【판례<구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’의 의미>】《구 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우에는 공개모집 절차를 생략하고 선착순의 방법으로 입주할 수 있는지 여부(소극)(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020다239823 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [공공건설임대주택에 종전 임차인이 퇴거하여 임대사업자에게 명도된 세대에 관하여, 공개모집 절차 없이 임대사업자로부터 새로 임차하고 입주한 임차인이 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 ‘선착순의 방법’으로 입주한 자임을 이유로 우선 분양전환권이 있다고 주장하며 임대주택에 관한 소유권이전등기를 청구한 사건]
【판시사항】
[1] 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’의 의미(=구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우)
[2] 구 주택공급에 관한 규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우, 구 주택공급에 관한 규칙이 정한 공개모집절차 등을 거치지 않아도 되는지 여부(소극)
【판결요지】
[1] 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항은 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상자로 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’(제1호), ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’(제4호) 등을 규정하고 있다. 이때 같은 항 제4호의 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’라 함은 ‘구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’를 의미한다.
[2] 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다)은 임대주택의 공급대상을 입주자모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대구성원에 한하고(제4조), 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 하며(제8조), 국민주택 등의 입주자는 입주자모집공고일을 기준으로 청약저축의 가입 등에 따른 순위에 따라 선정하되(제10조 제2항, 제11조 내지 제13조), 위의 방법에 따라 입주자를 선정하고도 남은 주택이 있는 경우에는 무주택세대구성원임을 요구하는 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다(제10조 제6항)고 정하고 있다. 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택(이하 ‘명도세대’라 한다)을 공급하는 경우에는 무주택세대구성원임을 요구하는 제4조는 그대로 적용하되 앞서 본 제8조, 제10조 내지 제13조 등은 적용되지 않는다[제3조 제2항 본문 제4호 또는 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 6. 8. 국토교통부령 제211호로 개정되기 전의 것) 제3조 제2항 제5호]. 다만 명도세대를 이러한 방법으로 공급하고도 일정 호수 이상의 남은 주택이 있으면 제8조, 제10조 제2항, 제11조 내지 제13조 등에서 정한 절차에 따라 공급하고, 이를 거친 후에도 남은 주택이 있다면 제10조 제6항에 따라 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다(제3조 제2항 단서).
앞서 본 관계 법령의 내용을 종합하면, 공공건설임대주택의 공급대상은 원칙적으로 무주택세대구성원에 한정되고 무주택세대구성원이 아닌 사람을 입주자로 선정하려면, 그에 앞서 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거쳐야 한다. 이는 공공건설임대주택은 공공의 재원이 투입된 임대주택[구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제2조 제2호의2 참조]으로서 주거를 안정시킬 필요가 시급한 무주택세대구성원을 대상으로 공급하되, 공개모집절차 등을 통하여 무주택세대구성원에게 균등한 입주 기회를 부여하였으나 그러고도 남은 공공건설임대주택이 있는 경우에 한하여 무주택세대구성원이 아닌 자도 공공건설임대주택에 입주할 수 있도록 하겠다는 취지로 봄이 타당하다.
위와 같은 입법 취지에 비추어 볼 때, ‘구 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우’에는 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거치지 않아도 된다는 예외를 인정할 수는 없다. 이러한 해석은 법령상 근거가 없을 뿐만 아니라, 그 해석과 같은 예외를 인정한다면 임대사업자가 임의로 공공건설임대주택을 무주택세대구성원이 아닌 사람에게 우선 공급할 수 있게 하여 무주택세대구성원이 공공건설임대주택을 공급받고 우선 분양전환을 받을 기회를 박탈하는 결과를 가져올 수 있고, 우선 분양전환 대상 해당 여부를 불명확한 요건에 의존하게 하여 관련된 법률관계의 안정을 해칠 수 있다.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3041-3045 참조]
가. 사실관계
⑴ 공공건설임대주택인 이 사건 아파트에 대하여 2008. 10.경 최초 입주가 개시되었고, 이후 2016년 말까지 한 번도 전 세대 입주가 완료되지 않은 상황에서 임차인이 퇴거하여 임대사업자에게 명도한 세대가 지속적으로 발생하였다.
