【부동산경매】《부동산관리명령》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【부동산경매】《부동산관리명령》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《부동산관리명령》  [이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1442-1459 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.395-401 참조]

 

1. 부동산관리명령

 

강제경매에서 매수인은 매각대금을 지급한 후가 아니면 그 부동산의 인도를 청구하지 못한다(민집 136조 1항).

따라서 매수인이 매각허가결정을 받은 후 대금을 지급하고 그 부동산의 인도를 받을 때까지 사이에 채무자인 그 부동산의 소유자의 법률상 처분행위 또는 사실상의 행위 에 의하여 그 부동산의 가치가 감소되어 매수인이나 채권자의 이익을 해할 염려가 있으므로, 매각허가결정이 있은 후 인도할 때까지 매수인이나 채권자의 신청이 있으면 법원이 관리인을 선임하여 그 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하는 관리명령을 발할 수 있다(민집 136조 2항).

 

2. 관리명령의 신청

 

가. 신청권자

 

관리명령을 신청할 수 있는 자는 매수인 또는 채권자다(민집 136조 2항).

매각대금을 다 낸 뒤에는 매수인은 직접 자기에게 인도할 것을 구할 수 있으므로 관리명령을 신청할 수 없다.

재매각을 명한 후에는 전의 매수인은 관리명령 신청권이 없다.

여기서 ‘채권자’는 집행채권자만을 의미하고 매각대금으로부터 변제를 받을 권리를 가진 채권자를 모두 포함하는 개념은 아니다.

 

나. 신청의 시기

 

관리명령의 신청은 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 사이에 할 수 있다(민집 136조 2항).

관리명령은 보전처분이므로 매각허가결정에 대한 즉시항고가 있더라도 항고법원에 의하여 허가결정이 취소되지 않는 한 관리명령을 신청할 수 있다.

나아가 허가결정 후 매각절차가 집행정지된 경우라도 관리명령을 신청할 수 있다(집행정지서류가 제출되면 관리명령 신청권이 없다는 반대설 있음).

 

다. 관할

 

관리명령은 집행법원의 전속관할에 속한다.

사법보좌관규칙은 2005. 6. 3. 제정 이후 계속 ‘민사집행법 136조의 규정에 따른 인도명령 및 관리명령’을 사법보좌관의 업무 범위에서 제외하고 있있다(사보규 2조 l항 7호 단서 나목).

그러나 2020. 4. 23. 개정 (2020. 7. 1. 시행)된 사법보좌관규칙 2조 1항 7호 단서에서 위 나목이 삭제되어, 2020. 7. 1.부터는 사법보좌관이 인도명령과 관리명령을 할 수 있게 되었다(다만 부칙에 따라 위 개정 조항 시행 후 최초로 접수되는 인도명령, 관리명령 신청사건부터 적용된다).

 

라. 신청의 방법

 

관리명령의 신청은 집행법원에 서면 또는 말로 할 수 있다(민집 23조 1항，민소 161조 l항).

신청서에는 매각부동산을 매수인에게 인도할 때까지 법원이 상당하다고 인정하는 관리인(또는 신청인이 추천하는 사람)을 선임하여 관리를 명하도록 신청하는 취지를 적어야 한다.

보전의 필요성에 관하여 기재함을 요하지는 않는다.

신청서에는 1,000원의 인지를 첩부한다(인지 9조 5항 4호, 재민 91-1).

관리인에 대한 보수나 관리에 소요되는 비용은 관리명령신청인이 부담하므로 신청인은 이를 예납하여야 한다.

이 신청이 있으면 독립된 기타 집행사건으로 취급하여 독립된 사건번호(예를 들어，2000타기00)를 부여하고, 그 신청서는 경매신청기록에 합철하며 그 표지에 관리명령신청의 사건번호와 사건명(예를 들어, 부동산관리명령)을 병기한다(재민 91-1).

 

3. 관리명령의 재판

 

관리명령의 신청이 있으면 집행법원은 필요적 변론을 거치지 않고 심리하여 신청이 이유 있다고 인정할 때에는 관리인을 선임하고 그로 하여금 매각부동산의 관리를 명하는 재판, 즉 관리명령을 발한다.

