【부동산경매】《경매개시결정에 의한 압류의 효력, 강제경매개시결정의 시기 및 내용》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
I. 경매개시결정에 의한 압류의 효력 [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.232-375 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.46-78 참조]
1. 강제경매개시결정
집행법원은 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단하면 강제경매개시결정을 한다.
개시결정은 경매신청 접수일로부터 2일이내에 하여야 한다(재민 9 1 -5).
이 개시결정에는 다음 사항을 기재하고 판사(사법보좌관)가 서명날인한다.
그러나 서명날인에 갈음하여 기명 날인할 수 있다(민소 224조 1항)
채권자, 채무자의 이름·주소를 기재한다.
채권자가 매각부동산을 가압류한 후 채무자가 타에 소유권을 이전하여 현재 채무자의 소유가 아닌 경우에는 채무자 외에 소유자도 표시한다.
예를 들어, “제3취득자 000"라 표시한다.
2. 경매개시결정에 의한 압류의 효력
① 강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다(민집 83조 4항).
개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정등기 가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시 결정의 효력, 즉 부동산압류의 효력이 발생한다.
압류의 효력이 생기면 경매신청시로 소급하여 집행채권에 관하여 시효중단의 효력이 생긴다.
채권자의 신청에 의한 경매개시결정에 따라 연대채무자 1인의 소유 부동산이 압류된 경우, 이로써 위 채무자에 대한 채권의 소멸시효는 중단되지만, 압류에 의한 시효중단의 효력은 다른 연대채무자에게 미치지 않으므로, 경매개시결 정에 의한 시효중단의 효력을 다른 연대채무자에 대하여 주장할 수 없다.
다만 민법 174조에서 정한 최고로서의 효력은 가진다(대판 2001. 8. 21. 2001다22840).
압류에는 처분금지효가 있으나, 처금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청채권자에 대하여서만 대항할 수 없을 뿐이다(개별상대효설).
즉 처분제한의 효력은 상대적 효력만을 갖는다.
따라서 압류 후의 채무자의 처분행위는 당사자 간에서는 유효하고 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에서만 효력이 없게 된다.
그러므로 집행신청의 취하나 매각절차의 취소가 있으면 다른 압류채권자가 없는 한 그 처분제한의 효력은 소멸하고 채무자가 한 처분행위는 유효하게 된다.
금지에 위반되는 채무자의 처분행위가 있어도 경매신청채권자는 이를 무시하고 매각절차를 진행할 수 있다.
채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 목적물을 관리 ·사용·수익할 수 있다(민집 83조 2항).
경매개시결정에 따른 압류의 효력은 매각대금의 교부 또는 배당으로 목적을 달성하거나, 경매신청의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연히 소멸한다.
목적물이 멸실되면 그에 대한 압류의 효력이 소멸한다.
압류에 의한 시효중단의 효력은 강제집행절차가 종료될 때까지 계속되고, 시효가 중단된 때에는 중단될 때까지 경과한 시효기간은 이를 산입하지 않고 중단사유가 종료한 때로부터 새로이 시효기간이 진행한다(민 178조 1항).
이는 경매개시결정의 기입등기가 말소등기촉탁절차없이 여전히 남아 있는 경우에도 마찬가지이다(대판 2015. 11. 26. 2014다45317).
한편 점유로 인한 부동산소유권의 시효취득에 있어서는 부동산에 압류가 있어도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴되었다고는 할 수 없으므로 취득시효의 중단사유가 될 수 없다(대판 201 9 . 4. 3. 201 8다296878).
② 경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의, 악의를 불문하고 압류의 효력이 제3자에게 미치므로 압류채권지에게 대항하지 못하지만, 집행채무자에게 개시결정 송달 후 경매개시결정등기 전에 권리를 취득한 제3자는 경매신청 또는 압류가 있었다는 사실을 몰랐으면(선의) 압류의 효력을 부인하여 압류체권자에게 대항할 수 있고, 경매신청 또는 압류사실을 알았으면(악의) 압류채권자에게 대항할 수 없다(민집 92조 1항).
II. 경매개시결정 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.248-423 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.232-375 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.46-78 참조]
1. 강제경매개시결정
가. 강제경매개시결정의 시기 및 내용
⑴ 집행법원은 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단하면 강제경매개시결정을 한다. 개시결정은 경매신청서의 접수일로부터 2일 이내에 하여야 한다(재민 91-5).
⑵ 경매개시결정에는 다음 사항을 기재하고 판사(사법보좌관)가 서명날인한다. 그러나 서명날인에 갈음하여 기명날인할 수 있다(민사소송법 224조). 실무상으로는 기명날인하고 있다.
