【(부동산경매) <대금지급기한의 지정>】 매각허가결정 확정 전에 법원이 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 매각대금을 납부하게 한 경우 납부의 효력이 있을까? 【윤경 변호사 법무..

【(부동산경매) <대금지급기한의 지정>】 매각허가결정 확정 전에 법원이 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 매각대금을 납부하게 한 경우 납부의 효력이 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】

 

<매각허가결정 확정 전에 법원이 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 매각대금을 납부하게 한 경우 납부의 효력이 있을까?>

 

● 대금지급기한의 지정

 

1. 대금지급기한제도의 채택

 

구 민사소송법은 매각대금의 지급에 관하여 대금지급기일제도를 채택하고 있었기 때문에, 매각대금을 법원이 지정한 대금지급기일이 아닌 날에 지급하거나 공탁해도 대금납부로서 효력이 없었고, 대금을 분할지급하는 것도 불가능하다고 해석되었다.

 

그러나 이 때문에 채무자 등이 그 기일 전에 채무를 변제하고 집행취소문서를 제출하는 등에 의하여 경매절차가 취소됨으로써 매수인이 결국 그 소유권을 취득하지 못하게 되는 등 매수인의 지위가 불안정하였고, 또한 매수인이 하루 빨리 매각대금을 지급하고 그 소유권을 취득해야 할 사정이 있는 경우에도 지정된 기일까지 기다려야 하는 문제점이 있었다.

 

이러한 문제점을 해소하기 위하여 현행법은 대금지급기한제도를 채택함으로써, 매수인이 정해진 대금지급기한까지 언제라도 매각대금을 지급하고 그 소유권을 취득하게 하였고, 이로써 부수적으로는 매수인의 지위안정을 통하여 적정가격에 의한 매각을 유도하는 효과를 거둘 수도 있을 것이다.

 

2. 매수인의 대금지급의무

 

매수인은 매각허가결정 확정 후에 법원이 정한 기한까지 매각대금을 지급해야 한다(법 142②).

 

부동산 경매절차에서 여러 사람이 공동으로 입찰하는 경우 그 공동입찰자들은 각자 매수할 지분을 정하여 입찰하였더라도 일체로서 권리를 취득하고 의무를 부담하는 관계에 있으므로(대법원 2001. 7. 16.자 2001마1226 결정), 매각대금의 납부에 관하여 불가분채무를 부담한다.

 

이는 민사집행법 140조 3항에 따라 각자 우선매수신고를 한 여러 사람의 공유자에게 공유지분의 비율에 따라 공동으로 채무자의 지분을 매수하게 한 경우에도 마찬가지이므로, 그 공유자들이 대금지급기한까지 매각대금 전액을 납부하지 않은 때에는 민사집행법 138조에 따라 채무자의 지분 전부의 재매각을 명해야 한다(대법원 2012. 3. 9.자 2011그316 결정).

 

매수인은 반드시 대금지급기한의 마지막 날에 매각대금을 지급해야 하는 것은 아니고, 대금지급기한 전 어느 날이라도 매각대금을 지급하면 바로 소유권을 취득할 수 있다.

 

매수인의 권리의무는 매각허가결정의 효력으로서 발생하는 것이므로 매수인의 일방적인 의사표시로써 이를 포기할 수 없고 따라서 매수인이 대금지급기한 이전에 매수인으로서의 권리의무를 포기하고 매각대금을 내지 않겠다는 포기서를 법원에 제출하였다 하더라도 매수인은 여전히 대금지급의무를 부담한다(대법원 1971. 5. 10.자 71마283 결정 참조).

 

3. 대금지급기한의 지정

 

(1) 법원은 매각허가결정이 확정되면 매각허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날부터 3일 안에 대금지급기한을 지정하고 통지해야 한다(재민 91-5).

 

대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날로 정해야 한다.

 

다만, 경매사건기록이 상소법원에 있는 때에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날로 정해야 한다(규칙 78, 재민 91-5).

