【(부동산경매) <대금지급의 액수와 방법>】 대금지급은 어떤 방법으로 하여야 할까? 매각대금 완납 후 매각허가결정에 대한 추완항고가 받아들여진 경우 적법한 매각대금의 납부가 있는 것으로 볼 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】
<대금지급은 어떤 방법으로 하여야 할까? 매각대금 완납 후 매각허가결정에 대한 추완항고가 받아들여진 경우 적법한 매각대금의 납부가 있는 것으로 볼 수 있을까?>
● 대금지급의 액수와 방법
1. 현금지급
대금은 현금으로 지급해야 한다.
금융기관이 발행한 자기앞 수표는 현금에 준한다.
대금지급기일제도하에서는 대금의 분할지급이 허용되지 않았으나, 현행 대금지급기한제도하에서는 허용하지 않을 이유가 없다.
여럿이 공동으로 매수한 경우에 각자 매수한 지분에 해당하는 금액을 지급하는 경우가 이에 해당할 것이다.
그러나 공동매수인은 매각대금 전액에 관하여 불가분채무를 부담하므로[대법원 2001. 7. 16.자 2001마1226 결정, 대법원 2012. 3. 9.자 2011그316 결정. 제3판 주석 민사집행법(IV), 76, 134면 ; 실무제요 민사집행[II], 382면. 집행절차의 번잡을 피하고 대금납부의 확실을 기하여 신속한 진행을 도모할 필요가 있기 때문이다], 일부 매수인이 자기의 부담부분에 해당하는 금액을 전액 지급하더라도 이는 매각대금 전액에 대하여는 일부지급에 불과하다.
따라서 다른 공동매수인이 자기의 부담부분에 해당하는 금액을 지급하지 않은 경우 결국 해당 부동산 전부에 대하여 매각대금을 지급하지 않은 것이 된다.
동일절차에서 동일인이 여러 부동산을 분할(개별)매각에 의하여 매수신청을 하여 매각허가결정이 있었던 경우에 이는 각 부동산별로 매수를 한 것이므로, 매수인은 일부의 부동산에 대한 매각대금만을 지급해도 된다[제3판 주석 민사집행법(IV), 76면; 박두환, 394면. 그러나 3개의 부동산을 일괄매각하여 그것을 1인이 매수한 경우 그 중 2개 부동산이 대금에 상당하는 금액을 납부하였더라도 그 전체에 대하여 대금을 납부한 것이 아니므로, 3개 모두 재매각해야 한다].
매각허가결정에 표시된 매수인이 그 결정선고 전 또는 선고 후에 사망한 경우에 그 결정은 상속인에 대하여 효력이 미치므로, 상속인은 가족관계증명서 등을 첨부하여 상속개시가 있었다는 사실을 신고하고 상속인의 명의로 대금을 지급할 수 있다.
2. 납부할 금액
(1) 매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우
매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 낼 금액은 매각가격에서 보증금을 제외한 금액이다(법 142③).
매수인이 지급해야 할 매각대금은 매각허가결정서에 적힌 매각대금일 것이나 매수신청의 보증(민사집행법 102조 2항의 규정에 따라 제공된 보증을 포함한다)으로 받은 금전(매수보증금)은 매각대금에 넣도록 되어 있으므로(법 142③), 매수보증금이 금전일 경우에는 매각대금에서 이를 공제한 잔액만을 실제로 지급하면 된다.
금융기관 발행의 자기앞수표는 금전이 제공된 경우와 같이 보면 될 것이다.
(2) 매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우
매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우(민사집행법 102조 2항의 규정에 따라 제공된 보증 및 한국자산관리공사가 한국자산관리공사법 45조에 따라 지급확약서를 담보로 제공한 경우를 포함한다. 이하 같다)로서 매수인이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한다(법 142④).
이 경우 그 절차가 끝날 때까지는 차순위매수신고인에 대한 매각허부결정, 재매각절차의 실시 등과 같은 대금부지급시의 절차는 진행할 수 없다.
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매각대금완납증명원 사 건 ○○타경 ○○○ 부동산 강제경매 채 권 자 ○○은행 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 매 수 인 ○ ○ ○ 위 당사자 간 귀원 ○○타경 ○○○○ 부동산강제경매사건에 관하여 위 매수인 ○○○은 서기 20 년 월 일 14:00시 귀 법원에서 실시한 대금지급기일에 금 500,000,000원을 납부한 사실을 증명하여 주시기 바랍니다. 20 년 월 일 매수인 ○ ○ ○ (인) 인천 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호 ○○지방법원 귀중
…………………………………………………………………………………………… 위 사실을 증명합니다. 20 년 월 일 ○○지방법원 법원사무관( 주사) (인) ☞유의사항 1) 매각부동산 목록을 첨부합니다. 2) 2부를 작성합니다(원본에 500원 인지를 붙임). |
매수인이 낸 현금이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지에도 미달하는 경우에는 위와 같은 현금화절차를 밟을 필요가 없이 매각대금을 내지 않은 것으로 처리한다.
