【임대차보증금】《임대차보증금의 담보적 효력(임대인의 충당의 의사표시가 필요한지 여부), 임대차가 갱신된 경우 보증금의 효력, 임대차보증금반환청구의 요건사실 및 공제항변, 임대인..

【임대차보증금】《임대차보증금의 담보적 효력(임대인의 충당의 의사표시가 필요한지 여부), 임대차가 갱신된 경우 보증금의 효력, 임대차보증금반환청구의 요건사실 및 공제항변, 임대인이 소멸시효가 완성한 차임채권의 공제를 주장할 수 있는지 여부, 임대차보증금반환채권이 양도·전부된 경우, 공제주장을 하지 않은 채 보증금지급을 명하는 판결이 확정된 경우, 동시이행의 항변, 임대차보증금 반환의무자》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 임대차보증금의 법적 성격    [이하 민법교안, 노재호 P.1092-1100 참조]

 

가. 서설

 

⑴ 의의 : 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하기 위하여 임차인이나 제3자가 임대인에게 지급하는 금전 기타 유가물을 말한다.

 

⑵ 기능 : 임차인의 임대차에 관한 채무 담보, 채권적 전세의 경우는 그 이자로 차임에 충당한다,

 

⑶ 보증금계약 : 임대차계약과 별개의 계약, 종된 계약, 낙성 계약

 

나. 보증금의 효력

 

⑴ 담보적 효력

 

부동산 임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이다. 임대차보증금액보다도 임차인의 채무액이 많은 경우에는 제477조에서 정하고 있는 법정충당순서에 따라야 한다( 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856 판결).

 

⑵ 임대인의 충당의 의사표시가 필요한지 여부

 

㈎ 임대차목적물 반환 전

 

① 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 그 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있으므로(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459,466 판결 등 참조), 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등의 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다[대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608(본소), 2011다49615(반소) 판결].

 

② 임차인이 차임의 지급을 연체한 경우 임대인은 임대차보증금으로 이를 충당할 수도 있고, 임차인에게 그 차임 및 지연손해금의 지급을 청구할 수도 있다. 따라서 연체된 차임액이 2기의 차임액에 달한 때에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수도 있다. 만일 임차인의 연체차임 등이 임대차보증금으로 당연히 충당된다면 임대인의 의사에 반하여 담보가 계속해서 감소하게 되며, 차임연체를 이유로 한 임대인의 해지권 또한 무의미하게 되기 때문이다.

 

③ 그리고 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 임대차목적물이 인도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다21856 판결).

 

④ 한편 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다.

◎ 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608(본소), 2011다49615(반소) 판결 : 원래의 임대인 A가 1995. 12. 14. 이 사건 임대차계약에 따른 차임채권을 B에게 양도하고, 원고가 2010. 10. 1. B로부터 위 차임채권을 양수하여 임차인인 피고들을 상대로 1995년 11월분 이후의 연체차임 등을 청구한 사안에서, 이 사건 임대차계약의 종료 이전에 임대차보증금에서 위 연체차임을 공제한다는 의사표시가 있었음을 인정할 자료를 찾아볼 수 없을 뿐 아니라 1995. 12. 14.부터 2010. 10. 1.까지 B가 위 차임채권을 양수하여 보유하고 있었던 이 사건에서, 위 차임채권은 이 사건 임대차보증금에서 공제되어 소멸하였다고 볼 수 없으므로 소멸시효의 대상이 될 수 있다는 이유로 원심을 파기한 사안이다.

 

㈏ 임대차계약의 종료에 따라 임대차목적물을 반환할 때

 

① 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조).

 

② 한편 차임채권의 경우 보증금반환채무와 귀속주체가 분리되는 경우가 있는데, 판례는 차임채권이 압류·가압류되거나(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결), 양도되거나(대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결), 제359조 전문에 따라 저당권의 효력이 미치게 된 경우(대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결)에도 임대차계약이 종료되어 임차인이 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액은 보증금에서 당연히 공제된다고 한다. 또한, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있으나, 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).

◎ 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 : 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다고 할 것이다. 차임채권이 압류된 사안에서, 임차인이 차임채권 압류를 사유로 임대인에게 차임을 지급할 의무가 없다고 다투었으나 임대인의 공제주장을 받아들여 인도청구를 인용한 사례이다.

◎ 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 : 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 그 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다. 연체차임 채권의 양수인이 임차인에게 그 차임을 청구한 사안에서 임차인의 공제주장을 받아들인 사례이다.

◎ 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결 : 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 그 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다. 근저당권자가 임차인을 상대로 배당이의를 한 사안에서 근저당권자의 공제주장을 받아들인 사례이다.

