【배당순위기준일<배당순위 결정의 기준일>】《조세와 저당권·전세권 등의 순위기준일, 당해세의 순위기준일<저당권 등의 설정일과 조세의 법정기일이 같은 날인 경우 순위(= 조세채권우선), 기준일을 정하는 지방세(기본)법의 규정이 개정된 경우 적용될 법, 담보부 조세의 우선원칙>, 근저당권 상호간의 순위기준일, 임차인과 다른 권리자의 순위기준일(확정일자있는 임차인의 경우, 소액임차인의 경우, 전세사기피해자의 국세·지방세에 대한 안분적용신청이 있는 경우), 근저

【배당순위기준일<배당순위 결정의 기준일>】《조세와 저당권·전세권 등의 순위기준일, 당해세의 순위기준일<저당권 등의 설정일과 조세의 법정기일이 같은 날인 경우 순위(= 조세채권우선), 기준일을 정하는 지방세(기본)법의 규정이 개정된 경우 적용될 법, 담보부 조세의 우선원칙>, 근저당권 상호간의 순위기준일, 임차인과 다른 권리자의 순위기준일(확정일자있는 임차인의 경우, 소액임차인의 경우, 전세사기피해자의 국세·지방세에 대한 안분적용신청이 있는 경우), 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분등기를 한 경우 순위기산일(= '저당권설정등기일'이 아니라 '가처분등기일'임)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《배당순위기준일<배당순위 결정의 기준일 : 조세와 저당권·전세권 등의 순위기준일, 당해세의 순위기준일<저당권 등의 설정일과 조세의 법정기일이 같은 날인 경우 순위(= 조세채권우선), 기준일을 정하는 지방세(기본)법의 규정이 개정된 경우 적용될 법, 담보부 조세의 우선원칙>, 근저당권 상호간의 순위기준일, 임차인과 다른 권리자의 순위기준일(확정일자있는 임차인의 경우, 소액임차인의 경우, 전세사기피해자의 국세·지방세에 대한 안분적용신청이 있는 경우), 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분등기를 한 경우 순위기산일(= ‘저당권설정등기일이 아니라 ’가처분등기일‘임)》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2019-2064 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1852-1887 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(III) 부동산집행2 P.154-212 참조]

 

Ⅰ. 배당순위의 표시

 

⑴ 각 채권자는 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당순위가 정하여 진다(민사집행법 제 ( 145조 제2항).

 

⑵ 배당참가채권이 모두 일반채권자라면 채권발생의 선후에 불구하고 평등한 비율로 배당을 받게 되지만 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있도록 규정되어 있는 채권이 있으면 이러한 채권에 관하여는 우선적으로 변제하여야 하므로 배당표에 각 채권의 배당순위를 표시하여야 한다.

 

⑶ 배당순위는 번호로 표시하며 동일순위의 채권자가 수인인 때에는 같은 번호로 표시한다. 예를 들어 당해세인 국세채권, 저당채권, 압류채권, 배당요구채권이 배당에 가입한 경우에는 국세채권에 대하여는 1로, 저당채권자에 대하여는 2로, 나머지에 대하여는 3으로 표시한다.

 

Ⅱ. 배당순위 결정의 기준일

 

1. 조세와 저당권·전세권 등의 순위 기준일

 

가. 기준일

 

⑴ ㈎ 국세나 지방세의 법정기일은 각 조세의 종류마다 규정되어 있는데(국세기본법 제35조 제2항, 지방세기본법 제71조 제1항 제3호), 통상 세무관서나 구청 등에서는 조세의 교부청구를 하면서 법정기일은 함께 기재한다.

 

㈏ 조세와 저당권·전세권의 피담보채권(확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금반환채권도 마찬가지이다. 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조) 사이의 우선순위는 조세의 법정기일과 설정등기일 확정일자를 갖춘 임차인 또는 등기된 임차인의 우선변제권 발생일 포함)의 선후를 따져 정한다.

