【매각대금납부후 소유권이전등기의 촉탁】《매수인이 사망한 경우의 처리》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<매수인이 사망한 경우의 처리> [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.438-439 참조]
1. 매각허가결정 전에 최고가매수신고인이 사망한 경우
매각허가결정 전에 최고가매수신고인이 사망한 경우에는 상속인에 대하여 매각허가결정을 한다.
법원이 상속사실을 모르고 사망한 사람을 매수인으로 표시하여 매각허가결정을 하였더라도 위 결정의 효력은 상속인에게 미치므로 상속인이 대금을 지급하면 상속인을 매수인으로 하여 상속인을 위하여 이전등기의 촉탁을 하여야 한다.
이 경우에 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 등기를 촉탁함이 원칙이나 위 결정의 효력이 상속인에게 미치므로 경정결정을 함이 없이 통상 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 촉탁을 하는 것이 실무이다.
매각허가결정의 선고 후 확정 전에 매수인이 사망한 때에도 위와 마찬가지로 해석할 것이나, 다만 매각허가결정 선고 시에는 피상속인이 생존해 있었으므로 상속인 명의 로 매각허가결정을 경정할 필요는 없다.
2. 매각허가결정확정 후 대금지급 전에 매수인이 사망한 경우
매각허가결정확정 후 대금지급 전에 매수인이 사망함으로써 그 상속인이 매수인의 지위를 승계하여 매각대금을 지급한 경우에는 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기촉탁을 할 것이 아니라 직접 상속인 명의로 소유권이전등기를 촉탁할 것이다.
이 경우에 등기촉탁서 [전산양식 A3425]에는 매각허가결정 등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 가족관계증명서 등의 서면을 첨부하여야 한다.
이 경우 등기촉탁서의 등기권리자로서 ‘매수인 000의 상속인 000’라고 표시한다.
3. 매수인이 대금지급 후에 사망한 경우
매수인이 대금지급 후에 사망한 경우에는 매각부동산의 소유권은 일단 매수인인 피상속인에게 이전되고 상속인은 다시 이를 승계하게 되므로 이 경우에 직접 상속인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하는 것은 등기기록상 실체적인 권리변동사실과 부합하지 않는 결과가 되어 부당하므로 대금지급 후에 매수인이 사망한 경우에는 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하여야 한다.
즉 등기촉탁서에 등기권리자로서 사망한 매수인의 이름만을 적는다)는 견해와, 사망한 사람 앞으로 이전등기를 하라고 할 수 없으므로 매각허가결정 등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 가족관계증명서를 첨부하여 직접 상속인명의로의 이전등기를 촉탁할 것이라는 견해가 대립되나 실무는 후자를 따르고 있다.
매수인이 사망한 경우 외에 법인의 합병 등의 일반승계가 있는 경우에도 위에서 설명한 바가 그대로 적용된다.
【부동산경매<소유권이전등기의 촉탁>】《농지에 대한 소유권이전등기촉탁의 경우 농지취득자격증명의 요부, 공유지분 중 일부지분의 촉탁, 최고가매수신고인 또는 매수인이 사망한 경우의 처리, 매수인의 지위가 양도된 경우, 재외국민 또는 국외이주자가 매수한 경우의 처리, 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《소유권이전등기의 촉탁 : 농지에 대한 소유권이전등기촉탁의 경우 농지취득자격증명의 요부, 공유지분 중 일부지분의 촉탁, 최고가매수신고인 또는 매수인이 사망한 경우의 처리, 매수인의 지위가 양도된 경우, 재외국민 또는 국외이주자가 매수한 경우의 처리, 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1569-1633 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1460-1529 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.428-475 참조]
1. 소유권이전등기
가. 등기원인
⑴ 매수인이 대금을 모두 지급하면 매각부동산의 소유권을 취득하므로 매각허가결정을 원인으로 하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기를 관할등기소 등기관에게 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항 제1호). 매각(강제경매, 임의경매)을 원인으로 한 소유권이전등기에는 부동산등기 특별조치법 제3조(계약서 등의 검인에 대한 특례)의 규정을 적용하지 않는다[부동산등기특별조치법 및 동법에 따른 대법원규칙의 시행에 관한 등기사무처리지침(등기예규 1419호) 1.항 가.(2) 참조].