◎ 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 : 임대차관계의 종료로 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고에게 반환의무를 부담하는 임대차보증금 2,500만 원에서 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전까지 피고가 전 임대인들에게 지급하지 않은 차임, 관리비 등 34,951,320원이 당연 공제되어 원고의 피고에 대한 임대차보증금반환 채무는 소멸한다고 보아야 한다. 경매절차에서 건물을 매수한 원고가 대항력 있는 임차인을 상대로 임대차종료 후 건물 인도를 청구한 사안이다.

 

③ 위와 같은 경우 차임채권에 대한 압류채권자, 양수인 등 권리자는 차임채권의 소멸로 손해를 입게 될 수 있으나, 그만큼 보증금반환채무를 면한 자를 상대로 부당이득반환청구 등을 하여 구제를 받을 수 있을 것이다.

 

다. 임대차가 갱신된 경우 보증금의 효력

 

⑴ 합의에 의하여 갱신된 경우

 

임차인이 제공한 보증금이든 제3자가 제공한 보증금이든 관계없이 그 보증금은 갱신된 임대차의 보증금으로 효력을 유지한다. 하지만 임대차 존속 중에 임대차보증금반환채권이 제3자에게 양도되어 임대인에게 통지된 경우에는, 임대인은 그 뒤 임차인과의 합의에 의하여 임대차가 갱신되었다는 사유로써 양수인에게 대항할 수 없다(제451조 제2항 참조).

 

⑵ 묵시적 갱신 또는 법정갱신의 경우

 

① 임차인이 제공한 보증금은 갱신된 임대차의 보증금으로 효력을 유지한다. 제3자가 제공한 보증금은 제639조 제2항(“묵시의 갱신의 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.”)에 정하여진 ‘담보’에 임대차보증금이 포함되는지와 관련하여 문제 된다.

 

② 대법원은 임대차보증금은 여기서 말하는 ‘담보’에 포함되지 않는다고 하고(대법원 1977. 6. 7. 선고 76다951 판결), 이에 따르면 제3자가 제공한 보증금도 갱신된 임대차의 보증금으로 효력을 유지한다는 결론이 된다. 하지만 임대차 존속 중에 임대차보증금반환채권이 제3자에게 양도되어 임대인에게 통지된 경우에는, 임대인은 그 뒤 임대차가 법정갱신 되었다는 사유로써 양수인에게 대항할 수 없다(제451조 제2항 참조)(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결 참조).

 

2. 임차보증금의 법적성질

 

가. 법적 성질

 

⑴ 임차보증금은 정지조건부 반환채권을 수반하여 소유권이 이전된 금전이다.

 

⑵ 보증금계약은 양도담보와 동양(同樣)인 일종의 신탁적 소유권양도계약으로서 임대인은 임대차종료후 차임 기타 임차인의 채무불이행이 없을 것을 정지조건으로 하여, 즉 불이행이 있으면 이를 공제하고 반환할 것을 약정하는 정지조건부반환채무를 수반하는 소유권신탁양도로 보는 견해(정지조건부 소유권신탁양도설)가 판례의 태도이다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결).

 

⑶ 여기서의 정지조건이라는 것은 일정한 조건의 성취시점에 임차인의 채무불이행이 없거나 또는 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 의미한다.

 

나. 정지조건의 성취시기(= 공제의 시기)

 

⑴ 학설의 대립

 

임대인이 보증금에서 손해배상액 등을 공제할 수 있는 시기, 임대인의 입장에서 볼 때에 임차보증금 반환청구채권의 정지조건 성취시기에 관하여는 다음과 같은 견해의 대립이 있다.

 

① 종료시설 : 임대차가 종료하는 때에 임차인의 채무불이행이 없으면 보증금의 전액을 반환하고, 채무불이행이 있으면 그에 상응하는 액수를 공제하고 잔액을 반환하는 조건이라고 보는 견해이다.

 

② 명도시설(인도시설) : 임대차가 종료한 후 임차인이 임차물을 반환할 때에 임차인의 채무불이행이 없으면 보증금의 전액을 반환하고, 채무불이행이 있으면 그에 상응하는 액수를 공제하고 잔액을 반환하는 조건이라고 보는 견해이다.

 

③ 절충설 : 종료시설과 명도시설을 절충하여 임대차가 종료하는 때에 보증금의 반환의무가 발생하나, 다만 임차인의 채무불이행으로 인한 공제는 임차물의 반환시까지로 보는 견해이다. 명도시설과 실제 적용에 있어서는 차이를 보이지 아니한다.

 

⑵ 구별의 실익

 

어느 설을 취하는지에 따라 다음의 2가지 점에 대한 구별의 실익이 있다.

 

① 보증금반환의무와 목적물반환의무 사이의 동시이행관계 : 종료시설 및 절충설에 의하면, 임대차종료시에 임차보증금반환채권이 발생하므로 동시이행관계가 인정될 수 있으나, 명도시설(인도시설)에 의하면 명도(인도)시에 임차보증금반환채권이 발생하므로 결국 명도(인도)의 선이행을 요구하는 결과가 되어 동시이행관계는 성립될 여지가 없다.

