【판례<임차인의 동시이행항변권상실 후 점유계속에 따른 손해배상, 임대차계약 종료 후 임차인의 점유가 불법점유되는 경우>】《임대차계약이 종료된 후 임대인이 임대차보증금의 반환의..

【판례<임차인의 동시이행항변권상실 후 점유계속에 따른 손해배상, 임대차계약 종료 후 임차인의 점유가 불법점유되는 경우>】《임대차계약이 종료된 후 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우 불법행위를 성립 여부(원칙적 적극)(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [임차인에게 불법점유로 인한 손해배상을 구하는 사건]

 

【판시사항】

 

[1] 임대차계약이 종료된 후 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우, 불법행위를 구성하는지 여부(원칙적 적극)

 

[2] 갑 학교법인이 을 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 을 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 을 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 을 회사가 갑 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 갑 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 을 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 갑 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 달리 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 을 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 갑 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 필요한 심리를 다하지 아니한 채 을 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례

 

【판결요지】

 

[1] 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.

 

[2] 갑 학교법인이 을 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 을 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 을 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 을 회사가 갑 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 갑 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 을 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고·확정된 사안에서, 갑 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 을 회사가 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고, 을 회사는 위 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었으며, 달리 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 을 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 갑 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 갑 법인의 적법한 변제공탁으로 을 회사가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 을 회사에 통지된 때가 언제인지, 을 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등 필요한 심리를 다하지 아니한 채 을 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.

 

2. 사안의 요지 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 원고는 피고와 임대차계약을 체결하였다.

 

⑵ 원고는 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 금액을 변제공탁하였다.

 

⑶ 피고는 임대차기간이 만료된 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 부동산을 점유하다가, 2017. 12. 14. 원고에게 부동산을 인도하였다.

 

⑷ 피고는 2017. 7. 28. 원고를 상대로 부동산에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하였는데, 해당 법원은 2018. 4. 19. 피고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였고, 위 판결은 항소가 기각되고, 피고가 상고를 취하함으로써 그대로 확정되었다.

 

⑸ 원고는 피고를 상대로 불법점유를 이유로 한 손해배상청구를 하였는데, 원심은 피고가 부동산을 점유한 것이 고의 또는 과실에 의한 불법점유로 보기 어렵다는 이유로 원고의 청구를 기각하였다.

 

⑹ 대법원은 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다는 이유로 파기환송하였다.

 

나. 쟁점 : [임차인의 동시이행항변권 상실 후 점유 계속에 따른 손해배상]

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 임대차계약 종료 후 임차인의 점유가 불법점유인지 판단하는 기준이다.

 

⑵ 임대차계약이 종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 등 참조).

 

⑶ 임대인인 원고가 임차인인 피고를 상대로 부동산 임대차계약이 종료한 후 부동산을 점유한 기간 동안의 손해배상을 구한 사건이다.

 

⑷ 대법원은, 부동산 인도의무에 대해 동시이행항변권을 상실한 피고에게 점유에 관한 적법한 권원이 없다면 적어도 과실에 의한 불법점유를 인정할 수 있는데도 피고의 점유에 고의나 과실이 없다고 보아 원고의 청구를 배척한 원심을 파기환송하였다.

 

3. 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무  [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조] [= 임대차종료시 법률관계(종료의 효과)]

 

가. 임차인의 목적물반환의무

 

⑴ 임대차관계가 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상 의무가 있다. 임대인이 임대차계약에 기초하여 그 종료를 원인으로 임차인에게 목적물의 반환을 청구하는 경우에는, 소유권에 기초한 인도 청구와 달리, 임대차목적물에 대한 ‘임대인의 소유’ 및 ‘임차인의 점유’ 사실은 요건사실이 아니다.

 

⑵ 임차인이 임대차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임대차목적물의 인도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결).

 

⑶ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

 

⑷ 임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결 : 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다고 한 사례).

 

⑸ 한편, 강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다. 따라서 ‘본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다.’는 임대차계약 조항은 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위배되어 무효이다.

◎ 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결 : 피고인이 피해자의 차임연체를 이유로 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 적법하게 해지하기는 하였지만 여전히 피해자가 이 사건 점포를 점유하고 식당영업을 하고 있는 상태에서, 피고인이 2001. 11. 6. 간판업자를 동원하여 이 사건 점포에 설치된 피해자 소유의 간판을 철거하여 그 효용을 해한 것은 피고인이 손괴를 함과 동시에 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이고, 피고인이 2001. 11. 7. 피해자가 아직 식당영업을 종국적으로 포기하였다고 볼 만한 사정이 없는데도 피해자가 영업을 하지 못하도록 이 사건 점포의 출입문을 자물통으로 채우고 창문에 ‘폐업’이라는 공고문을 붙인 것은 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이라고 한 사례.

 

나. 동시이행관계

 

⑴ 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 동시이행의 관계에 있다. 양 의무가 대가적 견련관계에 있다고 보기는 어렵지만, 임차인의 보증금반환채권을 보호할 필요가 있는 점, 보증금은 목적물이 반환될 때까지 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보하는 점 등을 고려하여 공평의 원칙에 따라 양 의무의 동시이행관계를 인정하는 것이다.

