【판례<임대주택법상 임대차보증금반환채권에 관한 근질권설정자의 지위, 공공임대주택 임대차계약의 갱신>】《임대인이 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 ..

【판례<임대주택법상 임대차보증금반환채권에 관한 근질권설정자의 지위, 공공임대주택 임대차계약의 갱신>】《임대인이 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [금융기관인 원고가 임차인인 피고에게 대출을 하면서, 피고가 구 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법’이라고 함)에 따라 임대주택을 임차하면서 보유하게 된 임대차보증금반환채권에 관하여 권리질권을 설정받은 후, 이러한 권리질권에 기하여 민법 제353조 제1항에 따라 행사할 수 있는 임대인(한국토지주택공사)에 대한 임대차보증금반환채권을 다시 채권자대위권의 피보전권리로 삼아 위 임대인을 대위하여 임차인인 피고를 상대로 임대차목적물인 임대주택의 인도 등을 청구한 사건]

 

【판시사항】

 

[1] 구 민간임대주택에 관한 특별법의 적용을 받는 민간임대주택에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우, 임대차기간은 2년이 되는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있는지 여부(적극)

 

[2] 채권자대위권을 행사하는 채권자가 자기와 제3채무자 사이의 독자적인 사정에 기한 사유를 주장할 수 있는지 여부(소극)

 

[3] 갑과 한국토지주택공사가 체결한 아파트 임대차계약의 임대차보증금반환채권에 관한 근질권자인 을 주식회사가 위 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 기간 만료로 종료되었다고 주장하며 임대인인 한국토지주택공사를 대위하여 갑을 상대로 아파트 인도를 구한 사안에서, 한국토지주택공사가 임차인인 갑을 상대로 임대차계약의 갱신을 거절하겠다는 의사표시를 한 바가 없는 등 제반 사정에 비추어 위 임대차계약에 관하여 갱신거절이 이루어진 것으로 볼 수 없고, 이는 을 회사에 대해서도 마찬가지로서 근질권설정계약의 별도 약정이나 민법 제352조를 들어 이와 달리 볼 수 없다고 한 사례

 

【판결요지】

 

[1] 구 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법’이라고 한다) 제3조, 제45조, 제47조 제1항, 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018. 7. 16. 대통령령 제29045호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법 시행령’이라고 한다) 제35조 제6호, 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙(2019. 2. 27. 국토교통부령 제601호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 제1호 [별지 제24호 서식], [별지 제25호 서식], 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항 본문, 제6조 제1항, 제2항의 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 민간임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다. 따라서 민간임대주택법의 적용을 받는 민간임대주택에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우 당사자가 별도로 임대차기간을 2년 이상으로 정하기로 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한 임대차기간은 2년이 된다고 보아야 한다. 그리고 임대인은 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호 중 어느 하나에 해당하는 사유가 존재하는 경우라야 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있으며, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다. 나아가 임대인에게 임대차계약의 갱신을 적법하게 거절할 수 있는 사유가 존재하더라도, 임대인이 반드시 임대차계약의 갱신을 거절하여야 하는 것은 아니다. 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있다.

 

[2] 채권자대위권은 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사하는 것이므로, 제3채무자는 채무자에 대하여 가지는 모든 항변사유로써 채권자에게 대항할 수 있으나, 채권자는 채무자 자신이 주장할 수 있는 사유의 범위 내에서 주장할 수 있을 뿐, 자기와 제3채무자 사이의 독자적인 사정에 기한 사유를 주장할 수는 없다.

 

[3] 갑과 한국토지주택공사가 체결한 아파트 임대차계약의 임대차보증금반환채권에 관한 근질권자인 을 주식회사가 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 기간 만료로 종료되었다고 주장하며 임대인인 한국토지주택공사를 대위하여 갑을 상대로 아파트 인도를 구한 사안에서, 한국토지주택공사는 임차인인 갑을 상대로 임대차계약의 갱신을 거절하겠다는 의사표시를 한 바가 없고, 오히려 임대차계약이 갱신되어 여전히 존속 중임을 전제로 증액보증금 등의 납부를 갑에게 청구하였으며, 갑은 이러한 청구에 따른 이행을 이미 마친 상태이므로, 한국토지주택공사는 임대인으로서 임대차계약에 대한 갱신거절을 더 이상 주장할 수 없게 되었고, 이는 임대차계약이 기간 만료로 종료된 것임을 전제로 한국토지주택공사를 대위하여 아파트의 인도를 구하는 을 회사에 대해서도 마찬가지로서, 갑과 을 회사 사이의 독자적인 사정, 즉 근질권설정계약상 ‘임대차계약의 연장, 갱신의 경우에는 반드시 채권자의 사전동의를 얻어야 한다’는 규정을 들어 이와 달리 볼 수 없으며, 한편 임대인이 별도로 갱신거절을 하지 아니함에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 결과가 발생하는 것은, 질권의 목적인 임대차보증금반환채권 자체가 아니라 이를 발생시키는 기본적 계약관계에 관한 사유에 속할 뿐만 아니라, 질권설정자인 임차인이 위 채권 자체의 소멸을 목적으로 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 한 것으로도 볼 수 없으므로, 이 경우에는 민법 제352조의 제한을 받지 아니하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 피고는 한국토지주택공사와 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결하여 거주하고 있다.

 

⑵ 원고는 피고와 사이에 대출약정을 체결함. 피고는 2015. 11. 16. 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약의 임대차보증금반환채권을 담보로 제공하는 내용의 근질권설정계약을 체결하였고, 위 내용이 포함된 질권설정통지서는 그 무렵 한국통지주택공사에 도달하였다.

 

⑶ 위 근질권설정계약서에는 피고는 원고의 동의 없이 이 사건 임대차계약을 연장, 갱신하는 것이 불가능하고, 임대차계약의 연장, 갱신의 경우에는 반드시 원고의 사전 동의를 얻어야 효력이 발생한다는 내용이 기재되어 있었다.