즉 법정기일이 2022. 3. 8.인 조세 5,000,000원의 교부청구가 있고, 설정등기일이 2022. 5. 2.인 근저당권이 있는 경우 근저당권설정등기일보다 법정기일이 앞선 조세가 먼저 배당을 받게 된다.

 

㈐ 물론 조세[국세, 지방세, 관세 및 강제징수비(체납처분비)]는 다른 공과금 그 밖의 채권에 우선하여 징수하므로(국세기본법 제35조 제1항, 지방세기본법 제71조 제1항, 관세법 제3조 제2항), 법정기일이 2022. 3. 8.인 조세 5,000,000원보다 앞선 가압류(2022. 2. 5. 기입등기된 가압류)가 있다고 하여도 조세채권이 먼저 배당을 받는다(가압류와 저당권이 안분배당되는 것과 차이가 있다).

 

⑵ ㈎ 국세기본법 제21조 제1항 제4호 단서, 제22조 제1항에 따르면, 재화의 수입에 대한 부가가치세의 납세의무는 세관장에게 과세표준과 세액을 신고하는 때에 확정되는 것이므로, 그 신고한 세액에 대하여는 국세기본법 제35조 제2항 제1호의 규정에 따라 저당권 등의 피담보채권과의 우선순위를 결정하는 법정기일도 그때이다.

 

㈏ 그러나 과세표준과 세액을 신고하지 않거나 신고 내용에 오류·탈루 등이 있어 과세표준과 세액을 정부가 결정 또는 경정결정을 하는 경우에는 그 결정하는 때에 납세의무가 확정되는 것이므로, 그 고지한 세액에 대하여는 국세기본법 제35조 제2항 제2호의 규정에 따라 그 법정기일은 납세고지서의 발송일이다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다10845 판결).

 

나. 저당권 등의 설정일과 조세의 법정기일이 같은 날인 경우 순위 (= 조세채권 우선)

 

⑴ 저당권 등의 설정일과 조세의 법정기일이 같은 날인 경우의 우선순위에 관하여, ① 조세채권이 우선한다고 보는 견해(1설), ② 저당권 등의 피담보채권이 우선한다는 견해(2설), ③ 양자가 동일한 순위로서 안분하여야 한다는 견해(3설) 등이 대립되고 있다.

 

⑵ 국세기본법 제35조 제1항 제3호(지방세기본법 제71조 제1항 제3호도 같다)가 법정기일 ‘전에’ 설정된 저당권 등을 조세우선권의 예외로서 인정하는 형식으로 규정하고 있으므로 그 문리해석상 조세채권우선의 원칙으로 돌아가 조세채권이 우선한다고 보는 조세채권우선설이 타당하고 다수설이다(1설).

 

⑶ 공과금(납부기한을 기준. 국민건강보험법 제85조 등)의 경우에도 조세의 경우와 동일하게 보아야 한다.

 

다. 기준일을 정하는 지방세(기본)법의 규정이 개정된 경우 적용될 법

 

⑴ 저당권 등 담보물권에 의하여 담보되는 채권과 지방세의 우열을 가리는 기준일은 지방세(기본)법이 정하는 바에 따른다. 그런데 그 기준일을 정하는 지방세기본법의 규정이 개정되어 구법과 신법이 다를 경우 어느 법에 의할 것인가가 문제된다.

 

⑵ 이러한 경우에 판례는, 구법 시행 당시에 이미 기준일이 도래하였다면 그때를 기준으로 할 것이지 신법에 의하면 그 기준일이 달라진다 하여 신법을 적용할 것은 아니라고 한다(대법원 1997. 4. 11. 선고 96다40264 판결, 대법원 1999. 4. 27. 선고 97다8939 판결, 대법원 2004. 1. 16. 선고 2003다32483 판결).

