【(부동산경매) <일괄매각결정에 대한 불복방법, 일괄매각시 무잉여판단기준, 일괄매각의 경우 공유자우선매수청구권 인정 여부>】 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<일괄매각을 하면서도 개별매각을 전제로 감정평가를 하는 것은 위법할까? 일괄매각결정의 흠에 대하여는 어떻게 불복할까? 일괄매각결정에 흠이 있음에도 매각허가에 이른 경우 불복방법은 뭘까? 일괄매각한 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가사유가 있으면 전체에 대하여 매각불허를 해야 할까? 일괄매각시 무잉여판단기준은 각개의 부동산에 대하여 심사해야 하는걸까? 일괄매각의 경우 그 일부분에 대한 공유권을 근거로 일괄매각대상물 전체에 대하여 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있을까?>
● 일괄매각결정에 대한 불복방법, 일괄매각시 무잉여판단기준, 일괄매각의 경우 공유자우선매수청구권 인정 여부
1. 일괄매각결정의 시기
일괄매각의 결정은 그 매각목적물에 대한 ‘매각기일 이전’까지 할 수 있다(법 98③).
다만, 그 결정은 매각기일의 공고 이전에 하여 그 취지를 공고하는 것이 바람직하다.
보통 일괄매각결정은 비록 저당권자의 신청에 의하더라도 직권으로 하기 때문에 고지할 필요는 없다.
이해관계인의 신청이 없다면 법원으로서는 통상 현황조사가 된 후 일괄매각이 상당한지 여부를 판단할 수 있게 될 것이므로, 일괄매각결정은 현황조사보고서가 제출되고 나서 최저매각가격결정 후나 그 결정과 동시에 하는 것이 보통이다.
2. 일괄매각결정의 방식
일괄매각결정은 법원이 직권으로 할 수 있을 뿐 아니라, 이해관계인의 신청에 의하여도 가능하다(법 98①).
당사자도 일괄매각 신청을 할 수 있으나(법 98①·②), 법원을 구속하지는 않는다.
매각목적물을 개별매각하는 것은 법정매각조건이 아니며, 법원은 자유재량으로 개별매각을 할 것인지 일괄매각을 할 것인지를 결정할 수 있다[대법원 1962. 2. 8.자 4294민재항626 결정, 대법원 1964. 6. 24.자 64마444 결정].
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○○지방법원 결 정 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 주 문 별지 기재 부동산을 일괄하여 매각한다. 이 유 이 사건에 관하여 별지 기재 부동산을 일괄하여 매각함이 상당하다고 인정되므로 주문과 같이 결정한다. (또는 이 사건에 관하여 이해관계인은 합의하여 일괄매각의 신청을 하였으므로, 주문과 같이 결정한다.) 20 . . . 판 사(사법보좌관) |
민집 98, 268
재량의 범위 안에 있다면 일괄매각을 하거나 개별매각을 하거나 상관이 없지만, 재량권을 일탈한 경우에는 집행이의나 매각불허가 사유가 된다(민집 121v).
최저매각가격에 미치는 영향, 각 부동산의 이용방법, 우선채권자의 이익 등 사정을 종합적으로 고려하여 판단할 것이다.
가령, 아파트 건축 중 부도난 경우와 같이 개별 구분소유건물은 통상 이용상의 견련성은 인정하기 어렵지만, 분양 전이어서 관리규약이나 관리단이 존재하지 않는 상태의 구분소유건물 1동에 관한 경매가 신청된 경우, 각 구분소유자의 의사가 결집되지 않을 경우 관리단을 결성하는데 문제가 발생할 가능성이 크고, 개별 구분소유건물로서 독립하여 이용할 상태가 아닌 경우일 수도 있다.
또한 임대물건으로서의 이용가치라는 측면에서 보거나, 동단위의 유지·관리나 분양·임대 등의 영업측면에서 볼 때, 이용상의 견련성을 인정할 수도 있어 일괄매각이 상당하다고 할 수 있다.
다만 1동의 건물의 규모가 너무커서 최저매각가격이 지나치게 고액인 경우 등 매각이 곤란한 경우에는 일괄매각을 하는 것이 적절치 않을 것이다.
법원이 일괄매각하기로 정한 때에는 일괄매각을 한다는 결정을 하여 기록에 결정문을 편철한다. 결정을 이해관계인에게 송달하지는 않는다.