⑵ 임대사업자는 최초 입주자 모집 당시 입주자 모집이 되지 않은 세대와 명도세대를 구분하지 않고 입주자들을 모집하였고, 원고들과 선정자들은 임대사업자와 임대차계약을 체결하고 이 사건 아파트에 입주하였다.
⑶ 피고는 임대사업자로부터 이 사건 아파트를 매수하면서 임대사업자 지위를 승계하였고, 2018. 3. 26. 광양시장으로부터 분양전환승인을 받았다.
⑷ 원고 등은 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호 또는 제4호에 의하여 이 사건 아파트에 관한 우선분양전환권이 있음을 주장하며 이 사건 소를 제기하였다.
⑸ 원심은 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호가 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’란 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항에 따라 임대사업자가 구 주택공급규칙이 정한 요건과 절차를 갖추어 선착순으로 입주자를 선정한 경우를 의미하나, 예외적으로 구 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우에는 공개모집 절차 등을 생략하고 바로 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있고, 위 입주자는 우선분양전환의 대상이 된다는 이유로 원고 등의 청구를 인용하였다.
⑹ 대법원은 구 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거치지 않아도 된다는 예외를 인정할 수 없다는 이유로 해당 부분을 파기환송하였다.
나. 쟁점
⑴ 위 판결의 쟁점은, 구 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우에는 공개모집 절차를 생략하고 선착순의 방법으로 입주할 수 있는지 여부(소극)이다.
⑵ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항은 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상자로 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’(제1호), ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’(제4호) 등을 규정하고 있다. 이때 같은 항 제4호의 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’라 함은 ‘구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우‘를 의미한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 등 참조).
⑶ 구 주택공급규칙은 임대주택의 공급대상을 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대구성원에 한하고(제4조), 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 하며(제8조), 국민주택 등의 입주자는 입주자모집공고일을 기준으로 청약저축의 가입 등에 따른 순위에 따라 선정하되(제10조 제2항, 제11조 내지 13조), 위의 방법에 따라 입주자를 선정하고도 남은 주택이 있는 경우에는 무주택세대구성원임을 요구하는 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다(제10조 제6항)고 정하고 있다. 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택을 공급하는 경우에는 무주택세대구성원임을 요구하는 제4조는 그대로 적용하되 앞서 본 제8조, 제10조 내지 제13조 등은 적용되지 않는다[제3조 제2항 본문 제4호 또는 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2015. 6. 8. 국토교통부령 제211호로 개정되기 전의 것) 제3조 제2항 제5호]. 다만 명도세대를 이러한 방법으로 공급하고도 일정 호수 이상의 남은 주택이 있으면 제8조, 제10조 제2항, 제11조 내지 제13조 등에서 정한 절차에 따라 공급하고, 이를 거친 후에도 남은 주택이 있다면 제10조 제6항에 따라 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다(제3조 제2항 단서).
⑷ 앞서 본 관계법령의 내용을 종합하면, 공공건설임대주택의 공급대상은 원칙적으로 무주택세대구성원에 한정되고 무주택세대구성원이 아닌 사람을 입주자로 선정하려면, 그에 앞서 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거쳐야 한다. 이는 공공건설임대주택은 공공의 재원이 투입된 임대주택(구 임대주택법 제2조 제2호의2 참조)으로서 주거를 안정시킬 필요가 시급한 무주택세대구성원을 대상으로 공급하되, 공개모집절차 등을 통하여 무주택세대구성원에게 균등한 입주 기회를 부여하였으나 그러고도 남은 공공건설임대주택이 있는 경우에 한하여 무주택세대구성원이 아닌 자도 공공건설임대주택에 입주할 수 있도록 하겠다는 취지로 봄이 타당하다.
위와 같은 입법취지에 비추어 볼 때, 원심과 같이 ‘주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우’에는 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거치지 않아도 된다는 예외를 인정할 수는 없다. 원심의 해석은 법령상 근거가 없을 뿐만 아니라, 그 해석과 같은 예외를 인정한다면 임대사업자가 임의로 공공건설임대주택을 무주택세대구성원이 아닌 사람에게 우선 공급할 수 있게 하여 무주택세대구성원이 공공건설임대주택을 공급받고 우선 분양전환을 받을 기회를 박탈하는 결과를 가져올 수 있고, 우선 분양전환 대상 해당 여부를 불명확한 요건에 의존하게 하여 관련된 법률관계의 안정을 해칠 수 있다.
