【(부동산경매) <대금지급기한의 통지 및 변경>】 대금지급기한의 통지는 어떤 방법으로 하여야 할까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<대금지급기한의 통지는 어떤 방법으로 하여야 할까?>
● 대금지급기한의 통지 및 변경
1. 대금지급기한의 통지
법원은 대금지급기한을 정하면 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지해야 한다(법 142①).
이해관계인이나 배당을 요구한 채권자에게는 통지할 필요가 없다.
공동매수의 경우에 공동매수인의 대금지급의무는 성질상 불가분채무이므로(대법원 2001. 7. 16.자 2001마1226 결정, 대법원 2012. 3. 9.자 2011그316 결정), 전원에 대하여 대금지급기한의 통지를 해야 한다.
매수인이 대금지급기한까지 대금을 지급하지 못하면 매수인은 매수인으로서의 지위를 상실하고 매수신청의 보증을 반환받지 못하며 재매각절차에서 매수신청을 할 수 없게 되는 등 손해가 크고, 한편 이 통지가 적법하지 못할 경우에는 그 후의 재매각절차에 대한 중대한 하자가 되므로 통지는 신중을 요한다.
통지는 매수신청서에 적힌 매수인의 주소·거소 또는 사무소에 하면 되는데, 대한민국 안에 주소·거소와 사무소가 없으면서 대한민국 안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 법원에 신고하지 않은 때에는 이 통지를 생략할 수 있으나(법 118②), 통지해야 할 내용의 중요성에 비추어 이 경우에는 매각기일조서나 매수신고서에 적힌 매수인이나 대리인의 전화번호나 팩스번호를 찾아 법원사무관 등이 직접 통지를 하는 것이 바람직하다.
매수신청 후에 새로운 주소나 거소를 신고한 경우에는 그 곳으로 통지한다.
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○○지방법원 대금지급기한통지서
귀하 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 매 수 인 차순위매수신고인 아래와 같이 대금지급기한이 정하여졌으니 지급기한까지 이 법원에 출석하여 매각대금을 납부하시기 바랍니다. 대금지급기한 . . . ： 민사집행과 20 . . . 법원사무관 (직인생략) ※사건진행 ARS는 지역번호 없이 1588-9100입니다. 바로 청취하기 위해서는 안내음성에 관계없이 ‘1’+‘9’＋[열람번호 000999 2001 013 3334]＋‘*’를 누르면 됩니다(광주·전남 지역에서 타지역 사건조회：(02)530-1234). | |||||
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법 원 소 재 지 |
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담 당 |
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전 화 |
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▸주차시설이 협소하오니 대중교통을 이용하여 주시기 바랍니다. | |||||
민집 142①, 268
통지의 방법은 민사집행규칙 8조가 적용된다.
따라서 상당하다고 인정되는 방법으로 할 수 있고(규칙 8①), 반드시 송달의 방법으로 할 필요는 없다.
그러나 통지의 중요성에 비추어 대금지급기한통지서를 작성하여 송달하는 것이 바람직하다.
대금지급기한통지서가 송달불능된 경우에는 송달불능사유가 폐문부재이어서 통지를 받을 자가 당해 송달지에서 송달을 받을 가능성이 있는 경우에는 민사집행법 14조 2항, 민사집행규칙 9조에 따라 발송송달을 하고, 그 밖의 사유로 송달불능된 경우에는 다른 송달 가능한 장소(예를 들면 법인의 경우 매수신청서에 첨부된 법인등기사항증명서에 적힌 대표자개인의 주소지와 법인의 주된 사무소 소재지가 모두 적법한 송달장소이다)가 있으면 그 곳에 송달을 실시한다. 그리고 이와 같이 해도 송달된 사실이 명백하지 않을 때에는 입찰표 등에 적힌 매수인이나 대리인의 전화번호나 팩스번호를 찾아 법원사무관 등이 직접 통지를 한다.
통지를 한 때에는 법원사무관 등은 그 취지 및 통지의 방법을 기록에 표시해야 한다(규칙 8②).
그리고 이상의 방법으로도 통지를 할 수 없을 때는, 민사집행법 118조 2항에 해당하는 경우가 아닌 한 이 통지는 생략할 수 없으므로 직권으로 공시송달을 해야 한다(규칙 8④ 참조).
2. 대금지급기한의 변경
대금지급기한의 변경은 매수인의 신청에 의한 경우와 법원의 직권에 의한 경우가 있다.
매수인에게 신청권이 있는 것은 아니므로, 설령 신청이 있더라도, 직권발동을 촉구하는 의미 이상은 아니다.
매수인의 변경신청은 받아들이는 경우가 거의 없지만, 예외적으로 여러 부동산을 매각하는 데 그 중 일부가 먼저 매각되었고, 나머지는 상당한 기간이 지난 후에야 매각될 것으로 예상되며 먼저 매각된 부동산의 매각대금만으로 일부 배당절차를 실시하는 것은 적당하지 않은데, 먼저 매각된 부동산에 임차인이 있어 임차인이 배당을 받기 전에 인도명령이 발령될 가능성이 있거나 또는 매수인이 인도받지 못할 사유가 있고, 한편 매수인이 그 부동산을 대체주거로 매수하였는데 그 매수비용이 주로 종전 주거의 처분비용인 경우에는 이를 받아들이기도 한다.
법원의 직권에 의한 변경은,
① 대금지급기한 통지 후 물건명세서에 적힌 매각조건에 변경이 있는 것으로 밝혀진 때,
② 매수인이 매각허가결정 확정 후 천재지변, 그 밖에 매수인이 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손되었거나 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동되었다고 주장하면서 민사집행법 127조 1항에 의한 매각허가결정취소신청을 하였는데 그 진위의 조사에 상당한 시간이 필요한 때 등의 경우에 한다.
③ 금융기관에 의한 융자자격증명서가 제출되고, 단기간 연기를 해주면 대금이 납부될 가능성이 높은 때,
④ 대금납부기한 직전에 천재 그 밖에 매수인의 책임으로 돌리기 어려운 돌발적인 사정으로 기한까지 납부하는 것이 불가능한 경우로서 연기를 해주면 대금이 납부될 가능성이 높은 때에도 단기간의 연기를 고려할 만하다[民事執行の實務(第3版) 不動産執行(下), 72면. 다만 재매각기일 3일전까지 대금 등을 지급하면 재매각절차가 취소되므로(법 138③), 크게 의미가 없을 수도 있다].
어느 경우이든 대금지급기한의 변경이 있으면 이를 다시 매수인이나 차순위매수신고인에게 통지한다.
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