매각허가 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로만 다툴 수 있다.
3. 일괄매각의 범위
일괄매각은 목적물의 경제적 가치를 극대화시키는 데 그 취지가 있으므로, 그 요건만 충족된다면 개개의 물건에 대한 압류채권자나 소유자가 서로 다른 경우, 경매사건의 관할이 서로 다른 경우, 각 경매물건에 대하여 개별적으로 경매가 신청된 경우 등에도 일괄매각이 허용된다.
4. 일괄매각결정권자(＝사법보좌관)
개정 법원조직법(2005. 3. 2. 국회통과 2005. 3. 24. 공포) 54조에 따라 2005. 7. 1.부터 사법보좌관제도가 시행되면서, 사법보좌관규칙 2조 7호에 따라 민사집행법 78조 내지 162조의 규정에 따른 부동산에 대한 강제경매절차 및 같은 법 187조의 규정에 따른 자동차·건설기계에 대한 강제경매절차에서의 법원의 사무가 사법보좌관의 업무로 이관되어, 사법보좌관규칙 부칙 1항, 2항에 따라 2005. 7. 1. 이후에 접수되는 부동산경매사건은 특별한 사정이 없는 한 사법보좌관이 담당하므로, 일괄매각결정은 대부분 사법보좌관에 의하여 이루어진다.
5. 일괄매각 결정의 공고와 감정평가
(1) 일괄매각결정은 이를 반드시 공고하여야 한다(규칙 56i).
(2) 일괄매각과 감정평가
(가) 감정평가에 관한 규칙 7조(개별물건기준 원칙 등) 1항은 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다고 규정하고, 2항은 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다고 규정하고 있고, 실무 역시 일괄매각의 경우에는 원칙적으로 평가를 할 때에도 여러 개의 매각목적물을 일괄평가하고 최저매각가격도 일괄하여 결정하여야 한다고 보고 있다.
일괄매각되는 여러 개의 목적물 전체를 일괄평가한 가액은 개별매각을 전제로 개별평가한 가액을 합산한 것보다 고액으로 되는 것이 일반적이고, 일괄매각을 하는 주된 이유도 바로 여기에 있는 점, 통상 채권자들이 일괄매각을 신청하면서 일괄매각하면 매각이 용이하고 매각가격이 고액이어서 채권회수가 쉽다는 것을 이유로 드는 것이나, 일괄매각의 경우 맹지에 따른 감가요인 등을 고려하지 않아도 되는 점 등을 감안하여 보면, 일괄매각을 하면서도 개별매각을 전제로 감정평가를 하는 것은 위법하다.
실무상 경매개시를 한 직후에 바로 감정평가를 명하는 관계로 개별매각을 전제로 평가가 된 이후에 매각명령과 함께 매각기일 등을 지정하면서 일괄매각결정을 하는 경우가 많아 이 부분이 문제될 소지가 크다.
통상은 채무자가 다툴 여력이 없어 문제 삼지 않고 넘어가 문제가 되지 않지만, 문제 삼게 되면 절차를 처음부터 다시 시작해야 하는 경우가 있을 수 있다.
(나) 최저매각가격이란 경매에서 매각을 허가하는 최저의 가격을 말하는데, 최저매각가격제도를 채택하고 있는 이유는 부동산이 그 실세보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로 공정 타당한 가격을 유지하여, 부당하게 싼 가격에 매각되는 것을 방지함과 동시에 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있고(대법원 1994. 11. 30.자 94마1673 결정, 대법원 1995. 7. 29.자 95마540 결정), 이는 집행당사자나 기타 이해관계인의 이익을 보장하기 위한 것으로 법정의 매각조건이며 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없는 것이다(법 110①).
이처럼 최저매각가격은 적정한 현금화의 전제가 되는 중요한 매각조건의 하나이어서, 그 결정에 중대한 잘못이 있을 때는 매각허가에 대한 이의신청사유가 되는데, 특별한 사정이 없는 한 감정평가가액이 최저매각가격이 되므로, 감정평가에 하자가 있으면, 설령 수차 저감으로 인하여 삭감된 가격에 낙찰이 된다고 하더라도, 그 출발에 절차상의 하자가 있는 이상, 그 하자가 치유된다고 할 수는 없을 것이다.
