【집합건물의 대지만에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매】《대지상에 건립된 집합건물 전체는 물론 어느 구분건물만을 특정하여 대지와 함께 일괄경매신청(단 대지상에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었던 나대지였던 경우), ‘대지권으로 등기된 토지’만 매각된 경우의 처리방법, 집합건물의 대지권 목적인 토지지분만 분리처분하는 경우의 전유부분 임차인의 취급》 〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【집합건물의 대지만에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매】《대지상에 건립된 집합건물 전체는 물론 어느 구분건물만을 특정하여 대지와 함께 일괄경매신청(단 대지상에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었던 나대지였던 경우), ‘대지권으로 등기된 토지’만 매각된 경우의 처리방법, 집합건물의 대지권 목적인 토지지분만 분리처분하는 경우의 전유부분 임차인의 취급》 〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《집합건물의 대지만에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매 : 대지상에 건립된 집합건물 전체는 물론 어느 구분건물만을 특정하여 대지와 함께 일괄경매신청(단 대지상에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었던 나대지였던 경우), ‘대지권으로 등기된 토지’만 매각된 경우의 처리방법, 집합건물의 대지권 목적인 토지지분만 분리처분하는 경우의 전유부분 임차인의 취급》   [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.248-423 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.232-375 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.46-78 참조]

 

1. 집합건물의 대지만에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매

 

가. 대지상에 건립된 집합건물 전체는 물론 어느 구분건물만을 특정하여 대지와 함께 일괄경매신청(단 대지상에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었던 나대지였던 경우)

 

㈎ ① ‘대지상에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었던 나대지였던 경우’ 민법 제365조에 의하여 대지저당권자는 자신의 선택에 따라 현재 대지상에 건립된 집합건물 전체는 물론 어느 구분건물만을 특정하여 대지와 함께 경매를 신청할 수 있다.

그러나 대지에 저당권을 설정할 당시 집합건물이든 보통의 건물이든 불문하고 이미 건물이 존재하였던 경우에는 민법 제365조를 적용할 수 없으므로 건물에 대한 일괄매각을 허용할 수는 없다.

 

② 따라서 집합건물의 대지에만 근저당권을 설정한 경매신청인이 전유부분도 포함하여 경매신청을 한 경우 일괄매각요건에 대한 소명이 있는 경우에는 전유부분도 함께 경매개시결정을 하면 되고, 이에 대한 소명이 부족한 경우 민법 제365조의 요건을 갖추었는지에 대한 소명을 하도록 보정명령을 하여야 한다.

 

[보정명령 예시]

이 사건 집합건물의 전유부분을 경매대상에 포함하기 위해서는 민법 제365조의 일괄매각 요건을 갖추어야 하므로 위 요건을 구비하고 있음을 소명하는 자료를 제출하시기 바랍니다.

 

㈏ 이때 특정의 구분건물에 대하여서만 일괄경매를 신청하는 경우 대지는 각 구분소유자별로 공유화되어 각 공유지분은 대지저당권을 부담하게 되고, 저당권자는 임의로 1필의 대지에 대한 일부지분만에 대하여도 경매를 신청할 수 있는 것이므로, 대지 저당권자는 특정의 구분건물과 그에 대응하는 공유지분권으로서의 대지사용권에 대하여만 경매를 신청할 수 있을 것이며, 여러 개의 구분건물과 각 그에 대응하는 대지사용권지분을 1묶음으로 하여 동시에 경매를 신청하는 것도 허용된다.

그러나 어떤 경우에도 대지저당권자는 건물부분의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없다.

 

㈐ 대지의 공유지분만에 대한 저당권인 경우에는 그 저당권의 목적인 대지 공유지분권자의 소유에 속하는 구분건물에 한해 허용되고, 집합건물 전부에 대한 일괄경매는 허용되지 않으므로, 대지 공유지분권자가 구분건물을 소유하지 않은 때에는 이러한 권리를 행사할 수 없다.

 

㈑ 한편, 저당권이 설정된 1필의 토지가 전체 집합건물에 대한 대지권의 목적인 토지가 되었을 경우에는 종전의 저당목적물에 대한 담보적 효력은 그대로 유지된다고 보아야 하므로 그 저당권은 개개의 전유부분에 대한 각 대지권 위에 분화되어 존속하고, 각 대지권은 그 저당권의 공동담보가 된다고 봄이 상당하다.