관리명령의 신청에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 신청일로부터 2일 안에 재판을 하여야 한다(재민 91-5).

관리인의 자격에 관하여는 법률상 제한이 없다.

따라서 법원은 관리의 구체적 내용, 부동산의 종류, 위치, 구조 등을 고려하여 적임자를 관리인으로 선임하여야 한다.

통상 집행관이나 변호사를 관리인으로 선임한다.

그러나 채권자, 채무자나 매수인을 관리인으로 선임할 수는 없다.

특히 매수인을 선임하는 것은 대금지급 전에 부동산을 인도하는 결과가 되어 부당하다.

신청인이 적임자를 추천할 수도 있으나 법원은 이에 구속되지 않는다.

관리명령에는 상대방을 적어야 한다.

관리명령의 상대방은 채무자, 소유자 및 매각부동산을 점유하고 있는 제3자이다.

관리명령은 송달 그 밖의 적당한 방법으로 신청인과 상대방에게 고지하여야 한다(민집규 7조 1항 2호).

다만 실무상으로는 신청을 하지 않은 매수인이나 경매신청채권자에게도 고지를 하고 있다.

신청을 기각 또는 각하한 결정은 신청인에게만 고지하면 된다.

관리명령 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고할 수 있다(민집 136조 2항, 5항).

 

4. 관리의 착수

 

관리인으로 선입된 자는 관리명령에 기하여 채무자에 대하여 매각부동산의 인도를 구하여 채무자가 임의로 인도하면 인도를 받아 관리에 착수한다.

즉 관리인은 부동산을 관리하기 위하여 부동산을 점유할 필요가 있으며 그 인도에 의하여 비로소 관리권을 행사할 수 있게 된다.

그러나 채무자가 관리인의 인도요구에 응하지 않는 경우에 관리인은 관리명령만으로써는 인도를 강제할 수 없다.

그러므로 채무자가 인도를 거부한 경우에는 매수인 또는 채권자의 신청에 의하여 법원으로부터 인도명령을 받아 인도를 강제할 수 있을 뿐이다(민집 136조 3항).

 

5. 인도명령

 

채무자가 관리인에게 매각부동산을 임의로 인도하지 않는 경우에는 관리인은 관리명령만 가지고서는 그 인도를 강제할 권한을 갖지 않으므로 관리에 착수할 수 없다.

따라서 관리명령을 한 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 민사집행법 136조 l항의 규정에 준하는 명령(인도명령)을 할 수 있다(민집 136조 3항).

이 신청서에는 500원의 인지를 첩부한다(인지 10조).

인도명령신청에 대하여는 독립한 사건번호를 부여하지 않고 문건입력 프로그램에 전산입력하고 시간적 접수순서에 따라 경매사건 기록에 편철한다.

법원은 이 신청이 이유 있다고 인정하는 경우에는 인도명령을 발한다.

법원이 인도명령의 정본을 신청인에게 송달하면 신청인은 이에 기하여 집행관에게 집행을 위임하여(민집 136조 6항) 민사집행법 258조에 따라 인도집행을 하도록 한다.

부동산 관리를 위한 인도명령은 민사집행법 136조 1항의 인도명령과 달리 보전처분에 준하는 성질을 가지므로 발령 후 당사자 승계가 없는 한 집행문 없이 집행할 수 있다.

인도명령 정본은 집행 전에 채무자에게 송달하거나 집행관으로 하여금 집행과 동시에 채무자에게 송달하게 한다.

위 인도명령의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민집 136조 5항).

 

6. 관리의 방법

 

관리인은 매각부동산의 인도를 받은 후 선량한 관리자의 주의로써 이를 보존·유지하여야 한다.

관리인은 위 목적범위 내에서 관리권을 가지므로 그 목적 범위를 넘어 부동산을 제3자에게 사용 또는 임대 시켜 차임 등을 얻는 등 수익권을 갖는 것은 아니다.

