<판례평석> 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 경락인에 대한 부당이득 성립 여부【대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 ..

<판례평석> 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 경락인에 대한 부당이득 성립 여부【대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)

 

【대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결】

 

◎[요지]

 

주택임대차보호법 제3조의5의 입법 취지와 규정 내용에 비추어 보면, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다.

 

 

제목 : 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 경락인에 대한 부당이득 성립 여부

 

1. 쟁 점

 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 전액배당을 받는 것으로 배당표가 작성되었으나, 다른 채권자의 배당이의로 배당표의 확정이 저지되어 배당액을 출급할 수 없게 되자 매수인에 대한 임차주택의 명도를 거절하고 임차주택 전부를 계속하여 사용․수익하는 경우, 매수인에 대하여 임차주택의 사용․수익으로 인한 부당이득반환의무를 지는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.

 

2. 해 설

 

가. 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용․수익에 대한 부당이득 여부

 

⑴ 원 칙

 

임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권은 소멸하지 않고, 경락인이 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하며, 종전의 적법한 임대차관계가 그대로 유지된다. 즉 주택임대차보호법 제3조의5 단서규정에 따라 그 배당금을 현실적으로 수령할 수 있는 상태, 즉 배당표가 확정될 때까지는 종전 임차권이 그대로 유지되므로 그때까지 임차인의 사용․수익은 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 아니한다.

 

⑵ 보증금 이외에 월차임의 약정이 없는 경우

 

임차인은 명도를 거절할 수 있음은 물론 차임 상당의 부당이득반환의무도 성립하지 않는다.

 

경락인이 위와 같은 부담과 위험을 회피하려면, 임차인에게 그가 배당받을 보증금 상당액을 대위변제한 다음, 임차인으로부터 임차주택을 명도받고 배당표가 확정된 때에 그 배당금을 임차인에 대한 변제자대위로써 수령하는 방법이 있다.

 

경락인이 배당이의소송으로 인하여 배당표의 확정이 늦어지는 관계로 그 기간만큼 명도받지 못함에 따라 입은 손해는 배당이의를 한 후순위저당권자 등을 상대로 손해배상을 구하는 등의 방법으로 해결하여야 한다.

 

배당금에 대한 연 2%의 공탁이자는 공평의 견지에서 경락인에게 귀속시켜야 하고, 이 부분에 대하여는 경락인에 대한 관계에서 임차인의 부당이득이 성립한다.

 

⑶ 보증금 이외에 월차임의 약정이 있는 경우

 

종전의 임대차관계가 그대로 유지됨에 따라 임차인은 경락인에게 경락대금 지급기일 이후 배당표 확정시까지 차임을 지급하여야 한다. 따라서 그 법적 성질은 부당이득이 아니다.

 

나. 임차인에 대한 배당표가 확정된 이후의 사용․수익에 대한 부당이득 여부

 

⑴ 보증금 전부를 배당받은 경우

 

차임 상당의 부당이득을 반환하여야 한다.

 

⑵ 일부만 배당받은 경우

 

배당받지 못하는 보증금에 상응하는 부분에 관하여는 임대차가 존속하는 것이므로 임차인의 사용․수익을 부당이득이라고 할 수 없지만, 배당받은 부분에 관하여는 임차인이 사용․수익하는 만큼의 부당이득을 하고 있는 것이므로 임차인이 이를 반환하여야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조).

 

본래 보증금만 있고 차임은 없었던 임대차라면 감소된 보증금에 상응하는 차임 상당을 반환하여야 하고, 보증금 이외에 차임이 있었던 임대차라면 감소된 보증금에 상응하는 차임 상당을 반환하여야 한다.

 

다. 대상판결의 검토

 

대상판결은, 2가지 경우로 나누어 ① 배당이의가 제기됨이 없이 배당표가 확정된 경우라면, 배당받은 금액 부분에 대하여는 경락인에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 없고, 따라서 그 부분에 관한 사용․수익을 부당이득으로 반환하여야 하고(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조), ② 배당이의소송이 제기되어 배당받을 수 있었던 금액을 받지 못하고 있는 경우라면 그 배당금을 받을 수 있을 때, 즉 배당표가 확정될 때까지의 그 부분에 관한 사용․수익은 부당이득이 성립되지 않는다는 취지로 판시하고 있다.