6. 일괄매각결정의 흠과 불복방법
(1) 일괄매각결정이 위법한 경우
① 일괄매각요건을 갖추지 못한 경우：매각목적물 사이에 아무런 견련관계가 없는데도 집행법원의 편의만을 위하여 일괄매각을 한 경우의 일괄매각결정은 위법하다.
② 개별매각을 해야 하는 데 일괄매각을 한 경우：과잉매각금지의 원칙상 개별매각을 해야 함에도 일괄매각을 하는 경우나, 일괄매각을 하는 것보다 개별매각을 하는 편이 보다 고가로 매각될 수 있으리라고 예상되는 경우에 일괄매각을 하게 되면 그 결정은 위법하다.
③ 일괄매각의 결정방법이나 절차, 시기 등에 잘못이 있는 경우：일괄매각의 결정을 하면서 결정문을 작성하지 않거나 일괄매각결정을 공고하지 않은 경우 또는 매각목적물에 대한 매각기일 이후에 매각결정을 한 경우에는 일괄매각결정절차가 위법하다.
④ 채권자의 경매신청이 없고 경매법원의 경매개시결정 및 목적물에 대한 압류절차도 없었던 물건을 일괄매각한 경우, 경매신청 되지도 않았고 경매법원으로부터 경매개시결정을 받은 바도 없는 독립된 부동산에 대한 매각은 당연무효이므로, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다20722 판결).
(2) 불복방법 및 기록의 편철
① 일괄매각결정에 불복있는 자는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(법 16①). 이 경우 이의사건은 별개의 사건으로 사건부에 등재하고 1,000원의 인지를 첩부해야 한다.
이의신청이 접수되면 “타기”사건으로 별개의 사건으로 사건부에 등재하고, 사안의 내용에 따라 신청인과 채권자 등을 심문하고 결정한다.
매각허가 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로만 다툴 수 있다.
다만 복수의 부동산을 개별적으로 매각한 경우 즉, 일괄매각결정을 하지 않은 것에 대하여는 불복대상인 집행처분이 존재하지 않으므로, 집행이의 신청이 불가능하다고 보아야 할 것이다.
② 사법보좌관이 일괄매각결정을 한 경우에는 사법보좌관규칙 3조 2호에 따라서 이해관계인이 ‘집행에 관한 이의신청’을 하고, 이에 대한 재판은 판사가 담당하도록 하므로, 이 경우에도 이의신청은 집행법원이 실시하는 기일에 출석하여 하는 경우가 아니면 서면으로 해야 하고, 이의의 이유를 구체적으로 밝혀야 하며, 1,000원의 인지를 붙여야 하고, 독립한 민사집행사건으로 번호를 부여하고 민사집행사건부에 등록하며, 별도기록을 만든다[재판예규 제1379호 민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규(재민 91-1)].
이의신청이 접수되면 사안의 내용에 따라 신청인과 채권자 등을 심문하고 결정한다.
이러한 사법보좌관의 일괄매각결정에 대한 이의신청에 대하여 판사는 결정으로 재판한다.
이의신청이 부적법하다고 인정한 때에는 그 신청을 각하할 것이고, 이유가 없을 때에는 이의신청을 기각한다.
이의신청의 사유가 있다고 인정한 때에는 대상이 되는 집행처분의 내용에 맞추어 적당한 취지의 결정을 해야 한다.
즉 개개의 집행처분을 취소하고 새로운 처분을 한다는 취지를 선언한다.
7. 일괄매각결정에 흠이 있음에도 매각허가에 이른 경우 불복방법
(1) 매각허가결정에 대한 항고
일괄매각결정에 중대한 흠이 있음에도 이를 간과하고 매각절차가 진행되어 매각기일이 실시된 이후에는 일괄매각결정에 있어서의 중대한 하자는 매각불허가사유가 되고 당사자들로서는 매각허가 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로만 다툴 수 있다(법 121ⅴ·130①).
(2) 일괄매각한 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가사유가 있는 경우
(가) 일괄매각한 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가사유가 있으면 전체에 대하여 매각불허를 해야 하고, 일괄매각 대상인 부동산 중 일부만을 매각허가 할 수는 없다는 판례가 있다[대법원 1985. 2. 8.자 84마카31 결정].