다만 천연과실이 발생하는 경우 관리인은 이를 관리·수취할 권한이 있다.

관리인은 부동산의 현상을 유지하기 위하여 관리비용을 지출할 수 있으며 이 경우 일일이 법원의 허가를 받거나 이해관계인의 동의를 얻을 필요가 없다.

그러나 법원은 관리인에 대하여 필요에 따라 관리상의 지휘·감독을 할 수 있다.

 

7. 관리의 종료

 

가. 매수인이 대금을 다 낸 경우

 

관리인은 매수인이 매각대금을 다 내고 관리인의 관리 하에 있는 매각부동산의 인도를 청구한 때에는 관리사무를 청산하고 그 부동산을 매수인에게 인도하여야 한다.

이때 매수인은 대금을 완납한 것을 증명하여 관리인으로부터 인도를 받으면 족하고 법원으로부터 별도의 인도명령을 받을 필요는 없다.

관리인이 그 부동산을 인도하면 당연히 그 관리권은 종료되며 별도로 관리명령의 취소 등을 요하지 않는다.

 

나. 매각허가결정이 설효된 경우

 

경매개시결정의 취소, 즉시항고에 의한 매각허가결정의 취소, 경매신청의 취하 또는 재매각명령에 의하여 매각허가결정의 효력이 상실된 경우에 관리인의 관리가 언제 종료되는지 문제된다.

① 관리명령은 부수적 보전처분이므로 매각허가결정이 실효되면 관리명령도 당연히 실효되어 그때 관리인의 관리도 종료된다는 견해와 ② 허가결정의 실효사실을 아는 법원이 직권으로 관리명령의 실효를 선언하는 관리명령취소결정을 하여야 관리가 종료된다는 견해가 대립되어 있다.

절차의 명확성을 위해서는 법원이 직권으로 관리명령 취소결정으로 관리명령이 종료된다고 보아야 할 것이다(② 견해).

① 견해를 취하는 경우라도 법원은 관리인에게 관리명령의 실효를 통지하여야 할 것이다.

 

8. 관리비용

 

관리인에 대한 보수 그 밖의 관리에 소요되는 비용은 관리명령을 신청한 매수인이나 채권자가 부담하여야 한다.

이것이 집행비용으로 되어 채무자의 부담으로 되는 것은 아니다.

왜냐하면 관리명령은 직접적으로 매수인이나 채권지를 보호하기 위한 것이고, 이것은 집행절차의 파생적 부수처분으로서 매각절차에 속하지 않기 때문이다(집행비용으로 보아야 한다는 반대설 있음).

 

 

【부동산경매<침해방지조치와 관리명령>】《부동산의 침해방지를 위한 조치, 부동산관리명령》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《침해방지조치와 관리명령 : 부동산의 침해방지를 위한 조치, 부동산관리명령》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1556-1568 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1442-1459 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.395-401 참조] 

 

Ⅰ. 부동산의 침해방지를 위한 조치

 

1. 제도의 취지

 

매각절차를 개시하는 결정을 한 뒤에 법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다(민사집행법 제83조 제3항). 일반적으로는 압류가 되더라도 매각대금이 완납될 때까지는 채무자의 사실적인 이용 수익의 권능은 박탈되지 아니하나, 채무자가 부동산의 가액을 감소시키는 행위를 할 때에는 경매의 실효성을 확보하기 위하여 일종의 보전처분으로서 침해방지를 위한 필요한 조치를 취할 수 있다.

 

2. 당사자

 

가. 신청권자

 

침해행위방지조치는 이해관계인의 신청 또는 집행법원의 직권으로 결정의 형식으로 한다(민사집행법 제83조 제3항). 신청할 수 있는 이해관계인은 압류채권자 또는 최고가매수신고인이다.

 

나. 신청의 상대방

 

신청의 상대방은 부동산을 점유하는 채무자, 소유자뿐만 아니라 채무자 이외의 자가 부동산을 점유하는 경우에도 그 점유권원을 압류채권자, 가압류채권자 혹은 민사집행법 제91조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 소멸되는 권리를 갖는 자에 대하여 대항할 수 없는 경우에는 그 점유자도 상대방으로 하고 있다(민사집행규칙 제43조 제2항).