 

매각허가결정 확정 전에 대금지급기한을 지정한 경우 그 기한지정은 아무런 효력이 없으므로, 그 기한 내에 매수인이 매각대금을 납부하지 않았다 하더라도 매각허가결정이 그 효력을 상실하는 것은 아니다(대법원 1992. 2. 14. 선고 91다40160 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결 등).

 

기한을 정함에 있어서는 연, 월, 일 및 시각을 정해야 한다.

 

기한을 정할 때는 대금을 지급할 장소도 함께 밝혀야 하는데, 대금을 지급할 장소는 보통 집행법원의 민사집행과 등 법원사무관 등이 근무하는 곳으로 표시한다.

왜냐하면 대금을 납부할 때는 매수인이 법원사무관 등으로부터 납부명령서를 교부받은 후 이를 법원보관금 취급점에 제출하여 납부해야 하고, 한편 취급점이 법원사무관 등에게 그 수납내역을 전송하면 법원사무관 등은 취급점으로부터 전송된 수납내역을 확인한 후 사건번호, 과코드 및 재판부번호 등 필요한 사항을 전산등록함으로써 실질적으로 대금지급절차가 완결되기 때문이다.

 

대금을 지급할 장소는 매수인에게 대금지급기한을 통지할 때 함께 고지하는 것이 실무이다.

 

(2) 다만 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있는데(법 143①) 이를 실무상 채무인수라 하고, 또 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있는데(법 143②) 이를 차액지급이라 한다.

 

이처럼 채권자가 매수인으로서 차액지급을 하는 경우에는 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 대금을 ‘배당기일’에 낼 수 있다고 명시되어 있으므로, 따로 대금지급기한을 정할 필요가 없고 바로 배당기일을 정하면 되고, 또한 매수인이 채무를 인수하는 경우에는 나머지 대금을 ‘배당기일’에 낼 수 있다는 규정은 없으나, 채무인수의 경우 배당기일이 정해지지 않는 한 배당기일까지의 원리금을 미리 확정할 수 없어 인수해야 할 채무의 액수가 명백하지 않은 결과, 매수인이 지급해야 할 금액도 명백하지 않을 뿐 아니라 인수하는 채무의 액수에 관하여는 대금의 지급이 확실시된다는 점은 차액지급의 경우와 다를 바 없으므로, 매수인이 관계채권자의 승낙서를 첨부하여 채무인수신고를 한 경우에도 대금지급기한을 정할 필요가 없고 바로 배당기일을 정하면 된다.

 

○○지방법원 대금지급기한지정   사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 이 사건의 대금지급기한을 . . . ： 로 정한다. 20 . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ 󰂙

민집 142①, 268, 민집규 78, 194

①매수인은 담당경매계 방문	⇒	②경매계에서 납부명령서 발급	⇒	③매수인은 납부명령서를가지고 구내은행으로 감	⇒	④매수인은 법원구내은행에가서 납부명령서와 함께 매각대금납부	⇒	⑤구내은행은 매각대금을납부받고 매수인에게 법원보관금영수통지서교부
								⇓
				⑧담당경매계에서 매각대금완납증명서발급	⇐	⑦ 경매계에 매 각 대 금 완납증명원 2부를작성하여제출(법원보관금영수통지서첨부)	⇐	⑥구내은행에서정부 수입인지 500원 구입

 

 

한편 대금지급기한까지 대금지급을 하지 않아 재매각을 명하였으나 그 후 매수인이 대금을 지급하여 재매각절차가 취소된 경우에는 이미 대금은 모두 지급되었으므로 별도로 대금지급기한을 지정할 필요가 없다.

 

채무자가 대금지급기한까지 채무를 변제한 경우, 강제경매에 있어서는 청구이의의 소로, 담보권실행을 위한 경매에 있어서는 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 집행을 취소시킬 수 있다.

