들임. 피고는 계약 이후 설계변경을 통하여 입주자 모집 당시 제공한 분양 안내 자료와 주택전시관에 설치되어 있던 내용과 달리 원고들 세대가 위치한 동 사이 진입로에 문주(이하 ‘이 사건 부문주’)를 설치하였음. 이에 대하여 원고들은 피고를 상대로 분양계약상 채무불이행책임에 기한 손해배상을 청구함
⑷ 원심은, 피고가 이 사건 부문주를 설치함으로써 원고들이 기본적인 건축 계획에 따라 누릴 수 있었던 조망이나 경관상의 이익을 침해하여 원고들 소유 아파트가 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못하게 되었으므로, 피고가 이 사건 분양계약상의 채무를 불이행하였다고 판단하였음
⑸ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 부문주 설치로 원고들 세대 시야의 범위가 일부 제한되었으나 일조시간, 천공조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 없었으므로 시야 제한이 중대한 정도라고 보기 어려운 점, 이 사건 분양계약서에 시공계획이 변경될 수 있음이 명시된 점, 원고들 세대는 비교적 저층으로 설계변경으로 인근에 구조물 등이 설치된다면 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정은 충분히 예상할 수 있었던 것으로 보이는 점 등을 종합하면 문주 설치로 인한 시야 제한이 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어났다고 보기 어려우므로, 원고들 세대가 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함
3. 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 설치된 구조물 등으로 인하여 아파트 각 동·세대의 환경에 변화가 있는 경우 분양계약상 채무불이행책임 인정 여부를 판단하는 방법(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 2. 1.자 공보, 이재신 P.40-46 참조]
가. 아파트 분양계약상 채무불이행책임 또는 하자담보책임 일반론
⑴ ① 계약에서 정한 내용, ② 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 책임이 인정됨
⑵ 아파트 분양계약(선분양, 후시공 방식)의 경우 매매와 도급의 혼합계약인바, 위 기준은 건축물 공사계약의 경우에도 마찬가지임
나. 사안별 구체적 판단 기준과 적용 국면
⑴ 주요 사건 유형
㈎ 하자보수 갈음 손해배상 사건 : 대체로 해당 아파트(공용부분, 전유부분)의 전 세대에 공통적으로 문제되는 미시공, 변경시공, 부실시공 등 부분에 대한 하자 인정 여부가 쟁점
㈏ 생활이익(일조, 조망, 시야, 사생활 등) 제한 손해배상 사건 : 저층 세대 등 일부 세대에만 문제 되는 일조, 조망, 시야, 사생활 등 부분에 대한 하자 인정 여부가 쟁점
⑵ 하자보수 갈음 손해배상 사건
㈎ 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공된 경우, ① 원칙적으로 준공도면 기준, ② 계약 내용 편입 등 특별한 사정 있으면 사업승인도면 등 기준
- 예시) 주차장 입구 캐노피 등 사용승인도면에 있는 구조물이나 시설이 준공도면에는 없는 경우: 일응 하자 아니나, 분양광고 등 통해 계약 내용 편입으로 볼 수 있으면 하자
㈏ 다만 위 기준은 각 도면 사이에 해당 시공내역이나 시공방법의 기재에 관하여 차이, 모순이 존재하는 경우에 적용될 뿐임을 주의해야 함
예시) 욕실 타일에 관하여, 준공도면에 그 시공이 표기되어 있으나 타일의 접착강도 등 구체적 인수치에 관하여는 표기가 없는데, 시방서 등에는 구체적인 수치가 표기되어 있는 경우: 구체적인 수치가 표기된 시방서 등 기준
① 준공도면 이전에 작성된 도면이나 시방서 등과 준공도면 모두 구체적인 수치가 표기되어 있는 경우에는 준공도면이 기준이지만, ② 준공도면에 시공만 표기된 채 구체적인 수치가 표기 되지 않은 경우에는 구체적인 수치가 표기된 시방서 등이 기준
㈐ 이는 설계도서 해석의 우선순위에 있어서도 마찬가지임. 즉 계약에서 우선순위를 정하였으면 그에 따르고, 그렇지 않은 경우에는 아래 고시 등을 참조하되, 그 우선순위는 설계도서 사이에 해당 시공내역 등의 기재에 관하여 차이, 모순이 존재하는 경우에 적용될 뿐임