 

⑶ ㈎ 대법원 2004. 1. 16. 선고 2003다32483 판결은, “구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 4794호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항, 제2항에 의하면, 지방자치단체의 징수금은 원칙적으로 공과금 그 밖의 채권에 우선하여 징수하지만, 지방세의 과세기준일 또는 납세의무 성립일 전에 설정한 전세권, 질권 또는 저당권의 목적인 재산의 매각으로 인하여 생긴 금액 중에서 지방세와 가산금을 징수하는 경우에 그 저당권 등에 의하여 담보되는 채권에 대하여는 우선할 수 없다고 규정하고 있으므로, 지방세의 과세기준일 또는 납세의무 성립일 후에 성립한 저당권 등에 의하여 담보되는 채권에 대하여는 지방세와 가산금을 우선하여 징수할 수 있으며, 이와 같이 구 지방세법이 규정한 지방세채권과 저당권 등에 의하여 담보된 채권과의 우선관계를 정하는 기준 시점은 조세우선권을 인정하는 공익목적과 담보권의 보호 사이에 조화를 이루는 시점에서 담보권자가 조세채권의 존부와 그 범위를 확인할 수 있는 시기를 기준으로 삼아 규정한 것이므로, 구 지방세법이 시행될 당시에 그 규정에서 정한 기준시점이 도래한 경우에 그에 따라 우선관계를 정하여야 하고, 배당을 할 때에 그 규정이 개정되었다고 하더라도 개정된 규정에 따라 우선관계가 달라지는 것은 아니다.”라고 판시하고 있다.

 

㈏ 위 판결의 사안에서 문제된 지방세법의 규정을 보면, 지방세의 우선에 관한 지방세법 제31조가 1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되었는바, 개정 전에는 ‘지방세의 과세기준일 또는 납세의무성립일’을 기준으로 하였는데 비하여, 개정 후에는 ‘과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 지방세는 그 신고일을 기준으로 하고, 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정·경정 또는 수시부과결정하는 지방세는 그 납세고지서의 발송일’을 기준으로 하고 있다.

 

㈐ 따라서 신·구법 중 어느 것을 적용하느냐에 따라 기준일이 달라지고 그 사이에 설정된 담보권과의 우열관계가 달라지게 되는 것이다.

 

라. 담보부 조세의 우선원칙

 

⑴ 납세담보로 제공된 재산을 매각하였을 때에는 국세기본법 제36조(압류에 의한 우선)에도 불구하고 피담보국세와 그에 대한 강제징수비는 압류 여부에 관계없이 매각대금 중에서 다른 국세 및 강제징수비와 지방세에 우선하여 징수하며(국세기본법 제37조), 이 점은 지방세에 대한 납세담보의 경우에도 마찬가지이다(지방세기본법 제74조).

 

⑵ 이들 규정의 문언 내용과 체계, ‘담보 있는 조세의 우선 원칙’은 납세담보를 제공받고 징수유예, 체납처분에 의한 재산 압류나 압류재산 매각의 유예 등을 한 조세채권자로서는 징수 또는 체납처분 절차를 진행할 수 없을 뿐만 아니라 일정한 경우 이미 압류한 재산의 압류도 해제하여야 하는 사정 등을 감안하여, 납세담보물의 매각대금을 한도로 하여 ‘담보 있는 조세’를 다른 조세에 우선하여 징수하도록 함으로써 납세담보제도의 실효성을 확보하기 위한 것으로서, ‘압류에 의한 우선 원칙’의 예외에 해당하는 점, 구 국세기본법 제29조는 토지와 보험에 든 등기된 건물 등을 비롯하여 납세보증보험증권이나 납세보증서도 납세담보의 하나로 규정하고 있을 뿐 납세담보를 납세의무자 소유의 재산으로 제한하고 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 납세담보물에 대하여 다른 조세에 기한 선행 압류가 있더라도 매각대금은 납세담보물에 의하여 담보된 조세에 우선적으로 충당하여야 하고, 납세담보물이 납세의무자의 소유가 아닌 경우에도 마찬가지이다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2013다204959 판결).