⑵ 등기원인은 매각허가결정이고, 그 원인일자는 대금을 다 낸 날이다. 매수인이 매각대금을 모두 낸 후 법원사무관등이 매수인 앞으로 소유권이전등기를 촉탁하는 경우 그 등기촉탁서상의 등기원인은 강제경매(임의경매)로 인한 매각으로, 등기원인인 일자는 매각대금을 모두 낸 날로 적어야 한다[기재 예시 : 200○. ○. ○. 강제경매(임의경매)로 인한 매각].
⑶ 등기촉탁서에는 매각허가결정 등본과 등기촉탁서 부본(등기필증 작성용)을 붙여야 한다.
나. 농지에 대한 소유권이전등기촉탁의 경우 농지취득자격증명의 요부
민사집행법에 의한 경매절차에서 농지에 대하여는 농지취득자격증명에 관한 사항을 집행법원이 매각허부 재판 시에 직권으로 조사하게 되어 있으므로, 농지에 대하여 매각으로 인한 소유권이전등기를 촉탁함에 있어서는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다.
다. 공유지분 중 일부지분의 촉탁
경매절차의 매수인은 매각허가결정에 기재된 공유지분 중 일부에 대하여 등기촉탁신청을 할 수 없는 사정이 있는 경우 그러한 제한이 없는 부분에 대하여만 등기촉탁신청을 할 수 있고, 이 경우 법원사무관등은 등기상 권리관계에 부합하는 범위 내에서 위 등기촉탁신청을 수리하여 등기촉탁을 하여야 하고, 그 지분이 매각허가결정에 기재된 공유지분과 다르다는 이유로 등기촉탁신청을 거절할 수는 없다(대법원 2017. 5. 25.자 2016그644 결정).
라. 최고가매수신고인 또는 매수인이 사망한 경우의 처리
⑴ 매각허가결정 전에 최고가매수신고인이 사망한 경우
㈎ 매각허가결정 전에 최고가매수신고인이 사망한 경우에는 상속인에 대하여 매각허가결정을 하여야 한다.
㈏ 법원이 상속사실을 모르고 사망한 사람을 매수인으로 표시하여 매각허가결정을 하였더라도 위 결정의 효력은 상속인에게 미치므로 상속인으로부터 대금지급이 있으면 상속인을 매수인으로 하여 상속인을 위하여 이전등기의 촉탁을 하여야 한다.
㈐ 이 경우에 상속인 명의로 매각허가결정을 경정하여 등기를 촉탁함이 원칙이나, 위 결정의 효력이 상속인에게 미치므로 경정결정을 함이 없이 통상 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 촉탁을 하는 것이 실무이다.
⑵ 매각허가결정의 선고 후 확정 전에 매수인이 사망한 경우
매각허가결정의 선고 후 확정 전에 매수인이 사망한 때에도 마찬가지로 처리한다. 다만 매각허가결정선고 시에는 피상속인이 생존해 있었으므로 상속인 명의로 매각허가결정을 경정할 필요는 없다.
⑶ 매각허가결정확정 후 대금지급 전에 사망한 경우
매각허가결정확정 후 대금지급 전에 매수인이 사망함으로써 그 상속인이 매수인의 지위를 승계하여 매각대금을 지급한 경우에는 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기촉탁을 할 것이 아니라 직접 상속인 명의로 소유권이전등기를 촉탁할 것이다.
이 경우에 등기촉탁서에는 매각허가결정등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 호적등본 등의 서면을 첨부하여야 한다.
이 경우 등기촉탁서의 등기권리자로서 ‘매수인 ○○○의 상속인 ○○○’라고 표시한다.