 

⑷ 피고는 이 사건 대출약정의 만기일인 2017. 11. 17.이 지난 후에도 원고에게 대출금을 변제하지 않았다.

 

⑸ 한국토지주택공사는 이 사건 임대차계약(임대기간 2016. 2. 1. ~ 2018. 1. 31.)을 갱신하기 위하여 재계약에 따른 증액보증금 납부 및 계약체결을 요청하였으나 피고가 이에 응하지 않았다.

피고는 2019년 무렵에 이르러 미납된 증액보증금 및 관리비를 납부하기 시작하였다.

 

⑹ 원고가 한국토지주택공사를 대위하여 피고를 상대로 이 사건 아파트의 인도를 구한 사안이다.

 

⑺ 원심은 이 사건 임대차계약이 2018. 1. 31. 이후에 갱신되었다 하더라도 위 근질권설정계약에 따라 원고에게 대항할 수 없으므로 이 사건 임대차계약이 2018. 1. 31. 기간 만료로 종료되었다는 이유로 원고의 이 사건 아파트의 인도청구를 인용하였다.

 

⑻ 대법원은 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 보아 파기환송하였다.

 

나. 쟁점

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 임대인이 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극)이다.

 

구체적으로 ① 민간임대주택법 제45조, 제47조 제1항, 같은 법 시행령 제35조 등의 법적 성격 및 민간임대주택에 관한 임대차계약의 갱신에 대하여는 묵시적 갱신에 관한 주택임대차보호법 제6조 제1, 2항이 적용되는 외에 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서의 해당 조문이 적용되는지(적극), ② 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 전에 갱신거절 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있는지(적극), ③ 금융기관인 채권자가 권리질권에 기하여 임대인을 대위하여 임차인을 상대로 임대주택의 인도를 구하는 경우, 임차인과의 질권설정계약에서 임대차계약의 갱신을 제한하도록 별도로 약정하였다는 사정을 들어 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다는 임차인의 주장을 배척할 수 있는지(소극), ④ 이러한 묵시적 갱신이 민법 제352조에 저촉되는지(소극) 여부가 문제된다.

 

⑵ 구 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법’이라고 한다) 제3조, 제45조, 제47조 제1항, 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018. 7. 16. 대통령령 제29045호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법 시행령’이라고 한다) 제35조 제6호, 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙(2019. 2. 27. 국토교통부령 제601호로 개정되기 전의 것) 제20조 제1항 제1호 [별지 제24호 서식], [별지 제25호 서식], 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항 본문, 제6조 제1항, 제2항의 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 민간임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다. 따라서 민간임대주택법의 적용을 받는 민간임대주택에 관하여 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우 당사자가 별도로 임대차기간을 2년 이상으로 정하기로 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한 임대차기간은 2년이 된다고 보아야 한다. 그리고 임대인은 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문의 각호 중 어느 하나에 해당하는 사유가 존재하는 경우라야 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있으며, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다. 나아가 임대인에게 임대차계약의 갱신을 적법하게 거절할 수 있는 사유가 존재하더라도, 임대인이 반드시 임대차계약의 갱신을 거절하여야 하는 것은 아니다. 임대인에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인은 임대인이 실제로 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소시킴으로써 임대인의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있다.

 

⑶ 갑과 한국토지주택공사가 체결한 아파트 임대차계약의 임대차보증금반환채권에 관한 근질권자인 을 주식회사가 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 기간 만료로 종료되었다고 주장하며 임대인인 한국토지주택공사를 대위하여 갑을 상대로 아파트 인도를 구한 사안에서, 한국토지주택공사는 임차인인 갑을 상대로 임대차계약의 갱신을 거절하겠다는 의사표시를 한 바가 없고, 오히려 임대차계약이 갱신되어 여전히 존속 중임을 전제로 증액보증금 등의 납부를 갑에게 청구하였으며, 갑은 이러한 청구에 따른 이행을 이미 마친 상태이므로, 한국토지주택공사는 임대인으로서 임대차계약에 대한 갱신거절을 더 이상 주장할 수 없게 되었고, 이는 임대차계약이 기간 만료로 종료된 것임을 전제로 한국토지주택공사를 대위하여 아파트의 인도를 구하는 을 회사에 대해서도 마찬가지로서, 갑과 을 회사 사이의 독자적인 사정, 즉 근질권설정계약상 ‘임대차계약의 연장, 갱신의 경우에는 반드시 채권자의 사전동의를 얻어야 한다’는 규정을 들어 이와 달리 볼 수 없으며, 한편 임대인이 별도로 갱신거절을 하지 아니함에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 결과가 발생하는 것은, 질권의 목적인 임대차보증금반환채권 자체가 아니라 이를 발생시키는 기본적 계약관계에 관한 사유에 속할 뿐만 아니라, 질권설정자인 임차인이 위 채권 자체의 소멸을 목적으로 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 한 것으로도 볼 수 없으므로, 이 경우에는 민법 제352조의 제한을 받지 아니하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례이다.

 

⑷ 대법원은 위에서 언급한 법리를 토대로, ① 임대인인 한국토지주택공사가 원심 변론종결일까지 임차인인 피고를 상대로 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 표준임대차계약서의 해당 조문에 나오는 각 호의 사유를 제시하며 임대차계약의 갱신을 거절하겠다는 의사를 표시한 바가 없고, 오히려 임대차계약이 갱신되어 존속 중임을 전제로 증액보증금 등의 납부를 구하였고 피고는 이에 따른 이행을 이미 마친 상태였으므로, 한국토지주택공사는 임대인으로서 임대차계약에 대한 갱신거절을 더 이상 주장할 수 없게 되었고, ② 나아가 질권자인 원고가 들고 있는 질권설정계약에서의 별도 약정 내지 민법 제352조를 들어 갱신거절이 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 없다고 보아, 이와 달리 임차주택의 인도청구 등을 인용한 원심판결을 일부 파기환송하였다.