 

② 담보의 시적범위 : 임대차 종료 후 발생된 임대인의 채권이 담보의 범위에 들어가느냐의 문제로서 임대인과 임차인의 지위 변동이 없으면 설령 담보의 범위에 들어가지 않더라도 상계로서 대항할 수 있으므로 어느 설에 의하건 결과적으로 차이가 없게 된다.

 

그러나 채권양도, 전부 등으로 임대인이나 임차인의 지위와 채권귀속자가 달라질 경우에는 차이가 있게 된다. 종료시설에 의하면 임대차 종료 후에 발생된 채권은 담보의 범위에 들어가지 않게 되나, 명도시설(인도시설)이나 절충설에 의하면 당연히 포함되게 된다.

 

⑶ 판례의 태도 [= 인도시설(명도시설)]

 

① 판례는 초기에는 종료시설의 입장(대법원 1969. 12. 26. 선고 69다853 판결; 임차보증금 반환채무는 임대차 계약기간이 만료되거나 그 계약이 해제 또는 해제된 때에 비로소 이행기에 도달하는 것이다)에 서기도 하고 인도시설(명도시설)의 입장(대법원 1976. 8. 24. 선고 76다1032 판결)에 서기도 하였다가, 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결은 “임대차 계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무 상호간에는 동시이행의 관계가 있다고 보는 것이 상당하다”고 판시하여 절충설의 입장을 취하였다.

 

② 그런데 대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결 및 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결은, “건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차 존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차 계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료 후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때에 체불임료등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다”고 하여 명도시설의 입장에서 판시하고 있다.

 

③ 현재 판례의 입장은 인도시설(명도시설)에 따른 것이 주류이다(대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결, 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결, 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결).

 

따라서 판례의 확고한 입장은, ㉠ 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물 명도의무 사이에 동시이행의 관계에 있다는 점, ㉡ 임대보증금은 임대목적물이 명도될 때까지 발생한 임차인의 모든 채무를 담보한다는 점이다.

 

3. 임대차보증금의 담보적 효력

 

가. 보증금에 의한 우선변제(당연충당)

 

⑴ 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실․훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결, 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 등).

 

⑵ 이것은 상계권의 행사가 아니고 담보적 효력에 기한 우선변제권의 행사로서 통상 ‘공제'라는 표현을 사용한다.

 

⑶ 따라서 임차인의 다른 채권자는 임차인의 보증금반환채권에 관하여 임대인에 우선하여 변제를 받을 방법이 없다.

 

나. 피담보채권의 범위

 

⑴ 보증금에 의하여 담보되는 채권은 당해 ‘임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권’이다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결, 1998. 6. 9. 선고 87다68 판결).

 

⑵ 연체차임 및 그 지연손해금채권뿐만 아니라 임차인의 보관의무위반으로 인한 손해배상채권도 이에 속한다.

예컨대, 임차인이 임의로 한 공사의 복구비 상당의 손해금도 포함한다.

 

⑶ 시간적으로 보증금의 교부 전에 발생한 채권이라도 임대차계약으로부터 생긴 것이라면 포함될 것이고, 임대차 종료 후 명도시까지 생긴 채권, 예컨대 차임 상당의 손해배상채권에 대하여도 담보적 효력이 미친다.

 

다. 임대인의 차임청구권과 보증금의 관계(= 이 사건의 쟁점)

 

⑴ 문제점 제기

 

임대기간 중에 임차인이 차임을 연체하면 임대인은 보증금으로 이에 충당할 수도 있고, 이와는 별도로 차임을 청구할 수도 있으며, 임차인은 보증금이 있음을 이유로 차임지급을 거절할 수 없다(대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결).

 

만일 차임지급을 거절할 수 있다고 한다면, 임대인은 자신의 의사와 관계없이 그 후의 차임 등에 대한 담보(보증금)를 상실하게 되고, 또 2기 이상의 차임지급 지체시 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 박탈당하는 결과가 되기 때문이다. 그리고 임대차계약이 종료 후에 임차인이 임차목적물을 반환할 때까지 임차인의 채무가 있으면 임대인으로부터 상계의 의사표시가 없더라도 당연히 보증금에서 공제된다(대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결).

 

문제는 임대차계약 종료 후에 임대인은 보증금이 남아 있음에도 불구하고 따로 연체차임 등을 청구할 수 없는가 하는 점이다.

