【판례<신탁등기의 대항력 범위, 집합건물의 신탁과 관리비의 부담주체>】《위탁자와 수탁자가 부동산의 관리비는 위탁자가 부담한다고 정한 부동산담보신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 신탁 등기가 이루어진 경우에, 집합건물관리단의 수탁자에 대한 관리비 청구에 대하여 수탁자가 신탁등기를 이유로 대항할 수 있는지(소극)(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [현행 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 것)이 적용되는 집합건물에 관한 담보신탁 사안에서 위탁자가 관리비 납부의무를 부담한다는 신탁계약 내용이 신탁원부에 기재된 경우, 수탁자가 이로써 제3자에게 대항할 수 있는지 여부가 문제된 사건]
【판시사항】
[1] 신탁법 제4조 제1항의 규정 취지 및 위 조항이 적용되는 신탁계약에서 계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 된 경우, 신탁재산의 구성에 관한 사항 외의 것으로도 제3자에게 대항할 수 있는지 여부(원칙적 소극)
[2] 甲 신탁회사가 乙 주식회사와 체결한 담보신탁계약에 따라 집합건물 중 乙 회사 소유의 전유부분인 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 위 부동산에 관한 관리비를 위탁자가 부담한다고 규정한 신탁계약서가 신탁 등기 당시 신탁원부에 포함되어 부동산등기부에 편철되었는데, 집합건물 관리단이 수탁자인 甲 회사를 상대로 체납 관리비의 지급을 구한 사안에서, 신탁계약에서 관리비 납부의무를 위탁자인 乙 회사가 부담한다고 정하였고 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었더라도 수탁자인 甲 회사가 제3자인 집합건물 관리단에 대항할 수 없는데도, 이와 달리 보아 청구를 기각한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 규정하였다. 이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다.
[2] 甲 신탁회사가 乙 주식회사와 체결한 담보신탁계약에 따라 집합건물 중 乙 회사 소유의 전유부분인 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 위 부동산에 관한 관리비를 위탁자가 부담한다고 규정한 신탁계약서가 신탁등기 당시 신탁원부에 포함되어 부동산등기부에 편철되었는데, 집합건물 관리단이 수탁자인 甲 회사를 상대로 체납 관리비의 지급을 구한 사안에서, 위 신탁계약은 신탁법 제4조 제1항이 적용되고 특별한 사정이 없는 한 신탁등기로 위 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이므로, 신탁계약에서 위 부동산에 관한 관리비 납부의무를 위탁자인 乙 회사가 부담한다고 정하였고, 이러한 사정이 신탁원부에 기재되었더라도 수탁자인 甲 회사가 제3자인 집합건물 관리단에 대항할 수 없는데도, 이와 달리 보아 청구를 기각한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 4. 1.자 공보, 황진구 P.15-23 참조]
가. 사실관계
⑴ 원고는 집합건물인 이 사건 건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단임. 피고는 2019년 소외회사와 사이에 이 사건 건물 중 소외 회사 소유인 5개 호실(= 이 사건 부동산)에 관하여 담보신탁계약(= 이 사건 신탁계약)을 체결하고 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침
- 그런데 이 사건 신탁계약에서는 이 사건 부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자인 소외회사가 부담한다고 정하고 있었고, 그러한 내용의 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 등기됨
⑵ 원고가 수탁자인 피고를 상대로 체납관리비 및 연체료를 구한 사안임
⑶ 원심은 이 사건 신탁계약에서 관리비를 위탁자인 소외회사가 부담한다고 정하였고, 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로, 피고는 이로써 원고에게 대항할 수 있다고 보아, 원고의 청구를 기각함
⑷ 그러나 대상판결(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결)은, 2012. 7. 26. 시행된 개정 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다”라고 규정하고 있는데, 이는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 ‘그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것’을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이고, 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다고 판시하면서, 이 사건에서 관리비 부담주체를 위탁자로 정하는 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 등기되었다고 하더라도 이로써 피고가 원고에게 대항할 수 없다고 보아, 원심판결을 파기·환송함
나. 쟁점 및 대법원의 판단
⑴ 위 판결의 쟁점은, 신탁법 제4조 제1항의 의미와 신탁등기의 대항력 범위이다.
