【구분소유건물(집합건물)에 대한 경매신청】《대지권의 등기가 되지 않은 구분소유건물에 대한 경매신청, 대지사용권의 누락에 대한 매각허가결정의 경정결정》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【구분소유건물(집합건물)에 대한 경매신청】《대지권의 등기가 되지 않은 구분소유건물에 대한 경매신청, 대지사용권의 누락에 대한 매각허가결정의 경정결정》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《구분소유건물(집합건물)에 대한 경매신청》  [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.248-423 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.232-375 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.46-78 참조]

 

1. 구분소유건물에 대한 경매신청

 

가. 구분건물의 표시

 

㈎ 집합건물(구분건물)에 대한 경매신청에 있어서는 신청서에는 부동산의 표시와 관련하여 그 대상물이 구분건물임을 분명히 하고, 1동의 건물 중 어느 부분에 대하여 경매를 신청하는지를 명확히 하여야 한다.

 

㈏ 등기된 구분건물의 경우에는 등기상 표시대로 1동의 건물을 특정할 수 있는 그 소재 지번과 구조, 면적 및 전유부분을 특정할 수 있는 그 구조 및 층, 호수, 면적을 기재하면 충분하다. 미등기 구분건물의 경우 층, 호수만으로 특정할 수 없는 때에는 도면 등을 첨부하여야 한다.

 

㈐ 공용부분에 대하여는 경매신청서에 이를 특별히 표시할 필요가 없으나, 나중의 감정평가 및 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 것이 있는 때에는 이를 기재하여 주는 것이 좋다.

 

㈑ 한편, 집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.

이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 등 참조).

 

㈒ 따라서 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였다고 하더라도 그로써 공용부분이 전유부분이 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 되지는 않는다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77236 판결).

 

㈓ 이와 같이 매각대상 부동산의 등기기록이나 대장에 공용부분으로 추정할 수 있는 복도, 계단 등이 전유부분으로 등재되어 있는 경우 구분소유권의 객체가 아닐 수 있으므로 사실조회나 보정명령 등을 통해 전유부분에 포함되는지 여부를 확인하여 전유부분에 포함되지 않는 경우에는 이를 평가 및 매각에서 제외하여야 할 것이다.

 

[사실조회 예시]

이 사건 매각물건의 전유부분으로 등재되어 있는 복도 부분(○○㎡)은 공용부분으로 보여 구분소유권의 객체가 되지 않는 것으로 보이니(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015 77236 판결 참조) 구분소유권이 성립하는 시점에 위 복도 부분의 객관적인 용도가 공용부분인지 여부를 확인하여 회신해주시기 바랍니다.

 

㈔ 공용부분에 해당한다고 볼 수 있는 부분이 전유부분으로 등재가 되어 있지 않은 경우에도 감정서상 ‘제시 외 건물’(매각목적물 이외의 건물을 실무상 ‘제시외 건물’이라 부른다)로 기재되어 평가된 경우에는 위와 마찬가지로 매각 포함 여부를 확인해야 한다.

 

나. 대지사용권의 표시

 

㈎ 대지사용권이 있는 때에는 대지권등기가 마쳐진 여부에 불구하고 원칙적으로 이를 표시하여야 한다.

이를 누락한 경우에도 단순한 착오에 기한 것인 때는 경매신청인이 경매신청 대상에서 이를 제외한 취지라고는 할 수 없을 것이므로 집행법원은 보정을 명하여야 한다. 그 표시방법은 전유부분과 마찬가지로 대지권의 목적인 토지의 소재, 지번, 지목, 지적과 그에 대한 대지권의 종류(소유권 등) 및 지분비율을 표시하면 충분하다.

 

㈏ ① 구분건물임에도 등기사항증명서 전유부분 표제부에 ‘대지권의 표시’가 없는 경우가 있다.

이러한 구분건물의 경우 경매신청서에 대지사용권에 대한 표시가 없어도 집행법원은 일단 전유부분에 대해서만 우선 개시결정을 한 후 신청채권자에 대한 보정명령 등을 통해 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 조사하여야 한다.