 

⑵ 검 토

 

① 보증금의 성격에 관하여 종료시설의 입장에서는 임대차종료시점을 기준으로 보증금과 연체차임 등 임차인의 채무가 당연히 정산되므로 임대인은 보증금으로 충당되는 범위 내에서는 따로 연체차임 등을 청구할 수 없다고 보게 되나, 명도시설이나 절충설의 입장에서는 보증금은 목적물 명도시까지 임차인의 채무를 담보하는 것이므로, 목적물이 명도될 때까지는 임대차계약이 종료되었다 하더라도 임대인에게 담보의 상실을 강제할 수 없고, 따라서 임대인은 보증금과는 별도로 연체차임을 청구할 수 있고, 임차인은 보증금이 남아 있음을 이유로 이를 거절할 수 없다(대법원 1999. 7. 27. 고 99다24881 판결).

 

② 이러한 해석은 임차인에게 지나치게 불이익한 것이 아닌가 의문이 생길 수 있으나, 임차인은 추가적인 채무부담 없이 잔여 보증금을 반환받을 때까지 목적물을 점유할 수 있고[임차인인 임대차종료 후에 동시이행항변권을 행사하기 위하여 목적물을 점유하고 있다면 불법점유에 해당하지 아니하므로 그로 인한 손해배상책임이 없고, 또 목적물을 점유하고 있다 하더라도 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용․수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니하므로 한다. 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664,14671 판결 등 다수], 또 보증금이 소진할 때까지 목적물을 사용․수익할 수도 있으므로 임차인에게 불이익한 해석이라고만 할 수도 없다.

 

5. 임대차보증금 반환청구    [이하 민법교안, 노재호 P.1092-1100 참조]

 

가. 청구원인 (임차인 → 임대인)

 

⑴ 임대차계약의 체결

⑵ 보증금의 수수

⑶ 임대차계약의 종료

 

나. 공제 항변 (임대인 → 임차인)

 

⑴ 공제의 대상이 되는 채무

 

① 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 공제의 대상이 된다.

 

② 차임채무, 임대차계약 종료 후 계속 사용으로 인한 부당이득반환채무, 임대차목적물의 멸실· 훼손으로 인한 손해배상채무 등이 대표적이다. 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결).

 

③ 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있으므로(제654조, 제615조), 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 따라서 임차인이 이를 이행하지 않아 임대인이 비용을 들여 원상회복을 한 경우에는 임대인이 임차인에게 반환할 보증금에서 그 비용을 공제하여야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.

◎ 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 : 甲 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 丙 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료시 乙이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 乙의 원상회복의무를 정하고 있으므로 丙 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 乙이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 丙 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 乙이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 丙 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해

주었다고 보기 어려우므로, 丙 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 乙의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 乙이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 丙 회사가 乙에게 반환할 보증금에서 丙 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례이다. ※ 이와 비교하여 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결은, “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”라고 판시하였다.

 

④ 한편, 자연적 마모와 훼손의 구별에 관하여 최근의 하급심 판결례들은 “임대차계약에 있어서 임대차목적물이 일부 훼손되었다 하더라도 통상 임차인이 임대차기간 중 목적물을 사용함으로써 임대차목적물이 마모되어 생기는 가치훼손 부분에 대한 경제적 평가는 이미 차임 등에 반영된 것이므로 임차인의 원상회복의무는 임차인이 임대인으로부터 임대차목적물을 인도받을 당시 현황 그대로 회복하여야 한다는 의미로 볼 수 없고, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 특별한 사정이 있는 경우에 임차인은 원상회복의무를 부담한다.”라고 한다.

 

⑵ 증명책임

 

공제의 대상이 되는 채권의 ‘발생’을 주장하는 자 즉 임대인이 이를 주장·증명하여야 한다. 만일 위 채권이 변제 등으로 소멸한 경우라면 임차인이 재항변으로 이를 주장·

증명하여야 한다.

◎ 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결 : 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것이다. 그러나 이 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·증명을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·증명책임을 부담한다고 할 것이다.

 

다. 차임채권의 소멸시효가 완성한 경우

 

⑴ 차임채권의 소멸시효

 

차임채권은 3년의 소멸시효가 적용되고(제163조 제1호), 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다고 보아야 한다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결).

 

⑵ 임대인이 소멸시효가 완성한 차임채권의 공제를 주장할 수 있는지 여부

 

① 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지라고 할것이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있다.

 

② 한편 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조), 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 보아야 할 것이지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결).

 

라. 임대차보증금반환채권이 양도·전부된 경우

 

⑴ 예를 들어 임대차보증금반환채권이 양도되어 그 사실이 임대인에게 통지된 경우, 임대인은 통지를 받은 이후에 발생한 공제의 대상이 되는 채권(예를 들어 차임채권, 부당이득반환채권)을 가지고 양수인에게 대항(공제 항변)할 수 있는가? 판례는 이를 긍정하고 있는데, 임대차보증금반환채권은 공제의 대상이 되는 채권이 발생할 것을 해제조건으로 하는 조건부권리이고, 양수인은 그러한 조건 성취로 인한 위험을 감수하고서 임대차보증금반환채권을 양수한 것이므로, 판례의 입장이 타당하다.

