【(부동산경매) <부동산과 다른 종류의 재산의 일괄매각, 일괄매각의 경우 사건의 이송 및 병합>】 개개의 물건에 대한 압류채권자나 소유자가 서로 다른 경우나 경매사건의 관할법원이 서로 다른 경우에도 일괄매각이 허용될까? 부동산과 다른 종류의 재산의 일괄매각도 가능할까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<개개의 물건에 대한 압류채권자나 소유자가 서로 다른 경우나 경매사건의 관할법원이 서로 다른 경우에도 일괄매각이 허용될까? 부동산과 다른 종류의 재산의 일괄매각도 가능할까?>
● 부동산과 다른 종류의 재산의 일괄매각, 일괄매각의 경우 사건의 이송 및 병합
1. 부동산과 다른 종류의 재산의 일괄매각
가. 취지
(1) 법원은 부동산을 매각할 경우에 그 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 다른 종류의 재산(금전채권을 제외한다)을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 때에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다(법 98②).
예컨대, 공장 건물과 대지, 기계 설비 등에 대하여 강제집행신청이 있는 경우에, ｢공장 및 광업재단 저당법｣ 등이 적용되지 않는 한 각각 부동산집행, 동산집행에 따라 각기 경매되어 생산시설이 모두 해체됨으로써, 저가로 매각되고 사회경제적으로도 매우 바람직하지 못한 결과를 가져오게 되는데, 이 경우 일괄매각을 할 수 있을 것이다.
또한 대지소유자가 그 지상에 건물을 건축하다가 사회통념상 건물로 볼 수 없는 상태에서 중단한 후 그 건물과 토지에 대한 집행을 하는 경우에도, 그 건축 중인 건물은 동산집행에 의하게 되고 이를 위해서는 법정지상권 등 대지사용권을 취득할 수 없게 되어, 적정한 가격에 의한 매각을 기대할 수 없게 되므로, 이때에도 일괄매각신청을 할 수 있다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조.).
농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호 간에 이용관계에 있어서는 견련성이 없으므로 일괄매각할 수 없다(대법원 2004. 11. 30.자 2004마796 결정).
지상권 또는 토지에 대한 전세권과 그 지상의 건물, 공작물, 수목의 일괄매각이나 민법 622조의 토지임차권과 그 지상건물들도 일괄하여 경매할 필요성이 있는 경우가 있을 것이고, 나아가 기업이 소유하고 있는 부동산, 생산설비, 지적소유권 등도 그 이용 관계에 따라서는 이를 일괄하여 매각할 수 있다.
한편 일괄매각에 관한 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지만 할 수 있도록 시간적 한계를 명시하였다(법 98③).
(2) 다만, 일괄매각은 개별 집행절차의 범위 내에서 재산의 위치, 형태, 이용 관계 등에 비추어 일체로서 거래되는 것이 그 객관적, 경제적 효용이 현저하게 높은 경우에 한정되고, 서로 다른 종류의 재산에 관하여 일괄매각을 허용한다 하더라도 그 범위를 모든 종류의 재산으로 확대할 수는 없다.
특히 금전채권의 집행은 추심명령 또는 전부명령에 의한 현금화가 일반적이어서 그 성격상 일괄매각에 친하지 않으므로 일괄매각의 대상에서 제외된다(법 98② 괄호).
나. 절차
부동산과 다른 종류의 재산이 일괄매각되는 경우에는 가장 엄격한 절차인 부동산매각절차에 따르도록 민사집행법 101조 1항에서 규정하고 있다.
다만, 부동산 외의 재산의 압류에 관하여는 부동산집행절차에 관한 민사집행법 2편 2장 2절 2관에서 아무런 규정이 없고, 동산이나 채권 압류절차는 부동산의 압류절차와는 완전히 달라 부동산압류절차에 관한 민사집행법 2편 2장 2절 2관을 적용할 수가 없는 관계로, 민사집행법 101조 1항 단서는 부동산 외의 재산의 압류절차는 그 재산의 종류에 따라 해당되는 규정에서 정하는 방법으로 행하도록 함과 아울러, 개별 재산 중 집행법원의 압류절차에 의하는 재산과 집행관의 압류절차에 의하는 재산이 섞여 있는 때에는 집행법원이 이에 대한 압류절차를 일괄하여 행하면서 그 중 압류에 집행관의 행위를 요하는 재산에 대하여는 집행관에게 그 행위를 명하도록 규정하였다.
2. 일괄매각의 경우 사건의 이송 및 병합
가. 이송
일괄매각이 목적물의 경제적 가치를 극대화하는 데에 그 취지가 있는 이상 그 요건만 충족된다면 ① 개개의 물건에 대한 압류채권자나 소유자가 서로 다른 경우, ② 경매사건의 관할법원이 서로 다른 경우, ③ 각 경매물건에 대하여 개별적으로 경매가 신청된 경우 등에도 일괄매각을 허용하는 것이 타당하다.