⑵ 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”고 규정하였다. 이러한 규정의 취지는 어떠한 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립하여 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이다. 따라서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 신탁계약에서는 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다.
⑶ 집합건물 관리단인 원고는 수탁자인 피고를 상대로 관리비를 청구하자, 피고는 ‘위탁자가 관리비 납부의무를 부담한다는 신탁계약 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재되었고 이로써 원고에게 대항할 수 있다’고 주장하면서 지급의무가 없다고 다툼
⑷ 원심은, 이 사건 신탁계약에서 관리비를 위탁자가 부담한다고 정하였고, 이 사건 신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로, 피고는 관리비 지급책임의 주체가 위탁자라고 원고에게 대항할 수 있다고 보아 이 사건 관리비 청구를 기각하였음
⑸ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 신탁계약은 2019. 2. 13.경 체결되어 신탁법 제4조 제1항이 적용되므로 신탁등기로 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐이고, 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 정한 신탁계약이 신탁원부에 기재되었더라도 수탁자인 피고는 이로써 제3자인 원고에게 대항할 수 없으며, 원심이 인용한 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결은 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조 제1항이 적용되는 사안에 관한 것으로서 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 이 사건에 원용하기 적절하지 않다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함
3. 위탁자와 수탁자가 부동산의 관리비는 위탁자가 부담한다고 정한 부동산담보신탁계약서가 신탁원부에 포함되어 신탁 등기가 이루어진 경우에, 집합건물관리단의 수탁자에 대한 관리비 청구에 대하여 수탁자가 신탁등기를 이유로 대항할 수 있는지(소극)(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결) [이하 판례공보스터디 민사판례해설 2025. 4. 1.자 공보, 황진구 P.15-23 참조]
가. 관계법령
⑴ 신탁법
⑵ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(‘집합건물법’), 부동산등기법
나. 집합건물의 신탁과 관리비의 부담주체
⑴ 집합건물법에 따르면 집합건물 관리단은 구분소유자에게 공용부분의 관리비용 등을 청구할 수 있고, 구분소유자는 그 납부의무를 부담함. 집합건물에 관하여 신탁등기가 이루어진 때에는 수탁자를 구분소유자로 볼 것임
⑵ 따라서 집합건물법에 따르면 수탁자가 관리비 납부의무를 부담하는데, 수탁자인 신탁회사로서는 이러한 금전적 부담을 최대한 지지 않으려고 하기 때문에, 신탁계약에서 위탁자가 관리비를 부담한다고 정해 놓고 그 계약서를 신탁원부에 포함하여 등기하는 것이 일반적임
⑶ 신탁등기를 할 때에는 신탁원부를 작성하고, 신탁원부는 등기기록의 일부로 보는데, 신탁원부에 등기할 내용 중에는 “신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 방법”(부동산등기법 제81조 제1항 제14호), “그 밖의 신탁 조항”(제16호)이 있음. 이와 관련하여 신탁재산의 관리와 그에 필요한 비용 부담 주체 등에 관하여 위탁자와 수탁자 사이에 약정을 하고 그러한 내용이 신탁원부에 포함되어 등기된 경우에 그 약정의 효력을 제3자에게 대항할 수 있는지의 문제가 있음
다. 구 신탁법(2011. 7. 25. 전부개정 전의 것) 하에서의 판례를 살펴보면 다음과 같음
⑴ 전세보증금반환 또는 임대차보증금반환에 관한 판례