 

3. 공공임대주택 임대차계약의 갱신에 관한 판례의 태도  [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2580-2582 참조]

 

가. 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결

 

① 구 임대주택법(2015. 8. 28. 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)으로 전부개정됨)상 임대차보증금반환채권에 압류ㆍ추심명령이 내려져도 임대인은 이를 이유로 임대차계약 갱신 거절을 할 수 없다.

 

② 원고(임대인)는 ‘압류채권자가 임차인을 대신하여 갱신 거절을 하였고, 이것이 유효하므로 임대차는 종료되었다’고 주장한다.

 

③ 위 대법원 판결의 판시는 원고 주장의 핵심을 약간 벗어난 느낌이 있으나, “공공임대주택의 경우 임대차보증금반환채권에 압류ㆍ추심명령을 받더라도 임차인을 대신하여 갱신거절권을 행사할 수 없다”는 취지로 이해딘다.

 

④ 위 대법원 판결은 경제적 약자인 공공임대주택의 임차인을 보호하는 법리를 선언한 것이다.

임대차보증금이 비교적 소액이고(2,400만 원), 소액보증금 보호(2,000만 원)를 받기 때문에 압류ㆍ추심명령 중 상당 부분은 무효가 될 것이다.

나머지 부분(400만 원)은 유효하지만, 임대차목적물을 반환할 때까지 연체차임 등이 모두 공제되므로, 임차인이 인도 시까지 차임을 스스로 납부하지 않는 한 추심권자가 실제 회수할 수 있는 금액은 미미하다.

 

나. 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결

 

① 민간임대주택법상 임대차보증금반환채권에 근질권이 설정되어도 임대인은 이를 이유로 임대차계약 갱신 거절을 할 수 없다.

이 사건은 원고가 임대인을 대위하여 임차인(피고)을 상대로 임대차목적물의 인도를 구한 사안이다.

 

② 위 대법원 판결은 원고가 임대인을 대위하고 있는 이상, 임대인이 주장할 수 있는 사유만 주장할 수 있고, 임대인에게 갱신거절사유가 없는 이상 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 보았다.

다만 위 대법원 판결은 질권자의 갱신거절권 행사가 유효한지 여부는 판단하지 않았다.

 

③ 위 대법원 2020다202371 판결과 동일한 취지의 판결이다.

 

다. 대법원 2022. 3. 31.선고 2021다265171 판결

 

① 공공주택특별법상 임대차보증금반환채권이 양도된 경우에도 임대인을 이를 이유로 임대차계약의 갱신 거절을 할 수 없다.

 

② 위 대법원 2020다202371 판결, 2020다223781 판결과 동일한 취지의 판결이다.

 

⑷ 위 판례의 취지

 

결국 공공주택특별법 또는 민간임대주택법상 임대차보증금반환채권이 양도되거나 압류ㆍ추심명령 또는 담보설정이 되어 있어도 임대차계약은 갱신되므로, 양수인 또는 추심채권자, 질권자는 사실상 위 보증금을 받을 방법이 없다.

 

라. 공공주택특별법에 따른 공공임대주택의 임차인에 대한 대출채권자가 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극)(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결)

 

⑴ 위 판결의 쟁점은, ① 공공임대주택의 임차인의 임대차계약 해지권이 통상의 계속적 계약의 해지권과 마찬가지로 채권자대위권의 목적이 될 수 있는지(소극), ② 「공공주택 특별법」 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약에서 임차인의 해지권의 법적 성질(행사상의 일신전속권)이다.

 

⑵ 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 그 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 없다. 따라서 원고가 공공임대주택의 임차인인 피고를 대위하여 소외 공사에게 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다.

 

⑶ 「공공주택 특별법」이 적용되어 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결한 경우 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다.

 

⑷ 공공건설임대주택의 임차인인 피고가 원고(금융기관)로부터 금원을 대출받으면서 그 담보로 자신이 거주하는 이 사건 부동산(공공임대주택)에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하면서, 원고에게 ‘대출원리금을 변제하지 못할 경우 임대차기간 내라도 임대차계약을 해지하고 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다’는 각서를 교부한 사안에서, 원고가 원리금 상환 지체를 이유로 임대인인 한국토지주택공사(이하 ‘소외 공사’)에게 피고를 대위하여 임대차계약의 해지를 통보하고 피고를 상대로 소외 공사에게 이 사건 부동산을 인도할 것을 구한 사건이다.

 

⑸ 원심은 위와 같은 임대차계약 해지권의 대위 행사가 허용된다고 보아, 임대차계약이 해지로 종료되었고 피고는 소외 공사에게 이 사건 부동산을 인도하여야 한다고 판단하였으나, 대법원은 위와 같은 법리를 판시하고 임차인의 대출채권자가 임차인이 가지는 공공임대주택에 대한 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 없다고 보아 원심을 파기·환송하였다.

 

4. 대상판결의 내용 분석     [임대주택법상 임대차보증금반환채권에 관한 근질권설정자의 지위] [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.445-446 참조]

 

가. 기존 판례의 입장과 동일

 

⑴ 압류․추심권자에 관한 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결과 동일한 취지의 판결이다.

 

⑵ 위 해당 판결에서는 압류․추심명령을 받은 예금보험공사가 임차인을 대신하여 한 갱신거절이 유효하므로 임대차가 종료되었다고 원고(임대인)가 주장하였다.

 

⑶ 대법원은 임대주택법이 적용되는 주택의 경우 채권자가 임대보증금반환채권에 관하여 압류․추심명령을 받더라도 임차인을 대신하여 갱신거절권을 행사할 수 없다는 이유로 원고의 주장을 받아들이지 않았다.

 

⑷ 민간임대주택법상의 갱신거절사유는 제한적·한정적인 것이고, 임대인은 임차인이 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.