⑸ 원고들은 공공건설임대주택인 이 사건 아파트 중 최초 입주 시작 이래 한 번도 전 세대 입주가 완료되지 않은 상황에서 임차인이 퇴거하여 임대사업자에게 명도한 세대(이하 ‘명도세대’)에 관하여 임대차계약을 체결하고 입주한 다음 임대사업자 지위를 승계한 피고에 대하여 우선 분양전환에 따른 소유권이전등기를 청구하였다.
⑹ 대법원은, 명도세대에 관하여 예외적인 경우에는 공개모집 절차를 생략하고 선착순의 방법으로 입주할 수 있는지에 관하여, 관계법령의 내용을 종합하면, 공공건설임대주택의 공급대상은 원칙적으로 무주택세대구성원에 한정되고 무주택세대구성원이 아닌 사람을 입주자로 선정하려면, 그에 앞서 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거쳐야 하며, ‘주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우’에도 구 주택공급규칙이 정한 공개모집절차 등을 거치지 않아도 된다는 예외를 인정할 수는 없다고 판단하여, 그와 다른 판단을 한 원심을 파기환송하였다.
3. 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’의 의미 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3041-3045 참조]
가. 임대주택의 종류
⑴ 임대주택 중 공공건설임대주택의 경우에만 우선분양전환권이 인정된다(→민간건설임대주택과 구별의 실익이 존재함).
⑵ 우선분양전환권이란 분양전환을 할 때 임대주택에서 살고 있는 임차인에게 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 부여하는 것이다(→협상으로 분양전환의 가격을 정하는 것이 아니라, 법에 정해진 낮은 가격으로 분양받을 수 있기 때문에 임차인에게 경제적 가치가 큼).
나. 우선분양전환을 받을 수 있는 자격
⑴ 관련 규정
● 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것)
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
⑵ 위 규정의 취지
㈎ 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’에서 무주택자란 무주택세대구성원을 의미한다(임차인의 세대구성원 전부 무주택자여야 함, 구 주택공급에 관한 규칙 제4조 제2항).
㈏ 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’의 의미에 대해 제1호와 다르게 본인만 무주택자이면 되는 것인지 의문의 여지가 있었고, 건설교통부도 ‘무주택자인 임차인’의 요건에 관한 질의에 대해 임차인만 무주택자이면 된다는 취지로 회신한 바 있어 그 해석이 문제된다.
㈐ 대법원은 제4호의 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’도 제1호와 마찬가지로 입주한 때부터 분양 전환 당시까지 계속 거주해야 되고 무주택세대구성원이어야 한다고 해석한다(임차인만 무주택자면 되는 것이 아님).
㈑ 따라서 입주자로 선정된 임차인이 입주 전에 계약을 해지한 경우 임대회사가 광고를 통하여 임차인을 모집하고, 이러한 경로로 임차인이 된 자(입주 전 해지 세대 입주자)는 제21조 제1항 제4호 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”에 해당하지 아니한다.
◎ 대법원 2022. 12. 1. 선고 2020다265129 판결 : 구 임대주택법 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 정하면서, 같은 항 제4호에서 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”을 우선 분양전환 대상자로 정하고 있다. 여기에서 ‘무주택자인 임차인’이란 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다.
◎ 대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결 : 이러한 구 주택공급규칙의 조항을 종합하여 보면, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 주택의 입주자를 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 사업주체가 구 주택공급규칙 제4조의 적용을 배제하고 선착순의 방법으로 공급하였을 때 선정된 입주자를 의미함을 알 수 있다. 구 주택공급규칙의 절차에 따라 주택의 입주자로 선정된 사람이 입주 전 임대차계약을 해지한 경우 그 주택의 새로운 입주자로 선정된 사람은 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정되어 계약까지 체결한 입주자가 계약을 해지한 주택에 대하여 다시 입주자로 선정된 사람이므로 남은 주택에 대하여 선정된 입주자가 아니다. 따라서 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하지 아니하여 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 적용을 받는 임차인이 될 수 없다.
㈒ 위와 같은 상황으로 인하여 분양전환을 받지 못하는 임차인들이 다수 생기게 되어 사회적으로 문제되었다.