⑷ 대금지급 후에 사망한 경우
매수인이 죽은 경우에는 그가 죽은 시기가 대금을 내기 전이든 후이든 불문하고 상속인의 명의로 소유권이전등기를 촉탁하는 것이 실무례이다[이와 달리 매각부동산의 소유권은 일단 매수인인 피상속인에게 이전되고 상속인은 다시 이를 승계하게 되므로 이 경우에 직접 상속인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하는 것은 등기부상 실체적인 권리변동사실과 부합하지 아니하는 결과로 되어 부당하므로 대금지급 후에 매수인이 사망한 경우에는 사망한 매수인을 위하여 소유권이전등기의 촉탁을 하여야 한다(즉 등기촉탁서에 등기권리자로서 사망한 매수인의 이름만을 적는다)는 견해도 있다]. 따라서 매수인이 대금지급 후에 사망한 경우에도 매각허가결정등본 외에 상속을 증명하는 제적등본, 호적등본을 첨부하여 직접 상속인명의로의 이전등기를 촉탁한다.
마. 매수인의 지위가 양도된 경우
매수인이 그 지위를 3자에게 양도한 경우에도 소유권이전등기는 매수인 앞으로 할 것을 촉탁하여야 한다. 즉 매각허가결정 확정 후에 매수인이 그 매수인의 지위를 제3자에게 양도하고 그 제3자가 매각대금을 지급한 경우라 하더라도 법원은 매수인을 위하여 이전등기촉탁을 하여야 할 것이며 제3자를 등기권리자로 하여 이전등기촉탁을 하여서는 안 된다. 왜냐하면 집행법원은 그 양도행위의 유·무효를 심사할 권한이 없을 뿐만 아니라 양수인 명의로 직접 이전등기의 촉탁을 하는 것은 진실의 권리변동과는 부합되지 아니하는 것으로서, 부동산거래에 대한 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하도록 하기 위하여 부동산을 매수한 사람이 그 부동산을 다른 사람에게 전매한 경우에도 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 생략하지 못하도록 한 부동산등기특별조치법 제2조의 입법취지에도 반하기 때문이다.
바. 재외국민 또는 국외이주자가 매수한 경우의 처리
⑴ 외국인의 경우
외국인(대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 자를 말함)이 국내 부동산을 취득하고자 할 경우에는 다음의 서류를 갖추어야 한다(등기예규 992호).
㈎ 외국인(대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 자)이 매수인인 경우에는 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다(부동산등기법 제48조 제2항, 법인 아닌 사단 재단 및 외국인의 부동산등기용등록번호 부여절차에 관한 규정 제15조 참조).
외국인의 부동산등기용등록번호는 체류지(국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지)를 관할하는 지방출입국･외국인관서의 장으로부터 부여받는다(부동산등기법 제49조 제1항 제4호 참조).
다만 국내거소 신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소 신고번호(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제제7조 제1항에 의한 국내거소 신고번호를 말한다)로 이에 갈음할 수 있다(등기예규 1686호 제14조 제3호).
㈏ 계약을 원인으로 하여 토지를 취득하는 경우에 외국인토지법 제4조 제2항 각호의 1(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의하여 국내거소신고를 한 외국국적동포에 대하여는 같은 항 제1호)에 해당하는 때에는 시장·군수·구청장의 토지취득허가증을 첨부하여야 한다. 다만, 위 각호의 1에 해당하지 않는 때에는 이를 소명하기 위하여 토지이용계획확인서를 첨부하여야 한다.
하지만 경매로 취득하는 경우에는 필요 없다. 외국인 등이 토지를 취득하는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하나(국인토지법 제4 제2항), 외국인이 경매로 토지를 취득하는 경우 별다른 제한이 없다(국인토지법 제5조).
㈐ 주소를 증명하는 서면이 필요하다.
