【매각대금납부후 소유권이전등기의 촉탁】《구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권이 실행된 경우 대지에 대한 소유권이전등기절차(등기예규 1367호 참조)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권이 실행된 경우 대지에 대한 소유권이전등기절차(등기예규 1367호 참조)》 [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.442-443 참조]
1. 매각허가결정(경정결정 포함)에 대지에 대한 표시가 있는 경우
가. 대지권등기가 마쳐지지 않은 경우
전유부분만에 대하여 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 촉탁할 수 있음은 물론이다.
등기촉탁서 및 매각허가결정의 토지의 표시가 등기기록과 동일하고 등기의무자가 토지등기기록의 소유자와 동일한 경우에는 토지에 대하여 경매개시결정등기가 마쳐지지 않았더라도 토지 부분에 대한 소유권이전등기와 부담기입의 말소등기를 촉탁할 수 있다.
등기촉탁서의 등기의무자와 토지등기기록의 소유자가 다른 경우에는 전유부분에 대한 소유권이전등기만을 촉탁할 수 있고 토지 부분에 대하여는 소유권이전등기는 촉탁할 수 없다(부등 29조 7호 참조)
나. 대지권등기가 마쳐진 경우
경매절차 진행 중 또는 대금납부 후에 대지권등기가 마쳐진 경우에는 대지권까지 포함한 소유권이전등기와 토지에 대한 부담기입의 말소등기를 촉탁할 수 있다.
2. 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 없는 경우
가. 대지권등기가 마쳐지지 않은 경우
매각허가결정에 전유부분만 기재된 경우 형식적 심사권밖에 없는 등기관은 토지까지 매각되었는지 여부를 판단할 수 없으므로 전유부분에 대한 등기만 촉탁할 수 있을 뿐 토지 부분에 대한 등기는 촉탁할 수 없다(부등 29조 8호).
나. 대지권등기가 마쳐진 경우
대지권등기가 마쳐진 후에는 대지권변경(대지권말소)등기를 하지 않은 상태에서 전유부분만에 대한 소유권이전등기를 촉탁할 수 없다(부등 29조 2호, 61조 3항).
다. 토지 소유권이전등기
토지 부분에 대한 소유권이전등기 및 부담기입의 말소등기는 경매법원의 촉탁에 의할 수 없고 통상의 절차에 의하여야 한다.
【부동산경매<구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 경락된 경우 건물대지에 대한 소유권이전등기>】《매각허가결정(경정결정 포함)에 대지에 대한 표시가 있는 경우, 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 없는 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
《구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 경락된 경우 건물대지에 대한 소유권이전등기 : 매각허가결정(경정결정 포함)에 대지에 대한 표시가 있는 경우, 매각허가결정에 대지에 대한 표시가 없는 경우》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1569-1633 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1460-1529 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.428-475 참조]
1. 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 경락된 경우 건물대지에 대한 소유권이전등기(등기예규 1367호 참조)
가. 총설
⑴ 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권 실행에 따른 경매절차에서 전유부분을 매수한 자는 종된 권리인 대지사용권까지 취득하지만, 그 대지사용권이 소유권(공유지분권)인 경우 그 건물 대지에 대한 지분이전등기를 하기 위해서는 부동산등기법 소정의 절차에 부합하여야 한다.
⑵ 구분건물의 전유부분에만 설정된 근저당권의 실행으로 매각허가(경락)된 경우 건물대지에 대한 매수인(경락인) 앞으로의 소유권이전등기 등은 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 경락된 경우 건물대지에 대한 소유권이전등기 등에 대한 사무처리지침(등기예규 제1050호)에 따라 다음과 같은 절차에 의한다.
나. 매각허가 결정(경정결정 포함)에 대지에 대한 표시가 있는 경우
⑴ 대지권 등기가 경료되지 않은 경우
㈎ 전유부분에 대한 등기
전유부분 만에 대하여 매각허가를 원인으로 한 소유권이전등기 촉탁이 있는 경우에는 통상의 절차에 따른다.
㈏ 대지부분에 대한 등기
① 전유부분 소유자와 토지의 소유자가 일치한 경우
㉠ 등기촉탁서 및 매각허가 결정의 토지의 표시가 등기부와 동일하고, 등기의무자가 토지등기부의 소유자와 동일한 경우에는 토지에 대하여 경매기입등기가 경료되지 않았다 하더라도 토지 부분에 대한 소유권이전등기촉탁은 이를 수리한다.
㉡ 위 ㉠의 경우 토지 부분에 경료된 부담기입등기 또한 경매법원의 말소등기 촉탁이 있으면 이를 수리한다.
㉢ 등기실행과 관련하여 등기원인은 전유부분의 등기와 동일하게 “○○년 ○○월 ○○일 매각허가”로 기재한다.
② 전유부분 소유자와 토지의 소유자가 다른 경우
㉠ 전유부분과 토지부분에 대하여 동시에 소유권이전등기를 촉탁하였으나 등기촉탁서의 등기의무자와 토지등기부의 소유자가 다를 경우에는 전유부분에 대하여는 등기하고 토지부분에 대한 촉탁은 이를 각하한다(부동산등기법 제29조 제7호 참조).
㉡ 토지부분에 대하여는 순차이전등기를 통하여 등기의무자가 일치된 후, 경매법원의 소유권이전등기 촉탁이 있으면 이를 수리한다.
㉢ 이 경우 등기실행절차는 위 ①과 같이 처리한다.