 

⑸ 대상판결은 원고가 임대인을 대위하고 있는 이상, 임대인이 주장할 수 있는 사유만 주장할 수 있고, 임대인에게 갱신거절사유가 없는 이상 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 보아 원고의 인도청구를 기각하였다.

 

나. 질권자의 갱신거절권의 행사 유효 여부

 

⑴ 대상판결에서도 질권자의 갱신거절권의 행사가 유효한지에 대한 쟁점은 판단되지 아니하였다.

 

⑵ 질권자는 질권의 목적이 된 채권을 직접 행사할 수 있다(민법 제353조).

질권자는 자기의 고유한 권리로서 추심권을 행사하는 것이고, 채권을 실현하는 데 필요한 일체의 재판상 및 재판외의 행위를 할 수 있다.

 

⑶ 이 사건 소송에서 원고(질권자)는 임대인(한국토지주택공사)를 상대로 보증금반환청구를 하였고, ‘피고 한국토지주택공사는 이 사건 피고(임차인)로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 7,130만 원에서 이 사건 피고가 연체한 차임, 관리비 등 임대차관계에 따른 채무액을 공제한 나머지 돈을 지급하라.’는 내용의 화해권고결정이 확정되었다.

 

⑷ 이 사건 소송 과정에서 질권자가 보증금반환채권을 행사하기 위하여 임대인에 대하여 갱신거절을 하였을 것으로 보인다.

 

⑸ 임대주택법이 임대인의 갱신거절에 관한 사유를 제한하고 있다고 해석하더라도, 임차인이 기간종료후 갱신을 거절하는 것을 제한하는 논리는 개발하기 어렵다.

 

⑹ 대상판결에도 이 부분에 대한 판단은 없다.

 

다. 대상판결의 결론

 

⑴ 대상판결의 법리는 타당하다.

 

⑵ 대상판결은 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결과 동일하게 경제적 약자인 임대주택의 임차인을 보호하는 법리를 선언하였다.

 

⑶ 이러한 법리가 정착되면, 경제적 약자인 임차인이 임대차보증금을 담보로 대출을 받기 어려워질 것으로 보이므로, 위 법리가 임차인에게 이익이 된다고만 보기는 어려운 측면이 있다.

 

⑷ 그러나 이러한 사정을 고려하더라도, 대상판결의 결론이 타당하다.

임대주택의 보증금은 비교적 소액이고, 주택임대차보호법상 소액보증금의 범위에서는 압류가 금지되어 있다(민사집행법 246조 1항 6호).

압류금지된 부분을 초과하는 부분의 압류는 유효이지만, 임대목적물을 반환할 때까지 연체차임 등이 모두 임대보증금에서 공제되는 점에 비추어, 질권자가 소송을 진행하더라도 실제 회수할 수 있는 채권액은 없거나 매우 적을 것이다.

채권회수도 제대로 되지 않으면서 임차인만 임대주택에서 나와야 하는 상황이 발생할 가능성이 있다.

 

5. 동산질권  [이하 민법교안, 노재호 P.1686-1688 참조]

 

가 성립

 

⑴ 법률의 규정에 의하여 성립하는 경우(부동산임대인의 채권에 관한 제648조, 제650조)

 

⑵ 약정에 의하여 성립하는 경우 (= 질권설정계약 + 목적물의 인도)

 

나. 목적물의 인도(제188조 제1항, 제330조)

 

⑴ 의의

 

현실인도 외에 간이인도, 반환청구권의 양도에 의한 인도는 포함되나 점유개정에 의한 인도는 포함되지 않는다(제332조). 동산질권의 핵심적 효력인 유치적 효력을 확보하기 위한 것이다.

 

⑵ 질권자가 질권설정자에게 목적물을 반환한 경우 질권의 소멸 여부

 

이에 관하여는 명문의 규정이 없는데(제332조는 점유개정의 방법으로 질권이 설정되지 않음을 규정한 것에 불과), 다수설은 질권설정자의 사용·수익을 박탈하여 질권의 유치적 효력을 확보하고자 하는 질권의 특질이 질물의 반환에 의하여 깨졌는지 여부에 따라 판단하여 야 한다고 한다. 그래서 예컨대 수리를 위하여 질권설정자에게 일시적으로 점유를 이전한 경우에는 질권이 존속하나, 질물을 반환하고 그 뒤로도 계속하여 질권설정자로 하여 금 질물을 점유하게 하는 경우에는 질권이 소멸한다고 한다.

 

다. 효력이 미치는 범위

 

⑴ 목적물의 범위

 

① 종물(제100조 제2항) : 실제로 인도된 경우에 한함

② 과실(제343조, 제323조, 제324조)

③ 물상대위(제342조)

 

⑵ 피담보채권의 범위

 

질권은 원본, 이자, 위약금, 질권 실행의 비용, 질물 보존의 비용 및 채무불이행 또는 질물의 하자로 인한 손해배상의 채권을 담보한다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다(제334조). 동산질권의 경우에는 다른 채권자와 경합하는 경우가 비교적 적기 때문에 저당권의 경우보다 피담보채권의 범위가 상당히 넓다.

 

⑶ 불가분성

 

질권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 질물의 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다(제343조, 제321조).

 

라. 유치적 효력

 

질권자는 피담보채권의 변제를 받을 때까지 질물을 유치할 수 있다. 그러나 자기보다 우선권이 있는 채권자에게 대항하지 못한다(제335조).

 

마. 우선변제적 효력

 

동산질권자는 그 동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다(제329조). 수 개의 채권을 담보하기 위하여 동일한 동산에 수 개의 질권을 설정한 때에는 그 순위는 설정의 선후에 의한다(제333조).

 

사. 동산질권의 실행

 

⑴ 경매청구

 

질권자는 채권의 변제를 받기 위하여 질물을 경매할 수 있다(제338조 제1항).