◎ 대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결 : [사실관계] 피고는 2009. 12. 1. 주식회사 A와 이 사건 건물을 임대차보증금 1억 원, 월차임 4,500,000원(2010. 12. 1.부터는 월 5,000,000원), 임대차기간은 2009. 12. 1.부터 36개월로 정하여 임대하는 계약을 하였고, A는 그 무렵 피고에게 이 사건 임대차보증금을 지급하였다. A는 2010. 12. 30. 원고에게 이 사건 임대차보증금 반환채권을 양도하고, A로부터 그 양도통지 권한을 위임받은 원고는 2011. 1. 6. 피고에게 위 채권양도의 통지를 하였다. 피고는 2011. 6. 16. A를 상대로 건물인도 및 차임지급을 구하는 소를 제기하여, 2011. 10. 28. 위 임대차계약이 A의 차임연체로 인하여 피고의 해지로 종료되었음을 이유로 A는 피고에게 이 사건 건물을 인도하고, 인도 시까지 차임 내지 차임상당 부당이득금을 지급하여야 하며, 소송비용은 A의 부담으로 한다는 판결이 선고되었고 그 무렵 위 판결이 확정되었다. 그 후 피고는 위 소송에 관한 소송비용액의 확정을 신청하여 A가 피고에게 상환하여야 할 소송비용액이 3,154,162원으로 확정되었다. [판단] “임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 임차인이 다른 사람에게 그 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 위 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다. ‥ 위 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 임차인인 A를 상대로 이 사건 건물의 인도 등을 구하는 위 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 피고가 반환할 이 사건 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 할 것이고, A가 원고에게 이 사건 임대차보증금 반환채권을 양도하고 피고에게 그 양도통지를 하였어도 피고는 A가 이 사건 건물을 피고에게 반환하기 전까지는 위 소송비용을 이 사건 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 할 것이다.

 

⑵ 한편, 임대차보증금반환채권의 양도에 대하여 임대인이 이의를 유보하지 않고 승낙을 한 경우, 임대인은 그 이전에 발생한 공제의 대상이 되는 채권을 가지고 양수인에게 대항할 수 있는지에 관하여 논의의 여지는 있지만 해제조건부 권리의 양수인은 스스로 해제조건의 성취 여부를 확인하여야 할 책무가 있다고 생각되므로 이 또한 긍정하는 것이 타당해 보인다.

 

마. 공제 주장을 하지 않은 채 보증금 지급을 명하는 판결이 확정된 경우

 

임대차보증금의 지급을 명하는 판결이 확정되면 변론종결 전의 사유를 들어 당사자 사이에 수수된 임대차보증금의 수액 자체를 다투는 것은 허용되지 아니한다 하더라도, 임대차보증금 반환청구권 행사의 전제가 되는 연체차임 등 피담보채무의 부존재에 대하여 기판력이 작용하는 것은 아니다. 따라서 임대차보증금의 지급을 명하는 판결이 확정됨으로써 당사자 사이에 수수된 임대차보증금의 수액 자체를 다툴 수는 없게 되었다하더라도, 임대인은 별소로 그 임대차보증금에서 아직 공제되지 아니한 연체차임 등의 지급을 구하거나, 연체차임 등의 채권으로 임차인이 임대인에 대하여 가지고 있는 다른 채권과 상계를 할 수도 있음은 물론, 위와 같은 임대차보증금에 관한 확정판결이 있다 하여 그 임대차보증금의 성질이 달라진다고 볼 것은 아니므로, 아직 반환하지 아니한 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하고 이를 반환할 수도 있다.

◎ 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결 : 임대차보증금 반환청구의 전소에서 임대인이 동시이행항변만 하고 공제주장을 하지 아니하여 상환이행판결이 확정된 다음, 임차인이 건물을 인도하고 강제경매신청을 하자, 임대인이 비로소 공제주장을 하며 전소판결에 대한 청구이의의 소를 제기한 사안에서, 원심이, ‘차임 상당의 부당이득금 등은 임대차보증금 반환청구소송의 항소심 변론종결일 이전에 이미 발생하여 공제를 주장할 수 있었던 사유로서 임대차보증금의 지급을 명하는 판결이 확정된 이상 위 공제주장이 소송상 공격방어방법에 불과하다 할지라도 청구이의의 소에서 다시 공제주장을 하는 것은 위 확정판결과 모순되어 기판력에 저촉된다’고 한 데 대하여, 이는 확정판결의 기판력의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례이다.