 

4. 적법한 대금지급으로 볼 수 없는 경우

 

(1) 매수인은 매각허가결정의 확정에 의하여 대금지급의무가 현실적으로 발생하므로 매각허가결정 확정 전에는 대금지급기한을 정할 수 없고, 매각허가결정 확정 전에 법원이 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 매각대금을 납부하게 하였다고 하더라도 이는 적법한 매각대금의 지급이라고 할 수 없다(대법원 1992. 2. 14. 선고 91다40160 판결 등).

 

(2) 매각허가결정이 일단 확정되어 매각대금의 지급이 있었더라도 이해관계인의 추후보완에 의한 항고제기가 항고법원에서 허용되었다면, 비록 위 추후보완항고에 의한 항고가 기각되고 또한 재항고도 기각되었다 하더라도 위 대금지급은 적법한 지급이라 할 수 없다(대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정, 대법원 2002. 12. 24.자 2001마1047 전원합의체 결정, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결, 대법원 2008. 7. 10. 선고 2006다23664 판결 등).

 

따라서 이 경우 집행법원은 재항고기각결정에 의하여 매각허가결정이 확정된 후에 다시 대금지급기한을 정해야 하고 매수인은 그 기한까지 다시 대금을 지급해야 한다.

다만, 이 경우 매수인이 이미 지급한 대금을 반환받지 않고 있는 사이에 새로 법원이 대금지급기한을 정하면 대금지급기한을 정한 시점에 대금지급의 효력이 발생한다.

 

5. 대금지급기한의 지정이 없는 상태에서 대금을 지급한 경우의 효력

 

(1) 문제점 제기

 

담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각허가결정에 대한 항고가 제기되어 항고기각결정이 확정된 날 매수인이 매각잔대금 전액을 지급하였는데, 그 다음날 소유자가 근저당권을 말소하고 민사집행법 266조 1항 1호의 집행취소서류(담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서)를 제출하였다.

그런데 그 다음 날 항고법원으로부터 기록을 송부받은 집행법원에서 대금지급기한을 지정하였다(말소서류가 제출된 것을 모르고 지정함).

이러한 경우 매수인이 소유권을 취득하는지 아니면 집행법원이 경매취소기각결정을 해야 하는지 여부가 문제된다.

 

(2) 소유권취득시점에 관한 견해의 대립

 

(가) 제1설

 

① 구법과는 달리 현 민사집행법 135조와 142조 2항의 문리해석상 대금지급기한의 지정을 매각대금 납부의 유효요건으로 볼 이유는 없는 점, ② 현행 민사집행법이 대금지급기일 대신 대금지급기한제도를 도입한 취지(매수인의 조속한 지위 안정), ③ 매수인의 권리의무는 매각허가결정의 효력으로서 이미 발생하는 것이므로 대금지급기한의 지정은 표현 그대로 매각대금의 지급기한을 정하는 의미밖에 없다고 볼 수 있는 점, ④ 만약 대금지급기한의 지정을 매각대금 납부의 유효요건으로 보게 된다면, 집행법원의 대금지급기한의 지정 속도에 따라서 매수인의 소유권취득 여부가 결정되는 불합리한 결과를 가져올 수 있는 점 등에 비추어 매수인이 매각허가결정 확정 후 매각대금을 완납한 시기에 민사집행법 135조에 따라 소유권을 취득한다.

대금지급기한제도를 채택한 현행 민사집행법에서 매수인의 매각대금납부의무는 매각허가결정 확정으로 당연히 발생하는 의무이자 권리인 것이지 법원의 대금지급기한 지정에 의하여 대금납부의무가 발생한다고 볼 수는 없다. 대금지급기한을 지정하고 통지하는 것은 대금납부절차(납부할 금액, 기한 등)를 명확히 하는 데 그 의의가 있는 것이지 법원의 대금지급기한 지정행위가 매수인의 대금납부의무를 발생시키거나 매수인의 대금지급 또는 소유권취득의 유효요건이 된다고 할 수 없다.

