<판례평석> 대항력과 우선변제권을 겸유한 제1경매절차의 주택임차인이 제2경매절차에서도 우선변제권이 있는지 여부【대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결】(윤경변호사 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)
【대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결】
◎[요지]
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.
제목 : 대항력과 우선변제권을 겸유한 제1경매절차의 주택임차인이 제2경매절차에서도 우선변제권이 있는지 여부
1. 쟁 점
임차인이 주택 임대차계약을 체결하고 주민등록전입신고를 마친 다음 주택의 인도를 받아 입주를 하였으나, 아직 임대차계약서상에 확정일자를 받지 못하고 있었던 사이에 저당권이 설정되었고, 그 후 임차인이 확정일자를 받았다. 저당권의 실행으로 주택에 대한 임의경매가 진행되었고(이를 ‘제1경매절차’라고 한다), 임차인이 우선변제권을 행사하여 배당요구를 하였지만 저당권자보다 후순위여서 배당금을 받지 못하였다. 임차인은 매수인(낙찰자)에 대하여 임차권의 대항력을 가지고 있기 때문에 계속하여 위 주택에 거주하였다. 낙찰자는 위 주택에 관하여 새로운 근저당권을 설정하였고, 그 근저당권에 기하여 다시 경매절차가 진행되었다(이를 ‘제2경매절차’라고 한다). 제2경매절차에서 임차인이 다시 우선변제권을 행사하여 배당요구를 하는 경우 우선변제권이 인정되는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.
2. 주택임차인이 제2차 경매절차에서 우선변제권이 있는지 여부{윤경, “제1경매절차의 주택임차인의 제2경매절차에서의 지위”, 법조 50권 6호(통권537호) (2001.06) 39-71쪽 참조}
가. 견해의 대립
⑴ 부정설
대항력이 있는 임대차라도 기간만료, 해지통고 등에 의하여 적법히 종료되면 그 대항력은 상실하고, 그러한 상태에서 주택이 양도된 경우 주택임대차보호법 제4조 제2항이 신설되기 전에는 양수인이 임대인의 지위를 승계하지 아니한다는 견해가 다수설이고, 일본의 판례의 태도이다.
따라서 우선변제권에 대하여는 법 제4조 제2항과 같은 예외 조항이 없는 이상 임대차의 종료와 함께 소멸한다고 보아야 한다.
임대차관계의 종료로 임차보증금 회수를 위한 우선변제권이 행사되면 대항력있는 임대차는 대항력 없는 임대차로 전락되고, 다만 보증금 회수를 위하여 그 존속이 의제될 뿐 경락으로 인하여 임차권의 사용수익권과 우선변제청구권이라는 량면 모두 소멸하는 것이다. 임대차종료에 따른 우선변제권이 우선변제권 행사 당시 당해 목적부동산상의 권리로서 경락으로 소멸하게 되면 그 경매절차에서 전부 만족을 얻지 못하였다 하여 경락인 소유의 부동산에 대한 경매절차에서 재차 우선변제권을 행사할 수는 없다.
⑵ 긍정설
임차주택의 경매 당시 임대차가 종료된 경우 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인 또는 소액임차인은 우선변제권을 행사할 수 있는데, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 간주되므로, 위 임차인이 배당요구를 함으로써 우선변제권을 행사하였다고 하더라도 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 배당받지 못한 보증금 잔액을 반환받을 때까지 위 조항에 의한 법정임대차관계가 존속하며, 같은 법 제3조 제2항에 의하여 경락인은 위와 같이 존속하는 법정임대차관계의 임대인의 지위를 승계한다.
이와 같이 하여 임차인과 경락인 사이에 법정임대차관계가 존속하고 있는 이상, 경락인 소유로 된 주택이 다시 경매되는 경우 임차인은 위 법정임대차관계에 터잡아 같은 법 제3조의2 제1항에 의하여 위 주택의 환가대금으로부터 또 다시 우선변제를 받을 권리가 있다.
나. 판례의 태도
기존 대법원 판결의 입장은 부정설이다.
대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카844 판결은, “주택임대차보호법 소정의 소액임차보증금의 임차인이라 할지라도 당해 목적물의 경매절차에서 보증금의 지급을 받지 못한 이상 그 임차주택의 경락인에 대하여 그의 보증금의 우선변제를 요구할 수는 없다.”고 판시하고 있다.
대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결은, “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 나머지 금액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다”라고 판시한 후, 그 후 경락인 소유의 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이라는 원심판단을 정당하다고 하였다. 위 판결은 단지 ‘우선변제권’이라고만 판시하였을 뿐이고 소액임차인의 ‘최우선변제권’에 대하여는 언급하지 않고 있지만, 그 판시 내용에 비추어 볼 때 위 ‘우선변제권’에는 ‘최우선변제권’도 포함하는 취지인 것으로 보인다(다만 사안은 최우선변제권에 관한 것이 아님).
다. 대상판결의 경우
대상판결은 부정설을 택하고 있다.
우선변제권이 있는 주택임차권자는 저당권자와 유사한 지위에 있다는 점, 경매절차에서 대항력과 우선변제권은 선택하여 행사하는 것이지 동시에 행사할 수 있는 것이 아니라는 점 등에 비추어 부정설이 타당하다.
