【민사집행법전문변호사(부동산경매)<강제경매의 대상> 공유지분에 대한 강제경매】<부동산공유지분, 민법상 조합재산, 권리능력이 없는 사단의 재산, 상속재산, 공동광업권자의 지분> 부동산공유지분도 강제경매의 대상이 될 수 있을까? 대지권의 목적으로 되어 있는 토지 공유지분도 마찬가지일까? ‘민법상 조합재산’, ‘권리능력이 없는 사단의 재산’, ‘상속재산’, ‘공동광업권자의 지분’에 대한 부동산강제경매도 가능할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부동산공유지분도 강제경매의 대상이 될 수 있을까? 대지권의 목적으로 되어 있는 토지 공유지분도 마찬가지일까? ‘민법상 조합재산’, ‘권리능력이 없는 사단의 재산’, ‘상속재산’, ‘공동광업권자의 지분’에 대한 부동산강제경매도 가능할까?>
● 부동산공유지분에 대한 강제경매
1. 부동산공유지분
집행대상의 부동산이 여러 사람의 지분으로 된 경우에는 공유자의 공유물에 대한 권리로서 그 지분의 성질과 내용은 본질적으로 단독소유권과 같기 때문에 공유자는 자기의 지분을 마음대로 처분할 수 있으며(민법 263) 나아가 당연히 공유지분이 강제집행의 대상이 될 수 있다.
다만, 대지권의 목적으로 되어 있는 토지 공유지분은 특별한 경우[예컨대, 대지권이 성립하기 전에 대지 지분에 관해 설정된 저당권의 실행을 위하여 경매를 하는 경우 등(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결)]가 아니면 건물과 분리하여 독립한 부동산집행의 목적물이 될 수 없다(집합건물법 20).
부동산, 지상권 공유지분에 관하여는 부동산집행의 방법에 의하고, 선박, 항공기, 자동차, 소형선박 공유지분은 그 밖의 재산권에 대한 집행방법에 의한다
토지의 공유지분도 독립하여 강제경매의 대상으로 된다.
공유자 중 1인의 공유지분 전부에 관하여는 강제경매를 진행할 수 있다는 점에 관하여는 아무런 문제가 없지만, 1인의 공유지분 중 일부에 관하여도 경매를 신청할 수 있는지에 관하여는 견해가 대립한다.
1인의 공유지분 중 일부에 관하여 경매를 신청하는 것을 금지할 이유는 없지만, 그것이 권리남용에 해당하거나 재산적 가치의 현저한 감소를 초래하는 등 소유자의 권리를 크게 해치는 경우라면 허용하지 않아야 하므로, 일부 지분에 대하여만 경매신청을 해야 할 특별한 사정을 소명시키는 것이 바람직하다.
2. 민법상 조합재산, 권리능력이 없는 사단의 재산, 상속재산, 공동광업권자의 지분
(1) 민법상 조합재산은 공유가 아니고 합유이기 때문에 조합원의 지분은 다른 조합원의 동의가 없는 한 양도할 수 없으므로(민법 273), 조합재산인 개개의 부동산에 관하여 가지는 조합원의 지분은 부동산강제경매의 절차에 의하여 집행하는 것이 허용되지 않는다[대법원 2007. 11. 30.자 2005마1130 결정(민법 제714조는 “조합원의 지분에 대한 압류는 그 조합원의 장래의 이익배당 및 지분의 반환을 받을 권리에 대하여 효력이 있다.”고 규정하여 조합원의 지분에 대한 압류를 허용하고 있으나, 여기에서의 조합원의 지분이란 전체로서의 조합재산에 대한 조합원 지분을 의미하는 것이고, 이와 달리 조합재산을 구성하는 개개의 재산에 대한 합유지분에 대하여는 압류 기타 강제집행의 대상으로 삼을 수 없다 할 것이다), 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다21560 판결(가압류채권자가 조합에 대한 채권자라는 이유로 조합원 중 1인만을 가압류채무자로 하여 조합재산에 대하여 한 가압류집행이 적법하다고 판단한 원심판결을 파기한 사안)].
(2) 권리능력이 없는 사단의 재산은 사원 전체의 총유이어서(민법 275), 그러한 사단의 재산인 부동산에 대하여는 지분권이라는 관념을 생각할 수 없으므로(注釋 民事執行法(3), 34면), 경매를 할 수 없다.
(3) 상속재산에 관하여 상속인이 여럿이 있는 경우 민법은 이를 상속인들의 공유로 한다고 규정하였다(민법 1006). 따라서 상속재산의 각 지분은 공유지분의 집행대상이 된다.
(4) 공동광업권자의 지분은 다른 공동광업권자의 동의가 없으면 처분할 수가 없으므로(광업법 30②) 그 지분은 공유지분으로서 집행대상이 될 수 없다[공동광업권은 공동광업권자의 합유이므로(광업법 30), 그 지분에 대하여 강제집행을 할 수 없다].
3. 기재방법
공유부동산의 지분에 대한 강제경매신청의 경우 채무자인 공유자 이외에 공유자 전원의 성명, 주소 및 채무자가 가지는 지분의 비율을 적어야 한다.
그 이유는 다른 공유자에게 강제경매개시결정이 있다는 것을 통지해야 하고 또 최저매각가격은 채무자의 지분에 관하여 정하여 지기 때문이다(법 139①②).
공유지분의 비율은 이를 제3자에게 대항하기 위해서는 등기해야 하고, 만일 지분비율을 등기하지 않은 때에는 각 공유자의 지분이 균등한 것으로 추정된다(민법 262②).
다만 집합건물에서 대지권 취지의 등기가 되지 않은 대지사용권으로서의 토지공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약으로 정하여져 있는 경우가 아닌 한 건물과 독립하여 강제경매의 대상이 되지 않는다(집합건물법 20).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