 

민사집행법 142조 2항은, “매수인은 매각허가결정 확정 후에 법원이 정한 기한까지 매각대금을 지급해야 한다”고 규정하여 매각허가결정의 확정에 의하여 대금지급의무가 현실적으로 발생하고, 재판예규 제968호 부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규(재민 91-5)에서 정한 매각허가결정 확정일로부터 3일 안에 대금지급기한을 지정해야 하는 것은 훈시규정에 불과하다.

 

(나) 제2설

 

매수인이 매각허가결정 확정 후 법원이 대금지급기한을 지정한 날로부터 매각대금을 완납한 시기에 소유권 취득하므로, 대금지급기한의 지정이 없는 상태에서 대금을 지급한 것은 적법한 매각대금의 지급이 아니다.

 

따라서 집행법원은 항고기각결정에 의하여 매각허가결정이 확정된 후에 다시 대금지급기한을 정해야 하고 매수인은 그 기한까지 다시 대금을 지급해야 한다. 다만, 이 경우 매수인이 이미 지급한 대금을 반환받지 않고 있는 사이에 새로 법원이 대금지급기한을 정하면 대금지급기한을 정한 시점에 대금지급의 효력이 발생한다.

 

따라서 위 사안의 경우 대금지급기한을 새로 정한 시점에서 매수인은 소유권을 취득한다.

 

(3) 검토

 

(가) 제1설이 타당함

 

위에서 본 이유로 매각허가결정 확정 후 법원의 매각대금 지급기한 전의 대금납부도 적법하다고 보는 것이 타당하다.

대금지급기한 미지정에 대하여 집행에 관한 이의로써 다툴 수 있다고 해서 달리 볼 것은 아니다.

 

그러나 매각대금의 납부는 법원의 납부명령서에 의해야 하는바, 매각대금 지급기한을 정하지 않은 집행법원이 납부명령서를 발부하지 않을 가능성이 크기 때문에 이런 식의 납부는 현실적으로는 흔치 않을 것이다.

다만 제2설에 의하더라도 집행법원이 대금지급기한을 정한 시점에 매수인의 대금지급이 유효하게 되므로 그 시점에 소유권을 취득한다.

 

따라서 위 사안의 경우 대금지급기한의 지정이 없는 상태에서 대금을 지급한 것은 적법한 매각대금의 지급이므로, 그 시점에 매수인은 소유권을 적법하게 취득한다.

 

(나) 집행정지서류가 제출되었는데도 불구하고 집행법원이 대금지급기한을 정하여 대금을 납부받은 경우의 효력(=유효)

 

문제는 집행정지서류가 제출되었는데도 불구하고 집행법원이 대금지급기한을 정하여 대금을 납부받은 경우의 효력이다.

 

집행정지·취소 서면의 제출 후의 대금납부의 효력에 관하여 판례는 그 효력을 인정하고 있다[대법원 1992. 9. 14. 선고 92다28020 판결(강제집행의 정지사유가 있음에도 불구하고 경매법원이 이를 정지하지 않고 대금지급기일을 정하고, 대금납부를 받는 등 경매절차를 진행하는 경우에 이해관계인은 같은 법 제504조 소정의 집행에 관한 이의, 나아가 즉시항고에 의하여 그 시정을 구할 수 있는바, 이러한 불복의 절차 없이 경매절차가 그대로 완결된 경우에는 그 집행행위에 의하여 발생된 법률효과는 부인할 수 없다).

대법원 1995. 2. 16.자 94마1871 결정(경락허가결정이 된 후 경락대금이 납부되기 이전에 민사소송법 제510조 제2호 서면인 강제집행정지결정이 제출되어 강제경매절차를 필요적으로 정지해야 함에도, 경매법원이 대금납부기일을 지정하고 이에 따라 경락인들이 경락대금을 완납하였다면 이러한 대금납부 기일지정 조치 등은 위법하다 할 것이나, 민사소송법 제646조의2, 민사소송규칙 제146조의3 제1항, 제3항의 각 규정취지에 비추어 경락대금이 완납된 이후에는 이해관계인이 이러한 위법한 처분들에 관하여 민사소송법 제504조 소정의 집행에 관한 이의, 나아가 즉시항고에 의하여 그 시정을 구할 수 없으며, 또한 민사소송법 제511조에 의한 집행처분의 취소신청도 할 수 없다).