한편, 질권자는 질물에 의하여 변제를 받지 못한 부분의 채권에 한하여 채무자의 다른 재산으로부터 변제를 받을 수 있다(제340조 제1항). 하지만 이는 질물보다 먼저 다른 재산에 관한 배당을 실시하는 경우에는 적용하지 아니한다. 이 경우 다른 채권자는 질권자에게 그 배당금액의 공탁을 청구할 수 있다(제340조 제2항).

 

⑵ 간이변제충당

 

정당한 이유가 있는 때에는 질권자는 감정인의 평가에 의하여 질물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 질권자는 미리 채무자 및 질권설정자에게 통지하여야 한다(제338조 제2항).

 

아. 유질계약  [이하 민법교안, 노재호 P.1689-1690 참조]

 

⑴ 원칙적 금지

 

질권설정자는 변제기 전의 계약으로 질권자에게 변제에 갈음하여 질물의 소유권을 취득하게 하거나 법률에 정한 방법에 의하지 아니하고 질물을 처분할 것을 약정하지 못한다(제339조). 궁박한 사정에 있는 채무자에 대한 질권자의 부당한 착취를 막기 위한 규정이다.

 

⑵ 예외적 허용 (= 상사질의 경우)

 

① 민법 제339조의 규정은 상행위로 인하여 생긴 채권을 담보하기 위하여 설정한 질권에는 적용하지 아니한다(상법 제59조).

 

② 질권설정계약에 포함된 유질약정이 상법 제59조에 따라 유효하기 위해서는 질권설정계약의 피담보채권이 상행위로 인하여 생긴 채권이면 충분하고, 질권설정자가 상인이어야 하는 것은 아니다. 또한 상법 제3조는 “당사자 중 그 1인의 행위가 상행위인 때에는 전원에 대하여 본법을 적용한다.”라고 정하고 있으므로, 일방적 상행위로 생긴 채권을 담보하기 위한 질권에 대해서도 유질약정을 허용한 상법 제59조가 적용된다고 보아야 한다. 이러한 결론이 법규정의 문언에 충실한 해석일 뿐만 아니라, 위와 같은 질권에 대하여 유질약정을 금지할 필요가 없다는 점에서도 정당하다(대법원 2017. 7. 18. 선고 2017다207499 판결).

 

③ 예컨대 금융기관의 대출금채권을 담보하기 위한 질권설정계약서에 ‘담보목적물을 법정절차에 의하여 처분하기 곤란하거나 법정절차에 의하여 처분할 경우 채권 보전에 지장을 초래할 상당한 사유가 있다고 인정되는 때에는 채권자는 일반적으로 정당하다고 인정되는 시기, 방법, 가격 등에 의하여 담보목적물을 처분하고 그 매각대금으로 채무의 변제에 충당하거나 채무의 전부 또는 일부의 변제에 갈음하여 담보목적물을 취득할 수 있다.’는 내용이 특약이 있는 경우, 이는 유효하다.

 

④ 다만, 질권자가 질물을 처분하여 그 매각대금으로 채권의 변제에 충당하는 경우, 특별한 사정이나 약정이 없는 한, 질물을 합리적이고 적정한 가격으로 처분하여야 하고 그에 따른 처분비용 등을 공제한 처분가액을 그 피담보채무액에 충당한 후 그 부족액 또는 잔여액에 대하여는 당사자 사이에 정산의무가 발생한다고 봄이 상당하다(대법원 2008. 3. 14. 선고 2007다11996 판결). 이는 질권자가 질물의 소유권을 스스로 취득하여 채권의 전부 또는 일부의 변제에 충당하는 경우에도 마찬가지이다.

 

⑤ 상법은 유질약정이 체결된 경우 질권의 실행 방법이나 절차에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않으므로, 유질약정이 포함된 질권설정계약이 체결된 경우 질권의 실행방법이나 절차는 원칙적으로 질권설정계약에서 정한 바에 따라야 한다(대법원 2017. 7. 18. 선고 2017다207499 판결 참조).

 

⑥ 비상장주식에 대하여 유질약정이 포함된 질권설정계약이 적법하게 체결된 경우, 질물인 비상장주식의 가격이나 그 산정방식에 관하여 질권설정계약에서 정한 바가 없고 또 객관적으로 형성된 시장가격이 없거나 이를 확인하기 어려운 형편이라면, 채권자가 유질약정을 근거로 처분정산의 방법으로 질권을 실행할 때 일반적으로 허용된 여러 비상장주식 가격산정방식 중 하나를 채택하여 그에 따라 처분가액을 산정한 이상, 설령 나중에 그 가격이 합리적인 가격이 아니었다고 인정되더라도, 다른 특별한 사정이 없는 한 유질약정의 내용에 따라 채권자와 채무자 사이에서 피담보채무의 소멸 범위나 초과액의 반환 여부, 손해배상 등이 문제될 여지가 있을 뿐이고 채권자와 처분 상대방 사이에서 채권자의 처분행위 자체가 무효로 된다고 볼 수는 없다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2018다304007 판결 : 상사질의 질권자가 유질약정에 따라 질권을 실행할 의사로 질물인 비상장주식을 처분하면서 상속세 및 증여세법에 따라 그 가치를 0원으로 산정한 사안).

 

자. 동산질권의 침해에 대한 구제

 

⑴ 점유보호청구권(제204~206조)

 

⑵ 질권 자체에 기한 물권적 청구권의 인정 여부

 

민법이 명시적인 규정을 두고 있지 않아 견해가 대립한다. 질권자가 질물을 유실하거나 제3자의 사기에 의하여 질물을 인도한 경우와 같이 점유보호청구권을 행사할 수 없는 경우(‘침탈’이 아니기 때문)에 문제인데, 통설은 ① 질권도 물권이기 때문에 당연히 물권적 청구권이 인정되어야 한다는 점, ② 다른 입법례에서도 질권에 기한 물권적 청구권을 인정하고 있다는 점, ③ 점유보호청구권만으로는 위와 같은 경우 질권자를 보호하기 어렵다는 점, ④ 민법이 이에 관하여 규정을 두지 않은 것은 입법의 잘못이라는 점 등을 근거로 이를 긍정하고 있다.