 

⑶ 또한 납세담보로 제공된 재산에 관하여 경매가 실행된 경우에 이미 그 재산에 선순위 저당권·전세권 등이 설정되어 있으면 ① 담보재산이 납세의무자의 소유인 경우에는 조세채권의 법정기일이 담보권의 등기일자와 같거나 앞선 경우와 당해세의 경우에는 그 조세채권이 우선하고, ② 담보재산이 제3자의 소유인 경우에는 그 조세채권은 선순위의 담보권보다 항상 후순위이다.

 

2. 당해세의 순위 기준일

 

⑴ ㈎ 당해세는 최우선순위의 임금채권과 소액임차인의 보증금을 제외하고는 원칙적으로 어떠한 채권에 대하여도 우선하므로 당해세의 법정기일은 고려할 필요가 없다.

 

㈏ 다만 앞서 본 바와 같이 개정 국세기본법(2023. 4. 1. 시행)은 임차인 보호를 위해서 경매·공매 시에 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세의 법정기일이 임차인의 확정일자(전세권의 설정일)보다 늦은 경우 그 배당(배분) 예정액에 한해서 주택임차보증금(전세금) 에 먼저 배당(배분)할 수 있도록 하였다(35조 7항 신설).

이는 당해세의 경우 법정기일과 무관하게 담보물권 등에 우선한다는 국세기본법 제35조 제3항 전단의 예외를 규정한 것으로, 법정기일이 늦은 당해세에 배당(배분)될 금액을 임대차보증금반환채권(전세권)에게 우선 배당함으로써 임차인(전세권자)을 보호하는 것일 뿐 임대차보증금반환채권(전세권)에 우선 변제되는 저당권 등의 변제액이나 당해세를 우선 징수하는 경우에 배당(배분) 받을 수 있었던 임대차보증금반환채권(전세권)의 변제액에는 영향을 미치지 않는다.

따라서 주택에 확정일자부 임차인이나 전세권자가 있는 경우에는 당해세라도 법정기일과 임차인의 확정일자(전세권의 설정일)의 선후를 따져야 한다.

 

㈐ 개정 지방세기본법(2023. 5. 4. 시행)에서도 임차인 보호를 위해서 경매·공매 시에 해당 재산에 부과된 재산세·지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당)·지방교육세(재산세에 부가되는 지방교육세만 해당. 당해세에 해당하는 지방세 중 자동차세에 해당하는 부분에는 적용되지 않는다)의 법정기일이 임차인의 확정일자(전세권의 설정일)보다 늦은 경우 그 배당(배분) 예정액에 한해서 주택임차보증금(전세금)에 먼저 배당(배분)할 수 있도록 하였다(71조 6항 신설).

이러한 당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않고, 주택임차보증금(전세금)과 당해세 사이의 관계에서만 적용되며 당해세의 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것으로 임대인의 세금체납액이 소멸하는 것은 아니다.

 

㈑ 부동산의 양도, 상속, 증여가 있는 경우 개정 국세기본법(2023. 4. 1. 시행)에선 해당 주택에 부과된 종합부동산세에 대해서는 상속세, 증여세와는 달리 당해세 우선의 원칙을 그대로 적용(35조 3항 후단)하도록 하였으나, 상속세와 증여세의 경우에는 직전 보유자인 양도인이 설정한 저당권 등 설정일 중 가장 빠른 날보다 법정기일이 빠른 양도인의 국세 체납액을 한도로 양수인에 대한 상속세와 증여세가 우선한다(35조 1항 3호의2 신설).

 