이를 위해 일괄매각을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 직권 또는 이해관계인의 신청에 의하여 다른 법원이나 집행관에 계속된 경매사건의 목적물에 대해서도 일괄매각결정을 할 수 있고(법 99①), 이 경우에 이송결정의 목적물에 관한 경매사건은 일괄매각결정을 한 법원에 이송한다(동조 ②).
나. 병합
여러 명의 채권자가 각각 경매신청을 한 여러 개의 재산, 소유자 별로 따로따로 경매신청이 된 여러 개의 재산, 또는 계속 중인 경매사건의 물건과의 일괄매각을 위하여 이송되어 온 경매사건의 재산을 일괄매각할 수 있도록 하기 위하여 법원은 그 사건들을 병합한다(법 99③).
그 법원에 여러 명의 채권자가 각각 경매신청을 하거나 또는 소유자 별로 따로따로 경매신청이 된 여러 개의 부동산을 일괄매각함에 있어서도 각 사건의 병합결정이 필요하다.
다. 관련재판적
집행절차에서의 관할은 전속관할로서(법 21), 원래 민사소송법 31조(전속관할에 따른 제외)를 준용한 민사집행법 23조 1항(민사소송법의 준용)에 의해 민사소송법 25조(관련재판적)의 규정이 적용되지 않지만, 서로 다른 관할에 속하는 재산에 대하여도 일괄매각을 하기 위해서는 관련재판적을 허용할 필요성이 매우 높기 때문에 민사집행법은 관련재판적 배제원칙에 대한 예외를 인정하여, 일괄매각신청을 하는 경우에는 관할구역이 다른 여러 개의 재산에 대하여 한꺼번에 경매신청을 할 수 있도록 관련재판적의 특례를 인정하였다(법 100 본문).
따라서 일괄매각에 있어서는 민사집행법 21조, 민사소송법 31조의 규정에 불구하고 민사소송법 25조의 관련재판적규정을 준용(법 23①)함으로써 일괄매각신청과 함께 할 경우에는 관할구역이 다른 여러 개의 재산에 대해서 한꺼번에 경매신청을 할 수 있다(법 100 본문).
다만, 등기할 수 있는 선박에 관한 경매사건에 대해서는 그렇지 않다(법 100 단서). 선박에 대한 강제집행의 집행법원은 압류 당시에 그 선박이 있는 곳을 관할하는 지방법원으로 하고(법 173), 집행절차를 행하는 동안 선박이 압류 당시의 장소에 계속 머무르도록 명해야 하며(법 176), 감수·보존 처분이 발령될 수 있고(법 178), 압류 당시 선박이 그 법원의 관할 안에 없었음이 판명된 때에는 그 절차를 취소해야 하며(법 180), 압류된 선박이 관할구역 밖으로 떠난 때에는 집행법원은 선박이 있는 곳을 관할하는 법원으로 사건을 이송하는 등(법 182②) 선박이 정박한 항구에 관할이 고정되어 이를 전제로 경매절차가 진행되므로, 선박에 대한 경매사건에 대해서는 관련재판적의 규정을 준용하기 곤란하다.
일괄매각결정은 관할법원이 같은 경우 또는 선박에 대한 경매절차의 관할법원이 하는 경우에만 가능하도록 하는 것이 타당하기 때문이다.
3. 일괄매각규정의 임의경매 등에 대한 준용
임의경매에 관한 민사집행법 268조는 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 79조 내지 162조의 규정을 준용하도록 하여 부동산강제경매에 관한 일괄매각규정인 98조 내지 101조의 규정을 그대로 준용하고 있다.
또한 선박, 자동차, 건설기계, 항공기에 대한 강제집행에 관하여 일괄매각에 관한 명문의 규정은 없지만, 민사집행법 172조는 등기할 수 있는 선박의 경우에 그 강제집행은 부동산의 강제경매에 관한 규정을 따르도록 하고 있고, 민사집행법 187조는 자동차·건설기계 및 항공기에 대한 강제집행절차는 부동산집행절차에 관한 규정인 2절 내지 4절의 규정에 준하여 대법원규칙으로 정하도록 하여 부동산집행절차를 준용하고 있으므로, 결국 부동산의 일괄매각에 관한 내용은 선박, 자동차, 건설기계, 항공기에 대한 강제집행에 그대로 준용된다.
한편, 민사집행법 251조 1항은 앞의 여러 조문에 규정된 재산권 외에 부동산을 목적으로 하지 않은 재산권에 대한 강제집행에 대하여는 일괄매각에 관한 98조 내지 101조 규정을 준용한다고 하여 그 밖의 재산권의 일괄매각에 관해서는 부동산집행의 일괄매각에 관한 규정을 준용한다고 명시적으로 규정하고 있다.
