【(부동산경매) <구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 매각된 경우 건물대지에 대한 소유권이전등기를 하는 방법>】 <대지권에 대한 등기방법> 【윤경 변호사 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 매각된 경우 건물대지에 대한 소유권이전등기를 하는 방법>
● 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 매각된 경우 건물대지에 대한 소유권이전등기를 하는 방법
1. 문제점 제기
구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권 실행에 따른 경매절차에서 전유부분을 매수한 자는 종된 권리인 대지사용권까지 취득하지만(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결, 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결 등), 그 대지사용권이 소유권(공유지분권)인 경우 그 건물 대지에 대한 지분이전등기를 하기 위해서는 부동산등기법 소정의 절차에 부합해야 한다.
구분건물의 전유부분에만 설정된 근저당권의 실행으로 매각허가된 경우 건물대지에 대한 매수인 앞으로의 소유권이전등기 등은 다음 절차에 의한다[등기예규 제1367호 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 경락된 경우 건물대지에 대한 소유권이전등기 등에 대한 사무처리지침].
아래 내용은 임의경매에 관한 것이지만, 강제경매의 경우에도 동일하게 적용될 수 있다.
2. 매각허가결정(경정결정 포함)에 대지에 대한 표시가 있는 경우
(1) 대지권 등기가 경료되지 않은 경우
(가) 전유부분에 대한 등기
전유부분만에 대하여 매각허가를 원인으로 한 소유권이전등기촉탁이 있는 경우에는 통상의 절차에 따른다.
(나) 대지부분에 대한 등기
① 전유부분 소유자와 토지의 소유자가 일치한 경우
㉠ 등기촉탁서 및 매각허가 결정의 토지의 표시가 등기기록과 동일하고, 등기의무자가 토지 등기기록의 소유자와 동일한 경우에는, 토지에 대하여 경매기입등기가 경료되지 않았다 하더라도, 토지 부분에 대한 소유권이전등기촉탁은 이를 수리한다.
㉡ 위 ㉠의 경우 토지 부분에 경료된 부담기입등기 또한 경매법원의 말소등기 촉탁이 있으면 이를 수리한다.
㉢ 등기실행과 관련하여 등기원인은 전유부분의 등기와 동일하게 “○○년 ○○월 ○○일 매각허가”로 기재한다.
② 전유부분 소유자와 토지의 소유자가 다른 경우
㉠ 전유부분과 토지부분에 대하여 동시에 소유권이전등기를 촉탁하였으나 등기촉탁서의 등기의무자와 토지기록의 소유자가 다를 경우에는, 전유부분에 대하여는 등기하고 토지부분에 대한 촉탁은 이를 각하한다(부등법 29ⅶ).
㉡ 토지부분에 대하여는 순차 이전등기를 통하여 등기의무자가 일치된 후, 경매법원의 소유권이전등기촉탁이 있으면 이를 수리한다.
㉢ 이 경우 등기실행절차는 위 ①과 같이 처리한다.
(2) 대지권등기가 경료된 경우
(가) 경매절차 진행 중 또는 대금납부 후에 대지권 등기가 경료된 경우, 경매법원으로부터 대지권까지 포함한 소유권이전등기촉탁이 있으면 이를 수리한다.
(나) 등기촉탁서와 매각허가결정(경정결정)의 부동산 표시는 등기기록과 일치해야 한다.
단, 토지의 이전할 지분이 대지권 비율과 같으면 이는 동일한 것으로 본다.
(다) 등기실행과 관련하여 등기원인은 “○○년 ○○월 ○○일 매각허가(대지권 포함)”으로 기재한다.
(라) 토지 부분에 경료된 부담기입등기에 대한 경매법원의 말소등기촉탁은 이를 수리한다.
나. 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 없는 경우
(1) 대지권등기가 경료되지 않은 경우
매각허가결정에 전유부분만 기재된 경우 형식적 심사권밖에 없는 등기관은 토지까지 경매되었는지 여부를 판단할 수 없으므로, 전유부분에 대하여는 통상의 절차에 의하여 이를 수리하고 토지부분에 대한 등기촉탁은 각하한다(부등법 29ⅷ).
(2) 대지권등기가 경료된 경우
(가) 대지권등기가 경료된 후에는 전유부분만에 대한 소유권이전등기 촉탁은 불가하므로, 전유부분만에 대하여 매수인 앞으로 소유권이전등기를 실행하기 위하여는 대지권변경(대지권말소)등기 절차를 선행해야 한다.
(나) 따라서 위 절차가 선행되지 않은 상태에서 매수인 앞으로 소유권이전등기 촉탁이 있는 경우에는 이를 전부 각하한다(부등법 29ⅱ·61③).
(다) 위 (가)의 경우 매수인의 대위신청에 의한 대지권변경등기(대지권말소)는 부동산등기규칙 86조 2항 및 91조부터 94조까지 정한 절차에 따라 처리하고, 이후 전유부분만에 대하여 매각허가를 원인으로 한 소유권이전등기 촉탁이 있으면 이를 수리한다.
(3) 토지소유권이전등기
(가) 이후 토지 부분에 대한 소유권이전등기는 경매법원의 촉탁에 의할 수 없고 통상의 절차에 의해야 한다.
이 경우 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기신청(공동신청)이 있는 경우의 등기기록의 기재는 “○○년 ○○월 ○○일 건물 ○동 ○○호 전유부분 취득”으로 한다.
(나) 토지등기 위에 등기된 부담기입등기는 경매법원의 촉탁에 의할 수 없고 통상의 절차에 의하여 말소해야 한다.
3. 수분양자에게 대지권에 대한 지분이전등기를 해 주기로 하는 약정이 있는 경우
대지권에 대한 지분이전등기를 해 주기로 하는 약정 하에 수분양자에게 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료하였으나, 대지에 대한 소유권이전등기가 되지 않은 상태에서 제3자가 경매절차를 통하여 전유부분을 낙찰받아 매수인이 대지사용권을 취득하게 된 경우, 매수인은 부동산등기법 60조, 부동산등기규칙 46조 4항에 의하여 분양자와 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기와 대지권에 관한 등기를 동시에 신청해야 한다[등기선례 200705-8(2007. 5. 28. 부동산등기과－1853 질의회답). 이 선례에 의하여 등기선례요지집 Ⅴ 제791항은 그 내용이 일부 변경됨].
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표