⑵ ㈎ 당해세, 소액보증금 및 선순위저당권의 순위가 서로 상충되는 경우, 예를 들면 배당재단이 5천만 원 , ① 2022. 1. 1. 설정된 근저당권자 갑의 채권액이 3천만 원, ② 을의 당해세가 1,500만 원, ③ 보증금 1억 6천만 원(2023. 2. 21. 서울특별시 기준 억 1 6,500만 원 이하 최우선변제금은 5,500만 원 이하임)의 임차인 병(확정일자 없음)이 있을 경우에, 임차인 병의 소액보증금은 당해세에 우선하고, 당해세는 근저당권에 우선하며, 근저당권은 소액보증금에 우선하여 3자간에 순환적인 우선관계가 성립하는 경우에는 안분후 흡수설에 따라 배당한다[배당받을 채권자들 사이에 배당순위가 고정되지 않고 채권자들 사이에 우열관계가 상대에 따라 변동이 있는 경우에, ① 그에 관계된 각 채권자의 채권액에 비례하여 안분배당하여야 한다는 안분배당설과, ② 위와 같이 안분한 후(1단계), 각각 자신의 채권액 중 단계에서 안분받지 못한 금액(부족액)에 달할 때까지 자신에게 열후하는 채권자의 안분액으로부터 흡수(2단계)하여 그 결과를 배당하여야 한다는 안분후 흡수설이 있는데 판례(대법원 1994. 11. 29.자 94마417 결정, 대법원 1992. 3. 27. 선고 91다44407 판결)는 안분후 흡수설을 따르고 있다].

 

㈏ 이 경우 먼저 각 채권액에 비례하여 안분하면 갑은 1,500만 원, 을은 750만 원, 병은 2,750만 원이 되고(1단계 안분), 갑이 병의 안분액으로부터 자신의 부족액 1,500만 원 흡수 을이 갑의 안분액으로부터 자신의 부족액 750만 원 흡수, 병이 을의 안분액로부터 자신의 부족액 750만 원 흡수하면(2단계 흡수), 갑의 최종 배당액은 2,250만 원(= 1,500만 원 + 1,500만 원 – 750만 원), 을의 최종 배당액은 750만 원(= 750만 원 + 750만 원 – 750만 원), 병의 최종 배당액은 2천만 원(= 2,750만 원 + 750만 원 – 1,500만 원)이 된다.

 

㈐ 안분 후 흡수설에 의하더라도 2단계로 후순위자의 안분배당액을 흡수함에 있어 흡수할 금액은 자신의 채권액 중 1단계에서 안분배당 받지 못한 부족액과 1단계에서 후순위자에게 안분배당된 금액을 각 한도로 하고, 또한 흡수는 각 흡수할 채권자마다 한 번으로 종결시켜야 하지 다시 이와 같은 절차를 반복하여서는 안 된다.

 

3. (근)저당권 상호간의 순위 기준일

 

⑴ 저당권 상호간에는 저당권설정등기의 선후에 의하여 우선순위가 정하여 진다(민법 제333조, 제370조).

따라서 근저당권의 순위번호가 다른 경우(설정의 선후가 있는 경우) 접수번호가 빠른 근저당이 선순위이므로 우선 배당하고 근저당권의 순위번호가 같은 경우(설정의 선후가 없는 경우) 동순위이므로 안분배당한다.

 

⑵ 저당권자와 전세권 및 등기된 임차권의 순위도 그 등기의 선후(다만 주택임대차보호법 3조의2와 상가건물임대차보호법 5조에서 정한 임차권의 경우에는 등기에 앞서 위 각 법조항에서 정한 요건을 갖춘 경우에는 그 요건을 갖춘 때를 기준으로 선후를 판단한다)에 의하며, 저당권설정등기와 가등기담보권의 선후도 그 등기의 선후에 의한다(가등기담보 등에 관한 법률 제13조).

 

⑶ 다수의 근저당권자가 배당받는 경우 후순위 근저당권자들보다 우선순위인 조세나 공과금, 동순위인 설정일자가 빠른 가압류 등을 배당에서 누락하기 쉬우니 주의가 필요하다.

 

4. 임차인과 다른 권리자의 순위 기준일

 

가. 확정일자 있는 임차인의 경우

 

⑴ 대항요건과 확정일자를 갖춘 최종시점 기준

 

㈎ 주택의 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미이다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).

 

㈏ 다른 권리와의 순위는 확정일자 부여일을 기준으로 삼는다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결. 따라서 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 의하여 대항요건을 갖추고 증서상에 확정일자까지 부여받음으로써 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다).

그러나 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 한다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결, 대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결, 대법원 2001. 4. 11. 선고 98다50791 판결).