 

② 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 평가에 포함시켜 최저매각가격을 정하여야 할 뿐만 아니라, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시하여야 한다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정, 대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정 참조).

 

다. 대지권의 등기가 되지 않은 구분소유건물에 대한 경매신청의 경우

 

㈎ ① 전유부분과 공용부분 및 대지사용권은 일체불가분으로서 분리하여 처분할 수 없고 강제경매는 국가가 채무자를 대신하여 하는 매매이므로, 분리처분의 예외를 정한 규약이나 공정증서가 있는 등의 예외적인 경우를 제외하고는 이들 전부에 대하여 경매개시결정을 하여야 하고 분리하여 경매개시결정을 하여서는 안 된다.

 

② 대지사용권이 있음에도 집행법원이 간과하여 이를 경매개시결정의 목적물에 포함시키지 않은 때에는 분리처분 금지규정에 위반한 것으로서, 경매개시결정이 당연무효라고까지는 할 수 없어도 하자 있는 경매개시결정으로서 당사자는 경매개시결정에 대한 이의로써 그 취소를 구할 수 있다.

 

③ 그러나 경매개시결정이 취소되지 않는 한 대지사용권은 종된 권리이므로 전유부분과 공용부분에 대한 경매개시결정의 효력은 대지사용권에도 미치고, 따라서 매수인은 전유부분 면적 비율에 해당하는 대지사용권에 대해서도 유효하게 권리를 취득하게 된다(대법원 2016. 3. 24. 선고 2013다98987 판결).

 

㈏ ① 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집행관에게 현황조사명령을 하는 때에 이를 조사하도록 지시하는 한편, 그 스스로도 관련자를 심문하는 등의 가능한 방법으로 필요한 자료를 수집하여야 하고, 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 경매 평가에 포함시켜 최저매각가격을 정하여야 할 뿐만 아니라, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시하여야 한다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정, 대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정).

 

② 예를 들어, 분양회사가 구분건물에 관한 대지의 소유권 등 대지사용권을 취득하였으나 수분양자에게는 구분건물만에 관하여 소유권이전등기를 해주고, 대지사용권부분에 대하여는 사정상 이전등기를 미루고 있는 것과 같이 해당 구분건물이 분양되었다고 판단되는 경우에 있어서는 분양계약내용, 분양대금납부 여부, 등기되지 않은 이유, 대지사용권의 종류 및 비율 등에 관하여 분양회사에 사실조회를 하거나 감정인에게 위와 같은 사항을 조사하게 하고, 매각목적물이 포함된 1동의 구분건물 중 동일 면적의 다른 구분건물에 대지권의 등기가 되어 있는 경우에는 규약이나 공정증서로서 정함이 없는 한 대지권의 비율은 각 구분건물의 면적의 비율에 의하므로(집합건물법 제21조 제1항, 제2항) 동일 면적의 다른 구분건물의 대지권비율을 유추적용하여 이를 감정평가하게 한다.

 

③ 집합건물의 분양자가 지적정리 등의 지연으로 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 대하여만 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 않은 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 매각받은 경우, 그 매수인은 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 대지사용권을 취득한다고 할 것이고(대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다40210 판결 참조), 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다.

 

④ 따라서 그러한 경우 그 매수인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있다고 할 것이고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있을 뿐이다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결).

 

⑤ 대지사용권이 존재함에도 그에 대한 경매신청이 없다는 이유로 집행법원이 그 대지사용권의 존부 등에 관하여 조사를 함이 없이 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행한 경우에 있어서도, 대지사용권에 대하여 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치므로 일괄매각을 할 필요가 없고(다만 이 경우 이해관계인으로서는 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반하거나 최저매각가격의 결정 또는 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 매각허가에 대한 이의를 하거나 매각허가결정에 대한 즉시항고를 함으로써 구제받을 수 있다고 할 것이다), 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 않고 그 대지사용권이 경매 목적물에서 제외되어 일괄매각의 요건을 충족하지 않으므로 일괄매각을 할 수가 없다.