한편 보증을 현금화하여 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당할 경우 지연이자율은 연 1할 5푼이고(법 142⑤·138③, 규칙 75), 한편 충당의 순서는 민법 479조의 법정변제충당원칙에 의하여 이자에 먼저 충당해야 한다.
(3) 보증의 제공이 없는 경우
주택매입사업시행자가 부도공공건설임대주택 임차인보호를 위한 특별법 12조 2문에 따라 보증의 제공없이 우선매수 신고를 한 경우에는 매각허가결정서에 적힌 매각대금 전액을 지급해야 한다.
3. 매각대금 완납 후 매각허가결정에 대한 추완항고가 받아들여진 경우 적법한 매각대금의 납부가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부(＝소극)
공유자에 대한 통지 누락 등 경매절차상의 하자로 인하여 매각허가결정에 대한 추완항고가 받아들여지면 매각허가결정은 확정되지 않으므로, 그 이전에 이미 매각허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 매각대금 납부기일을 정하여 매수인으로 하여금 매각대금을 납부하도록 하였더라도, 이는 적법한 매각대금의 납부가 될 수 없다(대법원 1998. 3. 4.자 97마962 결정, 대법원 2002. 12. 24.자 2001마1047 전원합의체 결정, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결).
【학력】
○ 1997 미국 Duke 대학교 Law School 졸업, ○ 1985 서울대학교 대학원 법학과 졸업, ○ 1983 서울대학교 법과대학 졸업, ○ 1979 대전고등학교 졸업
【저서】
○ 민사집행총서 부동산경매 I, II (2017), 사법행정학회 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 개정증보판 (2013), 육법사 ○ 민사집행(부동산경매)의 실무 2008, 육법사 ○ 저작권법 2005, 육법사 ○ 보전처분(가압류, 가처분)의 실무(상) 1999, 법률정보센터 ○ 부동산경매(입찰)의 실무(하) 1999, 법률정보센터
【경력사항】
○ 2018. 6. – 현재 법무법인 더리드(The Lead)의 대표변호사
○ KLPGA(한국여자프로골프협회) 고문변호사
○ 2018. 1. 서울지방국세청 조세법률고문
○ 2017. 12. 서울고등검찰청 국가송무상소심의위원회 위원
○ 2017. 11. 대한변호사협회 지식재산연수원 운영위원회 위원
○ 2017. 6. 사법시험 제2차 시험위원
○ 2017. 5. 법제처 법령해석위원회 위원
○ 2016. 8.서울지방변호사회 편집위원회 위원장
○ 2015. 3. 서울지방변호사회 공보위원회 위원장
○ 2015. 2. 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
○ 2015. 2. 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
○ 2010. 2. – 2018. 5. 법무법인 바른의 파트너변호사
○ 2008 – 2010 서울중앙지방법원 형사합의 부장판사 (2년)
○ 2004 – 2007 사법연수원 교수 부장판사
○ 2001 – 2003 대법원 재판연구관
○ 2000. 2. – 2003. 7. 사법연수원 제1호 연구법관
【기타 경력】
○ 사법시험 1, 2, 3차 출제 위원(민법, 민사소송법, 저작권법)
○ 법무사시험 및 법원공무원시험 출제위원(민법, 민사소송법)
○ 사법보좌관 교육 담당(민사보전실무 강의 등)
○ 민사집행 담당 법관 등을 상대로 한 교육 및 특강
○ 대한변호사협회 및 서울지방변호사회 초빙 변호사특별연수 강사(민사집행법 등 강의)
○ 민사법, 강제집행, 언론소송, 저작권법 등에 관한 수많은 논문 발표
○ 로앤비(LawnB)dp 수백편의 민사판례 천자평석 게재
○ 민사집행법 및 저작권법에 관한 단행본 출간
○ 법원실무제요(강제집행) 및 주석서(민사소송법 및 민사집행법)의 집필위원
【주요 업무분야】
◉ 부동산투자전문로펌, ◉ 민사집행, ◉ 민사소송(부동산, 펀드, 건설 등), ◉ 형사소송, ◉ 기업법률자문 및 각종 M&A, ◉ 저작권법, ◉ 상표법·부정경쟁방지법, ◉ 행정사건, ◉ 회사정리·파산
【법률 논문】
◉ 사해행위취소와 가액배상, 캐릭터의 저작물성, 상가의 업종제한 규정의 효력 및 그 변경절차 등을 비롯하여 법조, 인권과 정의, 저스티스 등에 약 80여 편의 논문 발표
