【(부동산경매) <제3취득자가 매수인이 된 경우의 이전등기촉탁>】 제3취득자가 매수인이 된 경우의 이전등기촉탁은 어떤 방법으로 하여야 하나? 명의신탁약정 아래 그 사람 명의로 매각허가결정을 받아 자신의 부담으로 매각대금을 완납한 경우 경매목적부동산의 소유권의 귀속자는 누굴까? 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<제3취득자가 매수인이 된 경우의 이전등기촉탁은 어떤 방법으로 하여야 하나? 명의신탁약정 아래 그 사람 명의로 매각허가결정을 받아 자신의 부담으로 매각대금을 완납한 경우 경매목적부동산의 소유권의 귀속자는 누굴까?>
● 제3취득자가 매수인이 된 경우의 이전등기촉탁
1. 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리
(1) 경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우
경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기의 말소촉탁 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁 외에 소유권이전등기촉탁은 하지 않는다.
매수인이 등기의무자로서 등기신청할 때에는 종전 소유권이전등기시 등기소로부터 교부받은 등기필정보를 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보로 제출한다.
(2) 공유부동산에 대한 경매개시결정등기가 경료되고, 경매절차에서 일부 공유자가 매수인이 된 경우
공유부동산에 대한 경매개시결정등기가 경료되고, 경매절차에서 일부 공유자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기의 말소촉탁 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁을 하되, 소유권이전등기촉탁은 위 매수인의 지분을 제외한 나머지 지분에 대한 공유지분이전등기 촉탁을 한다.
매수인이 등기의무자로서 등기신청할 때에는 종전 등기필정보와 공유지분이전등기 후 교부받은 등기필정보를 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보로 제출한다.
(3) 경매개시결정등기 후에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우
부동산의 권리를 취득한 제3자가 그 취득할 때에 경매신청 또는 압류 있음을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못하므로(법 92①), 경매신청의 기입등기가 이루어진 후에 경료된 제3취득자 명의의 소유권이전등기는 매수인에게 대항하지 못하는 것으로서 매수인이 인수하지 않은 부동산 위의 부담의 기입에 해당하여 매각대금의 완납이 있는 경우에는 법원이 직권으로 그 말소를 촉탁해야 하고(법 144①), 그 제3취득자를 채무자로 하여 이루어진 압류나 가압류 등기는 매각대금의 완납에 의하여 실효되고, 이는 그 제3취득자가 매수인이 되었다거나 그 제3취득자를 채무자로 한 압류 또는 가압류의 등기가 매각대금의 완납이 있은 후에 이루어졌다고 하더라도 달라지지 않는다.
따라서 경매개시결정등기(국세체납처분에 의한 압류등기, 매각에 의하여 소멸되는 가압류등기도 같다) 후에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기와 제3취득자 명의의 소유권등기의 말소촉탁과 동시에 매각을 원인으로 한 소유권이전등기 촉탁을 해야 한다.
| 【갑 구】 (소유권에 관한 사항) | ||||
| 순위 번호 |
등 기 목 적 | 접 수 | 등 기 원 인 | 권리자 및 기타사항 |
| 2 | 소유권이전 |
2000년 1월 7일 제534호 |
2000년 1월 4일 매매 | 소유자 김갑동 621011-1345678 서울특별시 서초구 방배동 12 |
| 4 | 3번임의경매 개시결정등 기말소 |
2007년 6월 8일 제12345호 |
2007년 5월 21일 임의경매로 인한 매각 |
(매수인 2번소유자 김갑동) |
| 【갑 구】 (소유권에 관한 사항) | ||||
| 순위 번호 |
등기목적 | 접 수 | 등 기 원 인 | 권리자 및 기타사항 |
| 2 | 소유권이전 | 2000년1월7일 제534호 |
2000년 1월 4일 매매 |
공유자 지분 3분의 1 박갑동 621011-1345678 서울특별시동대문구장안동 6 지분 3분의 1 박을동 640302-1234234 서울특별시 광진구 자양동 24 지분 3분의 1 박병동 660623-1234876 서울특별시 마포구 신수동 36 |
| 4 | 2번박갑동 지분전부,2번박병동지분전부이전 |
2007년6월8일 제12345호 |
2007년 5월 21일 임의경매로 인한 매각 |
공유자 지분 3분의 2 박을동 640302-1234234 서울특별시 광진구 자양동 24 |
| 5 | 3번임의경매개시결정등기말소 | 2007년6월8일 제12345호 |
2007년 5월 21일 임의경매로 인한 매각 |
|
| 【갑 구】 (소유권에 관한 사항) | ||||
| 순위 번호 |
등기목적 | 접수 | 등기원인 | 권리자 및 기타사항 |
| 4 | 3번소유권말소 | 2007년6월8일 제12345호 |
2007년 5월 21일 강제경매로 인한 매각 |
|
| 5 | 소유권이전 | 2007년6월8일 제12345호 |
2007년 5월 21일 강제경매로 인한 매각 |
소유자 최갑동 621011-1345678 서울특별시 강서구 방화동 12 |
| 6 | 2번강제경매개시결정등기말소 | 2007년6월8일 제12345호 |
2007년 5월 21일 강제경매로 인한 매각 |
|
3. 부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람과의 명의신탁약정 아래 그 사람 명의로 매각허가결정을 받아 자신의 부담으로 매각대금을 완납한 경우 경매목적부동산의 소유권의 귀속자(＝명의수탁자)
부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람과의 명의신탁약정 아래 그 사람 명의로 매각허가결정을 받아 자신의 부담으로 매각대금을 완납한 경우, 경매목적부동산의 소유권은 매각대금의 부담 여부와는 상관 없이 그 명의인이 취득하게 되고, 매각대금을 부담한 명의신탁자와 명의를 빌려 준 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 4조 1항에 의하여 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 그 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없고, 명의수탁자에게 제공한 매각대금에 상당하는 금액의 부당이득반환청구권을 가질 뿐이다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결, 대법원 2010. 7. 8. 선고 2009다94476 판결)[부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람과 사이에 자신이 매수대금을 부담하여 다른 사람 명의로 매각허가결정을 받고 나중에 그 부동산의 반환을 요구한 때에 이를 반환하기로 약정한 다음 그 다른 사람을 매수인으로 한 매각허가가 이루어진 경우, 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 그 명의인이므로 그가 대내외적으로 경매목적부동산의 소유권을 취득하고(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664 판결, 대법원 2006. 11. 9. 선고 2006다35117 판결 등), 부동산을 양도함에 따른 양도소득은 특별한 사정이 없는 한 그 소유자인 명의인에게 귀속되는 것이 원칙이다. 다만 부동산경매절차에서 매수대금을 부담한 사람이 다른 사람 명의로 매각허가결정을 받은 후에 자신의 의사에 따라 위 부동산을 제3자에게 양도하여 그 양도대금을 모두 수령하고 명의인은 매수대금을 부담한 사람에게 위 부동산을 반환하기로 한 약정의 이행으로서 직접 위 제3자에게 소유권이전등기를 경료해 준 경우에는 그 매수대금을 부담한 사람이 양도소득을 실질상 지배·관리·처분할 수 있는 지위에 있어 사실상 소득을 얻은 자라고 할 것이므로 실질과세의 원칙상 그 매수대금을 부담한 사람이 양도소득세 납세의무를 진다(대법원 2010. 11. 25. 선고 2009두19564 판결)].