즉 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대항요건 및 확정일자를 모두 갖춘 때에 발생한다.

 

㈐ 결국 ① ‘확정일자 부여일’ 과 ② ‘인도와 주민등록을 마친 다음날’을 비교하여 더 늦은 날이 우선변제권의 기준일이 된다.

 

⑵ 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계

 

㈎ 주택의 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 영시에 발생한다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).

따라서 위와 같은 경우에는 인도와 주민등록을 마친 다음날 설정된 저당권과의 관계에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 우선한다.

상가건물의 경우에도 마찬가지이다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항 참조).

 

㈏ 주택 또는 상가건물의 임차인으로서 대항요건을 갖춘 다음날 오전 영시 이후에 확정일자를 받았는데 확정일자를 받은 날에 저당권이 설정된 경우 확정일자를 받은 때와 저당권이 설정된 때가 명백히 판명되지 않는다면 임차인과 저당권자의 우선순위는 같으므로 평등하게 배당받는다. 이 때 근저당권자가 여러 명이고 여러 건의 근저당 모두에 대하여 임차인의 우열이 판명되지 않는 경우에는 각 채권액에 비례하여 먼저 안분배당을 하고 저당권자 상호간에는 선순위저당권자가 후순위저당권자의 배당액을 흡수하는 것으로 처리한다.

 

㈐ 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명 있고 이들이 모두 저당권자에 우선하는 경우에는 각 임차인별로 우선변제권을 인정하되, 그들 상호간에는 대항력 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우열관계를 정하고, 선순위가압류권자가 있는 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인은 가압류권자에게 우선권을 주장할 수 없고 평등배당을 받는다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결).

 

⑶ 조세, 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위 ·

 

㈎ 조세와 저당권·전세권의 피담보채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정한다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 참조).

 

㈏ ① 상가건물의 경우에도 마찬가지이다.

 

② 확정일자를 받은 임차인과 조세채권자와의 우선순위는 국세기본법 제35조 제1항 제3호에 의하여 결정되어야 하고, 그 중 당해세가 아닌 조세와는 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 최종시점과 조세의 법정기일의 선후에 따라 우선순위를 결정하여 배분하여야 한다[서울행정법원 2006. 4. 18. 선고 2005구합27734 판결(항소기각 확정)].

 

③ 상가건물임대차보호법 제5조 제2항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받은 상가건물임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권과 유사한 권리를 인정하여 우선변제권을 인정한다는 취지이므로, 같은 법 제5조 제2항에서 규정한 ‘후순위권리자 그 밖의 채권자’에는 조세채권자도 포함된다고 봄이 상당하기 때문이다.

 

④ 개정 지방세기본법(2023. 5. 4. 시행)에서도 임차인 보호를 위해서 경매·공매 시에 해당 재산에 부과된 재산세·지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당)·지방교육세(재산세에 부가되는 지방교육세만 해당. 당해세에 해당하는 지방세 중 자동차세에 해당하는 부분에는 적용되지 않는다)의 법정기일이 임차인의 확정일자(전세권의 설정일)보다 늦은 경우 그 배당(배분) 예정액에 한해서 주택임차보증금(전세금)에 먼저 배당(배분)할 수 있도록 하였다(71조 6항 신설).

 

㈐ 한편, 당해세의 경우 법정기일과 무관하게 확정일자부 임차인보다 우선하였으나, 개정 국세기본법(2023. 4. 1. 시행)은 임차인 보호를 위해서 경매·공매 시에 해당 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세의 법정기일이 주택임차인의 확정일자(전세권의 설정일)보다 늦은 경우 그 배당(배분) 예정액에 한해서 주택임차보증금(전세금)에 먼저 배당(배분)할 수 있도록 하여(35조 7항 신설) 당해세 우선의 원칙의 예외를 규정하였다.

 

나. 소액임차인의 경우

 

⑴ 소액임차인은 소액보증금 중 일정액을 다른 담보물권자나 국세, 지방세보다 우선하여 변제받고(최우선변제권, 주택임대차보호법 8조 1항 국세기본법 35조 1항 4호, 지방세기본법 71조 1항 4호), 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우에는 양 지위를 모두 인정하여 배당을 한다.