 

3. 신청의 처리

 

이 신청이 있으면 문서건명부에 등재하고 경매신청사건기록에 가철(“가철”이라 함은 문서건명부에 등재 접수한 민사접수서류를 본안사건기록, 주된 절차사건기록 또는 선행사건기록(이하 ‘주기록’이라고 한다)에 시간적 접수순서에 따라 편철하는 것을 말한다)하며 인지를 붙이지 아니한다(재민 91-1). 이에 대한 결정을 하는 경우에는 결정서에 경매신청사건번호 및 사건명을 기재한다.

 

가. 보전처분의 요건과 내용

 

⑴ 금지명령 작위명령의 경우(민사집행규칙 제44조 제1항)

 

㈎ ① ‘침해행위를 방지하기 위한 필요한 조치’로는 매각허가결정이 있을 때까지 가격감소행위를 금지하거나(금지명령) 일정한 행위를 명할 수 있다(작위명령). ‘부동산에 대한 침해행위’라 함은 목적물의 교환가치를 현저하게 감소시키거나 또는 감소시킬 우려가 있는 채무자의 행위로서 주로 목적물에 물리적 손상을 가하는 행위를 말하므로, 통상의 용법에 의한 사용·수익과정에서 보통 예상될 수 있는 범위의 감소는 여기에 해당되지 아니한다.

 

② 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당한다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결. 이러한 처분행위는 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다).

 

㈏ 금지명령·작위명령은 채무자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위(가격감소행위 등)를 하는 경우에 발령한다. 여기서의 행위에는 작위 부작위가 모두 포함된다. 따라서 적극적으로 건물을 파괴하는 행위 뿐 아니라, 보존행위로서 필요한 수리행위를 하지 아니하고 방치하는 경우도 여기에 해당된다. 반면, 매각부동산을 제3자에게 임대하는 행위는 부동산에 대한 매수신고를 방해하고 부당하게 가격을 감소시킬 목적으로 이루어지는 등의 특별한 사정이 없는 한 가격감소행위 등에 해당되지 아니할 것이다.

 

㈐ ① 금지명령 또는 작위명령을 발령하기 위해서는 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청이 있어야 한다. 여기서 말하는 압류채권자란 강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매의 신청을 한 압류채권자를 말하고, 배당요구의 종기 후에 강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매를 신청한 자는 제외된다. 위 보전처분은 부동산의 가격이 현저히 감소됨으로써 충분한 배당을 받지 못하게 되는 압류채권자를 보호하기 위한 것이므로, 배당을 받을 수 없는 배당요구종기 후의 압류채권자에게 신청권을 부여할 필요가 없기 때문이다. 최고가매수신고인도 그 부동산에 대한 가격감소행위 등을 막을 이익이 있으므로, 신청권이 있다.

 

② 신청은 경매개시결정 후부터 매각허가결정의 선고가 있을 때까지 하여야 한다.

매각허가결정이 선고된 후 부동산을 인도할 때까지는 민사집행법 제136조 제2항의 규정에 의하여 관리인에게 부동산을 관리하게 하는 보전처분이 가능하다. 매수인이 대금을 지급한 후에는 집행목적물이 부동산에서 매각대금으로 옮겨지게 되므로, 채무자 또는 부동산의 점유자가 가격감소행위 등을 하더라도 압류채권자는 이를 저지할 수 없기 때문이다.

 

⑵ 집행관 보관명령의 경우(민사집행규칙 제 44조 제2항)

 

집행관 보관명령에는 다음의 두 가지 경우가 있다.

 

첫째는 민사집행규칙 제44조 제2항 전단의 경우로서, 부동산을 점유하는 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자로서 그 점유권원을 압류채권자 가압류채권자 혹은 민사집행법 제91조 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 소멸되는 권리를 갖는 사람에 대하여 대항할 수 없는 사람이 민사집행규칙 제44조 제1항의 규정에 따른 명령에 위반한 때이다.