⑵ 대지권등기가 경료된 경우
㈎ 경매절차 진행 중 또는 대금납부 후에 대지권 등기가 경료된 경우, 경매법원으로부터 대지권까지 포함한 소유권이전등기촉탁이 있으면 이를 수리한다.
㈏ 등기촉탁서와 매각허가결정(경정결정)의 부동산 표시는 등기부와 일치하여야 한다. 단, 토지의 이전할 지분이 대지권 비율과 같으면 이는 동일한 것으로 본다.
㈐ 등기실행과 관련하여 등기원인은 “○○년 ○○월 ○○일 매각허가(대지권 포함)”으로 기재한다.
㈑ 토지 부분에 경료된 부담기입등기에 대한 경매법원의 말소등기 촉탁은 이를 수리한다.
나. 매각허가 결정에 대지에 대한 표시가 없는 경우
⑴ 대지권등기가 경료되지 않은 경우
매각허가 결정에 전유부분만 기재된 경우 형식적심사권밖에 없는 등기관은 토지까지 경매되었는지 여부를 판단할 수 없으므로 전유부분에 대하여는 통상의 절차에 의하여 이를 수리하고 토지부분에 대한 등기 촉탁은 각하한다(부동산등기법 29조 8호).
⑵ 대지권등기가 경료된 경우
㈎ 대지권등기가 경료된 후에는 전유부분 만에 대한 소유권이전등기 촉탁은 불가하므로 전유부분 만에 대하여 매수인 앞으로 소유권이전등기를 실행하기 위하여는 대지권변경(대지권말소)등기 절차를 선행하여야 한다.
㈏ 따라서 위 절차가 선행되지 않은 상태에서 매수인 앞으로 소유권이전등기 촉탁이 있는 경우에는 이를 전부 각하한다(부동산등기법 제 29조 제2호, 제61조 제3항).
㈐ 위 ㈎의 경우 매수인의 대위 신청에 의한 대지권변경등기(대지권말소)는 부동산등기법 제102조 내지 제102조의5에서 정한 절차에 따라 처리하고, 이후 전유부분만에 대하여 매각허가를 원인으로 한 소유권이전등기 촉탁이 있으면 이를 수리한다.
⑶ 토지 소유권이전등기
㈎ 이후 토지 부분에 대한 소유권이전등기는 경매법원의 촉탁에 의할 수 없고 통상의 절차에 의하여야 한다. 이 경우 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기 신청(공동신청)이 있는 경우의 등기부의 기재는 “○○년 ○○월 ○○일 건물 ○동 ○○호 전유부분 취득”으로 한다.
㈏ 토지등기 위에 등기된 부담기입등기는 경매법원의 촉탁에 의할 수 없고 통상의 절차에 의하여 말소하여야 한다.
다. 강제경매의 경우
⑴ 앞서 본 내용은 구분건물의 전유부분에 설정된 근저당권의 실행으로 구분건물이 매각된 경우에 관한 것이지만 구분건물이 강제경매로 매각된 경우에도 앞서 본 내용이 대체적으로 그대로 적용될 수 있다.
⑵ 한편, 분양회사가 집합건물에 관한 대지의 소유권 등 대지사용권을 취득하였으나 지적정리 등의 지연으로 대지권등기는 지적정리 후 해주기로 하는 약정 하에 우선 집합건물 만에 관하여 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 하였는데, 그 후 대지권등기가 되지 아니한 상태에서 집합건물에 관한 매각절차가 진행되어 제3자가 집합건물을 매수한 경우, 대지권을 분리하여 매각할 수 있는 요건을 갖추었고 또한 그 매각절차에서 특별매각조건을 정하는 등의 방법으로 대지권을 분리하여 매각한 것임이 명백한 경우가 아니면 그 매수인은 집합건물의 대지권도 취득하게 된다(대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정, 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결등).
따라서 매각 후 등기촉탁 이전에 대지권등기가 되었다면 집합건물과 아울러 대지권에 대하여도 등기촉탁에 의하여 매수인 앞으로 이전등기가 된다 할 것이고, 만일 등기촉탁 시까지 대지권등기가 되어 있지 않은 경우에는 매수인으로서는 집합건물에 대하여서만 등기촉탁의 방법으로 소유권이전등기를 할 수 있고 대지권에 대하여는 분양회사가 매수인과 공동으로 대지권표시변경등기를 하거나 매수인이 중간자 명의의 등기를 할 필요 없이 분양회사로부터 곧바로 자신에게 지분이전등기를 공동 또는 판결을 얻어 단독으로 신청할 수 있다(중간생략등기 허용). 왜냐하면 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르기 때문에 구분건물의 소유자는 전유부분에 대한 소유권이전등기를 마침으로써 대지에 대한 지분이전등기가 되기 전이라도 이미 대지사용권을 취득한 것이므로 굳이 중간자 명의의 지분이전등기를 거칠 필요가 없기 때문이다. 대지사용권 이전등기는 매매계약서에 의한 등기가 아니기 때문에 등기원인을 매매로 할 수 없다. 이 경우에는 등기원인을 ‘20○○년 ○월 ○일(전유부분에 대한 소유권이전등기를 마친 날) 건물 ○동 ○호 전유부분 취득’이라고 하여야 할 것이다(부동산등기법 제60조, 부동산등기규칙 제46조 제4항, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결, 등기선례 200705-8 등).