 

⑶ 손해배상청구권

 

6. 권리질권 (= 특히 채권질권)  [이하 민법교안, 노재호 P.1690-1696 참조]

 

가. 의의

 

동산 이외의 재산권(부동산의 사용·수익을 목적으로 하는 권리 제외)을 목적으로 한 질권을 말한다.

실제로도 채권, 주식, 무체재산권 등에 대하여 빈번히 설정되고 있다.

 

질권자 자신에 대한 채권도 질권의 목적이 될 수 있다. 예를 들어, 은행이 고객에 대한 대출금채권을 담보하기 위하여 고객의 은행에 대한 정기예금 반환채권에 대하여 질권을 취득하는 경우이다.

 

나. 성립 (= 질권설정계약 + 그 권리의 양도에 관한 방법)

 

다. 그 권리의 양도에 관한 방법

 

⑴ 권리질권의 설정은 법률에 다른 규정이 없으면 그 권리의 양도에 관한 방법에 의한다(제346조). 예컨대 지명채권에 대한 질권의 설정은 설정자가 제450조의 규정에 의하여 제3채무자에게 질권 설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙함이 아니면 이로써 제3채무자 기타 제3자에게 대항하지 못한다(제349조). 다만 채권증서가 있는 때에는 그 증서를 질권자에게 교부함으로써 질권 설정의 효력이 생긴다(제347조). 여기에서 말하는 ‘채권증서’는 채권의 존재를 증명하기 위하여 채권자에게 제공된 문서로서 특정한 이름이나 형식을 따라야 하는 것은 아니지만, 장차 변제 등으로 채권이 소멸하는 경우에는 제475조에 따라 채무자가 채권자에게 그 반환을 청구할 수 있는 것이어야 한다. 이에 비추어 임대차계약서와 같이 계약 당사자 쌍방의 권리의무관계의 내용을 정한 서면은 그 계약에 의한 권리의 존속을 표상하기 위한 것이라고 할 수는 없으므로 위 채권증서에 해당하지 않는다고 할 것이다(대법원 2013. 8. 22. 선고 2013다32574 판결).

 

⑵ 그리고 지시채권에 대한 질권의 설정은 증서에 배서하여 질권자에게 교부함으로써, 무기명채권에 대한 질권의 설정은 증서를 질권자에게 교부함으로써 각각 질권 설정의 효력이 생긴다(제350조, 제351조).

 

⑶ 한편 저당권으로 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 때에는 그 저당권등기에 질권의 부기등기를 하여야 그 효력이 저당권에 미친다(제348조). 저당권에 의하여 담보된 채권에 질권을 설정하였을 때 저당권의 부종성으로 인하여 등기 없이 성립하는 권리질권이 당연히 저당권에도 효력이 미친다고 한다면, 공시의 원칙에 어긋나고 그 저당권에 의하여 담보된 채권을 양수하거나 압류한 사람, 저당부동산을 취득한 제3자 등에게 예측할 수 없는 질권의 부담을 줄 수 있어 거래의 안전을 해할 수 있다. 이에 따라 민법 제348조는 저당권설정등기에 질권의 부기등기를 한 때에만 질권의 효력이 저당권에 미치도록 한것이다. 이는 민법 제186조에서 정하는 물권변동에 해당한다(대법원 2020. 4. 29. 선고 2016다235411 판결).

 

⑷ 담보가 없는 채권에 질권을 설정한 다음 그 채권을 담보하기 위해 저당권이 설정되었더라도, 민법 제348조가 유추적용되어 저당권설정등기에 질권의 부기등기를 하지 않으면 질권의 효력이 저당권에 미친다고 볼 수 없다(대법원 2020. 4. 29. 선고 2016다235411 판결).

 

⑸ 저당권으로 담보된 채권에 질권을 설정한 경우 원칙적으로는 저당권이 피담보채권과 함께 질권의 목적이 된다고 보는 것이 합리적이지만, 질권자와 질권설정자가 피담보채권만을 질권의 목적으로 하고 저당권은 질권의 목적으로 하지 않는 것도 가능하고 이는 저당권의 부종성에 반하지 않는다. 이는 저당권과 분리해서 피담보채권만을 양도한 경우 양도인이 채권을 상실하여 양도인 앞으로 된 저당권이 소멸하게 되는 것과 구별된다. 이와 마찬가지로 담보가 없는 채권에 질권을 설정한 다음 그 채권을 담보하기 위하여 저당권이 설정된 경우 원칙적으로는 저당권도 질권의 목적이 되지만, 질권자와 질권설정자가 피담보채권만을 질권의 목적으로 하였고 그 후 질권설정자가 질권자에게 제공하려는 의사 없이 저당권을 설정받는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 저당권은 질권의 목적이 되지 않는다. 이때 저당권은 저당권자인 질권설정자를 위해 존재하며, 질권자의 채권이 변제되거나 질권설정계약이 해지되는 등의 사유로 질권이 소멸한 경우 저당권자는 자신의 채권을 변제받기 위해서 저당권을 실행할 수 있다( 대법원 2020. 4. 29. 선고 2016다235411 판결 : 甲 주식회사가 모회사인 乙 주식회사가 丙에 대해 부담하는 채무를 담보하기 위하여 丁에 대한 임대차보증금 반환채권에 관하여 丙과 근질권설정계약을 체결한 다음 위 임대차보증금 반환채권을 담보하기 위하여 丁으로부터 임대차목적물 등에 관하여 근저당권을 설정받았는데, 근저당권설정등기가 해지를 원인으로 말소되자 丙이 자신의 근질권이 침해되었다며 위 말소등기의 회복을 구한 사안에서, 甲 회사와 丁의 임대차계약 시 저당권설정에 관한 내용이 없었고, 丙과 甲 회사의 근질권설정계약 시 丁에 대한 확정일자부 통지 또는 승낙을 받아줄 의무 등 질권설정자의 의무나 질권의 실행 조건, 실행 방법에 관하여 상세히 규정하였음에도 저당권에 관한 내용은 전혀 없었던 점 등에 비추어 질권자인 丙과 질권설정자인 甲 회사가 임대차보증금 반환채권만을 질권의 목적으로 하고 질권설정자가 질권자에게 제공하려는 의사 없이 근저당권을 설정받는 등 저당권이 질권의 목적이 되지 않는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 볼 여지가 있고, 또한 丙은 근저당권설정등기에 관하여 질권의 부기등기를 마치지 않았으므로 이 점에서도 丙의 질권의 효력이 근저당권에 미친다고 할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례).

