【민사집행법전문변호사(부동산경매)<강제경매> 부동산강제경매의 성질 및 절차】<부동산강제경매 / 재판예규 제968호 부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규(재민 91-5)> 부동산경매절차..

【민사집행법전문변호사(부동산경매)<강제경매> 부동산강제경매의 성질 및 절차】<부동산강제경매 / 재판예규 제968호 부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규(재민 91-5)> 부동산경매절차에 의한 부동산취득은 원시취득일까, 아니면 승계취득(사법상 매매설)일까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

 

<부동산경매절차에 의한 부동산취득은 원시취득일까, 아니면 승계취득(사법상 매매설)일까?>

 

● 부동산강제경매의 성질 및 절차요약

 

1. 부동산에 대한 집행

 

금전채권에 기초한 강제집행에 있어서 채무자의 여러 가지 재산이 집행의 대상이 되는데, 여기서의 부동산에 대한 금전집행(줄여서 보통 부동산집행이라고 한다)은 금전채권의 만족을 위하여 채무자 소유 부동산에 대하여 하는 강제집행으로서, 부동산을 목적으로 하는 채권(부동산소유권이전등기청구권)에 대한 집행(법 244)과 다르고, 금전채권의 만족을 목적으로 하는 점에서 특정한 부동산의 인도를 목적으로 하는 집행(법 258)과 다르다.

 

부동산은 일반적으로 채무자의 재산의 근간을 이루고, 물적신용의 기초를 이루는 경우가 많으므로, 이에 대한 강제집행은 채권회수의 가장 중요하고 확실한 수단으로 민사집행 전체의 중심을 이루고 있다.

따라서 부동산에 대한 금전집행의 규율이 민사집행절차의 중심을 이루고 있다.

 

부동산경매(강제경매·임의경매) 절차도 ‘압류 → 현금화 → 만족’이라는 금전집행 일반의 구조를 취한다. 그러나 그 구체적인 구성은 동산집행·채권집행에 비하여 눈에 띄게 정치하고, 상세하다는 특징 이외에 다음과 같은 특질을 가지고 있다.

즉, ① 절차에 관여하는 사람의 범위가 넓다. 압류채권자, 배당요구채권자 및 집행채무자(임의경매의 경우 대개 채무자 = 소유자) 이외에 목적부동산 상의 담보권자·용익권자·점유자 등을 절차 가운데로 끌어들여 이들에 대한 처우를 결정하지 않으면 안 된다.

 

② 매각도 기술적으로 복잡하고 신중하다.

미리 부동산의 현황조사·감정평가를 거쳐 매각조건을 명확히 하고, 매각물건명세서 작성·비치, 최저매각가격의 결정으로부터 매각의 실시로 나아가며, 매각에 있어서도 수차례의 매각기일과 매각결정기일을 거친 후 대금을 납부한 매수인을 위하여 등기촉탁과 공신적 효과가 뒤따른다.

 

③ 목적부동산을 둘러싼 여러 법률관계에 관하여 일종의 청산적 작용이 작동한다.

경매절차의 개시와 배당요구 종기를 공고함과 동시에 일정 범위의 권리자에게 권리신고를 최고하고, 배당 등에 참여한 다수의 채권자에게 만족을 줌과 아울러, 담보권·용익권 등을 소멸·실효케 하며, 인도명령에 의하여 부동산의 점유관계가 조정되는 것이 그것이다.

 

④ 따라서 부동산경매의 법 규정에는 집행절차법 뿐만 아니라, 부동산 권리변동과 담보권·용익권 등을 둘러싼 실체법이 경합하고 교차한다(中野, 386-387면).

 

부동산경매의 기능을 확보함에 있어 현실적으로 가장 절실하게 문제가 되는 것은 집행방해이다.

집행방해는 비단 부동산경매에 한정된 얘기만이 아니고 민사집행 모든 분야에 나타나지만, 유치권을 필두로 특히 부동산경매의 경우에 그 폐해가 심각하다.

집행방해가 항시적·업무적으로 행해지고 있는데다, 방해의 수단과 태양도 다종다기하며, 법규제와 경제사정의 변동에 따라 변화를 거듭하여 그 끝을 알기가 어려운 것이 부인하기 어려운 경매실무 현실의 일부이다.

 

2. 강제경매

 

강제경매란 채무자 소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차이다.

 

강제경매에 관한 매각의 성질에 관하여는 사법상의 매매설과 공법상의 처분설이 대립되어 있다.

사법상의 매매설은 경매를 매수인 또는 집행관과 소유자인 채무자 간의 매매라고 보는 견해로서, 그 근거로 민법 578조의 담보책임을 들고 있다.