따라서 설령 구분건물의 대지사용권이 존재한다고 하더라도 그에 대한 경매신청이 없었던 이상 집행법원이 이를 그 전유부분 및 공용부분과 일괄매각을 하지 않았다 하여 그러한 사유만으로는 이 사건 경매절차에 하자가 있다고 할 수는 없다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정).

 

㈐ 대지권의 유무를 판단하기 위하여 통상 ‘전유부분 건물에 대한 대지권이 미등기상태로 있는 이유와 위 건물의 소유자가 사실상 대지권을 취득하였는지 여부(분양계약서 사본, 분양대금납부내역서 등 제출할 것) 및 대지사용권이 전유부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 여부’에 대한 소명자료를 제출할 것을 명한다.

또한 대지권도 경매의 목적물에 포함될 경우를 대비하여 토지등기사항증명서에 대한 이해관계인도 따로 표시하여 제출하도록 명한다.

 

㈑ 절차 진행 단계별 집행법원의 조치

 

① 개시결정 단계

 

㉠ 대지권등기가 되어 있지 않은 집합건물 중 구분건물(전유부분)에 대해서만 경매신청이 있는 경우 집행법원으로선 대지권 포함 여부를 바로 알기 어려우므로 일응 구분건물(전유부분)에 대해서만 우선 경매개시결정을 한다.

분리처분의 예외를 정한 규약이나 공정증서가 있는 등 예외적인 경우를 제외하고는 원칙적으로 대지권을 포함한 구분건물 전부에 대해 경매개시결정을 해야 하고 분리하여 경매개시결정을 해서는 안 되므로 대지사용권 유무 등에 대한 보정명령을 해야 한다.

 

㉡ 대지권 유무의 판단을 위해 소명자료를 제출할 것을 신청채권자에게 보정명령하고, 대지권도 경매의 목적물에 포함될 경우를 대비하여 토지등기사항증명서에 대한 이해관계인도 따로 표시하여 제출하도록 명한다.

 

[보정명령 예시]

전유부분 건물에 대한 대지권이 미등기 상태로 있는 이유와 위 건물의 소유자가 사실상 대지권을 취득하였는지 여부(분양계약서 사본, 분양대금납부내역서 등 제출할 것) 및 대지사용권이 전유부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 여부를 소명하는 자료를 제출하시기 바랍니다.

 

② 매각진행 여부

 

집행법원은 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집행관에게 현황조사명령 등을 하여 이를 조사한다.

 

㉠ 대지권의 존재가 밝혀진 경우

 

ⓐ 이를 경매목적물의 일부로서 경매평가에 포함시켜 최저매각가격을 정하며 매각기일 공고와 매각물건명세서 작성 시에도 그 존재를 표시해야 한다(대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정).

일반적으로 별지 부동산목록의 부동산표시란에는 건물만을 기재하고, 매각기일란 하단에 “대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨” 또는 “미등기 대지권 있음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.”이라고 기재하여 최저매각가격에 대지권가격이 포함되어 있음을 나타낸다.

 

ⓑ 매각물건명세서 하단 비고란에는 “미등기 대지권 있으며 그 비율은 ○○○분의 ○○임. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 매수인이 미납된 분양대금 ○○

○원을 부담할 가능성이 있음.”과 같이 기재하여 위와 같은 대지권가격이 최저매각가격에 포함되었다는 사항, 향후 매수인이 분양자에게 부담하게 될 수도 있는 미납된 분양대금의 액, 대지사용권의 종류, 비율 등 그 내용(분양계약서 등을 기초로 기재)을 구체적으로 표시한다.

 

㉡ 대지권의 존재가 불명인 경우

 

집행법원에서 대지권 유무를 확인·판단하는 것에는 한계가 있으므로 대지권 존재 여부가 불명인 경우가 많다.