 

⑹ 기명주식의 입질방법 및 효과 등에 관하여는 상법에 별도의 규정이 있다(상법 제338조, 제340조). 기명주식의 약식질에 관한 상법 제338조는 기명주식을 질권의 목적으로 하는 때에는 주권을 질권자에게 교부하여야 하고(제1항), 질권자는 계속하여 주권을 점유하지 아니하면 그 질권으로써 제3자에게 대항하지 못한다고(제2항) 규정하고 있다. 여기에서 주식의 질권설정에 필요한 요건인 주권의 점유를 이전하는 방법으로는 현실의 인도(교부) 외에 간이인도나 반환청구권의 양도도 허용되고, 주권을 제3자에게 보관시킨 경우 주권을 간접점유하고 있는 질권설정자가 반환청구권의 양도에 의하여 주권의 점유를 이전하려면 질권자에게 자신의 점유매개자인 제3자에 대한 반환청구권을 양도하여야 하고, 이 경우 대항요건으로서 그 제3자의 승낙 또는 질권설정자의 그 제3자에 대한 통지를 갖추어야 한다(대법원 2000. 9. 8. 선고 99다58471 판결 참조).

 

⑺ 그리고 이러한 법리는 그 제3자가 다시 타인에게 주권을 보관시킴으로써 점유매개관계가 중첩적으로 이루어진 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이므로, 최상위의 간접점유자인 질권설정자는 질권자에게 자신의 점유매개자인 제3자에 대한 반환청구권을 양도하고, 그 대항요건으로서 그 제3자의 승낙 또는 그 제3자에 대한 통지를 갖추면 충분하며, 직접점유자인 타인의 승낙이나 그에 대한 질권설정자 또는 제3자의 통지까지 갖출 필요는 없다[대법원 2012. 8. 23. 선고 2012다34764 판결 : 乙이 丙 회사의 신주를 인수하였으나 丙 회사가 주권을 발행하고 보호예수기관에 이를 보호예수 한 경우, 乙이 甲에게 그 주식에 관하여 약식질을 설정하기 위해서는 ‘丙 회사에 대한 주권반환청구권’을 양도하고 그 대항요건(丙 회사에 대한 통지 또는 丙 회사의 승낙)을 갖추면 충분하고, 주권을 직접점유하고 있는 보호예수기관에 대한 통지 또는 보호예수기관의 승낙은 필요하지 않다고 판단한 사례].

 

라. 효력이 미치는 범위

 

⑴ 피담보채권(제355조, 제334조)

⑵ 목적물(제355조, 제343조, 제323조)

 

마. 유치적 효력

 

⑴ 권리질권의 경우에는 사용가치를 빼앗는다는 점보다는 교환가치를 확보한다는 점이 특히 중시되기 때문에 유치적 효력은 대단히 희박하다.

‘질권설정자’는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다(제352조). 이는 질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대하여 가지는 배타적 지배권능을 보호하기 위한 것으로서, 질권설정자와 제3채무자가 채권의 추심, 변제의 수령, 면제, 상계 등 질권자의 이익을 해하는 행위를 하였더라도 이는 질권자에 대한 관계에서는 무효이다(대법원 1997. 11. 11. 선고 97다35375 판결 참조).

 

⑵ 다만, 특별한 사정이 없는 한 질권설정자와 제3채무자가 질권의 목적인 권리를 발생시키는 기본적 계약관계를 해제하거나 해지하는 것은 가능하다(대법원 2010. 8. 26. 선고 2010도4613 판결).

 

⑶ 임대차보증금반환채권이 질권의 목적인 경우 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 결과가 발생하는 것은, 질권의 목적인 임대차보증금반환채권 자체가 아니라 이를 발생시키는 기본적 계약관계에 관한 사유에 속할 뿐만 아니라, 질권설정자인 임차인이 위 채권 자체의 소멸을 목적으로 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 한 것으로도 볼 수 없다. 그러므로 이 경우에는 제352조의 제한을 받지 아니한다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결).

 

⑷ 질권이 설정되었다고 하여 기본적 계약관계에 대한 정당하고 합리적인 해제·해지까지 제한하는 것은 부당하기 때문이다. 그리고 질권의 목적인 채권을 양도하는 것도 가능하다. 추급력에 의하여 질권의 효력이 미쳐 질권자의 이익을 해하지 않기 때문이다(대법원 2005. 12. 22. 선고 2003다55059 판결 : 질권의 목적인 채권의 양도행위는 제352조 소정의 질권자의 이익을 해하는 변경에 해당되지 않으므로 질권자의 동의를 요하지 아니한다).

 

⑸ 한편 ‘제3채무자’에 대하여는 규정이 없으나, 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 그 채무의 변제를 청구하거나 변제할 금액의 공탁을 청구할 수 있다(제353조 제2항, 제3항)고 해석된다(대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결 : 질권설정자가 질권자의 동의 없이 제3채무자에게서 질권의 목적인 채권의 변제를 받았다고 하여 질권자에 대한 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자로서 그 임무에 위배하는 행위를 하여 질권자에게 어떤 손해를 가하거나 손해 발생의 위험을 초래하였다고 할 수 없고, 배임죄가 성립하지도 않는다고 보아야 한다).

