<판례평석> 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우 건물의 소액임차인에게 대지의 환가대금에 대하여 저당권자보다 우선변제권이 있는지 여부【대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결】
◎[요지]
임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.
제목 : 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우 건물의 소액임차인에게 대지의 환가대금에 대하여 저당권자보다 우선변제권이 있는지 여부
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우 건물의 소액임차인에게 저당권 실행에 따른 대지의 환가대금에 대하여 저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있는지 여부이다.
2. 해 설
가. 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우
통상적으로 건물을 임대하는 경우에는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것이고 건물의 사용수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우 그 차임상당액에는 건물의 차임 외에 부지부분의 차임도 포함된다(대법원 1995. 8. 22. 선고 95다11955,11962 판결, 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결).
임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물 뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정에 종합하면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 등 참조).
소액보증금의 범위를 정함에 있어 대지의 가액을 포함하는 주택가액의 1/2을 기준으로 하도록 규정한 명문의 취지에 비추어, 주택과 대지의 소유자가 같은 경우에는 주택뿐만 아니라 대지의 경락대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있고, 대지와 건물이 시기를 달리하여 경매되는 경우에도 대지에 대한 경매절차에서 경락대금의 1/2 범위 내에서는 우선변제를 받을 수 있다{오용호, “부동산경매와 임차권”, 재판자료 36집(1987.07): 강제집행·임의경매에 관한 제문제(하) 362쪽 이하; 김권택, “강제집행에 있어서의 각종 우선채권”, 재판자료 36집(1987.07): 강제집행·임의경매에 관한 제문제(하) 397쪽 이하 참조}
나. 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우
대상판결은, “저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 할 것이다”라고 판시하고 있다.
다만 위 판례의 취지는 대지의 환가대금에서 전혀 배당을 받을 수 없다는 취지가 아니라, 저당권자에 우선하여 변제를 받을 수 없다는 뜻으로 해석하여야 한다.