따라서 집합건물이 성립하기 전 집합건물의 대지에 대하여 저당권이 설정되었다가 집합건물이 성립한 후 어느 하나의 전유부분 건물에 대하여 경매가 이루어져 경매 대가를 먼저 배당하는 경우에는 저당권자는 매각대금 중 대지권에 해당하는 경매 대가에 대하여 우선변제받을 권리가 있고 그 경우 공동저당 중 이른바 이시배당에 관하여 규정하고 있는 민법 제368조 제2항의 법리에 따라 저당권의 피담보채권액 전부를 변제받을 수 있다고 보아야 한다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결).

 

나. ‘대지권으로 등기된 토지’만 매각된 경우의 처리방법

 

㈎ 전항에서 설명한 바와 같은 일괄매각요건을 갖추지 못한 경우에는 대지만에 관하여 경매절차를 진행할 수밖에 없다. 이처럼 대지권으로 등기된 토지만 매각된 경우의 처리방법이 문제된다.

 

㈏ ① 먼저 대지권등기의 말소를 신청한 후 그 말소가 이루어진 토지등기사항증명서를 집행법원에 제출하여야 한다. 집행법원은 그 후에 촉탁하여야 하며, 토지등기기록에 전사가 이루어지기 전에 집행법원이 촉탁을 할 수 없다.

 

② 즉, 토지만에 대한 저당권등기가 마쳐진 후 대지권 취지의 등기가 된 경우에 그 저당권에 기한 임의경매신청으로 인한 매각허가에 의한 소유권이전등기를 하기 위해서는 매수인은 우선 매각허가결정 및 그 확정증명을 대위원인을 증명하는 서면으로 하여 건물표시변경등기(대지권 말소의 의미)신청을 함으로써, 등기관으로 하여금 대지권등기의 말소와 동시에 직권으로 토지등기기록 중 대지권인 취지의 등기를 말소하고 건물등기기록 중 대지권에 대한 등기로서의 효력이 있는 등기를 부동산등기규칙 제94조에 따라 토지등기기록의 해당 사항란에 전부 전사하게 한 다음, 집행법원은 매각허가로 인한 소유권이전등기촉탁과 동시에 그 토지의 등기기록 중 저당권기입등기 후의 소유권등기와 매수인이 인수하지 않은 부동산상 부담의 기입의 말소등기촉탁을 하여야 할 것이며, 그 촉탁서에는 소유권이전등기와 말소등기별로 등록면허세 영수필확인서를 첨부하여야 한다[등기선례 3-778. 대지권등기가 되기 전에 토지만에 대한 가압류등기가 경료된 경우에 대지권등기가 된 후 그 가압류에 기한 경매신청으로 인한 경락에 의한 소유권이전등기 절차].

 

㈐ 집합건물의 대지만에 관하여 설정된 가압류에 기한 경매의 경우에도 마찬가지이다.

낙찰받아 매각대금을 납부한 매수인이 먼저 건물표시변경(대지권말소) 등기신청을 함으로써 대지권 및 대지권인 취지의 등기의 말소절차를 밟은 후에 이를 법원사무관 등에게 소명자료와 함께 신고하여야 하고, 법원사무관등은 매수인으로부터 위와 같은 신고가 있은 후에 등기촉탁을 하게 된다.

 

다. 집합건물의 대지권 목적인 토지지분만 분리처분하는 경우의 전유부분 임차인의 취급

 

㈎ 집합건물의 전유부분과 대지권의 목적인 토지부분을 분리처분할 수 있는 경우(대지에 저당권이 설정된 이후 집합건물이 신축된 경우 등) 전유부분의 임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제 받을 수는 없으나(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결) 대지의 저당권자가 배당받고 남은 돈에 대하여는 배당받을 수 있다. 저당권자 이외의 주택 신축 이후 설정된 근저당권자나 조세채권자나 일반채권자에 대해선 우선변제권이 있다.

다만 애초에 대지권 자체가 성립한 적이 없는 경우에는 전유부분의 임차인이 대지의 환가대금에서 배당받을 수 있는 근거가 없다고 볼 것이다.

 

㈏ 따라서 임차인이 토지지분에 대해서도 배당받을 수 있는 경우에는 토지지분에 해당하는 전유부분에 대해서도 임차인의 존재 여부 등을 현황조사 해야 하므로 현황조사명령 시 전유부분에 대해 조사하는 것을 누락하지 않도록 주의가 필요하다.

 

㈐ 이러한 임차인이 있는 경우 매각물건명세서 점유관계란 비고란에 ‘○○○ : 전유부분(302호)에 대한 임차인임’이라고 기재한다. 다만 해당 전유부분을 특정할 수 없는 경우에는 집합건물의 전유부분 임차인 전부를 이해관계인으로 할 수는 없으므로 매각물건명세서 비고란에 ‘매각대상 토지지분에 해당하는 전유부분은 확인 안 됨’이라고 기재하면 될 것이다.