【소액임차인】《상가건물임차인의 소액보증금의 범위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 상가건물임차인의 소액보증금의 범위(상임령 6조)
상가건물임차인도 상가건물에 대한 경매개시결정의 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록신청을 갖춘 때에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(상임 14조 1항).
우선변제를 받을 수 있는 매각대금은 주택과 마찬가지로 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1(같은 조 3항)이다.
우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 상가건물임대차보호법 2조 2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인이고. 우선변제받는 범위도 다음과 같다.
⑴ 2002. 11. 1.부터 2010. 7. 25.까지
① 서울특별시 : 4,500만 원 이하의 임차인 중 1,350만 원 한도
② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 3,900만 원 이하의 임차인 중 1, 170만 원 한도
③ 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다) : 3,000만 원 이하의 임차인 중 900만 원 한도
④ 그 밖의 지역 : 2,500만 원 이하의 임차인 중 750만 원 한도
⑵ 2010. 7. 26.부터 2013. 12. 31.까지
① 서울특별시 : 5,000만 원 이하의 임차인 중 1,500만 원 한도
② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 4,500만 원 이하의 임차인 중 1,350만 원 한도
③ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3,000만 원 이하의 임차인 중 900만 원 한도
④ 그 밖의 지역 : 2,500만 원 이하의 임차인 중 750만 원 한도
⑶ 2014. 1. 1.부터
① 서울특별시 : 6,500만 원 이하의 임차인 중 2,200만 원 한도
② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 5,500만 원 이하의 임차인 중 1,900만 원 한도
③ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3,800만 원 이하의 임차인 중 1,300만 원 한도
④ 그 밖의 지역 : 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,000만 원 한도
사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 상가건물임대차현황서(상가건물임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙[별지 6호 서식])에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도, 임차인은 상가건물임대차보호법에 따른 우선변제권과 소액보증금 최우선변제권을 주장할 수 없다.
이러한 법리는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 상가건물임대차 현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다(대판 2016. 6. 9. 2015다26542, 26559, 대판 2016. 6. 9. 2013다215676 참조).
임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성 되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물임대차보호법 2조 2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 같은 법 14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다(대판 2015. 10. 29. 2013다27 152).