주소를 증명하는 서면으로서 본국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서(예를 들어, 일본, 독일, 프랑스, 대만 등의 경우)를 첨부하여야 한다. 다만 외국인등록사실증명 또는 국내거소 신고를 한 외국국적동포의 경우에는 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조 제5항에 따른 국내거소신고 사실증명으로도 가능하다(등기예규 1686호 제13조 제1항 제1, 2호 참조).
첨부정보가 외국 공문서이거나 외국 공증인이 공증한 문서(이하 ‘외국공문서등’)인 경우에는 재외공관 공증법 제30조 제1항에 따라 공증담당영사로부터 문서의 확인을 받거나 ‘외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약’에서 정하는 바에 따른 아포스티유(Apostille)를 붙여야 한다. 다만 외국 공문서 등의 발행국이 대한민국과 수교하지 않은 국가이면서 위 협약의 가입국이 아닌 경우와 같이 부득이한 사유로 문서의 확인을 받거나 아포스티유를 붙이는 것이 곤란한 경우에는 그렇지 않다(부동산등기규칙 제46조 제9항).
본국에 주소증명서 또는 거주사실증명서를 발급하는 기관이 없는 경우(예를 들어, 미국, 영국 등의 경우)에는 주소를 공증한 서면을 첨부하여야 한다. 다만 이 경우에도 주소증명서에 대신할 수 있는 증명서(예컨대, 운전면허증 또는 신분증 등)를 본국 관공서에서 발급하는 경우, 관할등기소의 등기관에게 그 증명서 및 원본과 동일하다는 취지를 기재한 사본을 제출하여 원본과 동일함을 확인받은 때 또는 그 증명서의 사본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고 그에 대하여 본국 관공서의 증명이나 공증인의 공증 또는 외국주재 한국대사관이나 영사관의 확인을 받은 때에는 그 증명서의 사본으로 주소를 증명하는 서면에 갈음할 수 있다.
㈑ 외국인, 외국정부 등 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조 제4호 각 목의 어느 하나에 해당하는 개인·법인 또는 단체가 경매를 원인으로 대한민국 안의 부동산을 취득하는 경우 그 부동산 취득일부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다.
만일 그 토지가 위 법률 제9조 제1항 각 호(군사기지 및 군사시설 보호법 제2조 제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역과 그 밖에 국방목적을 위하여 대통령령으로 정하는 지역, 문화재보호법 제2조 제2항에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역, 자연환경보전법 제2조 제12호에 따른 생태·경관보전지역, 야생생물 보호 및 관리에 관한 법률 27조에 따른 야생생물 특별보호구역)에 해당한다면 토지취득허가증을 첨부하여야 한다(같은 법 제9조 제1항 본문, 등기예규 1686호 제15조 제1항 참조). 그 토지가 토지거래허가구역인 경우에는 토지거래계약 허가증을 첨부 정보로 제공하면 되고 토지취득허가증을 첨부할 필요가 없다(부동산거래신고등에 관한 법률 제14조 제2항 제2호, 제9조 제1항 단서, 등기예규 1686호 제15조 제2항 참조).
⑵ 재외국민의 경우
재외국민(대한민국에 현재하지 아니한 자로서 국외로 이주를 하여 주민등록이 말소되거나 처음부터 없는 자를 뜻하며 단지 해외여행자는 이에 포함되지 않음)이 국내부동산을 취득하고자 할 경우에는 다음의 서류를 갖추어야 한다(등기예규 992호).
㈎ 주소를 증명하는 서면 : 재외국민등록부등본, 주민등록법에 따라 주민등록 신고를 한 경우에는 주민등록표 등·초본, 체류국 관공서의 주소증명정보 중 어느 하나를 첨부하여야 하며, 만일 위 증명을 발급받을 수 없을 때에는 체류국 공증인이 주소를 공증한 서면을 제출하여야 한다(등기예규 1686호 10조).
재외국민이 귀국하여 국내에 있는 경우 주소를 증명하는 서면은 국내거소신고사실증명으로도 가능하다.