 

⑹ 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대하여 직접 채무의 변제를 청구할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 : 임차인의 임대차보증금반환채권에 대하여 질권이 설정되고 임대인이 이를 승낙한 상태에서, 임대인이 임차인에게 임차주택을 매도하기로 하고 매매대금채권과 임대차보증금반환채권을 상계처리하자, 질권자가 임대인을 상대로 임대차보증금의 반환을 직접 청구한 사안에서, 임차주택의 매수인인 임차인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 아니고, 나아가 질권설정의 제3채무자인 임대인이 질권자의 동의 없이 질권설정자인 임차인과 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 임차주택에 관한 임대차보증금반환채무를 소멸하게 하였더라도 이로써 질권자에게 대항할 수 없다고 판단한 사례).

 

⑺ 질권의 목적인 채권에 대하여 질권설정자의 일반채권자의 신청으로 압류·전부명령이 내려진 경우에도 그 명령이 송달된 날보다 먼저 질권자가 확정일자 있는 문서에 의해 제349조 제1항에서 정한 대항요건을 갖추었다면, 전부채권자는 질권이 설정된 채권을 이전받을 뿐이고 제3채무자는 전부채권자에게 변제했음을 들어 질권자에게 대항할 수 없다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2018다21326 판결).

 

바. 우선변제적 효력

 

7. 권리질권의 실행    [이하 민법교안, 노재호 P.1690-1696 참조]

 

가. 질권의 목적이 된 채권의 실행방법(제353조)

 

질권자는 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있다(제353조 제1항).

 

⑴ 질권의 대상이 금전채권인 경우

 

① 질권의 목적이 된 채권이 금전채권인 경우 질권자는 자기 채권의 한도에서 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있다(제353조 제2항). 채권질권의 효력은 질권의 목적이 된 채권의 지연손해금 등과 같은 부대채권에도 미치므로 채권질권자는 질권의 목적이 된 채권과 그에 대한 지연손해금채권을 피담보채권의 범위에 속하는 자기채권액에 대한 부분에 한하여 직접 추심하여 자기채권의 변제에 충당할 수 있다(대법원 2005. 2. 25. 선고 2003다40668 판결 : 원고가 채권질권의 피담보채권인 월드어드벤처에 대한 원리금 1,617,259,080원과 이에 대한 2001. 7. 13.부터 약정이율인 연 25%의 비율에 의한 지연손해금의 우선변제를 받기 위하여 질권의 목적이 된 채권인 월드어드벤처의 피고에 대한 임대차보증금 중 질권설정액인 19억 원에 대한 직접 청구를 하는 경우에 원고는 피고에게 질권의 목적이 된 임대차보증금 반환채권 중 19억 원을 한도로 하여 피담보채권인 월드어드벤처에 대한 원리금 1,617,259,080원과 이에 대한 2001. 7. 13.부터 약정연체이율인 연 25%의 비율에 의한 지연손해금의 상당액을 청구할 수 있고, 그 피담보채권의 범위가 질권의 목적이 된 19억 원에 도달하는 2002. 3. 25. 이후에는 그 피담보채권의 범위에 속하는 자기채권의 한도에서 질권의 목적이 된 채권인 19억 원의 임대차보증금에 대한 지연손해금 등의 부대채권도 직접 청구할 수 있다고 봄이 상당하다.

 

② 따라서 질권자가 피담보채권을 초과하여 질권의 목적이 된 금전채권을 추심하였다면 그 중 피담보채권을 초과하는 부분은 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인이 없는 것으로서 질권설정자에 대한 관계에서 부당이득이 되고, 이러한 법리는 채무담보 목적으로 채권이 양도된 경우에 있어서도 마찬가지이다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다5694 판결).

 

③ 한편, 질권의 목적이 된 채권의 변제기가 질권자의 채권의 변제기보다 먼저 도래한 때에는 질권자는 제3채무자에 대하여 그 변제금액의 공탁을 청구할 수 있고, 이 경우 질권은 그 공탁금에 미친다(제353조 제3항).

 

⑵ 질권의 대상이 물건채권인 경우

 

채권의 목적물이 금전 이외의 물건인 때에는 질권자는 그 변제를 받은 물건에 대하여 질권을 행사할 수 있다(제353조 제4항).

 

⑶ 질권자의 직접청구권 행사에 대한 제3채무자의 항변

 

질권설정자에 대한 대항사유(상계 등)로 질권자에게 대항할 수 있는지 문제되는데, 제451조의 규정에 따라 판단하면 된다(제349조 제2항). 대법원도 “민법 제349조 제1항은 지명채권을 목적으로 한 질권의 설정은 설정자가 제450조의 규정(지명채권양도의 대항요건)에 의하여 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙함이 아니면 이로써 제3채무자 기타 제3자에게 대항하지 못한다고 하고, 제2항은 제451조의 규정은 전항에 준용한다고 하고 있으며, 제451조 제1항은 채무자가 이의를 보류하지 아니하고 승낙을 한 때에는 양도인에게 대항할 수 있는 사유로서 양수인에게 대항하지 못한다고 하고 있으므로, 채권양도나 채권에 대한 질권설정에 있어서 채무자가 이의를 보류하지 않은 승낙을 한 경우, 채무자는 질권설정자에게 대항할 수 있는 사유로서 질권자에게 대항할 수 없고, 이 경우 대항할 수 없는 사유는 협의의 항변권에 한하지 아니하고, 넓게 채권의 성립, 존속, 행사를 저지하거나 배척하는 사유를 포함한다.”라고 판시하였다(대법원 2002. 3. 29. 선고 2000다13887 판결).

 

나. 민사집행법에 정한 실행방법(제354조)

 

채권의 추심·전부 등(민사집행법 제273조, 제223조 이하)