 

바. 동시이행의 항변(임대인 → 임차인)

 

⑴ 임대인의 임대차보증금반환채무는 임차인의 임대차목적물인도의무와 동시이행의 관계에 있다. 따라서 임차인의 임대차보증금반환청구에 대하여, 임대인은 임대차목적물을 인도받을 때까지 임차인의 청구에 응할 수 없다는 동시이행의 항변을 할 수 있다.

 

⑵ 하지만 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 인도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 : 임차인이 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 인도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례).

 

사. 임대차보증금 반환의무자

 

대항력 있는 임대차에서 임대차목적물의 소유자가 변경된 경우 임차인은 임대인 지위를 승계한 새로운 소유자에게만 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다. 종전 임대인은 임대차보증금반환채무를 면하는 것이다.

그렇지만, 임차인이 이의권을 행사하여 임대차관계의 승계를 거부하는 경우에는 임차인은 여전히 종전 임대인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다.

 

 

6. 임대차보증금반환청구소송

 

가. 청구원인

 

요건사실은 “임대차계약의 체결 + 임대차보증금의 지급 + 임대차의 종료”이다.

 

나. 임대차계약의 체결

 

⑴ 임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용.수익하게 하고, 그 대가로 임차인이 차임을 지급하는 것을 합의함으로써 성립한다.

이러한 합의에 의하여 임대차계약의 중심적 효과인 임대인의 차임청구권 및 임차인의 목적물에 대한 사용수익청 구권이 발생한다.

따라서 임대차계약의 체결사실에는 임차목적물, 차임이 구체적으로 특정되어 있어야 한다.

 

⑵ 매매, 교환 등의 매매형계약과는 달리 일정한 가치를 일정기간 차주에게 이용하게 하는 것을 특색으로 하는 소비대차, 사용대차, 임대차 등의 대차형 계약에 있어서는 계약의 목적물을 건네자마자 바로 반환받는다는 것은 무의미한 일이므로 반환시기의 합의는 단순한 법률행위의 부관에 그치는 것이 아니고 계약의 불가결한 요소에 해당한다.

따라서 임대차계약의 성립을 주장하는 자로서는 항상 임대기간에 관한 사실까지도 주장ㆍ증명하지 않으면 안 된다.

소비대차에서와 마찬가지로 기간의 정함이 없는 경우 그 사실에 대한 주장ㆍ증명책임에 관하여 합의흠결설과 합의흠결부정설의 대립이 있는데, 합의흠결부정설에 의하면 임대기간의 정함이 없는 때라 함은 당사자가 반환시기를 민법 635조 1항의 계약해지의 통고를 한 때로 합의한 것으로 해석할 수 있다고 하면서 임대차계약의 성립을 주장하는 자가 임대기간의 정함이 없음을 주장ㆍ증명하여야 한다고 한다.

 

다. 임대차의 종료

 

임대차는 목적물을 일정기간 임차인에게 사용.수익하게 하는 것을 본질로 하는 계속적 계약관계이고, 임대차보증금은 그에 수반하여 연체차임 등 목적물 반환시까지 임대차에 관한 일체의 채권을 담보하기 위해 수수되는 것이므로 임대차가 종료되지 않고서는 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다.

 

따라서 임대차종료의 원인사실은 임대 차보증금반환청구에서 청구원인사실이 된다.

다만, 계약기간의 만료, 임대차계약의 해지 등 종료원인에 따라 소송물이 달라지는가에 대하여는 논란이 있을 수 있지만, 하나의 소송물로 파악하는 것이 현재의 실무이다.

 

⑴ 임대기간의 만료

 

임대차의 가장 일반적인 종료원인은 임대기간의 만료이다.

임대차기간의 정함이 있는 경우 그 기간이 만료된 사실은 현저한 사실에 속하므로 따로 증거에 의하여 증명할 필요는 없다.

 

임대차기간의 정함이 없는 경우에는 임대인에게 계약 해지의 통고를 하여 그 의사표시가 임대인에게 도달한 사실 및 그때로부터 민법 635조 2항 소정의 일정한 기간이 경과한 사실을 주장ㆍ증명하여야 한다.

부동산임대차에서 임차인이 해지하는 경우에는 1월이 경과할 것이 요구되나, 이러한 기간의 경과사실은 현저한 사실에 속하므로 따로 증명할 필요는 없다.

다만, 주택임대차보호법 4조 1항, 상가건물임대차보호법 9조 1항에서는 임차인의 보호를 위하여 계약기간의 보장에 관한 특별규정을 두고 있다.

 

⑵ 이행불능을 이유로 한 해지

 

임대차는 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 요건으로 하지 않으므로, 임대인이 임차목적물의 소유권을 상실하였다는 이유만으로는 임대인의 의무가 이행불능 상태에 빠졌다고 단정할 수 없으나(대법원 1994. 5. 10. 선고 93다37977 판결), 임차목적물의 소유권이 변동되고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 목적물의 인도를 요구하여 임차인이 이를 인도한 경우 임대인이 임차인으로 하여금 목적물을 사용.수익하게 할 의무가 이행불능이 된다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결).