㈏ 부동산등기용등록번호 : 재외국민이 등기권리자 취득(상속 등)로서 신청하는 때에 주민등록번호를 부여받은 적이 없는 경우에는 등기소에서 부동산등기용등록번호를 부여받아 그 증명서를 첨부하여야 한다[부동산등기법 제49조 제1항 제2호, 법인 및 재외국민의 부동산등기용등록번호 부여에 관한 규칙 제4조 제1항, 제7조, 등기예규 1389호 참조]. 다만 외국국적동포의 경우와는 달리 국내거소신고번호로 부동산등기용등록번호에 갈음할 수는 없다(부동산등기법 제41조의2 제1항 제2호).
우리나라에서 주민등록번호를 부여받은 적이 있는 재외국민(국외이주로 인하여 주민등록이 말소된 경우 포함)은 그 주민등록번호를 부동산등기용등록번호로 사용하여야 한다(등기예규 1686호 제11조 제1호).
사. 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리
제3취득자가 매수인이 된 경우의 소유권이전등기 촉탁에 관한 업무처리지침(등기예규 1378호)에 따라 다음과 같이 처리한다.
⑴ 경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우
경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기의 말소촉탁 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁 외에 소유권이전등기촉탁은 하지 않는다(위 예규 제1항). 매수인이 등기의무자로서 등기신청할 때에는 종전 소유권이전등기시 등기소로부터 교부받은 등기필증을 등기의무자의 권리에 관한 등기필증으로 제출한다.
⑵ 공유부동산에 대한 경매개시결정등기가 경료되고, 경매절차에서 일부 공유자가 매수인이 된 경우
공유부동산에 대한 경매개시결정등기가 경료되고, 경매절차에서 일부 공유자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기의 말소촉탁 및 매수인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁을 하되 소유권이전등기촉탁은 위 매수인의 지분을 제외한 나머지 지분에 대한 공유지분이전등기 촉탁을 한다(위 예규 제2항). 매수인이 등기의무자로서 등기신청할 때에는 종전등기필증과 공유지분이전등기 후 교부받은 등기필증을 등기의무자의 권리에 관한 등기필증으로 제출한다.
⑶ 경매개시결정등기(체납처분에 의한 압류등기, 매각에 의하여 소멸되는 가압류등기도 같다) 후에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우
㈎ 부동산의 권리를 취득한 제3자가 그 취득할 때에 경매신청 또는 압류 있음을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못하는 것이므로(민사집행법 제92조 제1항) 경매신청의 기입등기가 이루어진 후에 경료된 제3취득자 명의의 소유권이전등기는 매수인에게 대항하지 못하는 것으로서 매수인이 인수하지 아니한 부동산 위의 부담의 기입에 해당하여 매각대금의 완납이 있는 경우에는 법원이 직권으로 그 말소를 촉탁하여야 하는 것이고(민사집행법 제144조 제1항), 그 제3취득자를 채무자로 하여 이루어진 압류 또는 가압류의 등기는 매각대금의 완납에 의하여 실효되는 것이고, 이러한 법리는 그 제3취득자가 매수인이 되었다거나 그 제3취득자를 채무자로 한 압류 또는 가압류의 등기가 매각대금의 완납이 있은 후에 이루어졌다고 하더라도 달라지지 아니하는 것이다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2000다29295 판결).
㈏ 따라서 경매개시결정등기(국세체납처분에 의한 압류등기, 매각에 의하여 소멸되는 가압류등기도 같다) 후에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 된 경우에는, 경매개시결정등기와 제3취득자 명의의 소유권등기의 말소촉탁과 동시에 매각을 원인으로 한 소유권이전등기 촉탁을 하여야 한다(위 예규 3항).
⑷ 매수인이 등기의무자로서 등기신청할 때
위 ⑴항의 경우에는 종전 소유권이전등기 시 등기소로부터 통지받은 등기필정보를 위 ⑵항의 경우에는 종전 등기필정보와 공유지분이전등기 후 통지받은 등기필정보를 등기의무자의 등기필정보로 각 제공한다.