☞ 위 대법원 2002다12512 판결과 관련하여서는, 만약 수탁자가 주택에 관하여 임대차계약을 체 결한 후 신탁계약의 종료 등으로 수탁자에게서 위탁자(또는 제3자) 앞으로 소유권이 이전되면 주택임대차보호법에 따라 임차주택의 양수인인 위탁자가 임대인 지위를 승계하고(주택임대차보 호법 제3조 제4항) 수탁자는 임대인 지위 및 보증금반환의무를 면하게 될 것이므로, 굳이 신탁 등기의 대항력을 문제 삼을 필요는 없을 것임
◎ 반대로 주택에 관하여 위탁자가 임대차계약을 체결한 후 임차주택에 관하여 신탁등기가 이루 어지고 신탁등기의 일부인 신탁원부에 수탁자가 보증금반환의무를 부담하지 않는다고 규정하고 있다고 하더라도, 이는 주택임대차보호법에 위반되는 것으로서 대항력을 인정할 수 없을 것임. 이에 관한 직접적인 판례는 아니지만, 다음과 같은 판례가 있음
☞ 위 2019다300095 판결에 대하여는 비판적인 견해가 많음. 신탁등기의 대항력에 관한 판례를 인용하고 있는 것을 비판하는 견해와, 그것과 관계없이 적법한 임대권한을 가진 사람과 임대차 계약이 체결되어 주택임대차보호법이 적용되는 임대차에서 임차주택의 양수인이 보증금반환의무를 부담하지 않는다고 본 결론에 반대하는 견해가 유력함. 사견으로도 후자(주택임대차보호법에 따른 대항력)에 관한 위 판결의 결론에는 의문이 있음
☞ 한편 위 2019다300095 판결에 대한 공식 판례해설에 의하면, 위 판결은 2011. 7. 25. 전부 개정 전의 구 신탁법 제3조 제1항에 관하여 종전 판례의 입장을 따른 것임을 밝히고 있고, 현행 신탁법 제4조 제1항의 해석론에 관하여도 ‘같은 법리를 판시할 것인지 주목할 필요가 있다’고 하여, 현행 신탁법 제4조 제1항의 해석에는 종전 판례의 법리가 적용되지 않을 가능성을 내비치고 있음
⑵ 집합건물 관리비에 관한 판례
☞ 위 대법원 2012다13590 판결은 대상판결(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결)의 사안과 사실상 동일함. 대상판결(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결)은 위 판결이 구 신탁법 제3조에 관한 판례라는 이유로 현행 신탁법 제4조에 관하여 반대의 결론을 취하였음
⑶ 한편 구법 하에서도 개별 사건에 따라 종전의 논리를 제한한 것으로 보이는 경우도 있었음
라. 현행 신탁법 하에서의 판례
마. 대상판결(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결) 사건의 경우
⑴ 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행되기 전의 것) 하에서는 구 신탁법 제3조 제1항의 문언이 현행 신탁법 제4조 제1항과 다르게 규정되어 있었고, 판례는 구 신탁법 제3조 제1항의 문언에 기초하여 신탁원부에 포함된 신탁계약상 약정의 효력을 제3자에게 대항하는 것을 폭넓게 허용하고 있었음. 이러한 판례에 관하여는 학설상 비판적인 견해가 많았음
⑵ 대상판결(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결)은 현행 신탁법 제4조 제1항의 문언에 충실하게 신탁등기의 대항력의 범위를 제한하였고, 구 신탁법 상의 판례와 결별을 선언한 것으로 보임
⑶ 아무리 신탁등기의 대항력 범위를 확장한다 하더라도, 예를 들어 수탁자가 계약당사자나 소유자의 지위에서 제3자에 대하여 부담하는 의무를 위탁자와의 신탁계약을 통하여 일방적으로 위탁자에게 부담시키고 수탁자가 의무를 면할 수는 없을 것임. 다만 수탁자의 의무가 소유권과 결합되어 있을 때에는 소유권이 이전되는 경우 그와 함께 수탁자가 의무를 면하도록 하는 것과 같은 약정은 경우에 따라 대항력을 인정하는 것을 생각해볼 수는 있겠음. 그러나 이번에 대상판결(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결)에서 판시한 법리는 신탁법 제4조 제1항의 문언에 충실하게 이러한 가능성까지 부정하는 것으로 보임
- 대상판결(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결)의 판시 중 “신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다.”
⑷ 대상판결(대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결)에 따라 환송심이 심리한 결과 수탁자인 신탁회사가 집합건물 관리단에 대하여 관리비를 부담하여야 한다고 보게 된다면, 집합건물 관리단은 수탁자 명의의 구분건물에 대하여 강제집행을 할 수 있을 것임[신탁법 제22조 제1항: 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.]