 

공법상의 처분설은 집행관은 국가기관으로서 경매처분을 하여 사법상의 권리관계를 설정하는 것이라고 보는 견해로서, 공용징수와 유사한 것으로 취급하여 매수인은 목적물을 원시취득한다고 본다.

 

사법상의 매매설이 통설이다.

판례도 미성년자의 매수신청을 무효라고 하거나(대법원 1969. 11. 19.자 69마989 결정 등), 매수인의 선의취득을 인정함으로써(대법원 1998. 3. 27. 선고 97다32680 판결) 간접적으로 사법상의 매매설을 지지하고 있고, 매매의 일종이라고 판시한 것(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결, 대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결)도 있다.

 

강제경매는 강제관리와 함께 부동산에 대한 강제집행방법의 하나이다(법 78).

강제경매는 압류한 부동산 그 자체를 매각하여 그 매각대금으로 변제에 충당하는 방법에 의한 강제집행임에 반하여, 강제관리는 압류한 부동산을 매각하지 않고 그 부동산을 관리하여 얻은 수익금으로 변제에 충당하는 방법에 의한 강제집행이라는 점에서 근본적인 차이가 있다.

 

채권자는 자기의 선택에 의하여 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다(법 78③).

강제관리는 가압류를 집행할 때에도 사용할 수 있다(법 78④).

 

강제경매에 대비되는 것으로서 임의경매가 있다.

임의경매라는 말은 원래 법전상의 용어는 아니나 그 실행에 집행권원을 필요로 하지 않는 경매 즉, 민사집행법 제3편에 규정된 담보권의 실행 등을 위한 경매를 가리켜 강학상 임의경매라 부르고 있다.

 

임의경매에는 저당권 등 담보권의 실행으로서 행하여지는 것과 민법, 상법 기타 법률의 규정에 의하여 재산의 보관 또는 정리, 가격보존 등의 목적으로 그 목적물을 현금화하는 것이 있다.

 

후자는 형식적 경매라고 하며, 그 예로서는 공유물분할을 위한 경매(민법 269②)가 있다[상사계약에 있어서 자조매각에 기한 경매(상법 67·70·109·142·149②·165) 등.

형식적 경매에 관하여는 최근 획기적인 판결들이 이어지고 있다. 민법 제269조에 의하여 실시되는 ‘공유물분할을 위한 경매’가 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하는지 여부(원칙적 적극)에 관한 대법원 2009. 10. 29. 선고 2006다37908 판결, 유치권에 의한 경매가 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되는지 여부(적극)와 유치권자의 배당순위(＝일반채권자와 동일한 순위)에 관한 대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정 등이 그것이다. 전자에 관하여는, 문정일, ‘공유물분할을 위한 경매에서의 법정매각조건’, 대법원판례해설(81), 법원도서관(2010), 424-448면, 후자에 관하여는, 조용현, ‘유치권에 의한 경매에서 인수주의와 소멸주의’, 자유와 책임 그리고 동행：안대희 대법관 재임기념, 사법발전재단(2012), 239-291면 각 참조].

담보권의 실행을 위한 경매는 담보권자에게 우선변제를 얻게 하기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것이므로 특정재산에 의한 특정책임(물적 책임)의 실현을 구하는 것임에 대하여, 강제경매는 채무자의 일반재산에 의한 일반책임(인적 책임)의 실현을 구하는 것이라는 데에 그 차이가 있으나, 양자는 모두 금전채권의 만족을 얻기 위하여 국가가 부동산을 강제적으로 경매하는 것이라는 점에서 공통점이 있다.

 

강제경매절차는 대체로 목적물을 압류하여 현금화한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행된다.

강제경매절차의 개요는 다음과 같다.

 

먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 매각부동산을 압류하고, 법원사무관 등은 관할등기소에 강제경매신청의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 한다.

경매개시결정원본을 기록에 철하고 정본을 채무자에게 송달한다.

다음에 현금화의 준비절차로서 집행관에게 부동산 현황에 관한 조사를 명하고 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.

 

위 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고한다.

매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 매각을 실시하여 최고가매수신고인이 정하여지면 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정한다.

허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 저감하고 매각기일을 정하여 다시 새 매각을 실시한다.

 

매각허가여부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.

매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 대금의 지급을 명한다.

매수인이 대금을 완납한 경우에 있어서 채권자의 경합이 없거나 그 대금으로써 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 충분한 때에는 각 채권자에게 이를 지급하고 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 부충분한 경우에는 배당절차를 행한다.