(나) 그러나 대법원 1993. 9. 27.자 93마480 결정은 대지와 그 지상건물이 경매목적물이었다가 대지 중 일부가 수용되고 건물 전체가 철거되어 멸실된 사안에서, “…항고심법원은 수용이나 멸실된 부분에 대하여는 직권으로 경락허가결정을 취소하고 경락을 불허해야 하고, 수용되거나 멸실된 부분을 제외한 부분의 상황 등에 비추어 경락인이 잔존부분만을 매수할 의사가 있다고 인정되지 않는 경우에는 그 부동산 전부에 대하여 경락을 불허해야 한다.”는 판시가 있으므로, 매수인이 매각불허가사유가 존재하지 않는 잔존부분만을 매수할 의사가 인정되는 경우에는 전부에 대하여 매각을 불허할 필요가 없다.
실무에서도 매수인의 의사를 타진하여 잔존부분의 매수의사가 있으면, 매각불허가결정 또는 매각허가결정을 취소한 부분(나아가 민사집행법 96조에 따라 경매절차도 취소해야 한다)에 해당하는 매각대금을 감액하여 주고 있다.
반면 매수인이 잔존부분만으로 매수의 목적을 달성할 수 없다는 이유로 민사집행법 127조 1항에 따른 취소신청을 할 경우에는 매각목적물 전부에 관하여 취소결정을 한다.
이 경우 “매각허가결정을 취소 또는 불허가 하는 부분”에 대하여 그 매각을 취소하는 사유 또는 매각을 불허하는 사유는 절대적 종국적으로 그 매각절차를 실시할 수 없어 경매사건 자체를 완결시키는 경우(예컨대 목적물의 멸실, 집행취소사유의 발생 등)가 통상이고, 만일 그 이유가 상대적 일시적으로 당해 매각은 불허하지만 매각절차를 다시 진행해야 하는 경우(예컨대 최고가매수신고인의 행위무능력이나 매각기일공고절차의 위법 등 순수한 절차상의 하자로 인하여 매각불허되는 경우 또는 집행정지결정이 제출된 경우 등)라면 전체에 대하여 매각불허가결정을 해야 한다.
즉, 매각불허가결정을 한 부분에 대하여 새 매각이나 재매각을 하는 경우라면 전체에 대하여 매각불허가결정을 해야 한다.
(다) 결국 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 민사집행법 121조 소정의 매각불허가사유가 생긴 경우에는 그 전부에 대한 매각을 불허하는 것이 원칙이겠지만, 일괄매각을 하는 주된 이유는 바로 여러 개의 매각목적물에 대한 매각절차를 일괄진행하여 동일인으로 하여금 일괄매수할 수 있도록 하려는 데 있다는 점을 고려하면, 매수인이 잔존부분만을 매수할 의사가 인정되는 경우에까지(이 경우 매수인은 대금감액신청을 할 수 있다) 굳이 전부에 대한 매각을 불허할 이유가 없다.
이렇게 본다면 위 두 결정은 원칙과 예외의 관계에 있다고 할 수 있어 서로 저촉되는 것은 아니다.
따라서 일괄매각부동산 중 일부에 관하여 매각불허가사유나 매각허가결정의 취소사유가 있다고 하더라도 매수인이 그대로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하기 전에는 미리 매각불허가를 하거나 매각허가결정을 취소할 필요가 없다.
8. 일괄매각시 무잉여 판단기준
여러 개의 부동산을 동시에 매각하는 경우에는 각개의 부동산에 대하여 남을 가망이 있는지 여부를 심사해야 한다.
그러나 여러 개의 부동산에 관하여 일괄매각의 결정을 한 경우에는 일괄매각의 결정을 한 이상 여러 개의 부동산을 전체로서 1개의 부동산으로 보아야 하므로, 여러 개의 부동산 중 일부에 관하여 그 부동산 자체만을 매각한다면 남을 가망이 없는 경우라도, 전체 부동산의 매각대금에서 배당받을 수 있다면 남을 가망이 없다는 이유로 민사집행법 102조의 경매취소절차를 실시할 필요가 없다.
즉, 일괄매각의 경우에는 일괄매각결정된 전체 매각대상물을 기준으로 무잉여를 판단한다[제3판 주석 민사집행법(III), 491면; 실무제요 민사집행[II], 196면].
민법 365조에 의한 일괄경매(저당지상의 건물에 대한 경매청구권)를 한 경우 압류채권자가 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있는 한 건물의 매각대금에서 배당받을 것이 전혀 없다고 해도 경매를 속행한다.