 

⑵ 임차인의 보증금반환채권이 제3자에게 양도되거나 전부된 경우에도 동시이행관계는 유지되며, 임대차보증금반환채권에 대하여 압류·추심명령이 있더라도 임차인은 동시이행의 항변권을 상실하지 않는다. 따라서 임대인이 임차인을 상대로 임대차 건물의 인도를 구하고 이에 대하여 임차인이 임대차보증금 반환과의 동시이행항변을 주장한 경우, 임차인의 보증금반환채권에 관한 압류·추심명령의 존재에도 불구하고, 임차인이 임대인으로부터 잔존 보증금을 지급받음과 상환으로 임차인의 건물 인도를 인용하게 된다.

◎ 대법원 2001. 3. 9. 선고 2000다73490 판결 : 금전채권에 대한 압류 및 추심명령이 있는 경우라도 이는 강제집행절차에서 추심채권자에게 채무자의 제3채무자에 대한 채권을 추심할 권능만을 부여하는 것으로서, 이로 인하여 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 채권이 추심채권자에게 이전되거나 귀속되는 것은 아니므로, 추심채무자로서는 제3채무자에 대하여 피압류채권에 기초하여 그 동시이행을 구하는 항변권을 상실하지 않고, 추심채무자의 동시이행 항변이 인용되어 동시이행 의무를 부담하게 되는 제3채무자로서는 압류추심명령의 효력에 의한 제한을 받는 데 불과하다.

 

⑶ 임대차관계가 종료된 후 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하였으면 임대인은 보증금을 무조건으로 반환하여야 하고, 임차인으로부터 목적물의 인도를 받는 것과의 상환이행을 주장할 수 없다. 그리고 이는 종전의 임차인이 임대인으로부터 새로 목적물을 임차한 사람에게 그 목적물을 임대인의 동의 아래 직접 넘긴 경우에도 다를 바 없다.

그 경우 임차인의 그 행위는 임대인이 임차인으로부터 목적물을 인도받아 이를 새로운 임차인에게 다시 인도하는 것을 사실적인 실행의 면에서 간략하게 한 것으로서(이른바 단축급부), 법적으로는 두 번의 인도가 행하여진 것으로 보아야 하므로, 역시 임대차관계 종료로 인한 임차인의 임대인에 대한 목적물반환의무는 이로써 제대로 이행되었다고 할 것이기 때문이다(대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다55634 판결).

 

⑷ 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 그 기간이 끝난 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하고 있는 경우 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는다고 보아야 한다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결).

 

라. 손해배상

 

임대인의 방해행위로 임차인의 임대차목적물에 대한 임차권에 기한 사용·수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써 임대인의 귀책사유에 의하여 임대인으로서의 의무가 이행불능 되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, 임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능 등으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로, 임차인으로서는 임대인에 대하여 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 이후의 차임 지급의무를 면하는 한편 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있을 뿐이며(그 밖에 다른 대체 건물로 이전하는 데에 필요한 부동산중개료, 이사비용 등은 별론으로 한다), 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용·수익할 수 없음으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591 판결).

 

4. 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하는 경우    [이하 민법교안, 노재호 P.1048-1056 참조]

 

가. 동시이행의 항변권이 있는 경우

 

⑴ 불법행위책임의 성립 여부

 

동시이행의 항변권은 임차인에게 목적물의 인도를 거절할 권능을 줄 뿐이지 목적물을 사용·수익할 권리까지 주는 것은 아니다. 하지만 목적물을 사용·수익하지 못한 채 그 인도만 거절할 수 있다고 한다면 그 기간 동안 어느 누구도 목적물을 사용·수익하지 못하게 되어 사회, 경제적으로 비효율을 가져오게 된다.

따라서 동시이행의 항변권이 있는 임차인이 목적물을 점유하며 사용·수익하더라도 이를 위법하다고 평가하기는 어렵다. 그러므로 임차인의 불법행위책임은 성립하지 않는다.

◎ 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결： 임대차 종료 후 임차인의 임대차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임대차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기초하여 임대차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불

법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니한다.

 

⑵ 부당이득 반환의무

 

① 임차인이 임대차목적물을 계속 점유하면서 이를 사용·수익하는 등으로 실질적 이익을 얻고 있는 경우에는 임대인에게 이를 부당이득으로 반환하여야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 등).