① 국토교통부 고시 건축물의 설계도서 작성기준: 설계도서 해석의 우선순위에 관하여 공사시방서, 설계도면, 전문시방서, 표준시방서, 산출내역서, 승인된 상세시공도면, 관계법령의 유권 해석, 감리자의 지시사항 순으로 적용하도록 규정
② 일반적으로 표준시방서보다 공사시방서[특별(특기)시방서]를 우위에 두어야 하지만, 중대한 기능, 성능, 안전상 시공 기준 등에 대해서는 공사시방서에 기재되어 있지 아니하거나 표준시방서보다 공사시방서의 기재가 더 낮은 수준인 경우, 건설기술진흥법 시행규칙 제40조의 취지에 따라 표준시방서의 시공 기준을 우선 적용하여 해석함
⑶ 생활이익(일조, 조망, 시야, 사생활 등) 제한 손해배상 사건
㈎ 생활이익에 관한 상황은, ① 원칙적으로 기본적 건축 계획으로부터 예상 가능한 범위 기준, ② 일정 기준 보장약정 또는 일정 기준에 대한 신뢰 부여 등 특별한 사정 있으면 그 일정 기준
- 예시) 일조 기준(연속 2시간 또는 총 4시간)에 미달하는 저층 세대가 있는 경우: ① 실제 분양된 아파트가 법령과 기준 등에 적합하고 기본적 건축 계획대로 건축되었을 때에는 일조 기준 미달을 이유로 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 물을 수 없음, ② 다만 전 세대 일조 기준 만족 등에 관하여 광고 또는 약정을 하였다면 책임을 물을 수 있음
- 비교) 인접 토지 건물 신축 등에 따른 불법행위책임: 위 건물 신축으로 인하여 해당 아파트의 일조방해 정도가 사회통념상 참을 한도를 넘는 것으로 인정되어 온 연속 2시간 또는 총 4시간 의 기준에 미달하게 된 경우에는 불법행위책임을 물을 수 있음
㈏ 이는 분양계약 이후 설계변경에 따른 구조물 설치 등으로 생활이익에 관한 상황에 변화가 있는 경우에도 마찬가지임
① 책임 인정 사례
② 책임 부정 사례
다. 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결) 검토
⑴ 생활이익(시야) 제한 손해배상 사안
분양계약 이후 설계변경을 통하여 분양 안내 자료와 주택전시관에 설치되어 있던 내용과 달리 원고들 세대가 위치한 동 사이 진입로에 길이 22.8m, 높이 7m, 폭 4m 규모의 문주(이 사건 부문주)가 설치되었고, 이에 원고들이 채무불이행책임에 기한 손해배상(주위적으로 재산상 손해, 예비적으로 정신적 손해)을 청구함
⑵ 판단 기준과 적용
㈎ 원심과 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결) 모두 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결을 참조하여, 기본적 건축 계획으로부터 예상 가능한 범위를 기준으로 하였음
㈏ 다만 대상판결(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결)은 이 사건 부문주 설치에 따른 상황 변화의 정도 등에 대한 이익 형량에서 원심과 그 판단을 달리하거나, 원심에서 더 심리할 내용이 있다고 판단한 것으로 보임
① 이 사건 부문주 설치로 원고들 세대의 경우 시야의 범위가 일부 제한되었으나, 일조시간, 천공 조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 없었던 것으로 보이므로 그 시야 제한이 중대한 정도라고 보기 어려운 점
② 이 사건 부문주 설치로 원고들 세대의 교환가치가 하락하였다고 볼 만한 사정이 없는 점
③ 이 사건 부문주가 원고들 세대의 조망이나 경관상 이익을 침해한다고 판단하기 위해서는 원고들이 제출한 사진들 외에 더 객관적인 측정에 기초한 자료가 필요해 보이는 점
④ 이 사건 분양계약서에 시공계획이 변경될 수 있음이 명시되어 있고, 원고들 세대는 비교적 저층으로 설계변경으로 인근에 구조물 등이 설치된다면 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정은 충분히 예상할 수 있었던 것으로 보이는 점
⑤ 이 사건 부문주 설치가 법령 및 기준 등에 적합하지 않다거나 그 설계변경 과정에서 절차상 하자가 있었다고 볼 만한 사정도 없는 점
㈐ 결국 기본적 건축 계획으로부터 예상 가능한 범위를 벗어난 것인지 여부는 개별 사안에서 설계 변경에 따른 상황 변화의 정도 등 제반 사정에 대한 이익 형량을 통해 구체적 타당성에 적합한 판단을 해야 할 것으로 보임