결국 국회에서 관련법을 개정하였고, 소급효를 인정하고 있다.
⑶ 개정법률
● 개정법률
공공주택 특별법(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 것, 이하 ‘개정 공공주택특별법’)
제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등)
① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우
● 민간임대주택에 관한 특별법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정된 것)
부칙 제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치)
② 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 「임대주택법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다.(소급효)
㈎ 분양전환이 완료되지 않은 공공건설 임대주택에 관하여는 구 임대주택법이 아닌 개정된 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목이 적용되고, 위 라목은 ‘입주시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’이면 되므로 가족이 주택을 소유하고 있는 경우 구제받을 가능성이 생긴다(대법원 2020다265129 판결의 해설 참조).
㈏ 즉 원칙적으로 우선분양전환권을 부여받기 위해서는 ‘① 무주택세대구성원일 것 + ② 임대주택에 계속하여 거주할 것’을 충족하여야 한다.
다. 대상판결(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020다239823 판결)의 내용 분석
⑴ 대법원 2020다265112 판결과 이 사건 사안은 원고 등이 입주 전 해지 세대의 임차인이 아니라 명도 세대의 임차인이라는 부분에서만 차이가 존재한다.
→ 종전 임차인이 임차인으로서 입주하여 거주하다가 중간에 나가고 사업주체가 비어있는 세대를 대상으로 선착순의 방식으로 임차인을 모집하여 임대차계약을 새롭게 체결한 경우이다.
⑵ 그런데 명도 세대의 경우에 적용되는 규정이 따로 존재한다(→구 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 제5호)
● 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전면 개정되기 전의 것)
제3조(적용대상)
② …제5호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제4조·제21조의2·제22조 및 제29조만을 … 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택이 법 제16조 제1항에 따른 호수 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택
● 제4조(주택의 공급대상)
② 국민주택 등 또는 제3조 제2항 제1호에 따른 주택의 공급대상은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 입주시까지 무주택세대구성원이어야 한다. 다만, 입주자로 선정되거나 주택건설사업계획상의 입주대상자로 확정된 후 결혼 또는 상속으로 인하여 무주택세대구성원의 자격을 상실하게 되는 자와 공급계약 후 입주할 수 있는 지위를 양수받은 자의 경우에는 예외로 한다.
● 제10조(주택의 공급방법)
⑥ 사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.
● 제11조(국민주택 등의 일반공급)
● 제12조(민영주택의 일반공급)
● 제13조(민영주택 등의 우선공급)
● 제16조(예비입주자의 선정)
① 사업주체는 제11조부터 제13조까지의 규정에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 순위에 따라 일반공급 대상 주택수의 20퍼센트 이상(소수점 이하는 절상한다)의 예비입주자를 선정하여야 한다. 이하 생략
⑶ 즉 구 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 제5호에 의하여, 명도 세대의 경우에도 공개모집절차를 거쳐야 하고, 이 때 무주택세대구성원의 요건이 그대로 적용된다.
⑷ 그리고 구 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항을 보면, 규칙 제11조, 12조, 13조에 따라 공개모집을 하였는데 미달이 된 경우 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법으로 임차인을 모집할 수 있는데, 그렇게 임차인으로 선정된 자만이 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”이다.
즉 임차인이 중간에 나가서 비어있는 세대(명도 세대)를 새로 임대할 때에도 무주택세대 구성원에게만 임대할 수 있으므로 입주자로 선정된 임차인이 중간에 나가고 임대회사가 임의로 임차인을 모집하여 임차인이 된 자는 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”에 해당하지 않는다.
⑸ 요컨대 공개모집에서 미달된 경우가 아닌 한, 임대주택에 관한 우선분양전환권을 인정받을 수 있는 경우는 모두 무주택세대구성원이어야 한다.
이는 자신이 임대주택을 분양받을 것으로 생각하고 입주하여 오랫동안 거주한 임차인에게는 상당한 타격이 될 수 있으나 임대주택법의 취지는 임대인이 임의로 입주자를 모집할 수 없고, 무주택세대구성원, 즉 가구 전체가 무주택자인 사람들 중에서 임차인을 선정하여 입주하도록 하는 것이므로 타당한 결론으로 볼 수 있다.