이 경우 부동산의 표시는 구분건물만을 기재하고 최저매각가격은 안전하게 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하여 진행하되, 매각기일의 공고와 매각물건명세서에는 “대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨”이라고 기재한다.

 

㉢ 대지권이 없음이 밝혀진 경우

 

ⓐ 대지의 무상사용권, 법정지상권 등이 존재함이 밝혀진 경우

 

대지권이 성립할 여지가 없으므로 특별히 그 대지권의 가액을 별도로 감정할 필요가 없고, 전유부분을 감정함에 있어 전유부분이 철거될 위험이 없다는 점과 무상사용권의 경우 대지임료를 지급할 의무가 없다는 점 및 법정지상권의 경우 대지임료를 지급할 가능성이 있다는 점을 고려하여 감정한다.

매각물건명세서 및 공고 시에 “대지에 대한 무상사용권이 있고, 추후 ○○로부터 대지 지분을 매수할 수 있음” 또는 “대지에 대한 법정지상권 있음”이라고 표시한다.

 

ⓑ 대지권이 존재하지 않거나 존재하더라도 규약이나 공정증서에 분리처분할 수 있다는 내용이 있거나, 대지권의 목적인 토지에 대해 금지사항의 부기등기가 되어 있는 경우

 

특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대해서만 경매절차 진행한다.

별지 부동산 목록에 건물만을 기재하고 매각물건명세서 하단 비고란에 “대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임.”과 같이 기재하여 그 취지를 명확히 한다.80)

대지사용권 부존재로 인한 부당이득반환을 명한 판결[이와 관련하여 집합건물의 구분소유자 아닌 대지 공유자는 전유부분 면적 비율에 상응하는 ‘적정 대지지분’을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용⋅수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결)]이 제출되면 이를 간략하게 매각물건명세서 하단 비고란에 “이 사건 대지권의 목적인 토지를 매각대상 건물이 법률상 원인 없이 점유하여 채무자가 부당이득을 반환(50,152,890원 및 이에 대한 지연손해금)을 명한 확정판결이 있음)(○○법원 2020가합○○ 판결 참조)”라고 기재한다.

 

㉣ 대지사용권인 토지의 권리가 지상권이나 임차권인 경우

 

ⓐ 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 갖는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다15158 판결, 대법원 2017. 12. 5. 선고 2014다227492 판결).

 

ⓑ 따라서 대지사용권이 소유권이 아닌 경우 매각대상은 구분건물(전유부분)과 지상권·임차권이므로 매각물건명세서에 “대지사용권인 토지의 권리는 지상권이므로 이건 매각목적물은 전유부분(101호)과 그에 상응하는 지상권임” 등으로 대지의 소유권이 매각목적물이 아님을 표시해 준다.

 

㉤ 대지권 미등기건물이 매각절차 중 대지권등기가 된 경우

 

경매신청 당시 대지권 미등기 상태여서 경매개시결정은 대지권이 없는 상태로 되었다가 매각절차 진행 중에 대지권등기가 된 경우에는 이를 매각대상에 포함하고 매각물건명세서 비고란에 이에 대한 내용을 기재하여 진행한다.

 

[기재례]

이 사건 경매개시결정등기 당시 대지권등기가 없는 상태였으나 현재 제3취득자 ○○○에 의해 대지권등기가 되어 있는 상태로 대지권도 매각 및 평가에 포함됨.

 

라. 대지사용권의 누락에 대한 매각허가결정의 경정결정

 

㈎ 매각허가결정에도 전유부분과 일체로서 매각의 대상이 된 대지사용권의 존재를 표시하여야 하므로, 매각허가결정에 대지사용권에 관한 기재를 누락한 경우에는 경정결정을 하여 주어야 한다(대법원 2001. 6. 8.자 2000그80 결정 참조).

 

㈏ 그러나 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권이 있는 것으로 밝혀져 평가에 포함되었는지 여부나, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재가 표시되었는지 여부가 명백하지 않는 경우에는, 위와 같은 경정결정을 하여 줄 수 없다(대법원 2006. 4. 21.자 2004그157 결정).