 

둘째는 같은 조 제 항 후단의 경우로서 2, 가격감소행위 등을 하는 경우에 같은 조 제1항의 규정에 따른 명령으로는 부동산 가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때이다.

 

이와 같이 집행관 보관명령은 원칙적으로 금지명령 등에 위반한 때에 발하여지는 제2차적 보전처분이나, 특별한 사정이 있는 경우에 예외를 인정하고 있다.

 

집행관 보관명령은 채무자의 사용·수익권을 빼앗는 것이므로, 이를 발령함에는 신중을 기하여야 할 것이다. 따라서 법원이 이 명령을 발하기 위해서는 ① 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청이 있어야 하고, ② 매각허가결정 전까지만 명령을 할 수 있으며, ③ 신청인에게 담보를 제공하도록 규정하였다.

 

나. 발령 및 집행

 

⑴ 발령의 절차

 

㈎ 관할법원은 경매개시결정을 한 법원이다. 민사집행규칙 제44조 제1항의 금지명령 등에 관하여는 담보를 제공하게 하거나 제공하지 아니하게 하고, 같은 조 제2항의 집행관 보관명령에서는 반드시 담보를 제공하게 하고 명령을 발하여야 한다. 이 담보에 대하여는 민사집행법 제19조 제3항에 따라 민사소송법 제122조·123조·125조 및 제126조의 규정 등이 준용된다.

 

㈏ 법원이 채무자·소유자 외의 점유자에 대하여 민사집행규칙 제44조 제1항 또는 제2항의 규정에 따른 결정을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다(같은 조 제3항 본문). 이는 상대방의 절차상의 권리를 보장하기 위한 것이다. 다만 그 점유자가 압류채권자 가압류채권자 또는 민사집행법 제91조 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 소멸되는 권리를 갖는 사람에 대하여 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다(같은 조 제3항 단서).

 

㈐ 금지명령·작위명령은 집행권원에 해당되므로(민사집행법 제56조 제1호), 금지하거나 작위를 명하는 내용은 구체적으로 특정되어야 한다. 민사집행규칙 제44조에 의한 보전처분명령은 신청채권자과 그 상대방에게 고지하여야 한다(민사집행규칙 제7조 제1항 제2호).

 

㈑ 금지명령·작위명령, 집행관 보관명령이 발령된 후에 사정의 변경이 있는 때에는 법원은 신청에 의하여 그 결정을 취소하거나 변경할 수 있다(민사집행규칙 44조 4항). 이러한 취소 또는 변경결정은 확정되지 않으면 효력이 생기지 아니한다(같은 조 제6항). 사정변경에 의한 취소 또는 변경의 신청을 할 수 있는 사람은 그 보전처분의 신청인, 상대방 및 그들의 승계인이다.

 

⑵ 명령의 집행

 

㈎ 금지명령·작위명령은 대체집행(민사집행법 제260조), 간접강제(민사집행법 제261조)의 규정에 따라 집행된다. 따라서 금지명령과 작위명령은 즉시항고로서 독립하여 불복할 수 있는 재판으로서 집행권원에 해당되며(민사집행법 제56조 제1호), 이를 집행하기 위해서는 그 명령의 정본 또는 등본을 상대방에게 송달하여야 하며 집행문도 부여받아야 한다. 집행기간은 매각허가결정이 있을 때까지이다. 이처럼 금지명령과 작위명령은 그 특성상 명령의 송달 전에 집행을 하거나 그 집행기간을 명령이 고지된 날부터 2주일로 제한하는 것은 적당하지 아니하므로(민사집행규칙 제44조 제7, 8항 참조), 이 점에서 집행관보관명령과 그 성질을 달리 한다.

