【개정 주택임대차보호법】《전월세 전환, 계약갱신요구권, 임대료 인상률 상한 5%》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<전월세 전환>
1. 계약갱신요구권 행사시 전세에서 월세 전환 가능 여부
개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란하다.
다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정이 적용된다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정한다.
계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환하는 경우의 예시를 들어보면,
전세 5억원이라면 ‘보증금 3억원 월세 67만 원’을 넘을 수 없고, ‘보증금 2억원 월세 100만 원’을 넘을 수 없다.
2. 법정 월차임 전환율 변경은 존속중인 계약에도 적용되는지 여부
법정 월차임 전환율 4%가 2.5%로 변경되면, 존속중인 계약에도 적용되는 것는 걸까?
개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다.
3. 조례로 임대료 상한을 5% 보다 낮추면, 존속중인계약에도 소급적용되는지 여부
지자체가 조례로 임대료 상한을 5% 보다 낮추면, 존속중인계약에도 모두 소급적용될까?
지자체가 조례로 임대료 상한을 정하는 경우, 조례에서 정하는 부칙에 따라 적용범위가 결정된다.
4. 주택임대차보호법의 적용범위
주택임대차보호법이 적용되는 주택의 범위는 ‘임대차되는 주거용 건물’이다.
임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.
법인이 임차인인 경우 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.
법인은 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문이다.
다만, 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차인인 경우에는 일정 요건 하에 대항력이 인정된다.
① 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상이 된다(주택임대차보호법 제3조 제2항 후단 및 시행령 제2조).
② 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
또한, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제3항).
5. 민간임대주택에 관한 특별법에 의한 임대차계약의 경우 계약갱신요구권 행사시 임대료 인상률 상한 5%의 적용 여부
민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민특법’이 라 함)에 따르면 2019. 10. 23. 이전에 등록한 임대사업자의 경우 등록 당시 존속 중인 임대차 계약이 있는 경우 그 임대차계약의 종료 후 재계약시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있는데, 개정 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대료 인상률 상한 5%가 적용되는지가 문제된다.
민특법 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다.
민간임대주택에 관한 특별법 제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법, 건축법, 공동주택관리법 및 주택임대차보호법을 적용한다.