압류채권자는 민법 365조 단서에 따라 건물의 매각대금에서는 변제를 받을 수 없지만, 전체 매각대금 중 토지부분에 대한 매각대금에서 배당받을 수 있기 때문이다.
다만, 반대의 취지로 보이는 대법원결정도 있다(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정).
9. 일괄매각과 공유자 우선매수청구권
일괄매각의 경우 그 일부분에 대한 공유권을 근거로 일괄매각대상물 전체에 대하여 우선매수청구권을 행사할 수 있는지 여부에 관하여, ① 일부 부동산의 공유자라도 전체에 대하여 우선매수청구권을 행사할 수 있다는 견해, ② 일부 부동산의 공유자는 일괄매각결정이 취소되지 않는 한 전체에 대해서 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 견해, ③ 일부 부동산에 대해서만 공유자가 존재하는 경우에는 그 우선매수청구권을 보장하기 위하여 나머지 부동산과 일괄매각할 수 없다는 견해, ④ 전체 부동산 중 공유부동산이 차지하는 비율, 당해 부동산의 위치, 형태, 이용관계, 일부 부동산의 공유자에게 전체 부동산을 귀속시킬 필요성 등 제반사정을 고려하여 일부 부동산의 공유자에게 일괄매각되는 부동산 전체에 대한 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있도록 하는 것이 합리적이라고 할 수 있는 경우에만 일부 부동산의 공유자에게 전체 부동산에 대한 우선매수권을 인정해야 한다는 견해 등이 제기되고 있지만,
판례는 “민사집행법 140조가 규정하고 있는 공유자의 우선매수권은, 공유자는 공유물 전체를 이용·관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의를 해야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있다는 점 등을 고려하여 공유지분의 매각에 있어 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 준다는 데에 그 입법 취지가 있는 것이긴 하나, 그것은 어디까지나 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 매수를 원할 경우에 공유자에게 우선권을 주어 그에게 매각을 허가한다는 의미이지 그 이상의 특전을 인정하는 것은 아니므로, 일괄매각대상의 일부에 대한 공유자라 하여 다른 일반의 매수참가자들보다 매각대상 전체에 관하여 우월적으로 취급해야 할 합리적인 이유는 없는 점, 공유자의 우선매수권제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법 취지를 감안하더라도 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있는 점, 일괄매각제도는 동일인으로 하여금 매각부동산으로 일괄매수하도록 함으로써 부동산의 합리적 이용을 가능하게 한다는 데에 그 주된 목적이 있는데, 일괄매각대상인 여러 개의 부동산에 관하여 채무자 이외에 여러 공유자가 각각 따로 있는 경우에는 공유자의 우선매수권제도로는 동일인에게 매각부동산을 일괄귀속시킨다는 목적을 달성하기 곤란한 점, 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 매각불허가사유가 있다면 그 전부에 대한 매각을 불허가해야 하는데, 거꾸로 일괄매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자에 불과한 자에게 그것도 다른 매수신고인의 희생을 바탕으로 하여 전체에 대한 매각을 허가하는 것은 형평에 맞지 않는 점, 원심법원의 결정과 같이 여러 사정을 종합적으로 고려하여 합리적이라고 볼 수 있는 경우에만 일부 부동산의 공유자에게 전체 부동산에 대한 우선매수권을 인정해야 한다는 견해에 의할 경우 집행법원이 전체 부동산을 공유자에게 일괄귀속시킬 합리적 필요성이 있는지 여부를 일일이 심사하여 매수인을 결정해야 하는 결과가 되어 매각절차의 신속과 획일적 처리를 저해할 우려가 있는 점 등을 종합하여 보면, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.”고 하여 두 번째 견해의 입장인 것으로 보인다(대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정.).
10. 경매대상이 아닌 물건이 일괄매각된 경우 그 효력
경매의 대상이 아닌 부동산이 경매절차에서 경매신청된 다른 부동산과 함께 감정평가되어 경매기일에 공고되고 경매된 결과 매수인에게 매각허가가 되고 그 후 매수인에 대한 매각허가결정이 확정되었다고 하더라고, 채권자에 의하여 경매신청 되지도 않았고 경매법원으로부터 경매개시결정을 받은 바도 없는 독립된 부동산에 대한 매각허가는 당연무효이므로, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다20722 판결).