이 경우 원고로서는 이러한 이행불능으로 임대차가 당연히 종료되었음을 주장ㆍ증명하여 임대차보증금의 반환을 구할 수 있다.

대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결에서도 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 차임 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용.수익케 할 수가 없게 되었다면 임대인의 채무는 이행불능이 된다고 한다.

 

그런데 대항력을 갖춘 주택임대차와 상가건물임대차의 경우 임차주택이나 임차상가 건물의 소유권이 신소유자에게 이전되면 특단의 사정이 없는 한 신소유자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되므로(주택임대차보호법 3조 4항, 상가건물임대차보호법 3조 2항), 새로이 소유권을 취득한 제3자로부터 인도청구가 있었더라도 계약해지를 할 여지는 없다 할 것이다.

또한 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).

다만, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결은 임대차가 종료된 후 임차주택의 양도가 이루어진 사안에서 임차인이 그 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 주택임대차보호법 3조 2항의 적용이 배제되고, 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 된다고 판시하고 있다.

 

⑶ 임대인의 수선의무위반을 이유로 한 해지

 

목적물에 대한 임대인의 수선의무는 민법 623조에 의하여 당연히 발생하는 것으로서, 수선이 필요한 상태라 함은 목적물의 파손의 정도가 적은 비용으로 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것을 넘어 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에서 정한 용법에 따라 사용ㆍ수익하는 것이 불가능한 경우를 말한다. 아예 수선이 불가능한 경우에는 임대목적물의 전부 또는 일부 멸실에 의한 이행불능의 문제로 된다.

 

임대인이 이러한 수선의무를 이행하지 않을 경우 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있을 것인데, 이러한 수선의무는 임대인의 귀책사유로 수선이 필요하게 되었을 것을 요구하지 아니하므로, 피고가 불가항력으로 목적물이 훼손된 사실을 주장하여도 이는 유효한 항변사유가 될 수 없다.

 

다. 기타 요건

 

⑴ 임차인이 임대인으로부터 목적물을 양수한 제3자에 대하여 임대차보증금의 반환을 청구하기 위해서는 그가 임대인의 지위를 승계하였거나 보증금반환채무를 인수하였을 것이 요구되므로, 이 경우 원고로서는 이에 관한 요건사실, 예컨대 원고가 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법 소정의 대항력에 관한 요건을 갖춘 사실을 주장ㆍ증명하면 된다.

 

⑵ 반대로 양도인에 대하여 임차보증금의 반환을 구하기 위해서는 임차인인 원고가 임대인에게 목적물의 양도에 대하여 상당기간 내에 이의를 제기한 사실을 주장ㆍ증명하여야 한다 (위 2001다64615 판결).

 

⑶ 한편, 임차인이 임대인에게 임대차목적물을 반환한 사실은 임대차보증금반환청구의 요건사실에 포함되지 않는다.

 

7. 가능한 공격방어방법

 

가. 묵시적 갱신

 

⑴ 원고가 임대기간의 만료를 이유로 임대차종료를 주장하면 이에 대한 항변으로 피고는 민법 639조 1항 본문에 의한 묵시적 갱신을 주장하며 임대차종료사실을 다툴 수 있다.

이 경우 피고는 임차인인 원고가 기간 만료 후에도 목적물을 계속 사용.수익한 사실과 피고가 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 사실을 주장ㆍ증명하면 된다.

 

⑵ 그런데 원고가 임차인으로부터 임대차보증금반환청구채권을 양수하여 그 지급을 구하는 소를 제기한 경우 피고로 된 임대인이 위 반환청구채권의 양도통지를 받은 후에 임차인과 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적으로 합의하였더라도 그 합의의 효과는 양수인인 원고에 대하여는 미칠 수 없다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결).

 

⑶ 또, 갱신된 임대차는 기간의 정함이 없는 임대차가 되므로(대법원 1966. 10. 25. 선고 66다1467 판결,1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결), 원고는 재항변으로서 민법 635조에 따른 계약해지의 통고에 의한 임대차종료를 주장할 수 있다.

 

⑷ 한편, 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차주택에 대하여는 주택임대차보호법 6조 1, 2항, 6조의2 1항에 의하여 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 되고, 임차인은 자신의 선택에 의하여 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리를 가지나 임대인은 그와 같은 계약해 지권이 없다.

 

나. 공제

 

⑴ 임차보증금반환채권은 임대차 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생한 연체 차임, 관리비, 부당이득, 손해배상금 등 임차인의 모든 채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관하여 발생하는 정지조건부 권리로서 임대인의 임대차목적물 인도청구권과 동시이행관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결,2004. 12. 23. 선고 2004다56554 등 판결, 대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결, 대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결).