 

㈏ 집행관 보관명령은 집행권원의 일종에 해당되지만 그 발령요건이나 집행절차에서 보전처분에 준하는 성격을 가지고 있다. 즉 보관명령의 집행은 그 결정이 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있다(민사집행규칙 제43조 제8항). 또한 매각허가결정이 있기 전이라도 결정이 신청인에게 고지된 날부터 2주일을 경과한 때에는 집행할 수 없다(같은 조 제7항). 집행관 보관명령은 발령 후 당사자의 승계가 없는 한 집행문 없이 집행할 수 있다(민사집행법 제136조 제1항의 규정에 따른 인도명령은 집행문을 부여받아야 집행할 수 있는 점과 비교된다). 집행관 보관명령에 기하여 집행관이 집행행위를 한 때에는 이에 관한 조서를 작성하여야 한다(민사집행법 제10조).

 

㈐ 금지명령·작위명령과 집행관 보관명령에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민사집행규칙 제43조 제5항).

 

Ⅱ. 부동산관리명령

 

1. 총설

 

⑴ 강제경매에 있어서 매수인은 매각대금을 지급한 후가 아니면 그 부동산의 인도를 청구하지 못한다(민사집행법 제136조 제1항). 따라서 매수인이 매각허가결정을 받은 후 대금을 지급하고 그 부동산의 인도를 받을 때까지 사이에 채무자인 그 부동산의 소유자의 법률상의 처분행위 또는 사실상의 행위에 의하여 그 부동산의 가치가 감소되어 매수인이나 채권자의 이익을 해할 염려가 있으므로, 매각허가결정이 있은 후 인도할 때까지 매수인이나 채권자의 신청이 있으면 법원이 관리인을 선임하여 그 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하는 관리명령을 발할 수 있다(민사집행법 제136조 제2항). 매각부동산 관리명령은 신청일로부터 2일 안에 하여야 한다(재민 91-5).

 

⑵ 이 관리명령은 매각부동산의 현상유지를 목적으로 하는 일종의 보전처분으로서 압류 후 매각부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 인정하고 있는 민사집행법 제83조 제3항 소정의 보전처분과 그 뜻을 같이 한다.

 

2. 관리명령의 신청

 

가. 신청권자

 

⑴ 관리명령을 신청할 수 있는 자는 매수인 또는 채권자이다(민사집행법 제136조 제2항). 매각대금을 다 낸 뒤에는 매수인은 직접 자기에게 인도할 것을 구할 수 있으므로 관리명령을 신청할 수 없다.

 

⑵ 재매각을 명한 후에는 전의 매수인은 관리명령의 신청권이 없다. 여기서 ‘채권자’라 함은 집행채권자만을 의미하고 매각대금으로부터 변제를 받을 권리를 가진 채권자를 모두 포함하는 개념은 아니다.

 

나. 신청의 시기

 

관리명령의 신청은 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 사이에 할 수 있다(민사집행법 제136조 제2항).

관리명령은 보전처분이므로 매각허가결정에 대한 즉시항고가 있더라도 항고법원에 의하여 허가결정이 취소되지 않는 한 관리명령의 신청을 할 수 있고 또 허가결정 후 매각절차가 집행정지에 의하여 정지된 경우라도 관리명령의 신청을 할 수 있다.

 

다. 관할

 

관리명령은 집행법원의 전속관할에 속한다. 사법보좌관규칙은 2005. 6. 3. 제정 이후 계속 ‘민사집행법 제136조의 규정에 따른 인도명령 및 관리명령’을 사법보좌관의 업무 범위에서 제외하고 있었다(사법보좌관규칙 제2조 제1항 제7호 단서 나목).

그러나 2020. 4. 23. 개정(2020. 7. 1. 시행)된 사법보좌관규칙 제2조 제1항 제7호 단서에서 위 나목이 삭제되어, 2020. 7. 1.부터는 사법보좌관이 인도명령과 관리명령을 할 수 있게 되었다(다만 부칙에 따라 위 개정 조항 시행 후 최초로 접수되는 인도명령, 관리명령 신청 사건부터 적용된다).