즉, 먼저 소액임차인으로서 일정액을 우선 배당하고 그래도 남은 보증금이 있는 경우에는 그 금액부분에 대하여 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 한다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결).

 

⑵ 한편, 소액보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대법원 1990. 7. 10. 선고 89다카13155 판결 참조).

또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 제2항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과 규정을 두고 있다.

따라서 현행법하에서는 소액임차인에 해당하나 구법하에서는 소액임차인에 해당하지 않는데 담보물권은 구법하에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하여야 하므로 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다(대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결, 대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결 참조).

이와 같이 소액보증금의 한도 변경으로 인해 담보물권과 당해세 사이에 순환관계가 성립하여 순환흡수배당을 하여야 하는 경우가 있음은 앞서 본 바와 같다.

 

⑶ 상가건물의 경우에도 위 내용이 그대로 적용된다.

 

다. 전세사기피해자의 국세 지방세에 대한 안분 적용 신청이 있는 경우 ‧

 

⑴ 관할 세무서장(지방자치단체의 장)은 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있고, 위 주택의 전부 또는 일부에 대하여 전세사기피해자 등의 임차권에 의하여 담보된 임차보증금반환채권 또는 주택임대차보호법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권보다 우선징수가 가능한 국세 또는 지방세가 존재하는 경우 전세사기피해자 등의 안분 적용 신청이 있으면 국세기본법 제35조 제1항(지방세기본법 제71조 제1항)에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준에 따라 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 국세(지방세)를 안분하여 징수할 수 있다.

이 경우 안분된 국세(지방세)의 우선권은 국세기본법(지방세기본법)에 따른다(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제23조, 제24조. 시행일은 2023. 7. 2.임).

다만 안분하는 국세에는 당해세를 제외하고, 안분하는 지방세에는 당해세 중 재산세, 지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당한다), 지방교육세(재산세에 부가되는 지방교육세만 해당한다)를 제외한다.

 

⑵ 이러한 국세·지방세의 안분 적용은 국세징수법 또는 지방세징수법에 따른 공매절차에 대해서도 동일하게 적용된다.

 

⑶ 전세사기피해자 등은 관할 세무서장(지방자치단체의 장), 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사 등에 안분 적용을 신청하여야 한다.

이 경우 안분 적용 신청을 받은 법원 또는 한국자산관리공사는 그 신청사실을 즉시 관할 세무서장(지방자치단체의 장)에게 통지하여야 한다.

 

5. (근)저당권설정등기청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분등기를 한 경우 순위기산일 (= ‘저당권설정등기일’이 아니라 ‘가처분등기일’임)

 

⑴ 근저당권자인 신청채권자가 매각대상부동산에 관한 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분등기를 하였는데(등기예규 1691호, 등기선례 8-288 참조), 위 가처분등기가 이루어지고 이에 기한 근저당권설정등기가 되기 전에 다른 채권자가 동일 부동산에 가압류를 하였고 그 후에 가처분권자가 본안에서 승소하여 근저당권설정등기를 한 경우에, 위 가처분의 피보전권리는 ‘대상부동산에 관한 근저당권설정등기청구권’이므로 위 가처분 이후에 다른 채권자의 가압류등기가 이루어졌다고 하여 위 가처분의 효력에 반하는 것은 아니다.

따라서 위 가처분에 기한 근저당권설정등기가 마쳐져도 가처분 이후에 기입된 가압류등기는 말소되지 않는다(등기예규 16912호).

 

⑵ ㈎ 부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 된 후에 가처분채권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 가처분 위반행위의 효력을 부정할 수 있다.