 

즉, 임차보증금은 위와 같은 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 담보적 효력을 가지며 그 결과 임대인은 임대차와 관련된 자신의 채권을 우선변제받을 수 있게 된다. 임차인의 다른 채권자는 임차인의 보증금반환채권에 관하여 임대인에 우선하여 변제받을 방법이 없다.

 

따라서 임차보증금반환채권은 임대차 종료시에 발생하고 바로 이행기에 도달하지만, 그 반환액수는 인도시(조건성취시)에 확정된다.

 

⑵ 이러한 임대인의 우선변제권의 행사를 실무상 통상 공제라고 표현하며, 이는 상계권의 행사가 아니다.

공제주장은 소송상으로는 피고로 되는 임대인의 항변사항에 해당하며, 그 요건사실은 공제대상 채권의 발생사실이다.

 

이에 대하여 원고는 연체차임의 지급과 같이 기발생 공제대상 채권이 소멸하였음을 재항변사실로써 주장할 수 있다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결).

 

⑶ 임대차 존속 중의 연체차임

 

피고는 연체차임채권의 발생사실로서 차임약정사실만을 주장ㆍ증명하면 되고, 차임 지급사실은 원고의 재항변사유가 된다.

 

⑷ 임대차 종료 후의 부당이득

 

원고가 임대차 종료 후 목적물을 계속 사용.수익한 사실이 증명되면, 원고가 차임 상당의 이득을 얻고 이로 인하여 피고가 손해를 입었다는 사실이 사실상 추정되므로, 부당이득에 관한 요건사실 중 피고의 손해사실과 인과관계에 대하여는 별도로 증명할 필요가 없다.

 

다만, 임차인이 임대차계약 종료 후 유치권 또는 동시이행항변권과 같은 인도거절 권능을 가지고 이를 행사하기 위한 방편으로 목적물을 점유하고 있을 뿐, 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용.수익을 하지 아니하여 실질적인 이익을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반 환의무는 성립되지 아니한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결, 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결, 2006. 10. 12. 선고 2004다818 판결).

 

따라서 피고로서는 원고가 임차목적물을 점유하고 있다는 사실을 주장ㆍ증명하는 것만으로는 부족하고, 원고가 목적물을 본래의 용법대로 사용ㆍ수익하고 있는 사실까지 주장ㆍ증명하여야 한다.

임대차 종료 후 원고의 임차목적물 점유와 관련하여 피고는 부당이득반환채권의 발생 대신 불법점유로 인한 손해배상채권의 발생을 주장할 수도 있는데, 이 경우 원고는 임차보증금반환채무와 동시이행을 주장하며 목적물의 반환을 거절할 권능을 가지고 있으므로, 원고의 점유를 불법점유로 주장하기 위해서는 피고가 잔존임차보증금 반환채무의 이행제공이 계속되어 왔음을 주장ㆍ증명하여야 한다.

 

⑸ 임대차목적물의 멸실.훼손에 따른 손해배상

 

임차인은 임대차 종료시 임대인에게 목적물을 반환하여야 할 의무를 부담하므로, 피고가 목적물이 멸실.훼손됨에 따라 목적물반환의무의 전부 또는 일부가 이행불능되었다는 이유로 그 전보배상청구권 상당액의 공제를 주장하기 위해서는 목적물의 멸실.훼손사실과 그 손해액을 주장ㆍ증명하면 되고, 그 이행불능이 임차인인 원고의 귀책사유로 말미암은 것이 아니라는 주장은 원고의 재항변사유가 된다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013, 51020 판결).

 

다. 임대차목적물 인도와의 동시이행

 

⑴ 임대인의 보증금반환채무와 임차인의 목적물인도의무는 동시이행의 관계에 있다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결). 한편, 임대차계약을 체결하면서 임차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 경료한 경우, 임차보증금 반환의무는 전세권설정등기 말소의무와 동시이행관계에 있다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결). 다만, 주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기가 경료된 경우 임차보증금 반환의무는 임차권등기 말소의무보다 선이행되어야 하므로 동시이행관계에 있지 않다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).

 

⑵ 임차인의 임차보증금반환청구권이 제3자에게 양도되거나 전부된 경우에도 채권의 동일성은 그대로 유지되는 것이므로, 임대인인 피고로서는 여전히 목적물의 인도와의 동시이행을 주장할 수 있다.

 

⑶ 만일 임차인이 보증금 외에 이에 대한 지연손해금까지 구하는 경우라면 임대인에게 임차 목적물을 인도 또는 인도의 제공을 한 사실을 주장ㆍ증명하여야 한다(동시이행항변권에 대한 존재효과설의 입장).

 

⑷ 이에 대하여 원고는 재항변으로 피고에게 목적물을 인도하였거나, 계속하여 그 이행의 제공을 한 사실을 주장할 수 있다.