 

라. 신청의 방법

 

⑴ 관리명령의 신청은 집행법원에 서면 또는 구술로 할 수 있다(민사집행법 제23조 제1항, 민사소송법 제161조). 신청서에는 매각부동산을 매수인에게 인도할 때까지 법원이 상당하다고 인정하는 관리인(또는 신청인이 추천하는 사람)을 선임하여 관리를 명하도록 신청하는 취지를 적어야 한다. 보전의 필요성에 관하여 기재함을 요하지는 않는다.

 

⑵ 신청서에는 1,000의 인지를 첩부한다(인지법 제9조, 재민 91-1). 관리인에 대한 보수 또는 관리에 소요되는 비용은 관리명령신청인이 부담하므로 신청인은 이를 예납하여야 한다.

 

⑶ 이 신청이 있으면 독립된 집행신청사건으로 취급하여 독립된 사건번호(예컨대 20 타기OO)를 부여하고 그 신청서는 경매신청기록에 합철하며 그 표지에 관리명령신청의 사건번호와 사건명(예컨대, 부동산관리명령)을 병기한다(재민 91-1).

 

3. 관리명령의 재판

 

⑴ 관리명령의 신청이 있으면 집행법원은 변론을 거치지 않고 심리하여 신청이 이유 있다고 인정할 때에는 관리인을 선임하고 그로 하여금 매각부동산의 관리를 명하는 재판 즉 관리명령을 발한다. 관리명령의 신청에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 신청일로부터 2일 안에 재판을 하여야 한다(재민 91-5).

 

⑵ 관리인의 자격에 관하여는 법률상 제한이 없다. 따라서 법원은 관리의 구체적 내용, 부동산의 종류, 위치, 구조 등을 고려하여 적임자를 관리인으로 선임하여야 한다. 통상 집행관이나 변호사를 관리인으로 선임한다. 그러나 채권자나 채무자 또는 매수인을 관리인으로 선임할 수는 없다. 특히 매수인을 선임하는 것은 대금지급 전에 부동산을 인도하는 결과로 되어 부당하다.

 

⑶ 신청인이 적임자를 추천할 수도 있으나 법원은 이에 구속되지 아니한다. 관리명령에는 상대방을 적어야 한다. 관리명령의 상대방은 채무자, 소유자 및 매각부동산을 점유하고 있는 제3자이다.

 

⑷ 관리명령은 송달 기타 적당한 방법으로 신청인과 상대방(채무자)에게 고지하여야 한다(민사집행규칙 제7조 제1항 제2호). 다만 실무상으로는 신청을 하지 않은 매수인 또는 경매신청채권자에게도 고지를 하고 있다. 신청을 각하한 결정은 신청인에게만 고지하면 된다. 관리명령신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고할 수 있다(민사집행법 제136조 제2항, 제5항).

 

4. 관리의 착수

 

⑴ 관리인으로 선임된 자는 관리명령에 기하여 채무자에 대하여 매각부동산의 인도를 구하여 채무자가 임의로 인도하면 인도를 받아 관리에 착수한다. 즉 관리인은 부동산을 관리하기 위하여 부동산을 점유할 필요가 있으며 그 인도에 의하여 비로소 관리권을 행사할 수 있게 된다.

 

⑵ 그러나 채무자가 관리인의 인도요구에 응하지 아니하는 경우에 관리인은 관리명령만으로써는 인도를 강제할 수 없다. 그러므로 채무자가 인도를 거부한 경우에는 매수인 또는 채권자의 신청에 의하여 법원으로부터 인도명령을 받아 인도를 강제할 수 있을 뿐이다(민사집행법 제136조 제3항).

 

5. 인도명령

 

⑴ 채무자가 관리인에게 매각부동산을 임의로 인도하지 아니하는 경우에는 관리인은 관리명령만 가지고서는 그 인도를 강제할 권한을 가지지 아니하므로 관리에 착수할 수 없다. 따라서 관리명령을 한 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 민사집행법 제136조 제1항의 규정에 준하는 명령(인도명령)을 할 수 있다(민사집행법 제136조 제3항). 이 신청서에는 500원의 인지를 첩부한다(인지법 제10조). 인도명령신청에 대하여는 독립한 사건번호를 부여하지 않고 문서건명부에 등록하고 시간적 접수순서에 따라 경매사건 기록에 편철한다.