대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다57801 판결(민사소송법 제728조, 제646조의2에 의하면, 경락인은 경락대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 취득하고, 제727조는 대금의 완납에 의한 매수인의 부동산 취득은 담보권의 소멸에 의하여 방해받지 않는다고 규정하고 있으므로, 원고의 주장과 같은 경매절차 정지사유가 있었다고 하더라도 그 경매절차가 정지되지 않은 채 계속 진행되어 낙찰대금이 완납된 이상 낙찰자인 피고는 경매목적물인 이 사건 토지에 관한 소유권을 적법하게 취득한다고 할 것이다).

다만 아래의 판결들은 위의 판결들과 달리 그 효력을 부인하고 있다.

대법원 2003. 1. 28.자 2002마3567 결정[구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 아래에서는 부동산경매절차에서 경락인은 반드시 경매법원이 지정하는 경락대금 납입기일에 경락대금을 납입해야 하고, 그럼으로써 그 때에 즉시 납입의 효력이 생겨 경락부동산에 대한 소유권을 취득하게 되는 것이므로(대법원 1966. 6. 28. 선고 66다833 판결 등 참조), 경매담당 판사가 종전에 지정한 낙찰대금 납입기일을 변경함으로써 종전의 기일지정을 취소하는 내용의 명령이 대외적으로 성립된 경우에는 그 이후에 경매담당 법원직원 등의 착오로 낙찰대금 납부명령서가 잘못 교부되고, 이에 따라 낙찰자가 낙찰대금을 납부하였다고 하더라도, 그 효력을 인정할 수 없고, 따라서 낙찰자가 그 부동산의 소유권을 취득하였다고도 할 수 없다].

대법원 2005. 8. 12.자 2004마225 결정(원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, 소유자 겸 채무자인 ○○○가 대금지급기일 전에 경매법원에 필요적 집행정지서류에 해당하는 경매신청채권자들의 각 근저당권이 말소된 등기부의 등본을 제출하였으나, 법원직원이 담당판사로부터 미리 발부받아 가지고 있던 대금납부명령서를 낙찰인인 재항고인에게 교부함으로써 재항고인이 낙찰대금을 지정된 법원보관금 출납점에 납부하기는 하였으나, 담당판사는 필요적 집행정지서류가 제출된 것을 확인하고 대금지급기일을 개시하는 조치를 취하지 않고, 나아가 구 민사소송법 제726조 제2항에 의하여 경매절차를 취소하였는바, 이는 집행법원이 집행정지서류의 제출 후에 직권으로 집행절차를 정지하고 대금지급기일을 실시하지 않은 것이라고 볼 것이고, 따라서 대금지급기일 전에 대금지급기일의 실시를 위하여 미리 법원직원에게 교부된 대금납부명령서가 착오로 낙찰자에게 교부되어 낙찰자가 대금을 납부하였더라도 이는 대금지급기일에 대금을 납부한 것으로 볼 수 없어 대금납부의 효력이 있다고 볼 수 없다)].

 

(다) 국가배상책임의 발생

 

집행법원이 집행취소서류(담보권의 등기가 말소된 등기사항증명서)의 제출에 따라 경매절차를 취소하였어야 함에도 대금지급기한을 정하여 결과적으로 매수인의 대금납부를 유효하게 만들었다면, 소유자에 대하여 손해배상책임(국가배상책임)을 진다[대법원 2004. 12. 24. 선고 2003다22592 판결].

  【학력】

○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업

 

【저서】

○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터

【경력사항】

○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사

○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사

○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문

○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원

○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원

○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원

○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원

○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장

○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장

○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)

○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)

○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사

○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)

○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사

○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관

○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관

 

【기타 경력】

○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)

○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)

○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)

○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강

○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)

○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표

○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재

○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간

○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원

 

【주요 업무분야】

◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산

 

【법률 논문】

◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표