⑶ 집행법원의 경매개시결정이 발하여진 때에 강제집행이 개시된다.
① 채권자, 채무자의 이름·주소
채권자가 매각부동산을 가압류한 후 채무자가 소유권을 이전하여 현재 채무자의 소유가 아닌 경우에는 채무자 외에 소유자도 표시한다(예를 들어, “제3취득자○○○”라 표시한다).
② 대리인이 있는 경우에는 대리인의 표시
③ 부동산의 표시(별지로 첨부한다)
④ 청구금액
⑤ 집행력 있는 집행권원
⑥ 부동산에 대하여 강제경매절차를 개시한다는 문구
⑦ 채권자를 위하여 부동산을 압류한다는 취지의 선언
⑧ 결정 연월일
나. 경매개시결정에 의한 압류의 효력
⑴ ㈎ 강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다(민사집행법 제83조 제4항).
개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 경매개시결정 기입등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시결정에 따른 부동산압류의 효력이 발생한다(경매개시결정 자체의 효력은 채무자에게 송달되어야 효력이 발생한다).
실무상으로는 경매개시결정 기입등기가 된 이후 경매개시결정을 송달하고 있어 경매개시결정 기입등기가 된 시기에 압류의 효력이 발생하는 것이 일반적이다.
㈏ 압류의 효력이 생기면 경매신청 시로 소급하여 집행채권에 관하여 시효중단의 효과가 생긴다.
채권자의 신청에 의한 경매개시결정에 따라 연대채무자 1인의 소유부동산이 압류된 경우, 이로써 위 채무자에 대한 채권의 소멸시효는 중단되지만, 압류에 의한 시효중단의 효력은 다른 연대채무자에게 미치지 않으므로, 경매개시결정에 의한 시효중단의 효력을 다른 연대채무자에 대하여 주장할 수 없다.
다만 민법 제174조에서 정한 최고로서의 효력은 가진다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다22840 판결).
㈐ ① 압류에는 처분금지효가 있으나(압류에 의하여 법원은 부동산을 압류당시의 상태로 현금화하는 권능을 취득하며 채무자는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권의 설정 등의 처분행위를 할 수 없다.
② 그러나 경매목적 달성을 근본적으로 불능하게 하거나 목적물의 가치감소를 초래하는 처분행위만이 금지될 뿐이고 그 이외의 행위까지 금지되는 것은 아니다), 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청채권자에 대하여서만 대항할 수 없을 뿐이다(개별상대효설). 즉 처분제한의 효력은 상대적 효력만을 갖는다.
③ 따라서 압류 후의 채무자의 처분행위는 당사자 간에서는 유효하고 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에 있어서만 효력이 없게 된다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91누5228 판결).
그러므로 집행신청의 취하나 매각절차의 취소가 있으면 다른 압류채권자가 없는 한 그 처분제한의 효력은 소멸하고 채무자가 한 처분행위는 유효하게 된다.
④ 금지에 위반되는 채무자의 처분행위가 있어도 경매신청채권자는 이를 무시하고 매각절차를 진행할 수 있다.
㈑ 채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서 목적물을 관리·사용·수익할 수 있다(민사집행법 제83조 제2항).
㈒ 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 매각대금의 교부 또는 배당으로 목적을 달성하거나, 경매신청의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연히 소멸한다. 목적물이 멸실되면 그에 대한 압류의 효력이 소멸한다.
㈓ 압류에 의한 시효중단의 효력은 강제집행 절차가 종료될 때까지 계속되고, 시효가 중단된 때에는 중단될 때까지 경과한 시효기간은 이를 산입하지 않고 중단사유가 종료한 때로부터 새로이 시효기간이 진행한다(민법(178조 1항).
이는 경매개시결정의 기입등기가 말소등기 촉탁 절차 없이 여전히 남아 있는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2014다45317 판결).
한편, 점유로 인한 부동산소유권의 시효취득에 있어서는 부동산에 압류가 있어도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴되었다고는 할 수 없으므로 취득시효의 중단사유가 될 수 없다(대법원 2019. 4. 3. 선고 2018다296878 판결).