 

⑵ 법원은 이 신청이 이유 있다고 인정하는 경우에는 인도명령을 발한다. 법원이 인도명령의 정본을 신청인에게 송달하면 신청인은 이에 기하여 집행관에게 집행을 위임하여(민사집행법 제136조 제6항) 민사집행법 제258조에 의하여 인도를 집행하도록 한다. 부동산 관리를 위한 인도명령은 민사집행법 제136조 제1항의 인도명령과 달리 보전처분에 준하는 성질을 가지므로 발령 후 당사자 승계가 없는 한 집행문 없이 집행할 수 있다. 인도명령 정본은 집행 전에 채무자에게 송달하거나 집행관으로 하여금 집행과 동시에 채무자에게 송달하게 한다.

 

⑶ 위 인도명령의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제136조 제5항).

 

6. 관리의 방법

 

⑴ 관리인은 매각부동산의 인도를 받은 후 선량한 관리자의 주의로써 이를 보존·유지하여야 한다.

 

⑵ 관리인은 위 목적범위 내에서 관리권을 가지므로 그 목적범위를 넘어 부동산을 제3자에게 사용 또는 임대시켜 차임 등을 얻는 등의 수익권을 가지는 것은 아니다.

다만, 천연과실이 발생하는 경우에는 관리인은 이를 관리 수취할 권한이 있다.

 

⑶ 관리인은 부동산의 현상을 유지하기 위하여 관리비용을 지출할 수 있으며 이 경우 일일이 법원의 허가를 받거나 이해관계인의 동의를 얻을 필요가 없다. 그러나 법원은 관리인에 대하여 필요에 따라 관리상의 지휘·감독을 할 수 있다.

 

7. 관리의 종료

 

가. 매수인이 대금을 다 낸 경우

 

⑴ 관리인은 매수인이 매각대금을 다 내고 관리인의 관리 하에 있는 매각부동산의 인도를 청구한 때에는 관리사무를 청산하고 그 부동산을 매수인에게 인도하여야 한다.

 

⑵ 이때 매수인은 대금을 완납한 것을 증명하여 관리인으로부터 인도를 받으면 족하고 법원으로부터 별도의 인도명령을 받을 필요는 없다.

관리인이 그 부동산을 인도하면 당연히 그 관리권은 종료되며 별도로 관리명령의 취소 등을 요하지 아니한다.

 

나. 매각허가결정이 실효된 경우

 

경매개시결정의 취소, 항고에 의한 매각허가결정의 취소, 경매신청의 취하 또는 재매각명령에 의하여 매각허가결정의 효력이 상실된 경우에 관리인의 관리가 언제 종료되는가에 관하여, ① 관리명령은 부수적 보전처분이므로 매각허가결정이 실효되면 관리명령도 당연히 실효되어 그 때 관리인의 관리도 종료된다는 견해와 ② 허가결정의 실효사실을 아는 법원이 직권으로 관리명령의 실효를 선언하는 관리명령취소결정을 하여야 관리가 종료된다는 견해가 대립되어 있다. ①의 견해가 다수설이기는 하지만 절차의 명확성을 위해서는 법원이 직권으로 관리명령취소결정을 하는 것이 바람직하다. ①의 견해를 취하는 경우라도 법원은 관리인에게 관리명령의 실효를 통지하여야 할 것이다.

 

8. 관리비용

 

관리인에 대한 보수 기타 관리에 소요되는 비용은 관리명령을 신청한 매수인이나 채권자가 부담하여야 하며 이것이 집행비용으로 되어 채무자의 부담으로 되는 것은 아니다. 왜냐하면 관리명령은 직접적으로 매수인 또는 채권자를 보호하기 위한 것이고 또 이것은 집행절차의 파생적 부수처분으로서 매각절차에 속하지 아니하기 때문이다(집행비용으로 보아야 한다는 반대설 있음).