【개정 주택임대차보호법】《임대료상한제한(5% 이내), 계약갱신요구권》〔윤경 변호사 1더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 임대료상한제한 적용범위
임대료 상한 제한(5% 이내)은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용된다.
2. 임대료 상한 5%의 의미
갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 의미는 아니다.
5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인 과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.
그렇다면, 임대인은 임차인의 동의가 없 으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것일까?
그렇지 않다.
계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통 해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있다.
다만 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다(법 제7조 제2항).
• 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액청구를 할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있다.
3. 임대료상한 5%를 초과하는 합의 가능 여부
임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있다(계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우).
계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능하다.
이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다.
계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지 문제가 되는데, 초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없다.
주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.
4. 법 시행 전 5% 초과 증액하여 계약연장합의를 한 경우, 계약 갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위내로 조정 가능 여부
개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약 갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위내로 조정할 수 있다.
법 시행 전에 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 임차인의 계약갱신요구권 행사가 가능하다.
임차인은 현 시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수도 있고, 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되, 해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있다.
다만, 개정법 시행(‘20.7.31.) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않다면, 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없다.
예를 들어,
임차인 甲과 임대인 乙이 2018. 9월 ~ 2020. 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 2020. 6월에 상호간 합의로 2020. 9월 ∼ 2022. 9월까지 계약갱신을 하기로 하면서 임대료 8% 증액한 경우
① 임차인 甲은 2020. 8월(계약종료 1개월 전까지)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,
② 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022. 8월(계약종료 1개월 전까지)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능하다.