 

② 임차인이 임대차목적물을 계속 점유하더라도 이를 실제로 사용·수익하지 않고 있다면 부당이득의 요건인 ‘이익’을 얻었다고 할 수 없어 부당이득이 성립하지 않는다. 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용하는 자는 그 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 ‘차임 상당액’을 부당이득으로 반환할 의무가 있는데, 여기서 그 차임 상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지 부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지 부분의 차임도 함께 계산되어야 한다. 그리고 이러한 법리는 건물 소유자가 부지 부분에 관한 소유권 또는 사용·수익의 권한을 상실하였다하여도 마찬가지이다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결, 대법원 2012. 5. 10. 선고 2012다4633 판결). 그 이유는 다음과 같다. 건물 소유자는 의연 토지 소유자와의 관계에 있어서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 건물 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물 부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지 소유자에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것이므로 건물 소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물 불법점유에 상응하는 부지 부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, 앞서 본 바와 같이 건물에 관한 임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하는 건물임차인은 건물 소유자에 대한 관계에 있어서 건물 부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 한다.

 

③ 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결, 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

 

나. 동시이행의 항변권이 없는 경우

 

⑴ 불법행위책임

 

임차인이 인도를 거절하는 것만으로 임대인에게 사용이익 상당의 손해를 가하기 때문에 임차인의 사용·수익을 불문하고 불법행위책임이 성립한다. 판례도 “임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.”라고 판시하였다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결).

 

⑵ 부당이득 반환의무

 

① 임차인이 목적물을 계속 점유하면서 이를 사용·수익하는 등으로 실질적 이익을 얻고 있는 경우에는 부당이득이 성립함은 물론이다. 그런데 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 이를 실제로 사용·수익하지 않고 있는 경우는 어떠한지 살펴보자.

 

② 이 경우 임차인은 특별한 사정이 없는 한 목적물의 ‘이용가능성’이라는 ‘이익’을 얻은 것으로 보아야 한다는 견해도 있으나, 대법원 판례는 실질적인 이익을 얻었다고 볼 수 없다는 이유로 부당이득의 성립을 부정한 바 있다.

◎ 대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결: 임차인(피고)의 동시이행항변이 배척된 사안에서, “원심은 이 사건 임대차계약이 합의해지된 뒤에도 피고가 임차목적물인 지하실을 계속 점유한 사실을 인정한 후 피고는 위 지하실을 점유함으로써 법률상 원인 없이 차임 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 가하였다고 할 것이므로 위 해지 익일인 1982. 2. 26.부터 명도시까지 그 차임에 상당한 월 400,000원의 비율에 의한 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 판단하여 그 지급을 명하고 있다. 그러나 법률상 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다고 하여도 이를 사용수익하지 못하였다면 실질적인 이익을 얻었다고 볼 수 없는 것이다. ‥ 원고 자신이 1982. 2. 7. 피고가 경영하는 위 지하실다방에 관한 휴업신고를 관할세무서장에게 제출하고 피고는 그해 2. 8. 이후 위 지하실에서의 다방 영업을 중단하여 출입문에 시정을 한 채 사용수익을 하지 아니한 사실이 엿보임에도 불구하고, 원심이 위와 같은 증거관계에 관하여 아무런 판단도 함이 없이 피고가 위 지하실을 점유한 사실만으로 차임 상당의 이익을 얻은 것이라고 인정하여 그 이득의 반환을 명하였음은 부당이득반환의 법리를 오해한 것이거나 아니면 증거판단을 유탈한 잘못을 저지른 것이라고 보지 않을 수 없다.”라고 판시하였다.

 

③ 최근의 판례는 장비 임대차 사안에서 “임차인이 임대차계약관계가 소멸한 다음에도 임대차 목적물을 계속 점유하기는 하였지만 이를 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 않아 이익을 얻은 적이 없는 경우에는 그로 말미암아 임대인에게 손해가 발생하였더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다.”라고 판시하여 이 점을 분명히 하였다(대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다291347 판결).

다만 임차인은 어차피 임대인에게 불법행위책임을 부담하기 때문에 논의의 실익은 크지 않다.

 

5. 임대차종료시 법률관계 (임대차계약 종료 후 임차인의 점유가 불법점유인지 판단하는 기준) [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.368 참조]

 

가. 임대차계약이 종료되면 문제되는 법률관계는 아래 세 가지다.

원고는 선택적으로 주장 가능하다(청구권경합).

 

⑴ 불법행위 : 점유 권원이 주로 문제된다.

 

판례가 일반적으로 점유권원으로 인정하는 것은, ➀ 유익비상환청구권에 의한 유치권 및 ➁ 동시이행항변권이다.  ※ 동시이행항변권은 간과하기 쉽다.

 

⑵ 채무불이행 : 동시이행항변이 주로 문제된다. 동시이행관계에 있으면 원고가 먼저 이행제공을 하여야만 피고가 지체에 빠지기 때문이다.

 

⑶ 부당이득 : 실질적 이득이 있는지만 문제된다. 유치권이나 동시이행항변권은 장애가 되지 않는다.

유치권 행사 차원에서 문만 잠가 놓은 경우, 실질적 이득은 인정되지 않는다.

 

나. 대상판결의 분석  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.368 참조]

 

대상판결은 기존에 선언한 법리를 반복한 것이다.

피고는 보증금을 받았으므로 부동산에서 퇴거해야 했음에도 안 나간 것이므로 적어도 과실에 의한 불법행위는 인정된다고 보아야 한다.