⑵ 경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의, 악의를 불문하고 압류의 효력이 제3자에게 미치므로 압류채권자에게 대항하지 못하지만(압류의 효력이 발생(개시결정이 집행채무자에게 송달된 시점)하기 전에 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의, 악의를 불문하고 그 권리취득은 유효하다), 집행채무자에게 개시결정이 송달된 후 경매개시결정등기 전에 권리를 취득한 제3자는 경매신청 또는 압류가 있었다는 사실을 몰랐으면(선의) 압류의 효력을 부인하여 압류채권자에게 대항할 수 있고, 경매신청 또는 압류사실을 알았으면(악의) 압류채권자에게 대항할 수 없다(민사집행법 제92조 제1항).
⑶ 경매법원이 경매개시결정의 등기가 기입된 이후 채무자표시경정결정을 하였으나 그 결정정본을 소유자에게 송달하지 않은 경우, 이미 생긴 압류의 효력에 영향이 없다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다13116 판결)[결정에 위산, 오기 기타 이와 유사한 오류가 있는 것이 명백한 때에는 법원은 직권 또는 당사자의 신청에 의하여 경정결정을 할 수 있고, 다만 경정결정으로 인하여 당초 결정의 동일성의 인식이 저해되는 경우에는 당초 결정의 내용이 실질적으로 변경되는 것으로서 허용되지 않으며, 경정결정이 확정되는 경우 당초 결정은 그 경정결정과 일체가 되어 처음부터 경정된 내용의 결정이 있었던 것과 같은 효력이 있으므로 원칙적으로 당초 결정이 송달된 때에 소급하여 경정된 내용의 결정의 효력이 발생한다(대법원 1998. 2. 13. 선고 95다15667 판결). 그러나 채권가압류결정의 경우 제3채무자의 입장에서 볼 때에 객관적으로 경정결정이 당초의 채권가압류결정의 동일성에 실질적으로 변경을 가하는 것이라고 인정되는 경우에는 경정결정이 제3채무자에게 송달된 때에 비로소 경정된 내용의 채권가압류결정의 효력이 발생한다(대법원 1999. 12. 10. 선고 99다42346 판결)].
2. 임의경매개시결정
⑴ 법원은 경매신청을 심사하여 그 형식적, 실질적 요건이 구비되었다고 인정하면 경매개시결정을 한다.
임의경매개시결정 양식은 다음과 같고 판사(사법보좌관)가 서명날인 한다. 그러나 서명은 기명으로 갈음할 수 있으며(민사집행법 제23조 제1항, 민사소송법 제224조 제1항 단서) 실무상 기명날인으로 하고 있음은 강제경매개시결정과 같다.
⑵ 경매개시결정은 소유자에게 송달하여야 하며 담보권에 관하여 승계가 있는 경우에는 소유자에게 개시결정을 송달할 때에 민사집행법 제264조 제2항에 의하여 제출된 담보권의 승계를 증명하는 서류의 등본을 붙여야 한다(민사집행법 제264조 제3항).
이는 부동산 소유자에게 등기 없이 저당권을 주장하는 자가 누구인지 또는 그 승계의 원인이 무엇인지 알려주어 경매절차에서 소유자의 권리를 보장하기 위한 것이다.
법문상으로는 소유자에게만 위 승계를 증명하는 서류의 등본을 첨부하여 송달하도록 되어 있으나 채무자에게도 이를 첨부하여 송부해주는 것이 바람직하다.
따라서 신청인으로부터 위 서류를 채무자나 소유자 수만큼 더 받아 두는 것이 편리하다.
⑶ 개시결정에 의한 압류의 효력은 개시결정이 소유자에게 송달된 때에 생기나 민사집행법 제94조의 규정에 의한 경매개시결정의 기입등기가 개시결정의 송달보다 먼저 된 때에는 그 기입등기 시에 압류의 효력이 생긴다(민사집행법 83조 4항, 268조).
실무상으로는 경매개시결정 기입등기가 된 이후 경매개시결정을 송달하고 있어 경매개시결정 기입등기가 된 시기에 압류의 효력이 발생하는 것이 일반적인 것은 강제경매의 경우와 같다.
채무자에게도 개시결정을 송달하여야 할 것이라는 견해가 있으나 소유자에게만 송달하고 채무자와 채권자에게는 상당하다고 인정하는 방법으로 고지하면 충분하다(민사소송법 221조 1항. 대법원 1967. 5. 16.자 67마116 결정).
그러나 실무상으로는 채무자, 채권자 등에게도 이를 송달하고 있다.
⑷ 담보권 실행을 위한 경매개시결정은 종국적 재판의 성질을 가진 결정이나 명령 또는 종국적 재판과 관계없이 독립하여 확정되는 결정이나 명령에 해당하지 않으므로 준재심의 대상에 해당하지 않는다(대법원 2004. 9. 13.자 2004마660 결정).