 

매수인이 대금을 완납한 경우에는 매수인이 취득한 권리의 등기를 촉탁한다.

매수인이 대금을 지정한 기한까지 완납하지 않을 때에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명한다.

매수인은 매각허가결정이 있은 후에는 매각부동산의 관리명령을, 대금완납 후에는 인도명령을 각 신청할 수 있다.

 

한편 부동산경매사건에 있어서 각 절차는 다음 표에 정한 기간 내에 진행해야 하며, 경매담당법관은 사건기록 및 민사집행사건 진행상황부 등을 점검, 확인하여 합리적인 이유 없이 접수순서에 어긋나게 매각기일 지정에서 누락되는 사건이 생기지 않도록 유의해야 한다(재민 91-5)[재판예규 제968호 부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규(재민 91-5)].

 

3. 재판예규 제968호 부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규(재민 91-5)

종 류		기 산 일	기 간	비 고
경매신청서 접수			접수당일	법§80, 264①
미등기건물 조사명령		신청일부터	3일안(조사기간은 2주 안)	법§81③④, 82
개시결정 및 등기촉탁		접수일부터	2일 안	법§83,94, 268
채무자에 대한 개시결정 송달		임의경매：개시결정일부터 강제경매：등기필증 접수일부터	3일 안	법§83, 268
현황조사명령		임의경매：개시결정일부터 강제경매：등기필증 접수일부터	3일안(조사기간은 2주 안)	법§85, 268
평가명령		임의경매：개시결정일부터 강제경매：등기필증 접수일부터	3일안(평가기간은 2주 안)	법§97①, 268
배당요구종기결정 배당요구종기 등의 공고· 고지		등기필증 접수일부터	3일 안	법§84①②③, 268
배당요구종기		배당요구종기결정일부터	2월후3월 안	법§84①⑥, 법§87③, 268
채권신고의 최고		배당요구종기결정일부터	3일안(최고기 간은배당요구 종기까지)	법§84④
최초매각기일·매각결정기일의 지정·공고(신문공고의뢰) 이해관계인에 대한 통지		배당요구종기부터	1월 안	법§104, 268
매각물건명세서의 작성, 그 사본 및 현황조사보고서·평가서 사본의 비치			매각기일(입찰기간개시일) 1주 전까지	법§105②, 268, 규§55
최초매각기일 또는 입찰기간 개시일		공고일부터	2주후20일안	규§56
입찰기간			1주 이상 1월 이하	규§68
새매각기일·새매각결정기 일 또는 재매각기일·재매 각결정기일의 지정·공고 이해관계인에 대한 통지		사유발생일부터	1주 안	법§119, 138, 268
새매각 또는 재매각기일		공고일부터	2주후20일안	법§119, 138, 268, 규§56
배당요구의 통지		배당요구일부터	3일 안	법§89, 268
매 각 실 시	기일입찰, 호가경매		매각기일	법§112, 268
	기간입찰	입찰기간종료일부터	2일 이상 1주일 안	규§68
매각기일조서 및 보증금 등의 인도		매각기일부터	1일 안	법§117, 268
매각결정기일		매각기일부터	1주 안	법§109①, 268
매각허부결정의 선고			매각결정기일	법§109②, 126①, 268
차순위매수신고인에 대한 매 각결정기일의 지정, 이해관 계인에의 통지		최초의 대금지급기한 후	3일 안	법§104①④, 137①, 268
차순위매수신고인에 대한 매각결정기일		최초의 대금지급기한 후	2주 안	법§109①, 137①, 268
매각부동산 관리명령		신청일부터	2일 안	법§136②, 268
대금지급기한의 지정 및 통지		매각허가결정확정일또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날부터	3일 안	법§142①, 268 규§ 78, 194
대금지급기한		매각허가결정확정일또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날부터	1월 안	규§78, 194
매각부동산 인도명령		신청일부터	3일 안	법§136①, 268
배당기일의 지정·통지, 계산서 제출의 최고		대금납부 후	3일 안	법§146, 268 규§81
배당기일		대금납부 후	4주 안	법§146, 268
배당표의 작성 및 비치			배당기일 3일전까지	법§149①, 268
배당표의 확정 및 배당실시			배당기일	법§149②,159,268
배당조서의 작성		배당기일부터	3일 안	법§159④, 268
배당액의 공탁 또는 계좌입금		배당기일부터	10일 안	법§160, 268 규§82
매수인 앞으로 소유권이전등기 등 촉탁		서류제출일부터	3일 안	법§144, 268
기록 인계		배당액의 출급, 공탁 또는 계좌입금 완료 후	5일 안

 

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