따라서 저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분의 등기가 이미 되어 있는 부동산에 관하여 그 후 소유권이전등기나 처분제한의 등기 등이 이루어지고, 그 뒤 가처분채권자가 본안소송의 승소확정으로 그 피보전권리실현을 위한 저당권설정등기를 하는 경우에, 가처분등기 후에 이루어진 위와 같은 소유권이전등기나 처분제한의 등기 등 자체가 가처분채권자의 저당권 취득에 장애가 되는 것은 아니어서 그 등기가 말소되지는 않지만, 가처분채권자의 저당권 취득과 저촉되는 범위에서는 가처분등기 후에 등기된 권리의 취득이나 처분의 제한으로 가처분채권자에게 대항할 수 없게 된다(대법원 2015. 7. 9. 선고 2015다202360 판결).

 

㈏ 따라서 가처분에 기하여 근저당권설정등기를 마친 근저당권자로서는 자신의 가처분보다 후순위인 가압류권자에게 우선 배당을 주장할 수 있다.

마치 가등기에 순위보전의 효력이 있는 것처럼 가처분의 순위보전효에 의하여 위 ‘가처분의 등기시점’(가처분에 기하여 근저당권설정등기를 마친 근저당권자의 경우 순위 기준일은 ‘저당권설정등기일’이 아니라 ‘가처분등기일’이다)에 근저당권의 우선변제효가 발생한다.

“근저당권설정등기청구권의 보전을 위한 가처분 이후에 다른 채권자의 가압류등기가 이루어졌다고 하여 위 가처분의 효력에 반하는 것은 아니다.”의 의미는 ‘가압류등기의 존재’가 그 효력에 반하지 않는다는 것이지, ‘가압류등기의 순위’가 그 효력에 반하지 않는다는 뜻이 아니기 때문이다.

따라서 이 경우 근저당권이 가압류에 우선하여 배당을 받아야 하므로, 근저당권자와 가압류권자를 안분배당하여서는 안 된다.

이렇게 가처분에 기해 설정된 근저당권이 있는 경우 배당 시 순위기준일은 근저당권설정등기일이 아닌 가처분등기일로 해야 하므로 주의가 필요하다.

 

㈐ 가처분에 기하여 근저당권설정등기를 마친 다음 가처분이 말소되는 경우에도 위 법리가 달라지지 않는다.

따라서 위 가처분권자가 가처분에 기하여 근저당권설정등기를 마친 다음 그 가처분을 말소한다고 하여 이미 가처분에 기하여 설정된 근저당권설정등기의 순위가 ‘가처분등기시점’이 아닌 ‘근저당권설정등기시점’으로 바뀌는 것은 아니다[대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정(가압류집행이 있은 후 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행된 경우에 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있고, 본집행의 효력이 유효하게 존속하는 한 상대방은 가압류집행의 효력을 다툴 수는 없고 오로지 본집행의 효력에 대하여만 다투어야 하는 것이므로, 본집행이 취소, 실효되지 않는 한 가압류집행이 취소되었다고 하여도 이미 그 효력을 발생한 본집행에는 아무런 영향을 미치지 않는 것이다)].

 

⑶ 한편, 저당권 등 소유권 외의 권리의 설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분의 등기 후 그 피보전권리 실현을 위한 저당권 등의 설정등기를 하는 때에는 가처분등기 후에 등기된 권리의 취득이나 처분의 제한으로 가처분채권자의 저당권 등의 취득에 대항할 수 없다는 점을 표시하기 위하여 그 설정등기가 가처분에 기초한 것이라는 뜻도 함께 등기하게 되어 있고(부동산등기법 95조 등기예규 1691호 참조), 이와 같이 가처분의 피보전권리 실현을 위한 등기가 되면 가처분은 목적을 달성하여 효력을 잃고 그 가처분등기는 존치할 필요가 없게 된다.

따라서 저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분 등기 후 그 피보전권리 실현을 위한 저당권설정등기가 되면, 그 후 가처분등기가 말소되더라도 여전히 가처분등기 후에 등기된 권리의 취득이나 처분의 제한으로 가처분채권자의 저당권 취득에 대항할 수 없다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2012다203843 판결, 대법원 2015. 7. 9. 선고 2015다202360 판결 참조).